Dret preventiu de compra. Art 250 Codi civil de la Federació Russa amb comentaris

Sovint, una propietat té diversos propietaris. Tenen una part compartida o una habitació independent en aquest objecte. Si un dels propietaris decideix vendre la seva propietat, primer ha d’oferir la seva quota a altres copropietaris. Això es deu al fet que tenen un dret preventiu de compra. Se’ls ofereix un objecte a un preu determinat, en el qual en cas de denegació és necessari oferir una habitació o una quota a altres compradors. Si el preu baixa, haureu de contactar de nou amb els copropietaris sobre l’oferta de comprar part de l’apartament.

El concepte de llei preventiva

Està representat pel dret del propietari de l'habitació o de la participació a l'apartament per adquirir una altra part venuda pel copropietari. Aquest immoble només pot oferir aquesta propietat a persones no autoritzades.

El procés d'ús del dret preventiu de compra està regulat per l'article 250 del Codi civil. Per tant, el propietari de la propietat, abans de vendre’l a altres, ha d’assegurar-se que tots els seus veïns del pis comunitari o dels copropietaris de la propietat privatitzada siguin notificats de la venda prevista i, a més, no volen utilitzar el seu dret legal. És recomanable fer una denegació per escrit. Addicionalment, el venedor ha de tenir proves que realment hagi notificat als copropietaris la venda de la seva part.

Problemes emergents

Les persones amb només una part d'una propietat immobiliària gairebé sempre es troben amb certes dificultats per vendre propietats. Això es deu al fet que altres copropietaris tenen un dret preventiu de comprar una acció. Les dificultats i problemes més populars inclouen:

• Altres residents de la propietat creen els obstacles a la venda de l'habitació. Per exemple, declaren directament als possibles compradors que es podran malmetre la vida i, alhora, no volen bescanviar una participació pel seu compte.
• Els copropietaris es neguen a acceptar un avís especial sobre la venda d’immobles, de manera que heu d’enviar un document per carta certificada amb un rebut de l’entrega per tal de tenir proves de compliment dels requisits de la llei.
• Inicialment, els titulars del patrimoni net es resisteixen a bescanviar una acció, però després van a disposició judicial per impugnar la transacció ja conclosa amb tercers. Però si el venedor té proves de l'avís dels ciutadans, el tribunal no satisfarà les reclamacions.
• Diversos accionistes alhora poden expressar el desig de comprar part de l’apartament i, en una situació així, el venedor pot triar de forma independent amb qui conclourà l’operació.
• No podeu avisar a altres copropietaris de la venda de la peça, si hi ha un acord amb un sol arrendatari que comprarà aquesta acció.

El dret preventiu de comprar una quota en un apartament amb un menor implica que és necessari no només rebre una negativa a bescanviar una participació dels seus representants oficials, sinó també obtenir permís per vendre béns de les autoritats tutelades. Al mateix temps, no està permès que els drets de l’infant es vulneren de cap manera mitjançant aquesta transacció.

Com prevenir riscos?

Tota persona que posseeixi només una determinada part de béns immobles hauria de tenir una bona valoració sobre el que té el dret preferent de comprar una acció. En aquest cas, és possible evitar la situació en què es contestarà la transacció per a la venda d’immobles. Per prevenir diversos riscos, es tenen en compte els punts següents:

• els propietaris d’apartaments seran notificats de forma correcta i immediata de la venda prevista d’una part de l’immoble;
• si un ciutadà té bones relacions amb altres copropietaris, es demana una denegació per escrit;
• si els propietaris no volen escriure una denegació, se'ls enviarà una notificació mitjançant carta certificada amb un rebut de lliurament.

Només si hi ha proves que el venedor no ha vulnerat els drets d’altres inquilins, es pot garantir que la transacció no serà impugnada en el tribunal.

És possible obviar el dret preventiu de compra?

Hi ha alguns trucs que permeten no rebre denegació d’altres ciutadans i no enviar-los un avís sobre la venda d’una part de l’immoble. Els mètodes principals són:

• Realitzar un acord de regal, no una venda sobre la base d’un contracte de venda. El dret de compra preventiva és vàlid només per a la venda d’una acció, no d’un regal. Cada persona té el dret de disposar lliurement de la seva propietat, de manera que pot donar una participació a qualsevol persona sense dificultats i amb la possibilitat de disputar-se. Però, si els copropietaris tenen proves que l’operació reemborsable s’està amagant, es reconeix al jutjat com es diu segons l’art. 170 GK.
• L’augment del valor d’una part de l’immoble. El contracte de venda pot indicar un preu elevat, però de fet l'objecte es transfereix a un cost diferent. Aquestes transaccions són fraudulentes, de manera que si es fan públics els seus matisos, es reconeixen com a nuls.
• Contractar amb un compromís. Per exemple, el venedor de la sala elabora un préstec del comprador per al qual està elaborat un document oficial. En virtut d'aquest acord, part de la propietat es proporciona com a garantia. A més, s’efectua una indemnització per la qual cosa el creditor rebutja els diners i el venedor li transfereix la seva propietat. Però quan utilitzeu aquest esquema, haureu de registrar oficialment tant el contracte de penyora com el contracte de compensació.

Aquests trucs solen utilitzar-se si realment hi ha una mala relació entre els residents de la mateixa propietat, de manera que els ciutadans intenten utilitzar el seu dret preventiu per molestar el copropietari de la propietat.

Normes per avisar els ciutadans

Si el propietari d'una acció en un objecte decideix vendre la seva propietat, realitzarà les accions següents:

• sobre la base de l'article 250 del Codi civil de la Federació Russa, tots els altres copropietaris tenen un dret preventiu de compra, per tant, inicialment se'ls ofereix una participació amb un cost determinat;
• A més, es recopila una notificació per escrit que conté informació sobre la venda prevista d’immobles;
• el document indica el preu al qual està prevista la transacció;
• Es poden oferir plans d’abonament o altres opcions en aquest document, que permetran que altres propietaris puguin bescanviar una part;
• A partir d’aquest avís, els propietaris restants de l’immoble realitzen una denegació o fan una transacció.

Si els ciutadans simplement es neguen a acceptar la notificació, se'ls envia per correu electrònic i, a més, hauran de pagar una notificació de lliurament perquè el venedor tingui proves de compliment dels requisits de la llei. En aquestes condicions, la notificació és legalment vinculant, fins i tot si el destinatari es nega a rebre la carta.

30 dies després d’enviar notificacions, podeu començar a vendre la participació a persones no autoritzades si els copropietaris no han expressat el seu desig de comprar-la pel seu compte.

Formes d’enviar notificacions

És recomanable donar el document personalment per a la seva signatura. Però a la pràctica, sovint hi ha situacions en què hi ha massa desacord entre els propietaris d’un mateix immoble. Però, fins i tot en aquestes condicions, no es pot ignorar el dret preventiu de comprar una participació en un apartament. Es pot enviar una notificació de diverses maneres:

• enviament de telegrama;
• l'enviament d'un document mitjançant un notari;
• S'està enviant una carta valuosa.

En qualsevol cas, haurà de pagar la notificació de lliurament del document. Assegureu-vos de desar documents de pagament que confirmen l'enviament del document. Aquests documents són proves durant el judici.

Quina informació hi ha a la notificació?

La notificació prèvia de la transacció garanteix el compliment dels requisits legals pel que fa al dret preventiu de comprar una acció en un apartament. A continuació es pot trobar una mostra d'aquests avisos.

Assegureu-vos d'incloure les dades següents en aquest document:

• adreça de l'apartament;
• informació sobre la mida de la participació existent;
• el valor al qual es ven la propietat;
• oferta directa per utilitzar el vostre dret i bescanviar part de l'objecte;
• s’indica que si no s’accepta aquesta proposta, la participació es vendrà a tercers;
• A continuació s’escriu una sol·licitud per elaborar una denegació o consentiment per escrit;
• s’estableix la data de la notificació i la signatura del sol·licitant.

La principal condició és la necessitat de vendre la propietat exclusivament al preu indicat en l'avís. Si tots els copropietaris es neguen a comprar, podeu continuar venent a aquest preu. Si el venedor no pot trobar compradors, no pot simplement baixar el preu. Per fer-ho, tornen a presentar notificacions, que indiquen un cost inferior. Si un dels copropietaris accepta bescanviar la participació, es tramet un acord amb ell. El dret de precepció de comprar un apartament permet augmentar la quota dels propietaris existents.

Responsabilitat per violació de drets

Sovint, els ciutadans que posseeixen una participació en béns immobles simplement ignoren el dret preventiu de comprar una habitació en un apartament que tenen altres copropietaris. Això comporta una vulneració dels drets dels ciutadans.

La principal conseqüència negativa d'aquesta infracció és la capacitat de desafiar la transacció. Com que el venedor no tindrà proves de la prestació puntual d’una notificació per part d’un altre copropietari, la transacció es disputa. El ciutadà haurà de retornar la quantitat de fons rebuts del comprador i, a continuació, realitzar el procediment segons els requisits legals.

És obligatori exigir una denegació?

Si hi ha una bona relació entre els copropietaris, aleshores és convenient demanar que escrigui una denegació, si els ciutadans no volen bescanviar part de la propietat.

No és necessària una denegació si s’envia una notificació per correu electrònic, ja que de totes maneres l’enviador té proves de compliment dels requisits de la llei. Cal esperar una resposta en el termini de 30 dies. Si no hi és, encara podeu vendre la participació a tercers.

Altres matisos

El dret de permís preventiu de comprar una habitació en un apartament comunitari o propietat privatitzada s’utilitza més sovint, però existeix en altres zones. Aquests inclouen:

• Quan es lloga. Si es lloga algun objecte, les persones que viuen en aquest pis, un cop posada la subhasta a la subhasta, tenen prioritat com a compradors. Això es deu al fet que aquests barris habitats ja són habitats per aquests ciutadans.
• Per a un equipament municipal. Si el municipi posa a la venda l’edifici en què viuen els ciutadans sobre la base d’un contracte de préstec social, les persones reben el mateix habitatge pels mateixos motius o el dret preeminent de comprar la propietat. Per tant, els inquilins tenen dret a participar a la subhasta amb altres persones i també poden aprofitar-ne altres participants. Per tant, si acorden una recompra, simplement la subhasta no es realitza, ja que es conclou directament amb un acord.
• Per a propietats confiscades. Si qualsevol objecte és requisat i confiscat per deutes, es ven en subhasta. Un deutor pot participar en la subhasta, que a més té dret a bescanviar-la directament sense licitar.

L’objectiu principal d’aquest dret és l’oportunitat per a les persones que ja utilitzen la propietat de convertir-se en propietaris complets.

Conclusió

Diferents ciutadans tenen drets preventius en diversos camps en relació amb tot tipus de propietats. Està implementat de diverses maneres i el seu objectiu principal és l'oportunitat per als ciutadans de comprar un habitatge que realment utilitzen.

Si es vulneren aquests drets, la transacció es pot contestar fàcilment als tribunals.