Наемът на земя е действие, което е доста често срещано в съвременната правна практика. Трябва да се отбележи, че неговите характеристики се регулират от определени актове с регулаторен характер, както и от законови разпоредби. На следващо място, ние разглеждаме основните характеристики на правото на аренда на земя, както и възлагане и преотстъпване - понятия, които също са много често срещани на практика по отношение на прилагането на законодателни разпоредби в тази област.
Общи разпоредби
Като се имат предвид основните характеристики на правото на аренда на земя, трябва да се отбележат основните понятия, свързани директно с лизинговия договор. И така, въз основа на действащите в момента регулаторни актове, наемът е притежаването на определено имущество, ограничено до определен период, предварително уговорено от страните по споразумението. Това право се предоставя на възстановима основа, тоест за определено плащане, което също е предварително договорено от страните. Въз основа на действащите нормативни актове всякакви обекти, включително поземлени парцели, могат да бъдат отдадени под наем обекти.
Трябва да се отбележи, че въз основа на действащото законодателство, в зависимост от наетия обект, както и от периода, за който се предоставя за ползване, периодът, през който трябва да се направи предварително уведомяване на втората страна за края на лизинговия договор. В случай на разглеждания тип действия във връзка със земя (земеделски наем), втората страна по споразумението трябва да бъде уведомена най-малко една година преди прекратяването на споразумението.
Правото на отдаване под наем на парцел предвижда възможността за сключване на споразумение както за дългосрочни, така и за краткосрочни условия.
Нормативно регулиране
Основните разпоредби относно правото на собственост и правото на отдаване под наем на парцел се регулират от нормите, представени в регулаторните актове. Към днешна дата правната регламентация на разглеждания въпрос се извършва въз основа на разпоредбите, съдържащи се в Кодекса за земите на Руската федерация. В обобщен вид тези въпроси се разглеждат от гражданското право, представени от основния кодифициран акт - Гражданския кодекс.
Някои въпроси относно спецификата на правата за сключване на договор за наем на земя в определени региони на страната могат да бъдат регулирани чрез отделни актове с нормативен характер, действащи изключително в определени руски градове или региони. Трябва да се има предвид, че разпоредбите, представени в тях, в никакъв случай не трябва да противоречат на онези стандарти, които са налични в Земеделския и Гражданския кодекс на Руската федерация.
Правни характеристики на договор за наем на земя
В основата си даването под наем на парцел е специален вид право да се използва свободно. Тя се предоставя въз основа на специално споразумение, което се сключва между страните и е напълно в съответствие с формата, посочена в приложимите регулаторни актове.
Ако вземем предвид основните правни характеристики, които са характерни за договор за наем на земя, тогава на първо място трябва да се отбележи, че той се отнася до типа консенсусен и обременителен. Освен това, това споразумение е двустранно, тоест взаимно обвързващо.С други думи, въз основа на споразумение, сключено между страните, взаимните задължения и права възникват една пред друга. Друга важна характеристика на този вид споразумение е неговото погасяване, тоест след изтичането на периода на използване на сайта, то трябва да бъде върнато на законния му собственик възможно най-скоро.
Страните по въпросното споразумение са посочени като наемател и лизингодател. Законодателят определя списък на лицата, които имат право да действат като субекти по настоящото споразумение. Те могат да включват както юридически, така и физически лица (включително тези, които нямат гражданство на определена държава, както и чужденци). Законодателят също така определя, че субектите на споразумението могат да бъдат отделни общински формирования и власти в държавата.
По отношение на правото да сключи договор за наем на земя, той принадлежи на собственика на имота. Въз основа на горните разпоредби обаче този собственик има пълното право да назначи определено лице, упълномощено да наема имота.
Що се отнася до предмета на споразумението, определен парцел, който е представен в ясно описание, с обозначаване на конкретни граници, може да действа като такъв.
Ако говорим за периода, за който може да бъде сключен разглежданият вид споразумение, законодателят не го ограничава, а определя, че ако е сключен за период от три години, споразумение трябва да бъде съставено в писмена форма. Същото се отнася и за онези договори, в които една от страните е организация или институция, т.е. юридическо лице. В случай, че споразумението е сключено за период до една година, не е необходимо да се регистрира по предписания начин, а за тези, които са проектирани за по-дълъг период на валидност, това правило не се прилага.
Съдържание на договора
Прехвърлянето на права по договор за наем на земя може да се извърши изключително в раци на предварително уговорени условия, чието съдържание трябва да бъде представено в текста на споразумението.
И така, в текста на договора трябва да присъстват пълното му име, дата и място на сключване, както и посочените страни, с пълно обозначение на името и мястото на регистрация (или постоянно местожителство - за физически лица).
Освен това в текста на споразумението със сигурност трябва да бъдат посочени основните характеристики на парцела, които включват неговото местоположение, големина, име (ако има такива), кадастрални данни и други отличителни характеристики.
След идентифициране на страните и непосредствения обект в споразумението за изпитване, задълженията и правата трябва да бъдат определени. Лизинговите парцели предоставят на страните по споразумението определен набор от взаимни отговорности, които на първо място включват осигуряване на земята в надлежно състояние, предназначена за подходящ вид ползване (за лизингодателя) и своевременно плащане за използването му в договорения размер (за лизингополучателя). По отношение на правата техният списък е много по-обширен. По отношение на лизингополучателя такова може да бъде прехвърлянето на правото за наем на парцел в определени часове, за което се съставя отделно споразумение с трета страна. В случай, че наемодателят вземе решение за продажбата на наетия парцел в определен срок, наемателят има превантивно право да го придобие.
В съдържанието на договора съществените условия са неговата цена (сумата, определена като редовно плащане за ползване на земя), както и периодът, за който е сключено споразумението.При желание страните имат право на резерва при други обстоятелства, които трябва да бъдат предписани в текста на договора.
В самия край на споразумението трябва да бъдат представени условията за неговото прекратяване, както и мерки за отговорност за неспазване на условията на страните и процедурата за решаване на спорове. Постигнатото споразумение задължително трябва да бъде запечатано с подписите на всички страни, а също така, ако е необходимо, заверено от нотариус.
Отказ от договора и неговото подновяване
Според общите правила, установени със закон, всяка от страните по споразумението има пълното право да откаже предварително сключено споразумение. Единственото нещо, което трябва да се вземе предвид в тази ситуация - периодът, през който трябва да бъде обявено предварително известие за предстоящото прекратяване на споразумението - законодателят заделя три календарни месеца за това. Ако е необходимо, този период може да бъде предварително посочен от страните в текста на споразумението.
При желание правото на отдаване под наем на парцел може да бъде разширено от страните, което става по взаимно съгласие. Трябва да се отбележи, че настоящият наемател има преимуществено право пред други кандидати да сключи ново споразумение с лизингодателя. Също така, тези, които имат собствени сгради на територията на обекта, действащи като обект съгласно споразумението, имат преимуществено право на наем.
Прекратяване на договора
Законодателят предоставя и определен списък от основания, на които може да бъде прекратено предварително сключено споразумение. Сред тях на първо място е съгласието на страните. Също така това действие може да се извърши с подходящо съдебно решение, в случай на злоупотреба със сайта, както и по инициатива на наемодателя или наемателя. В същото време законодателят определя специален случай, когато не е разрешено прекратяването на предварително сключен договор - това е моментът на активна селскостопанска работа. Трябва да се отбележи, че на местно ниво подобни ситуации могат да се определят индивидуално.
След прекратяване на договора регистрационният запис, поставен в Единния държавен регистър, трябва да бъде осребрен, ако има такъв. Погасяването му се обозначава с поставения печат на установената форма.
Присвояване и възлагане
Въз основа на разпоредбите, съдържащи се в чл 624 от Гражданския кодекс на Руската федерация, наемът на земя дава на наемателя само правото да използва земята по предназначение. Що се отнася до възлагането, това понятие предполага виртуално прехвърляне на правото за използване на този сайт, което се извършва въз основа на договора за възлагане. Трябва да се отбележи обаче, че в тази ситуация материалните характеристики на предавания обект не се прехвърлят.
Съвременната практика показва, че всъщност много руснаци, които са изправени пред аренда на земя, объркват концепцията за концесия (и възлагане) с подписване. Всъщност тези понятия имат някои отличителни черти. Така по време на възлагането лицето, което е приело това право, автоматично става обект на разпореждането с обекта, което възниква въз основа на договор за наем, сключен преди това със собственика на земята. Що се отнася до субарендата, това не се случва при сключването му.
Характеристики на договори за възлагане и възлагане
Основната отличителна черта на договорите за възлагане и назначаване е, че плащането, предвидено в споразумението, се извършва еднократно, в пълната сума, изчислена за целия период на използване на земята. В съдържанието на договора това плащане се нарича компенсация.
Практикуващите в областта на съдебната практика отбелязват, че споразумението за възлагане на правото за отдаване под наем на парцел е споразумение, което позволява да се ограничат по-точните правни позиции на правоприемници, които могат да включват както правоприемници, така и наематели. Правната система има отделна концепция на алгоритъма за възлагане на правото за отдаване под наем на парцел. Трябва да се отбележи, че този алгоритъм почти напълно съвпада с този, предвиден за лизинга, но разликата му се състои в това, че в лицето на първоначалния инициатор той предвижда лизингодателя, а не лизингополучателя. В процеса на прехвърляне на права на разглежданото основание първата транзакция ще бъде наречена концесия, а всички следващи - възлагане, но същността на всяка от тях ще бъде същата. Както показва практиката, такова споразумение, сключено между юридически лица, най-често се нарича възлагане, а между физическите лица - възлагане.
Друга основна особеност на договора за възлагане на правото на отдаване под наем на парцел е, че неговият предмет не е разпределението на земята, а пакет от документи, определящ статута на неговия собственик.
Процедурата за сключване на договор за възлагане (или възлагане)
Законодателството предвижда конкретна процедура за сключване на споразумение за възлагане на правото за отдаване под наем на парцел. Той предвижда задължителното присъствие на страните в процеса на неговото сключване, както и наличието на определен пакет документи. Със сигурност трябва да съдържа документи, доказващи самоличността на страните (за юридически лица - учредителни документи и удостоверения за регистрация). Наемодателят трябва да има със себе си кадастралния паспорт на земята. Също така, за да се сключи споразумение за възлагане или преотстъпване, ще е необходимо да се осигури споразумение за правото на отдаване под наем на поземлен имот, предварително заверено от нотариус и вписано в съответния регистър.
Що се отнася до съдържанието на въпросното споразумение, то трябва да се състои от същите елементи като споразумението за аренда на земя. Текстът на споразумението обаче показва, че става дума за възлагане, сключено въз основа на предварително подписан от страните конкретен договор за лизинг, един от които трябва да бъде законният собственик на сайта. При желание страните могат да използват примерния договор, като използват извадката от прехвърлянето на правото за отдаване под наем на земята. Ако има специални условия, всяка от страните има право да изменя съществуващия модел - преди подписването им всички трябва да бъдат съгласувани с всички останали участници в сделката.
Трябва да се отбележи, че в примерното споразумение за възлагане на договора за наем на парцела има абсолютно всички елементи, необходими за неговото изготвяне. Те включват информация относно самия парцел, данни относно наличието на разрешение за закупуване на земя, срока за наем, основните условия за удължаване на срока на споразумението и неговото прекратяване, както и условията, въз основа на които може да се извърши целевото използване на разпределението.
Търг за право на отдаване под наем на поземлен имот
Съвременната практика показва, че понастоящем често се провеждат търгове (търгове), чийто предмет е правото на отдаване под наем на земя в определен регион. Практиката показва, че тази дейност е особено развита в големите градове на Русия, където има голям брой хора, които желаят да закупят земя за временно ползване.
В такива търгове могат да участват както физически лица, така и цели организации, образувани под формата на юридически лица. Практиката показва, че участието в подобни събития понякога ви позволява да сключите сделка при по-благоприятни условия, отколкото на обикновени причини, тъй като организацията им, като правило, се осъществява от властите.