Cada propietari està obligat a pagar anualment l'impost sobre propietats. La seva mida depèn del valor cadastral dels béns immobles calculat per empleats de Rosreestr o especialistes convidats. Sovint, els propietaris s’enfronten al fet que han de pagar un impost massa elevat. Això es deu al preu cadastral exagerat d’un apartament o un altre local. Per tant, els ciutadans i les empreses sovint pensen en reduir el valor cadastral dels béns immobles. El procés es pot dur a terme de forma preventiva o judicial.
El concepte de valor cadastral
Totes les accions significatives amb béns immobles, que inclouin informació al cadastre, condueixen a la necessitat de pagar impostos als propietaris. Per a això, es calcula el pagament i s'inclou necessàriament el valor cadastral a la fórmula. Està determinat per enginyers cadastrals, que té en compte la ubicació, l’àrea i altres paràmetres de l’objecte.
Aquest indicador es representa amb el valor dels béns immobles en termes monetaris. Hauria de ser aproximadament igual al preu de mercat, però sovint és necessari trobar indicadors sobreestimats. Per tant, cal reduir el valor cadastral dels béns immobles.
Quan s’utilitza la mètrica?
El valor cadastral s'aplica en diferents situacions, que inclouen:
- càlcul de l’impost sobre béns immobles, que han de pagar tots els propietaris d’immobles, representats per empreses o particulars;
- determinació de la base impositiva per a la venda d’un pis o casa propietat d’un ciutadà durant almenys tres anys;
- pagament d’impostos per part d’empreses o individus que rebin ingressos per arrendament de la propietat;
- càlcul de la mida de la taxa notarial a l’entrada en l’herència.
Aquest indicador s’utilitza en diferents situacions i els propietaris estan interessats en tenir una mida òptima i objectiva. Per tant, sovint és necessari reduir el valor cadastral d’una propietat. Això permet reduir significativament la quantitat d’impostos transferits al pressupost per a diverses transaccions amb un apartament o altres locals.
Factors que afecten el preu cadastral
El càlcul d’aquest valor el realitzen els enginyers cadastrals que són empleats del Rosreestr o de l’organització amb la qual el contracte va ser conclòs per un organisme estatal. El procés es realitza anualment, de manera que l’indicador canvia constantment. Està influenciat per molts factors diferents que canvien bastant sovint. Per tant, quan es calcula el valor cadastral es consideren factors:
- zona de la sala;
- la ubicació de la instal·lació, no només la ubicació geogràfica, sinó també l’edifici de cases;
- el grau d’amortització de la propietat i la seva condició externa;
- taxa d’inflació al país;
- desenvolupament d’infraestructures de la zona on es troba la instal·lació;
- nivell de vida de les persones que viuen a la zona;
- canvis en el mercat immobiliari.
Molt sovint, els propietaris han d’afrontar un augment de l’indicador. Tanmateix, no reben cap justificació per a aquest creixement. Per tant, sovint pensen en reduir el valor cadastral dels béns immobles, cosa que reduirà significativament la quantitat de fons transferits al pressupost per a l’ús o la disposició de la seva propietat.
Qui realitza l'avaluació?
El valor cadastral està establert exclusivament per enginyers cadastrals.Poden treballar a Rosreestr o en empreses d’avaluació especial que participen en la cooperació d’una organització estatal. Es considera que el procés d'avaluació és complex i llarg, ja que s'han d'avaluar molts factors diferents. Per tant, quan s’atrauen organitzacions de tercers, es fa una competició especial.
El concurs s’organitza exclusivament entre les empreses més grans que disposen de les llicències i permisos necessaris per a aquest tipus d’activitats. El procés de selecció té en compte diferents criteris:
- termini del treball;
- estat de l’organització al mercat;
- diferents permisos i llicències.
Després de triar l’organització adequada, es conclou un contracte de cooperació a llarg termini. Són els empleats de l'empresa seleccionada els que avaluen anualment béns immobles de propietat de particulars o empreses diverses.
Procés d’avaluació
Abans d’iniciar el procés de reducció del valor cadastral d’una propietat, és important comprendre com es determina aquest paràmetre. El procediment consta de diverses etapes:
- es pren la decisió de realitzar una avaluació regular;
- s’elabora una llista d’objectes per als quals cal determinar el valor cadastral;
- se celebra un concurs sobre la base de la qual es selecciona una empresa de taxació;
- es redacta un contracte oficial amb el contractista seleccionat;
- valoració cadastral directa per part d’un expert designat;
- en funció del treball realitzat, es genera un informe sobre els resultats obtinguts;
- es comproven els resultats i després s’aproven per la direcció de Rosreestr;
- es fan els canvis necessaris a la USRN;
- impostos i altres indicadors es calculen a partir de l’indicador del registre.
No sempre els resultats de l’avaluació són objectius, la qual cosa condueix a la necessitat de reduir el valor cadastral dels béns immobles per part dels propietaris directes dels objectes. El procediment es pot realitzar de diverses maneres. Per fer-ho, hauràs de recórrer a avaluadors independents per a un segon estudi. Si els resultats són significativament diferents, el propietari de l'objecte tindrà un motiu objectiu per desafiar l'indicador. Sovint els errors es deuen al fet que els enginyers cadastrals no disposen d’informació fiable sobre l’objecte objecte d’estudi.
Les conseqüències d’un càlcul incorrecte
Si els taxadors realment cometen errors greus, això comportarà nombroses conseqüències negatives per al propietari de l’objecte. En particular:
- l’impost sobre la propietat serà massa elevat;
- el procediment per vendre o donar béns immobles és complicat, ja que s’ha de pagar un impost per aquest procés.
Per tant, si el propietari de l’objecte s’adona realment que el cost calculat per l’organisme estatal està sobrevalorat, llavors convé afrontar el valor cadastral dels béns immobles. La pràctica judicial d'aquest tipus de qüestions demostra que si el propietari de l'apartament té realment proves d'un càlcul incorrecte per part dels enginyers, no serà difícil per a ell guanyar el judici.
Per quines raons hi ha sobreestimat l’indicador?
Un valor cadastral excessivament elevat normalment s’associa amb els següents motius:
- un augment deliberat de l’indicador per incrementar la quantitat de fons pagats pels propietaris d’immobles al pressupost de l’estat;
- ús d’enginyers cadastrals d’informació incorrecta sobre la instal·lació;
- la manca de competències, les habilitats i l'experiència necessàries per a un treball objectiu.
Sovint les discrepàncies són realment importants, per tant, el preu cadastral supera significativament el valor de mercat.
Mètodes de disputa
La reducció del valor cadastral dels béns immobles a Moscou i altres regions es porta a terme de manera similar. S'utilitzen dos mètodes:
- Solució prèvia al judici al problema.Per això, s’envia una sol·licitud amb una sol·licitud per baixar l’indicador directament a Rosreestr. Aquesta sol·licitud es considera en el termini de 30 dies. A la sol·licitud s’adjunta l’evidència d’una avaluació incorrecta, per la qual cosa primer haureu d’adreçar-vos a experts independents per determinar el preu cadastral.
- El mètode judicial. Si l’indicador no canvia sobre la base de la sol·licitud a Rosreestr, es presentarà una demanda al jutjat. La pràctica judicial de la reducció del valor cadastral dels béns immobles demostra: si hi ha diferències realment significatives, el jutjat pren el costat dels demandants. Si les reclamacions es satisfan, el ciutadà no només pot comptar amb una disminució de l’indicador, sinó també en una compensació pels costos de l’avaluació.
És aconsellable participar en aquest procés només si és cert que la diferència entre l'indicador real i el valor disponible a la RNU és significativa.
Avaluació independent
Inicialment, haureu de recórrer a un taxador independent per determinar l’indicador, ja que només si teniu un informe competent i oficial, es reduirà el valor cadastral dels béns immobles. El cost dels serveis difereix significativament en diferents empreses, però sol estar dins de cinc mil rubles. Tot i això, en algunes regions el preu arriba als 20 mil rubles.
S’ha de seleccionar l’organització o experts privats amb les llicències i els permisos de treball necessaris. Només en aquestes condicions l’informe tindrà força legal i informació fiable. S’elabora un contracte per a la prestació d’un servei amb l’expert seleccionat.
La valoració dels béns immobles per reduir el valor cadastral es duu a terme ràpidament, normalment es proporcionen resultats una setmana després de la conclusió del contracte. L’informe rebut serveix com a prova del propietari de la instal·lació que el valor cadastral utilitzat pels empleats de Rosreestr per calcular els impostos i altres pagaments està sobreestimat.
Els matisos d’aplicar a la comissió
El procediment per reduir el valor cadastral dels béns immobles comporta una apel·lació inicial a Rosreestr. Es forma una comissió especial per estudiar cada recurs. Es recomana recórrer a aquest mètode immediatament després d’identificar incoherències i una mida sobreestimada de l’indicador.
Per completar el procés, els documents següents es transfereixen a la comissió:
- declaració correcta i escrita sobre la reducció del valor cadastral de la propietat;
- informe rebut d’un expert independent després de l’avaluació;
- documentació que confirma que l'informe va ser elaborat per un expert experimentador amb llicència per a aquesta activitat;
- extracte del document USRN i títols sobre la propietat, indicant que el sol·licitant és el propietari de la propietat;
- extracte del llibre de casa que conté informació sobre persones inscrites.
Els documents es consideren en el termini de 30 dies, passats els quals els empleats de Rosreestr proporcionen al sol·licitant una resposta per escrit. No sempre és positiu, per la qual cosa haureu d’anar al jutjat per canviar d’indicador.
Les particularitats d’anar al jutjat
El procediment requereix molt de temps, però la pràctica demostra que el tribunal sempre té en compte la informació continguda en l’informe d’un taxador independent, que condueix a la satisfacció de les reclamacions.
Per presentar la sol·licitud, heu de preparar la documentació:
- una declaració de reclamació que contingui informació sobre les parts del cas, així com sobre l’apartament del qual es disputa el valor cadastral;
- informe d'un taxador independent;
- La resposta de Rosreestr a la sol·licitud de disminució de l'indicador;
- recepció del pagament del deure;
- documents del títol de béns immobles.
A partir d’aquests documents, es nomena una sessió judicial, on s’avaluen les circumstàncies i les proves de cada part. Sovint, a través del tribunal hi ha una disminució del valor cadastral dels béns immobles a Moscou per a particulars.Això condueix al fet que els ciutadans paguen més els impostos sobre la base d’una base impositiva objectiva.
Conclusió
Rosreestr determina el valor cadastral de qualsevol objecte. Aquest indicador s'utilitza durant el càlcul de diversos pagaments i impostos. Si el propietari de l’objecte està segur que el valor és massa alt, el pot reduir.
Per reduir el valor cadastral, podeu sol·licitar-ho directament a Rosreestr. Si es dóna una resposta negativa, la xifra es disputarà davant els tribunals. La pràctica demostra que si teniu un informe elaborat per un expert expert, podeu canviar el preu cadastral.