Методът за дисконтиране на паричните потоци: характеристики, принципи и изисквания за изчисления

Методът на дисконтираните парични потоци е сложен и труден за изчисляване. Той оценява анализирания обект при получаване на различни парични потоци от него, моделирайки характеристиките на тяхното получаване.

Колко струват бъдещите пари?

Метод за дисконтиране на паричните потоци – това е намаляването на стойността на паричните плащания в бъдеще до настоящия период. Дисконтирането се основава на концепцията за намаляването на стойността на парите с течение на времето в икономиката. С течение на времето парите губят своята стойност в сравнение със сегашната. Като ориентир трябва да вземете настоящия момент на изчисление и да приведете всички следващи финансови постъпления към текущия период. За целта приложете коефициента, използван в метода на дисконтиране на паричните потоци. Пример за неговото изчисление е следният: k = 1 / (1 + r)^аз, Във формулата r обозначава дисконтовия процент, i символизира броя на периода от време.

Къде да приложите метода?

Методът за дисконтиране на паричните потоци се използва универсално. Тя ви позволява да определите колко е бъдещият доход в сегашното време. Финансовите потоци могат да бъдат променливи, доходите могат да бъдат заменени от загуби. Динамиката на промяната не винаги може да се предвиди. Винаги можете да оцените имота по отношение на текущите ползи, които може да донесе утре.

Препоръчително е да се прилага методът за отстъпка на паричните потоци, ако:

има аргументи за вярване, че финансовите потоци значително ще намалят или ще се увеличат с течение на времето;
предметът на оценката е достатъчен за изчисляване на бъдещ доход (положителен или отрицателен);
финансовите потоци са сериозно повлияни от сезонността;
Предметът на оценка е обект с разширен набор от възможни функции;
имотът, който се оценява, току-що е построен или пуснат в експлоатация.

Какви данни са необходими за изчислението?

За изчисляване по метода на дисконтиране на паричните потоци и привеждането им до текущия момент са необходими следните данни:

Рентабилност (самите парични потоци).
Условия за селища.
Отстъпка.

Алгоритъм действия

Помислете алгоритъма за изчисляване на стойността на метода за дисконтиране на паричните потоци.

Основата за изчисленията е рентабилността. Това са реалните парични потоци от оценявания имот с доходния подход. Методът за дисконтиране на паричните потоци взема предвид нетния свободен поток, тоест онези финанси, които остават на разположение на собственика след приспадане на всички разходи, включително инвестиции.

Определянето на периода на фактуриране зависи от количеството данни за недвижими имоти. Ако те са достатъчни и необходими, за да правите прогнози в дългосрочен план, можете да изберете по-дълъг период от време или да увеличите точността на прогнозата.

В Русия средният прогнозен период е тридесет и пет години.

Този показател дава стойността на дохода към днешна дата спрямо стойността. За целта финансовите потоци трябва да бъдат умножени с дисконтовия процент, който е установената норма на доход, която може да се очаква от инвеститора, инвестирал в стойността на предприятието.

Метод за дисконтиране на паричните потоци и фактори на влияние

При изчисляване на процента се вземат предвид следните фактори на въздействие:

инфлация;
рентабилност на обектите;
печалба, като се вземат предвид всички рискове;
Курс на централната банка;
процент на търговските банки за заемане на средства;
средна цена на капитала.

Метод Приложение Метод

За адекватното използване на метода за дисконтиране на паричните потоци при оценяване на бизнес е необходимо да се действа съгласно следния алгоритъм:

Изборът на периода, който ще бъде оценен В Русия не може да надхвърля тридесет и пет години. Светът използва по-дълги периоди на оценка.
Определяне на типа паричен поток, който се изследва. Например, може да се опише големината на финансовите намаляващи и увеличаващи се потоци (приходи и загуби), като се опишат финансовите отчети (текущи и предходни години) и текущата ситуация на съвременния пазар, като се вземат предвид грешките. Отчитат се няколко вида доходи: общ доход (без данък върху недвижимите имоти и бизнес разходи); прогнозен общ доход; нетен оперативен доход (без инвестиции в дълготрайни активи и плащания по заеми и заеми); финансови потоци преди и след заплащане на фискални такси.
Изчисляване на обратната или остатъчната стойност на оценявания обект, след като доходът престане да тече. Реверсията може да се определи приблизително чрез изучаване на цената на подобни обекти на руския пазар или прогнозиране на пазарната ситуация. Възможно е да се изчисли процентът на капитализация или годишен доход след края на прогнозния период от време.
Изчисляване на дисконтовия процент. Труден момент в това изчисление е правилното прогнозиране на темпа на бъдещия доход. Има повече от десет начина да направите това в метода на отстъпка на паричните потоци. Примери за икономически методи за изчисляване: кумулативен метод или добавяне на риск, методи за сравняване на инвестиции, метод на разпределение (изчисляване на процента на транзакциите спрямо подобни обекти), мониторинг въз основа на пазарен мониторинг за анализ на инвестиции в недвижими имоти, в който процентът се определя чрез сравняване на обобщени показатели.
Приложение на метода за дисконтиране на паричните потоци според изчислените първоначални показатели. За изчислението се използва следната формула: DDP = ∑^N_{t = 1}DP / (1+ Sd)^ткъдето DDP - дисконтирани парични потоци; DP - паричен поток в избрания период от време (t); SD - процентът на бъдещия доход; t е периодът на прогнозата за времето; N е броят на прогнозните периоди за бъдещи парични потоци.

Методи за отстъпка

В реалността специалистите използват следните методи за изчисляване на процента на доходите:

кумулативна конструкция;
сравнение на алтернативни инвестиции;
разпределение на лихвата;
мониторинг на пазара.

Най-популярният начин в Русия

Кумулативният метод на изграждане се основава на факта, че дисконтовият процент е рискова функция. Приема се като комбинация от всички рискове, които са възможни за всеки имот поотделно. Ставката е равна на сумата от безрисковия процент и рисковата премия. Последният компонент се изчислява чрез сумиране на стойностите на наличните фактори за анализираното свойство.

Специалистите в Русия обикновено изчисляват дисконтовата ставка чрез кумулативно изграждане. Това се дължи на простотата на изчисляване на нормата на възвръщаемост за този метод в съвременните условия на вътрешния пазар на недвижими имоти.

Сравнете и заключете

Методът на разнообразни инвестиции или по-скоро тяхното сравнение се използва като правило при изчисляване на бъдещата стойност на недвижимите имоти. Или степента на възвръщаемост, декларирана от инвеститора, може да се приеме като норма на възвръщаемост, тогава процентът се определя от спонсора, или очакваната възвръщаемост на други подобни проекти или инструменти, разбрани от хората, които инвестират пари.

Маркирайте главното

Методът на разпределение се използва, когато процентът на възвръщаемост се изчислява като лихва. Той се счита въз основа на информация за подобни сделки с обекти на пазара на недвижими имоти. Този метод отнема много време и е сложен. Механизмът за изчисляване е:

в изграждането на хипотези за размера на бъдещия доход;
сравняване на бъдещите финансови потоци с първоначалните инвестиции (цена на придобиване).

В този случай формулата ще се изчислява в зависимост от количеството първоначална информация и размера на заявените права на купувача. Коефициентът на възвръщаемост, за разлика от съотношението на първоначалните инвестиции, не може да бъде разпределен директно от данните за продажбата. Няма начин да се изчисли, без да се подчертаят и анализират предположенията на купувача относно бъдещите финансови възможности.

Най-удобният вариант за изчисляване на дисконтовия процент по метода на разпределение, при условие че има проучване на инвеститора (спонсор) и пояснение:

какъв процент е използван при определяне на първоначалната продажна стойност;
как се прогнозират бъдещите финанси.

Ако оценителят е получил всички необходими данни, тогава той може да изчисли вътрешната норма на възвръщаемост на подобен обект. Той ще разчита на цифрата, получена при определяне на степента на възвръщаемост от други транзакции. Струва си да се помни, че всеки обект е уникален, неподражаем и има свои собствени финансови характеристики. Въпреки че с определени отклонения (неточности) е възможно да се получи стойността на дисконтовия процент по метода на разпределение, който ще съответства на общото очаквано развитие в бъдеще. Трябва обаче да знаете, че като такива транзакции трябва да бъдат избрани тези за продажба на предмети, подобни на оригинала, чието използване е най-ефективно.

Прогресът на изчислението според метода на разпределение на стъпки:

моделиране на подобен обект през даден период от време според сценария за най-ефективно използване на всички налични финансови потоци;
изчисляване на нормата на възвръщаемост на инвестициите за обекта на изчисление;
анализ на резултатите по някакъв статистически или експертен метод, за да се приведат съществуващите характеристики на анализа в оцененото свойство.

Оценете пазара

Методът за мониторинг се основава на следните данни:

постоянен анализ на пазарната ситуация;
проследяване на показателите за транзакции на инвестиции в недвижими имоти.

Анализираната информация трябва да се обобщава в различни пазарни сектори и редовно да се обхваща. Данните предоставят насоки за оценителите. Те ви позволяват да проведете сравнителен анализ на изчислените показатели със съществуващите, за да проверите истинността на различни корекции отклонения. Ако трябва да вземете предвид ефекта на риска върху дисконтовия процент, трябва да се правят незабавни изменения на нормата на възвръщаемост при оценяване на недвижими обекти. Ако доходът се състои от два или повече източника, един от които може да се счита за гарантиран и надежден, тогава към него се прилага един процент на дохода, а други източници се дисконтират с по-висока ставка. Например, размерът на премиите под формата на проценти е определен в обема на бизнеса на наемателя и е променлива, която варира във времето, в зависимост от сезонните фактори. Тази техника помага да се вземе предвид степента на риск при получаване на печалба от имот в единна форма. По аналогия е възможно да се вземат предвид различните степени на риск от генериране на доход от имота във времеви периоди.