Всеки собственик на имот е длъжен да плаща данък върху имота годишно. Размерът му зависи от кадастралната стойност на недвижимите имоти, изчислена от служители на Rosreestr или поканени специалисти. Често собствениците на имоти са изправени пред факта, че трябва да плащат твърде висок данък. Това се дължи на завишената кадастрална цена на апартамент или други помещения. Затова гражданите и компаниите често мислят за намаляване на кадастралната стойност на недвижимите имоти. Процесът може да се извърши по предварителен или съдебен начин.
Понятието за кадастрална стойност
Всякакви значителни действия с недвижими имоти, включващи включването на информация в кадастъра, водят до необходимостта да се плащат данъци на собствениците. За това плащането се изчислява, а кадастралната стойност задължително се включва във формулата. Тя се определя от кадастралните инженери, която отчита местоположението, площта и други параметри на обекта.
Този показател е представен от стойността на недвижимите имоти в парично изражение. Тя трябва да бъде приблизително равна на пазарната цена, но често е необходимо да се натъкнем на надценени показатели. Следователно е необходимо намаляване на кадастралната стойност на недвижимите имоти.
Кога се използва показателят?
Кадастралната стойност се прилага в различни ситуации, които включват:
- изчисляване на данък върху собствеността, който трябва да се плаща от всички собственици на недвижими имоти, представлявано от фирми или физически лица;
- определяне на данъчната основа за продажба на апартамент или къща, собственост на гражданин поне три години;
- плащане на данъци от фирми или физически лица, които получават доходи от лизинг на имота;
- изчисляване на размера на нотариалната такса при влизане в наследството.
Този индикатор се използва в различни ситуации и собствениците на имоти се интересуват от оптимален и обективен размер. Поради това често е необходимо да се намали кадастралната стойност на имот. Това ви позволява значително да намалите размера на данъците, прехвърлени в бюджета за различни транзакции с апартамент или други помещения.
Фактори, влияещи върху кадастралната цена
Изчисляването на тази стойност се извършва от кадастрални инженери, които са служители на Росреестр или организацията, с която договорът е сключен от държавен орган. Процесът се провежда ежегодно, така че индикаторът постоянно се променя. Тя се влияе от много различни фактори, които се променят доста често. Следователно при изчисляване на кадастралната стойност се вземат предвид факторите:
- площ на стаята;
- местоположението на съоръжението, не само географското местоположение, но и сградата на къщата;
- степента на амортизация на имота и външното му състояние;
- инфлацията в страната;
- инфраструктурно развитие на района, в който се намира съоръжението;
- жизнения стандарт на хората, живеещи в района;
- промени на пазара на недвижими имоти.
Най-често собствениците на имоти трябва да се справят с увеличаване на показателя. Те обаче не получават никакво оправдание за такъв растеж. Поради това те често мислят за намаляване на кадастралната стойност на недвижимите имоти, което значително ще намали размера на средствата, преведени в бюджета за използване или разпореждане с тяхната собственост.
Кой извършва оценката?
Кадастралната стойност се установява изключително от кадастралните инженери.Те могат да работят в Rosreestr или в специални оценителни компании, които участват в сътрудничество от държавна организация. Процесът на оценяване се счита за сложен и продължителен, тъй като трябва да бъдат оценени много различни фактори. Затова при привличане на организации на трети страни се провежда специален конкурс.
Конкурсът се организира изключително сред най-големите компании, които имат необходимите лицензи и разрешителни за този вид дейност. Процесът на подбор отчита различни критерии:
- срок на работа;
- статус на организацията на пазара;
- различни разрешения и лицензи.
След избора на подходящата организация се сключва договор за дългосрочно сътрудничество. Служителите на избраната компания ежегодно оценяват недвижими имоти, собственост на физически лица или различни предприятия.
Процес на оценяване
Преди да започнете процеса на намаляване на кадастралната стойност на имот, важно е да разберете как се определя този параметър. Процедурата се състои от няколко етапа:
- взема се решение за извършване на редовна оценка;
- съставя се списък на обектите, за които е необходимо да се определи кадастралната стойност;
- провежда се конкурс, въз основа на който се избира компания за оценка;
- се съставя официален договор с избрания изпълнител;
- пряка кадастрална оценка от определен експерт;
- въз основа на извършената работа се генерира отчет за получените резултати;
- резултатите се проверяват и след това се одобряват от ръководството на Rosreestr;
- са направени необходимите промени в USRN;
- данъчните и други показатели се изчисляват въз основа на показателя в регистъра.
Не винаги резултатите от оценката са обективни, което води до необходимостта от намаляване на кадастралната стойност на недвижимите имоти от преките собственици на обектите. Процедурата може да се извърши по различни начини. За да направите това, ще трябва да се обърнете независимо към независимите оценители за второ изследване. Ако резултатите са значително различни, тогава собственикът на обекта ще има обективна причина да оспори показателя. Често грешките се дължат на факта, че кадастралните инженери нямат надеждна информация за изследвания обект.
Последиците от неправилно изчисление
Ако оценителите наистина направят сериозни грешки, това ще доведе до множество негативни последици за собственика на обекта. По-специално:
- данъкът върху имуществото ще бъде твърде висок;
- процедурата за продажба или даряване на недвижими имоти е сложна, тъй като за този процес трябва да се плаща данък.
Ето защо, ако собственикът на обекта наистина осъзнае, че разходите, изчислени от държавния орган, са надценени, тогава е препоръчително да се справи с кадастралната стойност на недвижимите имоти. Съдебната практика по подобни въпроси показва, че ако собственикът на апартамента наистина има доказателства за неправилно изчисление от инженерите, тогава няма да му е трудно да спечели процеса.
По какви причини индикаторът е надценен?
Прекалено високата кадастрална стойност обикновено се свързва със следните причини:
- умишлено увеличение на показателя за увеличаване на размера на средствата, които собствениците на имоти плащат в държавния бюджет;
- използване от кадастрални инженери на неточна информация за съоръжението;
- липса на оценители, необходими умения, способности и опит за обективна работа.
Често несъответствията са наистина значителни, поради което кадастралната цена значително надвишава пазарната стойност.
Методи за спорове
Намаляването на кадастралната стойност на недвижимите имоти в Москва и други региони се извършва по подобен начин. Обикновено се използват два метода:
- Предпробно решение на проблема.За това се изпраща заявка с искане за спускане на индикатора директно до Rosreestr. Такова заявление се разглежда в рамките на 30 дни. В заявлението са приложени доказателства за неправилна оценка, за което първо ще трябва да се обърнете към независими експерти, за да определите цената на кадастра.
- Съдебният метод. Ако индикаторът не се промени въз основа на заявлението до Rosreestr, тогава се води дело в съда. Съдебната практика за намаляване на кадастралната стойност на недвижимите имоти показва: ако наистина има значителни различия, тогава съдът взема страната на ищците. Ако исковете са удовлетворени, тогава гражданинът може да разчита не само на намаляване на показателя, но и на компенсация за разходите по оценката.
Препоръчително е да се включите в този процес, само ако е сигурно, че разликата между реалния индикатор и стойността, налична в USRN, е значителна.
Независима оценка
Първоначално ще трябва да се обърнете към независим оценител, за да определите показателя, тъй като само при наличието на компетентен и официален доклад се намалява кадастралната стойност на имота. Цената на услугите се различава значително в различните компании, но обикновено е в рамките на 5 хиляди рубли. Въпреки това, в някои региони цената достига 20 хиляди рубли.
Организацията или частните експерти с необходимите лицензи и разрешителни за работа трябва да бъдат избрани. Само при такива условия докладът ще има юридическа сила и достоверна информация. С избрания експерт се съставя договор за предоставяне на услуга.
Оценката на недвижимите имоти с цел намаляване на кадастралната стойност се извършва незабавно, обикновено резултатите се предоставят една седмица след сключването на договора. Полученият доклад служи като доказателство на собственика на съоръжението, че кадастралната стойност, използвана от служителите на Rosreestr за изчисляване на данъчни и други плащания, е завишена.
Нюансите на кандидатстване в комисията
Процедурата за намаляване на кадастралната стойност на недвижимите имоти включва първоначално обжалване директно на Rosreestr. Създава се специална комисия за разглеждане на всяко такова обжалване. Препоръчва се да се прибегне до този метод веднага след установяване на несъответствия и надценен размер на индикатора.
За да завършите процеса, следните документи се прехвърлят на комисията:
- правилно написано изявление за намаляване на кадастралната стойност на имота;
- доклад, получен от независим експерт след оценката;
- документация, потвърждаваща, че докладът е направен от опитен оценител, лицензиран за тази дейност;
- извлечение от USRN и книжа за собственост върху имота, сочещи, че заявителят е собственик на имота;
- извлечение от домашната книга, съдържащо информация за регистрирани лица.
Документите се разглеждат в рамките на 30 дни, след което служителите на Rosreestr предоставят на заявителя писмен отговор. Не винаги е положително, така че ще трябва да се обърнете към съда, за да промените индикатора.
Спецификата на хода на съда
Процедурата отнема много време, но практиката показва, че съдът винаги взема предвид информацията, съдържаща се в доклада на независим оценител, което води до удовлетворяване на исковете.
Когато се обръщате към съда, се изисква да подготвите документацията:
- искова молба, съдържаща информация за страните по делото, както и за апартамента, чиято кадастрална стойност е оспорена;
- доклад на независим оценител;
- Отговорът на Rosreestr на искането за намаляване на показателя;
- получаване на плащане на мито;
- документи за собственост на недвижими имоти.
Въз основа на тези документи се назначава съдебно заседание, където се оценяват обстоятелствата и доказателствата на всяка страна. Често има чрез съда намаляване на кадастралната стойност на недвижими имоти в Москва за физически лица.Това води до факта, че гражданите допълнително плащат данък въз основа на обективна данъчна основа.
заключение
Кадастралната стойност на всеки обект се определя от Rosreestr. Този показател се използва при изчисляване на различни плащания и данъци. Ако собственикът на обекта е сигурен, че стойността е твърде висока, тогава той може да го намали.
За да намалите кадастралната стойност, можете да кандидатствате директно към Rosreestr. Ако е даден отрицателен отговор, тогава цифрата се оспорва в съда. Практиката показва, че ако имате доклад, изготвен от опитен експерт, можете да промените кадастралната цена.