Гражданският кодекс предвижда свободата на договаряне като една от основите на закона. Въпреки това обаче, към договорите са представени различни изисквания според закона и обичаите на бизнес обращението. Последното включва преобладаващите правила за поведение в областта на предприемаческата дейност, които трябва да се прилагат независимо от това дали са залегнали в правен документ или не. Това е посочено в чл. 5 Граждански кодекс на Руската федерация. Статията ще се съсредоточи върху съществените условия на договор за наемане, тоест тези, които трябва да бъдат включени в него (в съответствие със закона или обичай на търговския оборот).
Предмет на поръчката
Основните условия, без които договорът е невалиден, все още се обсъждат. Но за собственика на недвижимия имот, който възнамерява да наеме, основната цел е да подреди отношенията по такъв начин, че да се спазват всички норми на закона и да не възникнат конфликтни ситуации.
Именно върху тези тези ще се съсредоточим при изготвянето на споразумението. В чл. 432 от Гражданския кодекс на Руската федерация се посочва, че договорът се сключва, ако страните имат споразумение по всички съществени условия на договора (наем на помещения, според темата на статията).
Предметът, условията, посочени в закона, както и в други правни актове, наречени необходими и други условия, при които една от страните изисква съгласие, са от съществено значение.
Структура и материални условия
Законът не предвижда строга процедура за съставяне на споразумение. Той обаче трябва да отговаря на обичаите на бизнес обращението и да има всички основни условия на споразумението за социално наемане. Според тях структурата трябва да има следната форма:
- Преамбюл.
- Предмет.
- Допълнителни условия.
- Други условия.
В преамбюла се посочват наименованието на договора, датата и мястото на сключването му, информация за лица. Темата включва това, за което страните се договарят.
След това се посочва цената и процедурата за сетълмент, където е предписан размера на таксата, както и процедурата за прехвърляне. Разделът за правата и задълженията на страните описва отделно правата и задълженията на наемодателя и наемателя, включително постигнатите споразумения. Трябва също да посочите отговорност за нарушаване на условията на споразумението, сигурност на задълженията (например за депозит), срокове на валидност, основания за изменение и прекратяване, конфиденциалност и процедура за разрешаване на конфликти. Всичко това е съществено условие на договор за наем.
Други условия включват позоваване на разпоредбите на законите, броя на копията, непреодолима сила и т.н. Накрая се изискват подробности и страните поставят подписите си.
цена
Цената е посочена в чл. 682 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Указание за това може да се намери и в чл. 671 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Той се установява по споразумение на страните. Плащането за наем се предвижда и при държавни и общински жилища, за които има разпоредби на чл. 156 LCD RF.
Договорният показател за таксата не означава, че страните я установяват произволно и необосновано. Съгласно части 2 и 4 на чл. 156 LCD RF, сумата за ползване и поддръжка на жилищни помещения от общинските и държавните фондове зависи от площта, удобствата, местоположението на къщата. Същите критерии се спазват при определяне на цената по търговски договор за лизинг.
Законът може да установи максималния размер на наема за жилище.След това, ако в договора е посочена по-висока цена, съответното условие ще бъде обявено за невалидно. Това не обезсилва договора като цяло. Въпреки това, вместо посочената в него цена, ще бъде изплатена максималната сума. В този случай наемодателят няма да може да предяви искове срещу наемателя. Вярно е, че въпреки установената норма все още никой не го е използвал, тъй като никъде не е предвиден максималният лимит за плащане по търговски договор за лизинг.
път
Съществено условие на договор за наем е срокът. Тя може да бъде сключена за период по-малък от година. Тогава тя се счита за краткосрочна. Ако периодът надвишава една година, тогава договорът е дългосрочен. Максималният период, за който може да се сключи договор за наемане на жилища, е пет години. Следователно, дори ако страните сключат договор за по-дълъг период, той ще бъде валиден само за пет години.
Разпоредбите за регистрация на дългосрочен договор не се прилагат за наемане на работа. Въпреки това много експерти по недвижими имоти смятат (или се преструват), че споразумението ще трябва да бъде регистрирано в Rosreestr. И препоръчват да сключите договор само за 11 месеца. В същото време тази опция често е подходяща за наематели, тъй като през това време те ще могат да решат въпроса доколко са доволни от апартамента и дали искат да останат по-нататък или не.
анулиране
Сред съществените условия на договора за наем на помещения на Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда неговото прекратяване от една от страните (от наемодателя чрез съда и от лизингополучателя по всяко време с известие на лизингодателя за 3 месеца). Страните могат също така да посочат в договора по-кратък срок за уведомяване на наемодателя за прекратяването на споразумението. Това обаче противоречи на закона (член 687 от Гражданския кодекс). Трябва да разберете, че без да представи известие, наемодателят може, чрез съдебен съд, да задължи наемателя да заплати такса за издръжка. Следователно наемателят не трябва да пренебрегва този етап, а трябва да бъде предписан като основно условие на договора за наем на специализирани жилищни помещения.
Акт за приемане: съдебна практика
Между работодателите и наемодателите често възникват спорове. Те могат да се отнасят до щети на имущество, образуване на дълг, възникване на загуби и т.н. Решаването им до голяма степен зависи от съставеното споразумение и показването на съществените условия на договора за търговски наем на помещения.
В допълнение към него се изготвя акт за прехвърляне и приемане на имота, който показва информация за състоянието и съществуващите дефекти. Това е необходимо, тъй като без него наемателят ще трябва да носи отговорност за недостатъците на стаята. Ако в акта е посочено, че помещенията са прехвърлени в добро състояние, съдът няма да вземе предвид възражението на наемателя, че съответните дефекти са съществували първоначално. Ако актът отсъства, наемодателят няма да може да докаже, че помещенията са били повредени, тъй като няма документална информация за първоначалното му състояние. Пример е определянето на апелативния съд на област Уляновск № 33-3165 / 2013 от 3 март 2013 г.
Списък на прикачени имоти
Актът за приемане трябва също да посочва кои артикули се предават за употреба и тяхната прогнозна стойност. Тогава ще бъде по-лесно за собственика да докаже наличието на загуби, ако имотът е повреден.
Собственикът трябва да отстрани дефектите, ако те не са причинени по вина на наемателя. Ако това стане несвоевременно, наемателят има основание да прекрати договора. И ако недостатъците не са били значителни, тогава работодателят няма причина да откаже договора. Съответното решение е взето от Московския градски съд по дело № 33-26040 от 18 август 2011 г.
Възможни загуби за работодателя
При основните условия на договора за наем в съдебната практика решенията се вземат както в полза на наемателите, така и в полза на наемодателите. Наемателят рискува да понесе загуби, например поради необходимостта от наемане на друго жилище, ако собственикът му е отказал достъп до наетия апартамент. В живота често се случва собствениците да изгонват наематели, което им причинява неудобства и ги принуждава да търсят ново жилище. При липса на подходящи основания наемателят има право да поиска обезщетение от наемодателя.
В същото време разходите трябва да бъдат икономични, близки до плащането за помещенията или дори по-малко. Другите жилища трябва да бъдат приблизително същите като предишните, тъй като е в интерес на наемателя да намали загубите си, ако е възможно. Това е посочено в чл. 404 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Загубите, които трябва да бъдат възстановени, не могат да бъдат причислени към разходи, които надвишават наемната цена, например при наемане на хотелска стая. Това беше прието с Решение на Московския градски съд № 4г / 8-9143 / 2012 от 23 октомври 2012 г.
Също така работодателят няма да може да иска обезщетение, ако причината е била по негова вина, например, ако дългът не е изплатен. Тъй като наред със задължението за предоставяне на жилища, от една страна, има задължение за плащането му, от друга страна, наемодателят има право да спре достъпа до помещенията до изплащане на дълга.
заключение
Всеки наемател и наемодател решават как изграждат отношения. Но за да се избегнат проблеми в бъдеще, струва си внимателно да се проучат основните условия на договора за наемане на жилища и да се уверят, че всички интереси на страните се спазват. След това, в случай на конфликт, можете да разчитате на справедливо решение на съда, тъй като за това ще са на разположение всички необходими документи.
