Системата за управление на жилищна сграда включва редица организационни и правни аспекти. Понякога това е извън обсега на специалист. Независимо от това гражданите имат право да управляват имуществото си, ще разберем как могат да го направят.
Целта на изследването
Известно е, че сградата с апартаменти е сложен комплекс, поддръжката й изисква решаването на много въпроси и познаване на сериозно количество регулаторни актове, необходимо е постоянно взаимодействие с граждани, организации и власти.
За тази цел собствениците на апартаменти трябва да изберат един от предложените начини за управление на дома си. Колко ефективен е всеки от тях, ще анализираме по-долу. Много се определя от активността на жителите и желанието им да решават общи проблеми.
Законодателна регулация
Системата за контрол на жилищна сграда се определя от цял списък от законодателни актове:
- Жилищен кодекс - описва правата и задълженията на съсобствениците, предлага схеми за управление и процедурата за тяхното прилагане.
- Решение на правителството от 15 май 2013 г. № 416 или всъщност правилата за управление на жилищна сграда.
- Списъкът на минималните услуги за поддръжка на общата собственост на жилищна сграда.
- Решение на правителството от 23 септември 2010 г. № 731 - стандарти за разкриване на информация от управляващите организации.
- Други актове на властите, засягащи предоставянето на услуги, други нюанси.
Руското законодателство регулира много сектори от живота. Системата за управление на апартаментната къща не е изключение. Трудността се състои в това, че много актове, повтарящи разпоредбите на КТ, въвеждат допълнителни правила, вместо да уточняват съществуващите. Освен това регулаторният материал е разпръснат в множество актове, много от които си противоречат.
Не можете да намалите мненията на съдилищата. Конституционният съд например периодично изяснява разпоредбите на КТ и други регулаторни актове. За съжаление позицията му не винаги се взема предвид от съдиите при вземане на решения.
Той дава обяснения и на въоръжените сили на Руската федерация, което също не е лесно. Те или променят практиката да прилагат закони не към по-добро, или не казват нищо за наистина сериозните проблеми, с които се сблъскват собствениците и управляващите организации и трети страни. Освен това на практика позоваванията на тях се игнорират при конкретни спорове.
Правната система за управление на жилищна сграда е сложно явление и отнема много време, за да се проучи.
Правило 416
Посоченият документ е най-важният регулаторен акт след LCD. Разширява разбирането за много разпоредби на LCD. Помислете за структурата му:
- общи разпоредби (изброени са методи за управление);
- стандарти за управление;
- процедурата за формиране на списък на строителните работи и услуги за поддръжка на MKD;
- организиране на спешна служба за изпращане;
- процедурата за трансфер и генериране на техническа документация за MKD;
- процедура за прекратяване на дейностите на управляващата организация;
- ред за разкриване на информация от HOA, специализирани кооперации.
С основание може да се твърди, че постановлението на правителството на Руската федерация за управление на жилищни сгради подчертава много подробности.
Други регулаторни актове
Няма да разглеждаме други разпоредби толкова подробно. Регламент 416 пряко засяга основните нюанси на управлението и пряко или косвено се отнася до други документи.
Цели и цели на мениджмънта
Управлението на жилищна сграда в системата на жилищните и комуналните услуги е система от мерки, насочени към постигане на редица цели:
- създаване на благоприятни и безопасни условия на живот;
- организация на поддръжката на общата собственост на жилищна сграда;
- решаване на въпроса за използването на обща собственост;
- организация на предоставянето на обществени услуги;
- поддържане на инженерни комуникации в добро състояние.
Управлението на жилищна сграда в жилищната система се осигурява по следните начини:
- пряко вземане на решения от собствениците на жилищни помещения;
- управление на жилищни комплекси чрез създаване на специализирани организации (HOAs, кооперации), без да се сключва споразумение с управляваща организация;
- сключване на споразумение с управляващата организация, решението се взема чрез HOA или чрез вземане на решение на среща на собствениците на имоти;
- управлението се осигурява от предприемача преди да сключи споразумение с управляващата организация.
Последният метод е междинен вариант. Защо? След пускането на къщата в експлоатация някой трябва да се справи с къщата. Разработчиците не са специализирани организации за управление. Поради това те се опитват да сключат споразумение с управляващата организация възможно най-скоро. Предоставена е техническата документация. Преди това някои разработчици се опитваха да създадат свои собствени компании за управление, но сега обучението им е сложно. Представен е цял списък с изисквания, необходимо е да се получи лиценз.
По-долу ще говорим за всеки от наличните методи за контрол.
Стандарти за управление на апартаменти
Декрет 416 очертава дейностите на управляващите организации и също така установява определени критерии, на които дейността трябва да отговаря.
В раздела, посветен на стандартите, всъщност е даден списък на услугите и работата по управление на жилищна сграда:
- формирането, съхранението, актуализирането на документацията се организира в съответствие с правилата за управление и предоставяне на услуги за поддръжка на MKD;
- подготовка на предложения за управление на обща собственост към общото събрание на собствениците;
- разработване на списък на услугите за поддържане на обща собственост, като се вземе предвид минималната приемлива сума;
- осигуряване на изчисляване и обосновка на цената на услугите, разкриване на цялата информация;
- разработване на планове за мерки за енергоспестяване;
- подготовка на най-изгодните предложения за прехвърляне на обща собственост за ползване от трети лица (наем и др.);
- обнародване на проекти на документи, свързани с управлението и поддържането на обща собственост;
- подготовка на документация, рекламации, сключване на споразумения с доставчици на ресурси, използване на специализирани програми, създадени за опростяване на документацията;
- организация и изпълнение на селища с комунални услуги и организации, предоставящи стоки и услуги в хода на управление;
- осигуряване на ефективен контрол от страна на съсобствениците (публикуване на показатели за финансова и икономическа дейност, други документи и др.);
- организация на приемане и разглеждане на заявления, предложения и жалби;
- участие на собствениците в контрола на качеството на извършената работа.
Списъкът съдържа директни препратки към регламентите, регулиращи работата с личните данни и предоставянето на обществени услуги.
Пряко участие в управлението
Според RF LC, управлението на жилищна сграда без създаване на юридическо лице и участието на управляващо дружество е възможно, при условие че в къщата не се намират повече от 30 апартамента. Защо решихте да въведете такова ограничение? Известен е фактът, че е трудно да се съгласим на голям брой хора за решение, което би било подходящо за всички. Но жителите на малките къщи са по-тясно свързани. И в тази ситуация е по-лесно да се решават въпроси, като се избягва бюрократизацията на процеса и ненужните разходи.
Такава система за управление на жилищни сгради включва директни наематели, които сключват споразумения с организации, доставящи ресурси.
В тази ситуация е важно преди всичко да се следи за правилността на общото събрание, изпълнението на протокола и дейността на съвета на жилищната сграда. Законът позволява на общото събрание да издаде пълномощно на трето лице, което да представлява неговите участници, например във взаимоотношения със Северна Осетия, властите при съставяне на границите на територията (списъкът на правомощията и случаите, за които се издава пълномощното, не е ограничен от закона).
Въз основа на протокола от общото събрание всеки собственик сключва споразумение с RNO. Законът гласи, че всички, които подпишат споразумението от страна на съсобствениците, са една страна по споразумението.
Отговорността за качеството на услугите е на компанията, която я предоставя. Границата на отговорност се определя от клаузите на споразумението. Правилата за предоставяне на услуги описват линията на отговорност на потребителя и изпълнителя.
Собствениците са отговорни за поддръжката на споделените мрежи. Следователно един от тях се занимава с обслужването им или се избира организация или лице, което въз основа на договора ще се занимава с обслужване. Както можете да видите, този метод на контрол е доста подходящ за малки къщи.
Създаване на HOA
HOA е специфична организация. Това е форма на организация на съсобствениците на апартаменти за поддържане на обща собственост и предоставяне на комунални услуги. Сдружението може да бъде създадено в една, едновременно в няколко къщи (характерно е за малки къщи от по няколко десетки апартаменти всяка). Организацията може да се занимава с други дейности, насочени към задоволяване на управленските нужди.
Как се създава? Съсобствениците провеждат общо събрание и решават да създадат съюз. Законодателството строго регламентира процеса на подготовка за гласуване и процедурата за неговото прилагане. В случай на неправомерни действия това може да доведе до ликвидиране на партньорството и признаване на всичките му по-нататъшни действия като незаконни и те ще бъдат отменени.
Сдружението започва да действа от момента на държавна регистрация. Представя се следният списък с документи:
- протокол от общото събрание;
- копие от хартата, подписано от упълномощено лице, заверено от нотариус;
- списък на лицата, които са гласували в подкрепа на създаването на HOA, с техните лични данни и указание за размера на дяловете им в общата собственост, която притежават.
Според LCD, ръководството на жилищна сграда зависи от директора на съвета или председателя, който решава оперативните въпроси, и общото събрание. Законът раздели правомощия и разпредели правомощия, които могат да се упражняват директно само от собствениците. Например разпореждане с обща собственост.
Сдруженията на собствениците на жилища действат въз основа на Хартата, разработена в стандартна форма и одобрена от властите. Позволени са малки промени (в ограничена степен). Ако има нарушения, жилищната инспекция ще издаде предписание по жалба или като част от проверката, която прокуратурата или съдът имат право да отменят.
Дейностите на HOA са доста формализирани: всички решения се записват в протоколите от общите събрания, заповедите на председателя. Организацията има банкови сметки, използването на пари в брой е забранено. Способността за натрупване на средства е значително предимство, което не се предлага при директен контрол на къщата. Единственото изключение: независимо от метода на управление, винаги има право да се открие сметка за натрупване на средства за основен ремонт.
Създаване на кооперации
В допълнение към HOA, съсобствениците имат право да поверят управлението на друго юридическо лице, например кооперация за жилищно строителство. Въпреки това, за разлика от HOA, първоначално се създава кооператив за изграждането на обект.Тогава организацията има право да продължи съществуването си. Всичките му дейности, като подобни кооперации, са подобни на работата на HOA. Причината е, че третирането на общата собственост на собствениците на жилищна сграда се основава на същите правила.
Така методите за управление на собствениците на помещения в жилищна сграда чрез организиране на асоциации се свеждат до схемата, създадена за HOA.
Има случаи на преобразуване на кооперация в HOA.
Управляваща компания
Характеристиката му е търговска. Всички останали организации имат статут на нестопанска цел и тяхната дейност не е насочена към печалба. Фирмите, напротив, са създадени именно за тази цел. Те се организират както от властите, така и от частни лица.
Компанията предоставя пълен набор от услуги, като в същото време жителите на къщата имат право да изберат друга опция за сътрудничество. По този начин се предлагат следните опции:
- управляващата компания обслужва изцяло къщата;
- Договорът се сключва с HOA за изпълнение на списъка на строителството или услугите, посочени в договора.
В първия случай не се създава партньорство; съсобствениците имат право да избират организация на общо събрание. Ако по някаква причина срещата не се проведе или гражданите не са склонни да участват в избора на организация, конкурс се назначава от общинските власти. Тогава те назначават управляваща компания, която поема отговорността за управлението на общата собственост на къщата.
Предимството на този метод е наличието на ресурси, които HOA не притежава (оборудване, персонал).
Кой начин да избера
Законът предвижда няколко начина за организиране на управлението на жилищна сграда. Собствениците имат право да изберат този, който им е най-подходящ.
Какви са предимствата на прякото управление, разгледахме по-горе: минималните разходи, директната комуникация с организации, които предоставят услуги, и липсата на сложна и скъпа управленска структура.
Създаването на асоциация ще изисква по-голяма степен на сътрудничество, но дава възможност на гражданите сами да управляват общата собственост. Управлението на HOA или кооперацията е по-внимателно към нуждите на жителите. Становището за размера на тарифите и списъкът на услугите се вземат предвид. Най-важните въпроси трябва да се решават директно от собствениците.
Въпреки че правилата за управление на жилищна сграда са едни и същи, за управлението на компаниите е по-лесно да се „оградят“ и за жителите е по-трудно да постигнат задълженията си. Съветът на асоциацията зависи от собствените си съседи.
Информационна система за жилищни и комунални услуги
През 2017 г. стартира порталът на информационната държавна жилищна структура, който играе ролята на референтна система за управление на жилищни сгради. Тя съдържа информация за органите, компаниите и организациите, отговорни за предоставянето на жилищни и комунални услуги. Тук са включени и асоциации на собственици на жилища, управляващи кооперации и компании. Целта на портала беше да предостави на гражданите информация за качеството, обема на комуналните услуги, нарушенията, които са разрешени, както и за правата и задълженията на хората.
Системата трябва да се използва предимно за изчисляване и изплащане на плащания, изчисляване на субсидии. Интересно е, че законодателството позволява да не се плащат сметки, които не са въведени в системата, като се насърчават пазарните субекти да се присъединят към системата.
Управляващите организации обаче, техните представители са изправени пред постоянни неизправности в системата и процесът на регистриране и въвеждане на данни е тромава и сложна процедура. Съществува объркване с размера на жилищното пространство, което се предлага на управляващите организации и допринесе от Rosreestr.
По този начин, прилагането на една добра идея вместо помощната система за управление на жилищни сгради създаде друг проблем.
Поддържащи ресурси
Управленските дейности изискват едновременно изпълнение на много функции.В същото време ежедневно се въвеждат промени в законодателството, дават се нови обяснения на съществуващите регулаторни актове и се анализира съдебната практика. За да се опрости работата с нарастващ обем информация, например, е създадена електронна система „управление на многофамилни къщи“.
Тя ви позволява да систематизирате наличната информация, да я обработвате. Предлагат се шаблони за документи, остава само да ги попълните.
В заключение
Управление на жилищна сграда - услуга, предоставяна на собствениците на къщата. Те имат право изцяло да вземат всичко в свои ръце или да прехвърлят контрола на специализирана организация.
Практикува се и друг вариант - създава се управляваща кооперация или HOA, която сключва споразумение за предоставяне на услуги с управляващото дружество. Степента на участие на HOA в управлението вече се определя от страните.
Правната система за управление на жилищна сграда представлява слой от регулаторни правни актове (LCD, някои закони, правителствени постановления на Руската федерация, решения на местните власти).
Постоянно променящи се законови изисквания, сложността на много процеси предизвиква увеличаване на тежестта за отговорните за управлението. За да улеснят живота си, се създават специализирани програми, например, системата за управление на жилищните сгради (ICFER).