L’arrendament de terres és una acció força habitual en la pràctica jurídica moderna. Cal destacar que les seves característiques estan regulades per determinats actes de caràcter regulador, així com per disposicions legals. A continuació, considerem les característiques principals del dret d’arrendament de terres, així com la cessió i cessió - conceptes que també són molt habituals a la pràctica en matèria d’aplicació de disposicions legislatives en aquest àmbit.
Disposicions generals
Tenint en compte les característiques principals del dret d’arrendament de terres, cal destacar els conceptes bàsics relacionats directament amb l’arrendament. Així doncs, sobre la base d’actes reguladors vigents actualment, la renda és la possessió de determinats béns, limitats a un període determinat, prèviament acordats per les parts en l’acord. Aquest dret es concedeix de forma reemborsable, és a dir, per a un determinat pagament, que també han acordat prèviament les parts. A partir d’actes normatius vigents actualment, qualsevol objecte, incloses parcel·les terrestres, pot ser objecte de lloguer.
Cal tenir en compte que, en funció de la legislació vigent, en funció de la propietat arrendada, així com del període en què es presti per utilitzar-la, el període durant el qual s’hauria de fer una notificació preliminar de la segona part sobre la finalització de l’arrendament. En el cas del tipus d’acció considerat en relació amb la terra (contracte d’arrendament agrícola), s’ha de notificar a la segona part de l’acord com a mínim un any abans de la finalització de l’acord.
El dret d’arrendar una parcel·la preveu la possibilitat de concloure un acord sobre les condicions a llarg termini i a curt termini.
Reglament normatiu
Les principals disposicions relatives al dret de propietat i al dret a arrendar una parcel·la estan regulades per les normes presentades en actes normatius. Fins a la data, la regulació legal de la qüestió objecte d’examen es porta a terme a partir de les disposicions del Codi del sòl de la Federació Russa. De forma generalitzada, aquestes qüestions són considerades pel dret civil, representat pel principal acte codificat: el Codi civil.
Algunes qüestions relatives a les particularitats dels drets per a la conclusió d’un contracte d’arrendament de terres en determinades regions del país poden estar regulades per actes separats de caràcter normatiu, actuant exclusivament en determinades ciutats o regions russes. Cal tenir en compte que les disposicions presentades en elles no han de ser en cap cas contràries a aquelles normes disponibles en els codis terrestres i civils de la Federació russa.
Característiques legals d’un contracte d’arrendament de terres
En el seu nucli fonamental, l'arrendament d'una parcel·la és un tipus especial de dret a utilitzar-la lliurement. Es presta sobre la base d’un acord especial, que es conclou entre les parts i és totalment coherent amb la forma indicada pels actes normatius aplicables.
Si tenim en compte els principals trets legals característics per a un contracte d’arrendament de terres, primer, cal destacar que fa referència al tipus de consens i onerós. A més, aquest acord és bilateral, és a dir, s’obliga mútuament.Dit d'una altra manera, sobre la base d'un acord conclòs entre les parts, les obligacions mútues i els drets es deriven davant de les altres. Una altra característica important d’aquest tipus d’acords és el seu reemborsament, és a dir, un cop transcorregut el període d’ús del lloc, s’hauria de retornar al seu propietari legítim tan aviat com sigui possible.
A les parts de l’acord en qüestió se’ls denomina arrendatari i arrendatari. El legislador defineix una llista de persones que tenen dret a actuar com a entitats en virtut d’aquest acord. Aquests poden incloure tant les persones jurídiques com les persones físiques (incloses les persones que no tenen la ciutadania d’un estat determinat, així com els estrangers). El legislador també determina que els subjectes de l’acord poden ser formacions municipals i autoritats individuals de l’estat.
Pel que fa al dret a concloure un contracte d’arrendament de terrenys, pertany al propietari de l’immoble. Tanmateix, sobre la base de la normativa anterior, aquest propietari té tot el dret a nomenar una persona autoritzada per arrendar la propietat.
Pel que fa a l’objecte de l’acord, una determinada parcel·la, que es presenta en una descripció clara, amb la designació de límits específics, pot actuar com a tal.
Si parlem del període per al qual es pot concloure el tipus de contracte considerat, el legislador no el limita, però determina que si es conclou per un període de tres anys, s’haurà d’elaborar un acord per escrit. El mateix s'aplica als contractes en què una de les parts és una organització o institució, és a dir, una persona jurídica. En cas que el conveni es va concloure per un període de fins a un any, no cal registrar-se de la manera prescrita, i per als que estiguin dissenyats per a un període de validesa més llarg, aquesta norma no s'aplica.
Contingut del contracte
La transferència de drets en un contracte d’arrendament de terres es pot fer exclusivament en el cranc de les condicions prèviament acordades, el contingut del qual s’ha de presentar al text de l’acord.
Així doncs, en el text del contracte s’ha de presentar el seu nom complet, la data i el lloc de conclusió, així com les parts indicades, amb una designació completa del seu nom i lloc de registre (o residència permanent - per a persones físiques).
A més, en el text de l’acord, certament s’han d’indicar les principals característiques de la parcel·la, que inclouen la seva ubicació, mida, nom (si n’hi ha), dades cadastrals i altres trets distintius.
Després d’identificar les parts i l’objecte immediat en l’acord de prova, s’han de determinar obligacions i drets. Les arrendaments de parcel·les proporcionen a les parts de l’acord un determinat conjunt d’obligacions mútues, que, en primer lloc, inclouen el subministrament del terreny en un estat adequat, destinat al tipus d’ús adequat (per a l’arrendador) i el pagament puntual per al seu ús en l’import acordat (per l’arrendatari). Pel que fa als drets, la seva llista és molt més extensa. En relació amb l’arrendatari, aquesta pot ser la cessió del dret d’arrendar una parcel·la en determinats moments, per a la qual s’estableix un acord separat amb un tercer. En el cas que l’arrendatari prengui una decisió sobre la venda de la parcel·la arrendada en un termini determinat, l’inquilí té un dret preventiu d’adquirir-la.
En el contingut del contracte, les condicions essencials són el seu preu (la quantitat fixada com a pagament regular per a l’ús de la terra), així com el període per al qual es va concloure l’acord.Si ho desitgen, les parts tenen dret a una reserva d’altres circumstàncies, que s’ha de prescriure al text del contracte.
Al final de l’acord, s’han de presentar els termes de la seva terminació, així com mesures de responsabilitat per l’incompliment dels termes de les parts i del procediment de resolució de disputes. L’acord a què s’ha arribat s’ha de segellar necessàriament per les signatures de totes les parts, i també, si cal, certificar-se per un notari.
Rebuig del contracte i la seva renovació
Segons les normes generals establertes per la llei, qualsevol de les parts en l’acord té tot el dret a rebutjar un acord prèviament conclòs. L’única cosa que cal tenir en compte en aquesta situació: el període durant el qual s’ha d’anunciar un avís previ sobre la propera rescissió de l’acord - el legislador deixa de banda tres mesos naturals. Si cal, les parts podran indicar-les amb anterioritat en el text del conveni.
Si es desitja, les parts poden ampliar el dret d’arrendar una parcel·la, que es fa de mutu acord. Cal assenyalar que l’actual arrendatari té un dret preventiu sobre els altres sol·licitants a concloure un nou acord amb l’arrendatari. Així mateix, els que tenen els seus propis edificis al territori del recinte que actuen com a objecte en virtut de l’acord tenen un dret preferent al lloguer.
Rescissió del contracte
El legislador també proporciona una llista de motius sobre els quals es pot rescindir un acord prèviament conclòs. Entre elles, en primer lloc, hi ha l’acord de les parts. Així mateix, aquesta acció es pot realitzar mitjançant una decisió judicial adequada, en cas de mal ús del lloc, així com per iniciativa de l’arrendatari o arrendatari. Al mateix temps, el legislador defineix un cas especial quan no es permet la rescissió d’un contracte prèviament conclòs, és el moment dels treballs agrícoles actius. Cal destacar que, a nivell local, aquestes situacions es poden determinar de manera individual.
Després de rescindir el contracte, s’ha de bescanviar el registre de registre que s’adhereix al Registre Unificat de l’Estat. El seu reemborsament s’indica amb el segell aplicat de la forma establerta.
Assignació i cessió
Basat en les disposicions de l'article 624 del Codi civil de la Federació Russa, l’arrendament de terres dóna a l’arrendatari el dret només d’utilitzar la terra amb la finalitat prevista. Pel que fa a l’assignació, aquest concepte implica una transferència virtual del dret d’ús d’aquest lloc, que es fa a partir de l’acord de cessió. Tot i això, cal destacar que, en aquesta situació, no es transfereixen les característiques materials de l’objecte transmès.
La pràctica moderna demostra que, de fet, molts russos que s’enfronten a arrendaments de terres confonen el concepte de concessió (i cessió) amb el subarrendament. De fet, aquests conceptes tenen uns trets distintius. Així, durant la cessió, la persona que va acceptar aquest dret es converteix automàticament en l’objecte de la disposició del lloc, que es produeix sobre la base d’un contracte d’arrendament prèviament conclòs amb el propietari del terreny. Pel que fa al subarrendament, això no passa després de la seva conclusió.
Característiques dels acords de cessió i assignació
La característica distintiva principal dels acords de cessió i cessió és que el pagament previst en el conveni es fa una sola vegada, en la quantitat íntegra calculada per a tot el període d’ús del sòl. En el contingut del contracte, aquest pagament s’anomena compensació.
Els professionals de l’àmbit de la jurisprudència assenyalen que l’acord sobre la cessió del dret a arrendar una parcel·la és un acord que permet delimitar les posicions legals més precises dels successors, que pot incloure tant els cedents com els arrendataris. El sistema jurídic té un concepte separat de l'algorisme de cessió del dret a arrendar una parcel·la. Cal destacar que aquest algorisme coincideix gairebé completament amb el previst per a l’arrendament, però la seva diferència rau en el fet que en la persona de l’iniciador inicial preveu l’arrendador, no l’arrendatari. En el procés de transferència de drets sobre els motius considerats, la primera transacció s’anomenarà concessió i totes les posteriors - cessions, però l’essència de cadascuna d’elles serà la mateixa. Tal com demostra la pràctica, un acord celebrat entre persones jurídiques es coneix més sovint com a cessió i entre particulars.
Una altra característica principal de l’acord de cessió del dret d’arrendar una parcel·la és que el seu objecte no és l’assignació de terrenys, sinó un paquet de documents que determina l’estat del seu propietari.
El procediment per a la conclusió d’un acord de cessió (o cessió)
La legislació preveu un procediment específic per concloure un acord sobre la cessió del dret d’arrendament d’una parcel·la. Preveu la presència obligatòria de les parts en el procés de la seva conclusió, així com la presència d’un determinat paquet de documents. Certament, ha de contenir documents que acreditin la identitat de les parts (per a persones jurídiques - documents constitutius i certificats de registre). El propietari ha de tenir amb ell el passaport cadastral de la terra. Així mateix, per concloure un acord sobre cessió o cessió, caldrà aportar un acord sobre el dret d’arrendar una parcel·la, prèviament certificada per un notari i inscrita al registre corresponent.
Pel que fa al contingut de l’acord en qüestió, hauria de constar dels mateixos elements que el contracte d’arrendament de terres. Tot i això, el text de l’acord indica que es tracta d’una cessió conclosa sobre la base d’un contracte d’arrendament específic signat prèviament per les parts, un dels quals ha de ser el propietari legal del lloc. Si es desitja, les parts poden utilitzar el contracte model, utilitzant la mostra de la cessió del dret d’arrendament del terreny. Si hi ha condicions especials, qualsevol de les parts té dret a modificar el model existent, abans de signar-les totes han de ser acordades amb tots els altres participants en la transacció.
Cal destacar que en l’acord de mostra sobre l’adjudicació de l’arrendament a la parcel·la de terreny hi ha absolutament tots els elements necessaris per a la seva preparació. S'inclouen informació sobre la parcel·la, dades sobre la disponibilitat d'un permís per comprar terrenys, el període d'arrendament, les condicions bàsiques per a la pròrroga del contracte i la seva rescissió, així com les condicions sobre les quals es pot dur a terme l'ús dirigit de l'adjudicació.
Subhasta del dret a arrendar una parcel·la
La pràctica moderna demostra que actualment hi ha sovint licitacions (subhastes), l'objectiu de les quals és el dret d'arrendar terres en una determinada regió. La pràctica demostra que aquesta activitat es desenvolupa especialment a les grans ciutats de Rússia, on hi ha un gran nombre de persones que desitgen comprar terres per a ús temporal.
Tant les persones com les organitzacions senceres formades en forma de persones jurídiques poden participar en subhastes d’aquest tipus. La pràctica demostra que la participació en esdeveniments d’aquest tipus de vegades permet realitzar un acord amb termes més favorables que per motius ordinaris, perquè la seva organització, per regla general, la duu a terme les autoritats.