Durant la compra d’un pis, sovint s’elabora un contracte preliminar. Conté la intenció de les parts de completar la transacció principal. Normalment es forma si un participant en el procés per diverses raons no pot signar l’acord principal. Segons el Codi Civil de la Federació Russa, un contracte preliminar només té caràcter jurídic obligatori si està redactat adequadament. Per tant, en aquest procés solen participar advocats amb experiència, que estudien el contingut del contracte i també fan alguns ajustaments si cal.
El concepte d’acord previ
Segons l’art. 429 del Codi civil de la Federació Russa, un contracte preliminar per a la venda d’habitatges és un document oficial elaborat i signat per dues parts a la transacció. La seva estructura repeteix completament el contingut del contracte principal, però no està registrada al Rosreestr ni a un notari públic.
El contracte inclou totes les condicions per a la transacció. Addicionalment, es donen els períodes durant els quals les parts han de realitzar una transacció.
Per què es compila?
Segons el Codi Civil de la Federació Russa, per diversos motius s’elabora un contracte preliminar per a la venda d’un pis. Això es requereix més sovint en les situacions següents:
- per diversos motius, el comprador en el moment de la conclusió del contracte no té la quantitat necessària per adquirir béns immobles, per exemple, està a l'espera de que es vengui el seu pis o rebrà els diners per herència;
- l’habitatge es compra amb una hipoteca, per tant, abans de signar el contracte principal, els representants del banc seleccionat haurien d’avaluar l’arrendatari, ja que actua com a seguretat, de manera que les parts hauran d’esperar a la decisió d’aquesta institució;
- el venedor, per diverses raons, no disposa de cap document important per a l’apartament, de manera que es triga un temps a restaurar-los;
- es posen de manifest els errors o els errors dels documents oficials.
Per evitar que el pacte es trenqui, s’elabora un acord previ. Detalla les conseqüències per a qualsevol participant que es negui a signar el document principal. Sovint en aquest contracte s’indiquen les mides de les confiscacions o el dipòsit es transfereix del tot.
Tipus de contracte
Segons l’art. 429 del Codi civil de la Federació Russa es pot presentar un contracte preliminar en diverses versions. Aquests inclouen:
- Amb un dipòsit o bestreta. En aquest cas, es prescriu l’import realment transferit al venedor. Si s’utilitza un dipòsit, no es retornarà si el comprador es nega a signar el contracte. Si el venedor és el culpable de la negativa de la transacció, retornarà una mida de dipòsit doble. Quan s'utilitza un avançament, la quantitat de diners es retorna al comprador, independentment de qui hagi rebutjat exactament la transacció.
- Des del desenvolupador. D’altra manera, aquest acord s’anomena PDDU. Però aquest document no té força jurídica, i amb la seva ajuda fins i tot a través del tribunal no serà possible portar a l’infractor davant la justícia. Per tant, aquest contracte sol oferir-lo només els defraudadors que volen utilitzar esquemes grisos per diverses raons.
- Quan sol·liciteu una hipoteca. Molt sovint, segons el Codi civil de la Federació Russa, s’elabora un contracte preliminar precisament perquè el comprador necessita un import de préstec per comprar béns immobles. En aquest cas, abans de signar el contracte principal, haurà d’obtenir l’aprovació per a la transacció del banc seleccionat, que avaluarà l’estat i el preu de l’objecte seleccionat. Però fins i tot la presència d’un contracte preliminar no sempre garanteix la conclusió de l’operació principal.Això es deu al fet que, si el comprador no rep l'aprovació del banc, haurà de començar a buscar una opció més adequada.
- Quan es compra mitjançant una agència immobiliària. En aquestes condicions, s’elabora un contracte preliminar tripartit, ja que inclou les obligacions d’un empleat d’aquesta organització. La garantia es pot transferir directament a l’especialista de l’agència, per tant és ell qui exerceix de garant de l’operació principal.
Cada varietat té les seves pròpies característiques i matisos. Abans de recopilar la documentació s’hauria d’estudiar les disposicions de l’art. 429 del Codi civil de la Federació Russa amb comentaris. Un contracte preliminar només amb formació competent té força legal.
Normes de compilació
Durant la creació d’aquest document, heu de seguir algunes normes obligatòries. Aquests inclouen:
- s’utilitza escriptura simple;
- Està permès introduir informació mitjançant un ordinador o manualment;
- no heu d’utilitzar l’acord oral, ja que és probable que les parts de la transacció no tractin amb serietat les condicions acordades prèviament;
- no està obligat sol·licitar a un notari per a la certificació d’un document.
Si les parts de la transacció no saben com s’elabora correctament l’acord preliminar, poden recórrer a un advocat perquè els ajudi.
Quins documents es requereixen?
Per elaborar un acord previ, heu d’elaborar certa documentació. És a partir d'ella que la informació és introduïda en aquest document. Aquests inclouen els articles següents:
- passaports de participants en la transacció;
- documentació cadastral d’habitatge;
- passaport tècnic per a l’apartament;
- extracte de la USRN, confirmant que l’objecte el venen el propietari directe, i no un defraudador;
- extret del llibre de casa que conté informació sobre les persones registrades a l'apartament.
Mitjançant la documentació anterior, no només s’elabora un contracte, sinó que també es confirma la legitimitat de la transacció. Segons el 429 art. El contracte preliminar del Codi civil de la Federació de Rússia hauria de contenir només informació rellevant i fiable, en cas contrari, serà invalidada fàcilment per una decisió judicial.
Quina informació s’inclou?
Normalment, aquest acord el redacten els participants directes en l'operació, però poden recórrer a un advocat per obtenir ajuda. Segons l’art. 429 del Codi civil de la Federació Russa, un contracte preliminar inclou necessàriament la informació següent:
- ingrés o quantitat anticipada;
- cost de l’habitatge;
- normes de transferència de béns immobles;
- el període en què s'ha de signar el contracte principal;
- les condicions en què es tornarà a registrar l’apartament pel comprador;
- s’indiquen les persones registrades o que visquin a l’habitatge;
- Es descriu el tema de la transacció representada per la propietat;
- drets i obligacions de cada lloc.
De vegades s’inclou en aquest document una clàusula sobre possibles situacions, quan es produeixi la possibilitat de rescindir l’acord. Si aquesta informació no està disponible, en virtut de l'article 429 del Codi civil de la Federació Russa, només es pot rescindir un contracte preliminar a la cort o mitjançant un acord de pau.
Normes de registre
Aquest acord no es pot registrar a Rosreestr. Segons el Codi Civil de la Federació Russa, el contracte preliminar només està destinat a confirmar el pagament anticipat o el dipòsit, i també confirma la intenció de les parts de concloure el contracte principal.
A més, no cal que us poseu en contacte amb un notari per certificar la documentació. Però aquest especialista pot assegurar-se que el contracte està ben elaborat.
Què buscar?
En virtut de l'article 429 del Codi civil de la Federació de Rússia, només tindrà un valor previ un contracte previ que hi hagi totes les condicions i clàusules necessàries. Per tant, quan formeu aquesta documentació, heu de parar atenció als punts següents:
- necessàriament incloure informació important, per exemple, informació sobre l’assumpte del contracte, ja que en cas contrari no serà possible identificar l’apartament, que s’adquireix a partir d’aquest acord;
- ambdues parts han signat un document;
- no es permet que cap part rebi més avantatges del document;
- per protegir-se del frau, les dades del passaport de tots dos participants són certament incloses en l’acord;
- És important verificar tota la informació introduïda a partir dels documents oficials disponibles;
- heu d'assegurar-vos que la propietat és venuda per un propietari adult i que altres ciutadans no sol·licitin un apartament.
Abans de signar l’acord, totes les persones no autoritzades han de ser descarregades del pis.
Data de caducitat
Segons el Codi Civil de la Federació Russa, el contracte preliminar no perd la seva importància fins que s’ha signat el contracte principal, que consisteix a concloure una transacció per a la venda d’un pis. El terme se sol dir directament al text d’aquest acord.
Si, per diverses raons, una transacció no té lloc en un període de temps determinat, l'acord previ perd la seva força legal. En aquest cas, l’ingrés no es retorna al comprador, si no es va concloure el contracte principal per culpa seva. El venedor fins i tot pot anar al jutjat per obligar la segona part a completar la transacció.
Els matisos de la terminació
Segons el Codi Civil de la Federació Russa, un contracte preliminar de venda de béns immobles es pot rescindir abans del termini si una part ha incomplert les seves principals disposicions. Addicionalment, el procés es realitza si hi ha proves que es feia pressió sobre el participant en la transacció i pot ser físic o emocional.
L’acord es reconeix com a invàlid si un dels participants és un ciutadà menor d’edat o una persona legalment incompetent.
Conclusió
Sovint s’elabora un contracte preliminar entre dues parts en una transacció. Conté informació sobre les intencions dels ciutadans en el futur per concloure un acord sobre la transferència de la propietat del pis del venedor al comprador. S'han d'incloure algunes dades obligatòries perquè el document tingui força legal.
Cada part de la transacció ha de ser conscient de les conseqüències negatives de la rescissió d’aquest acord. Sorgeixen moments negatius si s’escriu un dipòsit al text.
