La compra d'espai per a la vida és un gran mal de cap, sobretot quan es tracta de comprar un apartament a una persona jurídica. Els riscos del comprador, en aquest cas, són especialment grans, ja que hi ha una alta probabilitat de topar-se amb estafadors. Quins documents cal recollir per a la transacció? Què són els entrebancs i com comprar habitatges en un edifici nou i en el mercat secundari? A continuació, es presenten les respostes a aquestes preguntes.
Característiques clau
La característica principal a l’hora de comprar un espai habitable d’una persona jurídica és la seva oficialitat. En aquest sentit, el propi procediment requereix l'alienació dels béns immobles de tots els propietaris de l'organització. Dit d’una altra manera, si els propietaris de l’empresa són diverses persones, cadascun d’ells ha d’acordar vendre la propietat.
Com que aquest requisit està estipulat per la legislació aplicable, la compra d’immobles a una persona jurídica té les seves pròpies dificultats.
- El comprador s'enfrontarà a un sistema de processament de transaccions més difícil.
- Tant el comprador com el venedor hauran de recollir un gran paquet de papers.
Quins són els riscos?
Qualsevol transacció ve acompanyada dels riscos de comprar un apartament. Els béns immobles d’una persona jurídica són especialment perillosos.
Quins són els principals riscos que es poden identificar a l’hora d’aconseguir aquest acord:
- venda en títols falsos;
- l’entitat jurídica té dret a rescindir l’operació després de la seva execució, presentant una demanda;
- la probabilitat de frau financer és alta;
- el comprador pot perdre molts diners.
Per minimitzar tots els riscos, cal revisar detingudament tots els papers i l'habitatge en si mateix abans de comprar-lo. Per obtenir ajuda, és millor contactar amb un especialista. És possible implicar una agència immobiliària, encara que en aquest cas no funcionarà per estalviar.
Adquisició d’habitatge d’una persona jurídica en un nou edifici
Aquest procediment és molt comú i es considera un dels més senzills. Una casa que acaba de funcionar gairebé sempre pertany a una persona jurídica, a un promotor o a una empresa de construcció.
Malgrat la rutina de la transacció, heu d’estar atents a l’hora de comprar un pis a una persona jurídica. Quins riscos pot esperar un comprador mentre adquireix un nou edifici?
- Documents falsos. Quan treballeu amb un promotor o una empresa de construcció, primer heu d’estudiar amb deteniment tots els documents i els permisos necessaris. Recentment, cada vegada són més les empreses que treballen en papers falsos.
- Manca d’experiència. Un altre risc que pot estar en espera d’esperar el comprador. Abans de concloure un acord amb un promotor o una companyia d’assegurances, heu d’assegurar-vos que l’entitat jurídica ja ha encarregat amb èxit la casa abans. És millor no tenir negocis amb empreses sense experiència.
- Pèrdua de diners. Podeu transferir fons a una persona jurídica només un cop s’ha registrat el contracte de venda a l’USRN. Els diners donats abans es poden perdre per sempre si cauen en mans dels estafadors.
Comprant un "secundari"
Comprar un apartament a una persona jurídica del mercat secundari, tot i que una operació més escassa que la de comprar un edifici nou, és menys arriscat.
El principal que ha de recordar el comprador és la necessitat d’un examen minuciós dels papers i del compliment de l’espai de vida amb els seus requisits.
Com comprar un apartament a una persona jurídica i com eliminar els riscos a l’hora de comprar un habitatge secundari? Hi ha diverses normes:
- Recolliu acuradament tots els papers requerits.
- En signar el contracte, s’haurà de mostrar una vigilància especial.És millor que hi hagi una persona amb formació legal.
- És important garantir la seguretat quan pagueu per la transacció.
- Al final, heu d’inscriure l’habitatge adquirit.
Un agent de béns arrels amb experiència farà la feina millor. Tot i que assumirà el seu percentatge de compra, però, ajudarà a minimitzar els riscos per al comprador.
Venda per una persona jurídica d’un apartament en una hipoteca
L’adquisició d’habitatge en una hipoteca d’una empresa es considera la compra habitual d’un pis d’una persona jurídica. Es redueixen al mínim els riscos del comprador, ja que els empleats del banc que proporcionen els fons són els responsables personals de la transferència de fons.
Per tant, el banc ha de presentar:
- paquet complet de papers;
- document de taxació immobiliària.
Després de confirmar la transacció, l’entitat financera conclourà un acord amb el prestatari i enviarà els fons. En aquest cas, els diners no es comptabilitzaran al compte d’una persona, sinó al compte de l’empresa on es compra l’habitatge.
Val la pena assenyalar que es recomana abordar prèviament el problema del registre de préstecs hipotecaris, ja que a la pràctica sovint hi ha casos en què una persona jurídica requereix un pagament inicial.
Quins entrebancs es poden enfrontar?
Els riscos a l’hora de comprar un apartament d’una persona jurídica són realment fantàstics, per la qual cosa heu de saber quins altres inconvenients pot comprometre un comprador.
A la vida ordinària, sovint, una persona senzilla pot afrontar les situacions següents que condueixen a la pèrdua de diners, el temps i l’espai de vida en si:
- Comprar un apartament amb documents falsos. Aquesta situació és la més perillosa i gairebé desesperada. La transacció amb documents falsos per part del tribunal es reconeix com a no vàlida, cosa que significa que una persona corrent com a resultat es queda sense diners i habitatge.
- Adquisició d’habitatge per part d’una empresa amb propietari de capacitat legal limitada. Per regla general, aquestes transaccions també es reconeixen com a no vàlides. Altres propietaris de l’empresa després de la transferència de fons poden anar a disposició judicial, i estarà al seu costat si es reconeix a un dels propietaris que té una capacitat legal limitada i es proporcionen les proves necessàries.
- La venda d’habitatges, que va passar a tenir possessió per herència, tot i que no s’aplica a la situació, però també té els seus propis matisos. El cas és que amb el pas del temps poden aparèixer altres hereus que reclamen aquest apartament, i el tribunal serà molt probable que estiguin al seu costat.
Per descomptat, és impossible conèixer totes les complexitats del mercat immobiliari, però convé donar preferència a un acord "transparent" a l'hora de comprar l'habitatge. No hi ha documents i fraus fraudulents.
Etapes de transacció
Primer cal estudiar totes les etapes de compra d’un apartament d’una persona jurídica. Es minimitzaran els riscos del comprador si el ciutadà ja està familiaritzat amb aquest esquema:
- Per començar, el comprador ha de triar una casa que compleixi plenament els seus requisits.
- A continuació, heu de consultar els documents d’habitatge i els documents d’una persona jurídica.
- A continuació, heu d’elaborar un contracte de venda i signar-lo.
- Després d’això, podeu procedir a la transferència de fons. Cal recordar que els diners es transfereixen només després del registre del contracte a la USRN.
- En conclusió, podeu registrar l’apartament.
Tot i això, aquest esquema no és vàlid només quan es realitza una transacció amb una persona jurídica, sinó també amb una persona.
Quant a la venda d'apartaments per part de l'empresa, també hi ha alguns matisos. El tracte entre una persona jurídica i una persona és complicat per a la pròpia organització. A continuació, es mostren les dificultats que tenen més freqüentment els propietaris de l'empresa:
- primer, el conseller delegat ha de recollir un permís per vendre habitatges a tots els propietaris de l'empresa;
- només després que tots els accionistes o copropietaris hagin donat el seu consentiment, podem procedir a la recaptació dels valors necessaris.
El paquet de documents necessari
Què heu de buscar en el primer lloc per comprar un apartament? Per descomptat, en un paquet complet de papers.Val la pena assenyalar que per a una operació d’aquest tipus, el conjunt de documents per al venedor (persona jurídica) i el comprador és diferent.
Els documents necessaris que ha de recollir el comprador per a la compra d’habitatge a l’empresa:
- passaport original del comprador;
- si està casat, cal obtenir el consentiment del cònjuge per adquirir habitatge;
- Quan es compra un apartament amb una hipoteca, cal obtenir un certificat per confirmar la solvència, per regla general, es tracta d’un certificat d’ingressos del treball.
Per a una persona jurídica, el paquet de documents és més gran i és més difícil de recollir:
- la base, és a dir, un document que confirma la transferència de l’habitatge de l’anterior propietari (en el cas d’un "secundari");
- passaport tècnic de l’habitatge;
- passaport cadastral de béns immobles;
- document del Servei Tributari Federal;
- certificat subministrat per l'empresa gestora o l'OHO on es troba l'objecte;
- còpia del compte personal;
- carta i altres documents per a l'organització.
Càlcul i impostos
Una transacció es pot pagar de dues maneres.
- Transferint fons al compte personal de l’organització. Es considera el més segur si hi ha una compra d’un pis d’una persona jurídica. Els riscos del comprador són mínims, ja que el banc participa en l'operació.
- Elaborant una carta de crèdit bancària, és a dir, signar un contracte de préstec (en el cas del préstec hipotecari).
Val la pena assenyalar que el pagament en metàl·lic d’una operació no és vàlid. Cap empresa honesta li permetrà acceptar diners per al pis venut en efectiu.
Pel que fa als impostos. La llei estableix que qualsevol persona jurídica ha de pagar impostos quan vengui béns. Tot i això, l’organització està exempta d’ells en cas de venda d’immobles residencials. En aquesta situació, l’empresa només haurà de cobrir l’impost sobre beneficis, si n’hi ha.
Com no caure en mans dels estafadors?
Compra segura d’apartaments i protecció contra el frau. És possible això quan es tracta d’una persona jurídica?
El 100% de seguretat no es pot garantir a cap comprador. Però aquí teniu el que heu de saber quan realitzeu aquesta operació:
- L'acord ha de ser "net". No té apoderat.
- Cal assegurar-se que tots els documents són notarials.
- Si la venda només és possible per representant, cal comprovar la persona que representa el propietari i els seus drets.
- Si hi ha motius per a la venda d’habitatges, és important verificar detingudament la seva autenticitat. Si ho desitgeu, fins i tot podeu reunir-vos amb l'ex propietari (si és possible).
Recordeu-ho: una persona jurídica oficial no és la garantia d’un acord sense trucs. Moltes empreses es dediquen a diversos fraus il·legals i, després, és més difícil que tractar amb un individu normal.