El sistema de gestió d'un edifici d'apartaments inclou diversos aspectes organitzatius i legals. De vegades està fora de l’abast d’un especialista. No obstant això, els ciutadans tenen dret a gestionar la seva propietat, descobrirem com poden fer-ho.
L’objectiu de l’estudi
Se sap que un edifici d'apartaments és un complex complex, el seu manteniment requereix la solució de molts problemes i el coneixement d'una quantitat seriosa d'actes normatius, és necessari interactuar constantment amb ciutadans, organitzacions i autoritats.
Per a això, els propietaris han de triar una de les maneres proposades de gestionar la seva llar. L’eficàcia que tenen cadascuna d’elles, analitzarem a continuació. Molt està determinada per l’activitat dels residents i per la seva voluntat de resoldre problemes comuns.
Reglament legislatiu
El sistema de control d'un edifici d'apartaments està determinat per tota una llista d'actes legislatius:
- Codi d’habitatge: descriu els drets i les obligacions dels copropietaris, ofereix esquemes de gestió i el procediment per a la seva aplicació.
- Decisió del govern, de 15 de maig de 2013, núm. 416 o, de fet, les normes per gestionar un edifici d'apartaments.
- La llista de serveis mínims per al manteniment de la propietat comuna d'un edifici d'apartaments.
- Decisió del govern, de 23 de setembre de 2010 núm. 731: normes per a la divulgació d'informació per part de les organitzacions gestores.
- Altres actes de les autoritats que afectin la prestació de serveis, altres matisos.
La legislació russa regula molts sectors de la vida. El sistema de gestió d’apartaments no és una excepció. La dificultat rau en el fet que molts actes, repetint les disposicions del C, introdueixen normes addicionals, en comptes d’especificar les existents. A més, el material regulador està dispers en nombrosos actes, molts dels quals es contradiuen.
No es pot descomptar les opinions dels tribunals. El Tribunal Constitucional, per exemple, aclareix periòdicament les disposicions del C i altres actes normatius. Malauradament, la seva posició no sempre la tenen en compte els jutges a l’hora de prendre decisions.
També dóna explicacions a les forces armades de la Federació Russa, cosa que tampoc és fàcil. O bé canvien la pràctica d’aplicar lleis no en millor, o no diuen res sobre els problemes realment greus que tenen els propietaris i les organitzacions de gestió i tercers. A més, a la pràctica, s’eviten referències a aquestes en disputes específiques.
El sistema legal de gestió d’un edifici d’apartaments és un fenomen complex i es necessita molt temps per estudiar-lo.
Reglament 416
El document especificat és l’acte regulador més important després de la pantalla LCD. Amplia la comprensió de moltes disposicions de la pantalla LCD. Considereu la seva estructura:
- disposicions generals (s’enumeren els mètodes de gestió);
- estàndards de gestió;
- el procediment per a la formació d’una llista d’obres i serveis per al manteniment de MKD;
- organització del servei d’enviament d’emergències;
- el procediment per a la transferència i generació de documentació tècnica per MKD;
- procediment de finalització d’activitats de l’organització gestora;
- ordre de divulgació d’informació per part de HOA, cooperatives especialitzades.
Es pot argumentar raonablement que el decret del Govern de la Federació Russa sobre la gestió d’edificis d’apartaments posa de manifest molts punts en detall.
Altres actes normatius
No considerarem altres regulacions amb aquest detall. El Reglament 416 afecta directament els principals matisos de la gestió i es refereix directament o indirectament a altres documents.
Objectius i objectius de la gestió
La gestió d'un edifici d'apartaments en el sistema d'habitatges i serveis comunitaris és un sistema de mesures dirigit a assolir diversos objectius:
- creació de condicions de vida favorables i segures;
- organització del manteniment de la propietat comuna d'un edifici d'apartaments;
- resoldre el problema de l’ús de la propietat comuna;
- organització de la prestació de serveis públics;
- mantenint en bon estat les comunicacions d’enginyeria.
La gestió d'un edifici d'apartaments en el sistema d'habitatges es proporciona de les següents maneres:
- la presa de decisions directa dels propietaris de locals residencials;
- gestió de complexos residencials mitjançant la creació d’organitzacions especialitzades (HOAs, cooperatives) sense concloure un acord amb una organització gestora;
- conclusió d’un acord amb l’organització gestora, la decisió es pren a través de l’OHO o mitjançant una decisió en una reunió de propietaris;
- la gestió és proporcionada pel desenvolupador abans de concloure un acord amb l'organització gestora.
Aquest últim mètode és una opció intermèdia. Per què? Després d’haver posat en funcionament la casa, algú s’hauria d’ocupar de la casa. Els desenvolupadors no són organitzacions especialitzades de gestió. Per això, intenten concloure un acord amb l'organització gestora tan aviat com sigui possible. Se li dóna la documentació tècnica. Anteriorment, alguns desenvolupadors van intentar crear les seves pròpies empreses de gestió, però la seva educació ara és complicada. Es presenta una llista sencera de requisits, és necessari obtenir una llicència.
A continuació, parlarem de cadascun dels mètodes de gestió disponibles.
Normes de gestió d'apartaments
El Decret 416 descriu les activitats de les organitzacions gestores i també estableix determinats criteris als quals l'activitat hauria de complir.
De fet, a la secció dedicada a les normes, es dóna una llista de serveis i treballs en la gestió d’un edifici d’apartaments:
- la formació, emmagatzematge, actualització de la documentació s’organitza d’acord amb les normes de gestió i la prestació de serveis per al manteniment de MKD;
- preparació de propostes per a la gestió de la propietat comuna a l’assemblea general de propietaris;
- elaboració d’una llista de serveis per al manteniment de la propietat comuna, tenint en compte la quantitat mínima acceptable;
- aportar càlcul i justificació del preu dels serveis, divulgar tota la informació;
- desenvolupament de plans de mesures d’estalvi d’energia;
- preparació de les propostes més rendibles per a la transmissió de béns comuns per a ús per part de tercers (lloguer, etc.);
- promulgació d'esborranys de documents relacionats amb la gestió i manteniment de la propietat comuna;
- preparació de documentació, reclamacions, conclusió d’acords amb organitzacions subministradores de recursos, ús de programes especialitzats creats per simplificar la documentació;
- organització i execució d'assentaments amb serveis públics i organitzacions que proporcionen béns i serveis en la gestió;
- assegurar el control efectiu dels copropietaris (publicació d’indicadors d’activitat econòmica i financera, altres documents, etc.);
- organització de la recepció i consideració de sol·licituds, propostes i queixes;
- participació dels propietaris en el control de qualitat de l’obra realitzada.
La llista fa referències directes a les regulacions que regulen el treball amb dades personals i la prestació de serveis públics.
Participació directa en la gestió
Segons la RF LC, la gestió d’un edifici d’apartaments sense crear una persona jurídica i implicant una empresa de gestió és possible sempre que no hi hagi més de 30 apartaments a la casa. Per què vau decidir introduir aquesta restricció? Se sap que és difícil acordar un gran nombre de persones sobre una decisió que convé a tothom. Però els habitants de les cases petites estan més relacionats. I en aquesta situació és més fàcil resoldre problemes, evitant la burocratització del procés i els costos innecessaris.
Aquest sistema de gestió d’edificis d’apartaments implica arrendataris directes que conclouin acords amb organitzacions subministradores de recursos.
En aquesta situació, és important controlar la correcció de la reunió general, l’execució del protocol i les activitats del consell de l’edifici d’apartaments. La llei permet a l’assemblea general dictar un procurador a un tercer per representar els seus participants, per exemple, en les relacions amb Ossètia del Nord, les autoritats quan elaboren els límits del territori (la llista de poders i els casos per als quals s’expedeix el poder fiscal no està limitada per la llei).
A partir de l’acta de l’assemblea general, cada propietari subscriu un acord amb el RNO. La llei estableix que tots els que signen l’acord per part dels copropietaris són una de les parts a l’acord.
La responsabilitat de la qualitat dels serveis recau en l'empresa que el presta. El límit de la responsabilitat està determinat per les clàusules del contracte. Les normes de prestació de serveis descriuen la línia de responsabilitat del consumidor i del contractista.
Els propietaris són els responsables del manteniment de les xarxes compartides. Per tant, un d'ells es dedica a l'assessorament o es selecciona una organització o persona que, sobre la base del contracte, es dediqui a realitzar serveis. Com podeu veure, aquest mètode de control és força adequat per a cases petites.
Creació de HOA
HOA és una organització específica. És una forma d’organització de copropietaris d’apartaments per al manteniment de la propietat comuna i la provisió d’utilitat. L’associació es pot crear en una, alhora, en diverses cases (és característica de cases petites de diverses desenes d’apartaments cadascuna). L’organització podrà participar en altres activitats destinades a satisfer les necessitats de gestió.
Com és la seva creació? Els copropietaris celebren una reunió general i decideixen crear un sindicat. La legislació regula estrictament el procés de preparació per a la votació i el procediment per a la seva aplicació. En cas d’accions il·lícites, això pot comportar la liquidació de la societat i el reconeixement de totes les seves accions com a il·legals i seran cancel·lades.
L’associació comença a operar des del moment del registre estatal. S'envia la llista següent de documents:
- acta de l’assemblea general;
- una còpia de la carta signada per una persona autoritzada certificada per un notari;
- una llista de persones que van votar a favor de la creació d’un HOA, amb les seves dades personals i una indicació de la mida de les seves accions en la propietat comuna que posseeixen.
Segons la pantalla LCD, la gestió d’un edifici d’apartaments recau en el director del consell o el president que decideixi els problemes operatius i la reunió general. La llei dividia competències i facultats assignades que només poden ser exercides directament pels propietaris. Per exemple, disposició de propietats comunes.
Les associacions de propietaris d’habitatges operen en base a la Carta, elaborada de forma normalitzada i aprovada per les autoritats. Es permeten canvis menors (en una mesura limitada). Si hi ha infraccions, la inspecció d’habitatge emetrà un precepte sobre la querella o com a part de la inspecció, que la fiscalia o el tribunal tenen dret a cancel·lar.
Les activitats dels agents administratius públics estan força formalitzades: totes les decisions es consignen en l'acta de les reunions generals, per ordres del president. L’organització disposa de comptes bancaris, està prohibit l’ús d’efectiu. La capacitat d’acumular fons és un avantatge important que no està disponible amb el control directe de la casa. L’única excepció: independentment del mètode de gestió, sempre hi ha el dret a obrir un compte per a l’acumulació de fons per a reparacions importants.
Creació de cooperatives
A més de la HOA, els copropietaris tenen dret a confiar la gestió d’una altra persona jurídica, per exemple, una cooperativa de construcció d’habitatges. Tot i això, a diferència de HOA, es crea inicialment una cooperativa per a la construcció d’un objecte.Llavors l’organització té dret a continuar la seva existència. Totes les seves activitats, com les cooperatives similars, són similars a les de les HOA. El motiu és que el tractament de la propietat comuna dels propietaris d’un edifici d’apartaments es basa en les mateixes regles.
Així, els mètodes per gestionar els propietaris de locals en un edifici d’apartaments organitzant associacions es redueixen al règim establert per a l’OHO.
Hi ha casos de transformació d’una cooperativa en un HOA.
Empresa gestora
La seva característica és comercial. La resta d’organitzacions tenen la condició de sense ànim de lucre i les seves activitats no estan orientades a obtenir beneficis. Per contra, les empreses es creen precisament amb aquest propòsit. Estan organitzats tant per autoritats com per particulars.
L’empresa proporciona una gamma completa de serveis, alhora que els residents de la casa tenen el dret d’escollir una altra opció de cooperació. Així, s’ofereixen les següents opcions:
- l'empresa gestora dóna servei complet a la casa;
- El contracte es conclou amb HOA per complir la llista d'obres o serveis especificats en el contracte.
En el primer cas, no es crea cap associació, els copropietaris tenen dret a escollir una organització en una reunió general. Si, per algun motiu, la reunió no es celebra, o els ciutadans es resisteixen a participar en l'elecció de l'organització, les autoritats municipals designen una competició. Després designen una empresa gestora, que es fa responsable de la gestió de la propietat comuna de l’habitatge.
L’avantatge d’aquest mètode és la disponibilitat de recursos que HOA no posseeix (equips, personal).
Quina manera de triar
La llei preveu diverses maneres d’organitzar la gestió d’un edifici d’apartaments. Els propietaris tenen dret a triar el que més li convingui.
Quins avantatges té la gestió directa que hem examinat anteriorment: el cost mínim, la comunicació directa amb les organitzacions que presten serveis i la manca d’una estructura de gestió complexa i costosa.
La creació d’una associació requerirà un major grau de cooperació, però permet als ciutadans l’oportunitat de gestionar ells mateixos la propietat comuna. La gestió de l’HOA o de la cooperativa està més atenta a les necessitats dels residents. Es té en compte l’opinió sobre la mida de les tarifes i la llista de serveis. Els problemes més importants han de ser decidits directament pels propietaris.
Tot i que les regles per gestionar un edifici d’apartaments són les mateixes, és més fàcil per a les empreses que “tanquin fora” i és més difícil per als residents complir les seves obligacions. La junta de l’associació depèn dels seus propis veïns.
Sistema d’informació d’habitatges i serveis comunals
El 2017 es va llançar el portal de l’estructura informativa d’habitatges estatals, jugant el paper d’un sistema de referència per a la gestió d’edificis d’apartaments. Conté informació sobre les autoritats, empreses i organitzacions responsables de la prestació d’habitatges i serveis comunitaris. Aquí també s’inclouen associacions de propietaris d’habitatges, cooperatives de gestió i empreses. L’objectiu del portal era proporcionar als ciutadans informació sobre la qualitat, el volum d’utilitats, les infraccions que es permeten i sobre els drets i obligacions de les persones.
El sistema s’ha d’utilitzar principalment per calcular i pagar pagaments, calcular subvencions. És interessant que la legislació permeti no pagar les factures que no són ingressades al sistema, animant les entitats del mercat a unir-se al sistema.
Tanmateix, les organitzacions de gestió, els seus representants tenen un problema constant del sistema i el procés de registre i entrada de dades és un procediment complicat i complicat. Hi ha confusió amb la mida de l’espai d’habitatges a disposició de les organitzacions de gestió i aportat per Rosreestr.
Així, la implementació d'una bona idea en lloc del sistema d'ajuda per gestionar edificis d'apartaments va crear un altre problema.
Recursos de suport
Les activitats de gestió requereixen l’execució simultània de moltes funcions.Al mateix temps, diàriament s’introdueixen canvis a la legislació, es donen noves explicacions dels actes normatius existents i s’analitza la pràctica judicial. Per simplificar el treball amb un volum creixent d’informació, per exemple, s’ha creat un sistema electrònic de “gestió d’habitatges múltiples”.
Permet sistematitzar la informació disponible, processar-la. S'ofereixen plantilles de documents, només queda emplenar-les.
En conclusió
Gestió d’un edifici d’apartaments - servei prestat als propietaris de la casa. Tenen dret a prendre-ho tot de les seves mans o a transferir control a una organització especialitzada.
Es practica una altra opció: es crea una cooperativa gestora o HOA, que subscriu un acord sobre la prestació de serveis amb l'empresa gestora. Les parts ja determinen el grau d’implicació de l’HOA en la gestió.
El sistema legal de gestió d’un edifici d’apartaments representa una capa d’actes legals reguladors (LCD, determinades lleis, decrets governamentals de la Federació Russa, decisions de les autoritats locals).
Canviant constantment els requisits legals, la complexitat de molts processos provoca un augment de la càrrega per als responsables de la gestió. Per facilitar la seva vida, s'estan creant programes especialitzats, per exemple, el sistema de gestió d'edificis d'apartaments (ICFER).