L’acord de participació és una trampa legal en què es troben molts dels nostres conciutadans, sobretot en els darrers anys, quan el ritme de construcció d’edificis de diverses plantes ha augmentat diverses vegades. Van créixer, però la crisi global i les dificultats de la situació econòmica al país han contribuït, i la major part de la construcció, per motius objectius i subjectius, no es lliura a temps. Les persones que tenien previst traslladar-se a la seva pròpia vivenda, no tenen diners i un sostre al cap durant un període indefinit. Quines mesures es poden prendre en una situació així i es pot esperar en alguna cosa? Segons els advocats, l’única oportunitat legal per millorar la seva posició és una pena del constructor segons la DDU. Si, per descomptat, ho podeu aconseguir.
De què estàs parlant?
Es sol costar perdre una quantitat de diners que un titular d’interès rep d’un desenvolupador en cas que aquest incompleixi obligacions, incompleixi els terminis o presti serveis de qualitat insuficient. És possible exigir el pagament d’una penalització en virtut d’un contracte de DDU si l’apartament no es transfereix al comprador en el termini especificat al contracte.
Tingueu en compte que aquest és el moment exacte de la cessió d’habitatge a la part contractant. En cas que el promotor incompleixi el període de construcció, posi en funcionament l’edifici en el moment que no es va prometre amb antelació, és impossible obtenir una penalització per pagament amb retard. Un important punt literal d’inflexió serà precisament el moment en què l’entrega de l’apartament al ciutadà.
Acta del comprador
L’obligació de pagar una penalització en virtut de la DDU sorgeix del promotor que no ha resistit el temps de construcció declarat a causa de les disposicions de la Llei Federal núm. 214, adoptada el 2004 i dedicada a la regulació legal de la construcció compartida d’edificis d’alt standing.
De fet, hi ha dues maneres d’obtenir la compensació requerida si el contractista pertorba els termes del treball:
- davant el tribunal, quan el comprador escrigui una queixa al promotor;
- durant el judici, quan el comprador apel·la a les autoritats legals per justícia.
Al jutjat: què i com?
Per obtenir una decisió judicial positiva sobre una pena en virtut de la DDD, cal observar el procediment establert. La seqüència per a un ciutadà que vulgui defensar els seus interessos és la següent:
- preparar una demanda i documents d’acompanyament;
- presentar una demanda al jutjat;
- supervisar el progrés de la revisió;
- obtenir informació sobre la decisió del tribunal;
- obtenir un escrit d’execució.
Recupera la baixa en la reclamació de DDU
Aquesta opció és adequada per a aquells que busquen evitar la cinta vermella judicial el màxim possible. Si el pis no es transfereix en el termini especificat en l’acord d’acció conclòs entre el promotor i el client, el comprador elabora una reclamació, que s’ha d’enviar al promotor.
Si es va decidir cooperar amb una empresa constructora en virtut d’un acord DDU, aquest procediment per resoldre un litigi no és obligatori. Si ens dirigim a la ja esmentada 214a llei que regula l'esfera en qüestió, podem veure que no hi ha requisits per al procediment pretenciós per resoldre una situació de conflicte.
Com funciona
De fet, el tribunal, decidint si recuperar la pena del desenvolupador en virtut del DDD, pot establir el procediment per resoldre el problema mitjançant la presentació d’una reclamació, si s’especifiquen determinades condicions al contracte que s’inclinen. Aquests inclouen els requisits clarament descrits per al formulari de reclamació dirigit al desenvolupador, el moment de la presentació d’aquest document per part d’una persona i el període per al qual l’empresa ha d’estudiar el recurs.
Basant-se en la pràctica judicial en virtut del DDD, la pena només es pot recuperar si la reclamació es va presentar per escrit i es va transferir oficialment al promotor, és a dir, es va gravar d’acord amb el flux de documents, va rebre un número de registre i contenia tota la informació necessària per a l’audiència del cas. . S’inclouen el nom complet i correcte de les parts en conflicte, les circumstàncies que acompanyen l’incompliment dels terminis, inclosa la menció de terminis al contracte (és a dir, el període obligatori). A més, l’interessat ha d’indicar l’import que espera, i adjuntar-li el càlcul de la falla en virtut de la DDU, així com indicar el termini en què (a petició) el desenvolupador ha de complir el termini, pagant les obligacions.
Escolta completa
Una reclamació enviada al constructor no és més que un document que no donarà lloc al procés de defensa dels interessos si no compta amb un suport substancial en forma de documentació addicional que demostri el dret del ciutadà a perdre’s en virtut de la DDD. Perquè el document sigui vinculant legalment, s’hi adjunten els següents materials:
- una còpia del passaport del participant;
- còpia del contracte;
- còpia de la documentació que confirmi que es compleixen totes les obligacions per pagar les quantitats per part del ciutadà
És possible presentar una crida ja després de l’execució de l’acte d’acceptació del local. En aquest cas, una còpia de l’acte també ha d’acompanyar la reclamació. Aquests documents mostraran clarament la mida dels terminis respecte al promès quan es va concloure l'acord.
Subtilitats legals
Sobre com sol·licitar una reclamació, us explicarem una mostra de la penalització per DDU. Es pot trobar a les oficines de molts desenvolupadors, així com a advocats, despatxos d’advocats i al nostre material. En general, el paper és força senzill.
Se suposa que es tracta d’una persona sense educació especialitzada, que suavitza els requisits de redacció i contingut.
Al mateix temps, cal recordar que la reclamació s’ha de fer estrictament per duplicat.
Un d’ells s’envia al desenvolupador i el client s’ha d’assegurar que el representant de l’empresa rebi el document i els signi. La segona instància es manté amb el titular d’interès. És desitjable que s’escrigui a l’empleat que ha rebut una còpia de l’organització, la seva posició, així com la data. Si no és possible transferir el document de manera personalitzada i rebre una signatura informativa, la reclamació s’envia a través de la Posta Russa, emetent-la per carta certificada, assegureu-vos de fer un inventari de la inversió. Quan aquesta carta sigui rebuda de l’oficina de correus, l’enviador rebrà una notificació signada per un empleat del desenvolupador i la data de recepció de la documentació.
Això és important!
A la pràctica, la penalització per DDD sovint és molt difícil d’obtenir, per la qual cosa és important observar el matís legal descrit. Si l'empresa es nega a pagar diners, el tribunal considera la carta amb una nota sobre la presentació de la demanda amb proves en el cas, certament a favor d'una persona que es va quedar sense sostre sobre el cap d'una persona. Tanmateix, aquí la situació es complica amb un altre document legal, una declaració de reclamació de sanció en virtut de la DDU. Tampoc és molt difícil emetre’l, tot i que molts prefereixen confiar en aquest tema a un advocat, per no assumir la responsabilitat en cas d’un possible error.
Comptar: no comptar
Per fer un càlcul correcte de la penalització en virtut del DDD, cal parar atenció a la ja esmentada Llei Federal 214. Diu que la violació dels termes per a la transferència d’habitatges als compradors té conseqüències econòmiques per al promotor per un import de 1/300 de la taxa de refinançament, l’import del qual el Banc Central estableix un nou diari. Per al càlcul prenen el valor característic del dia en què s’han de complir les obligacions. Un altre valor important per calcular l’indicador és el preu del contracte.
El tipus de refinançament es va anomenar coincidint amb el tipus clau del Banc Central. Aquestes innovacions es van adoptar el 2016. Des del 19 de setembre d’aquest any s’ha fixat una xifra del 10%. El dia següent de la transferència (en virtut del contracte), comença el període pel qual el desenvolupador ha de pagar al client com a violació de les obligacions. Al mateix temps, l’últim dia és quan es va traslladar oficialment l’habitatge sota l’acte d’acceptació.
Sobre exemples
Suposem que un determinat acord contenia la redacció "el tercer trimestre d'aquest any i tal". En conseqüència, la pena aplicada a la DDU serà aplicada a partir del primer d'octubre d'aquest any fins al moment en què es lliuri l'apartament al client.
La fórmula per calcular breument:
- El valor buscat = 1/300 del tipus del Banc Central * valor contractual * retard en dies.
Si el titular d’interès és una persona individual, la fórmula canvia una mica:
- Valor cercat = 1/150 refinançament * valor contractual * retard en dies.
És possible que noteu que aquí s’utilitza el doble valor del tipus del Banc Central.
Càlcul: com fer?
Considereu un exemple concret i concret de com es considera la pena segons la DDU.
Suposem que el contracte indica el preu de l’apartament per valor de 3,45 milions. La taxa de refinançament és del deu per cent. La data de lloguer d’habitatge en virtut del contracte és el 31 de març de 2017. Així doncs, el retard comença ja l’1 d’abril d’aquest any. Suposem que el titular d’interès va rebre l’habitatge l’1 de juny, cosa que significa que el retard és exactament de 90 dies.
Suposem que el titular d’interès és un individu. Per a ell, el tipus de refinançament es duplica. Es calcula de la manera següent: dividim el deu per cent per 300, duplicem el resultat, obtenim el 0,06%. Aquesta és la taxa de penalització acumulada diàriament.
El valor desitjat = 0,06 * 3 450 000 * 90 = 186 300. La quantitat es calcula en rubles.
Si es tracta d’una persona jurídica, un empresari, el valor es considera una mica diferent:
- 10/300 * 3 450 000 * 90.
I dóna 103 500 rubles.
Pagament voluntari
Molts desenvolupadors que estiguin d’acord amb els requisits dels titulars d’equitats (no és d’estranyar, perquè es basen en la llei vigent), poden acordar pagar la pena voluntàriament. Aquesta opció és la menys conflictiva i s’associa amb una mínima tiagotomotina de paper. Tot i això, normalment l'empresa ofereix reduir la quantitat. Rarament, el desenvolupador paga tot alhora, però s’elabora un calendari segons el qual el client rep de forma gradual per part del client.
Des d’un punt de vista legal, l’efectivitat d’aquest acord només és possible si es documenta la decisió. Ells signen un acord en què fixen el calendari de pagaments, els imports, tots els punts importants que permeten identificar les parts. Aquesta consolidació proporciona al client la confiança que el desenvolupador complirà la promesa.
Dates i oportunitats
La llei no té clares restriccions a la quantitat exacta de temps que el promotor ha de plantejar una reclamació. Això vol dir que les regles generals s'apliquen per respondre a la correspondència oficial, és a dir, deu dies. És en aquest moment que l’empresa ha d’elaborar i enviar el paper oficial al comprador.
Típicament, el desenvolupador demana reduir la pena a vegades - dos o tres, i de vegades deu vegades. Moltes empreses segueixen l’altra via proposant concloure un acord sobre la reparació d’habitatges. El comprador es compromet a reduir la pena o abandona completament els seus requisits i el desenvolupador a càrrec seu fa reparacions en un nou apartament. Per descomptat, per una banda, això és bo, contribueix a evitar dificultats burocràtiques i, d’altra banda, es redueix notablement el benefici que podria obtenir un participant de la construcció a causa d’un acord en retard. A més, quan conclogui aquest acord, ja no és possible acudir al jutjat amb una declaració de reclamació.
Anar al jutjat
Aquesta mesura és necessària si el promotor no considera necessari pagar per arribar tard amb el lloc de construcció.Una part del contracte pot recórrer al jutge tan bon punt la resposta a la demanda no hagi rebut-la en el termini especificat de deu dies. En aquest cas, el client espera fer efectiva la recaptació dels imports deguts si el tribunal confirma que l’accionista té raó.
Si es tractava d'aquesta opció de desenvolupament, no podeu sol·licitar només una penalització relacionada amb l'incompliment dels terminis per a la transferència de l'habitatge al client. També cal esmentar el dany moral causat per una actitud tan negligent a les nostres obligacions, i avaluar-lo en termes monetaris. No serà superflu aprofitar l’oportunitat de rebre els imports gastats en el judici. A més, és possible una multa segons la decisió del tribunal sobre la qüestió a pagar. Fins al 50% d’aquest import pot suposar una multa addicional perjudicada a favor del client. Sobre aquesta oportunitat, així com sobre les condicions en què pots comptar amb ella, explica la llei federal sobre drets del consumidor a Rússia.
Com presentar la sol·licitud judicial?
Per redactar una declaració de reclamació que tingui força legal, és necessari no només redactar el paper correctament, sinó també adjuntar-hi diversos documents vinculants. El més important:
- còpia de la tercera pàgina del passaport;
- còpia de DDU;
- una còpia de la documentació que acrediti que s’han abonat les quantitats establertes pel contracte;
- una reclamació marcada com a lliurament al desenvolupador (notificació de la publicació de la recepció del document);
- si n’hi ha, l’acte de rebre i transmetre un habitatge.
En alguns casos, es requereixen documents addicionals, que es determinen en funció de les particularitats d’un cas concret.
Documents recollits: què segueix?
Quan el paquet de documents estigui completament preparat, podeu escriure una declaració de reclamació. La nostra legislació explica els requisits d’aquest document i la primera d’ells és una crida per escrit. S’ha d’indicar a l’interior del tribunal on s’escriu el document, quin és el nom complet i l’adreça del demandant i demandat, quina és l’essència dels requisits i en quines circumstàncies es van vulnerar els drets d’una de les parts en la transacció. Heu d’aportar proves de la vostra posició i indicar el cost total de la reclamació, consistent en la sanció i l’import que el demandant paga per danys i perjudicis.
Cal indicar si s’han pres mesures per resoldre el conflicte, sense recórrer a un jutjat, com es va fer i quins resultats es van portar. Tanmateix, si el contracte no té requisits perquè el comprador primer escrigui una reclamació a la part demandant, aquest paràgraf es pot ometre amb seguretat. També llisten de manera addicional la llista de documents que acompanya la declaració de reclamació, i signen personalment el paper, indicant informació per a comentaris.
Cap a on anar
Quin tribunal he de sol·licitar per fer complir els meus drets? Les lleis estableixen que el demandant té dret a escollir. Podeu enviar una apel·lació al tribunal per al qual s’adscrigui l’adreça del demandant, a l’autoritat responsable de l’adreça de la ubicació de l’organització o al tribunal responsable de l’adreça on es va concloure el contracte. Aquesta última està disponible basada en la llei federal que protegeix els drets del comprador.
Si l’import de la pena és inferior a 50 mil, el demandant ha d’enviar un recurs a la justícia de la pau. No cal pagar cap quota quan es presenti una sol·licitud, la llei que protegeix els drets dels consumidors també ho parla.