Mnoho lidí používá majetek jiných lidí na základě pronájmu. Místnost může být obytná nebo nebytová. Smlouva může být uzavřena mezi jednotlivci nebo společnostmi. Vztah mezi oběma stranami upravuje dohoda. Často používal pronájem s právem na koupi nemovitosti, což umožnilo nájemci po skončení smlouvy koupit prostory.
Koncept
Leasing s právem na koupi nemovitosti představuje vztah mezi oběma stranami transakce týkající se nemovitosti. Mezi majitelem objektu a nájemcem je uzavřena zvláštní smlouva. Zahrnuje nejen nejdůležitější podmínky, ale také informace o možnosti zpětného nákupu předmětu transakce.
Smlouva obvykle uvádí, že nájemce může nemovitost uplatnit až po stanoveném období. Tento postup se provádí na základě podmínek čl. 624 občanského zákoníku. Za tímto účelem nesmí nájemce v procesu užívání prostor žádným způsobem porušovat požadavky a podmínky smlouvy.
Rozdíly od leasingu
Leasing nemovitostí je často porovnáván s leasingem. Mezi těmito transakcemi jsou určité rozdíly:
- při leasingu neexistují žádná omezení pro výběr nájemního bydlení, proto si nájemce vybere předmět, po kterém jej pronajímatel koupí od majitele a zajistí finanční leasing, a pro standardní nájemní smlouvy je majetek vlastněný danou osobou proveden, a proto je výběr předmětu omezený;
- tři strany se účastní leasingu a při pronájmu je smlouva uzavřena přímo mezi dvěma účastníky;
- při uzavírání leasingové smlouvy je možné, aby klient odkupoval nemovitost, a s leasingovou smlouvou je to možné pouze tehdy, existuje-li příslušná doložka.
Mnoho lidí a společností má zájem o pronájem s právem na koupi komerční nemovitosti. Za takových podmínek mohou podnikatelé zkontrolovat, zda je vybrané místo vhodné pro práci i pro zákazníky. Pokud je aktivita účinná, je rozhodnuto o zpětném odkupu objektu.
Výhody
Využití pronájmu s právem na koupi nemovitosti má pro nájemce mnoho výhod:
- koupě bytu bez použití vypůjčených prostředků;
- nemovitost se používá až do konečného splacení;
- Transakci můžete kdykoli zrušit;
- k podpisu smlouvy není vyžadováno shromažďování mnoha dokumentů;
- s bydlením nejsou spojeny žádné další náklady, protože pojištění není vydáno a hodnocení není prováděno;
- není nutná záloha.
Výhody pro pronajímatele zahrnují:
- Můžete prodat stávající nemovitost za vysokou cenu;
- majetek náleží vlastníkovi až do konečného splacení;
- Smlouvu je možné kdykoli ukončit.
Leasing s právem na koupi nemovitosti obvykle používají pronajímatelé, kteří chtějí prodat svůj majetek, ale tento proces nemohou rychle provést kvůli vysokým nákladům na nemovitost nebo jiným faktorům.
Nevýhody
Taková dohoda má pro nájemce některé negativní aspekty:
- Před konečným výkupem je nemovitost zaregistrována u jiného účastníka transakce, který ji může zcela zbavit;
- vlastník objektu může transakci kdykoli ukončit bez vrácení plateb za pronájem;
- pokud pronajímatel zemře, budete muset se svými dědici uzavřít novou dohodu o méně příznivých podmínkách.
Zároveň pronajímatel nemůže prostory využívat k žádnému účelu, a také po dlouhou dobu se může zvýšit cena nemovitosti, což povede ke ztrátě zisku.
Jaké dokumenty jsou vyžadovány?
Nejčastěji nabízenými v Moskvě jsou nájemné s právem na nákup nemovitostí. Důvodem je skutečnost, že nemovitost je v hlavním městě drahá, a proto je obtížné ji prodat standardním způsobem. Pro uzavření transakce jsou připraveny následující dokumenty:
- pasy účastníků transakce, a pokud je jednou ze společností společnost, použije se osvědčení o registraci a registrace u Federální daňové služby;
- výpis z knihy domů, pomocí kterého můžete zjistit, kdo je zapsán do nemovitosti;
- osvědčení o vlastnictví objektu nebo výpis z USRN, včetně informací o majitelích bytu;
- přímý pronájem, ve kterém existuje doložka o možnosti zpětného odkupu nemovitosti;
- splátkový kalendář obsahující informace o tom, kdy přesně mají být převedeny platby nájemcem.
Navíc je obvykle vypracován akceptační certifikát. Obsahuje informace o všech domácích potřebách, které jsou v objektu k dispozici, a také o datu, kdy nájemce začal nemovitost používat.
Nuance registrace smlouvy
Pokud je uzavřena nájemní smlouva s právem na koupi nemovitosti, její doba trvání obvykle dosahuje 10 nebo 15 let. Pokud doba trvání smlouvy přesáhne 1 rok, je registrována ve federálním rejstříku. K tomu jsou připravovány dokumenty:
- pasy účastníků;
- žádost o registraci;
- jedna kopie nájemní smlouvy;
- příjem daně;
- technický pas a realitní plán.
Můžete použít nejen pobočku Rosreestr, ale také MFC.
Nuance spolupráce
Bez ohledu na to, zda je v Nižním Novgorodu nebo v jiném městě uzavřena nájemní smlouva s právem na koupi nemovitosti, jsou zohledněny určité požadavky zákona. Proces přípravy smlouvy je upraven federálními předpisy, proto účastníci transakce berou v úvahu vlastnosti:
- odkup je pouze právo nájemce, a není tedy jeho povinnost nutit ho soudem, aby tento proces provedl;
- po zaplacení celé částky splatné pronajímateli je nutná registrace převodu práva na byt na nájemce;
- i běžné nájemní smlouvy lze rekvalifikovat k pronájmu s právem na koupi, které je stanoveno v čl. 624 Občanský zákoník tedy stačí pouze vytvořit dodatečnou dohodu mezi oběma stranami.
Je vhodné použít tento způsob pronájmu pouze za podmínky, že mezi oběma účastníky existuje důvěryhodný vztah a že poptávka po nemovitostech je považována za nízkou.
Rizika nájemce
Při pronájmu s právem na koupi nemovitosti musí nájemce čelit vážným rizikům:
- smrt pronajímatele může vést k ukončení smlouvy nebo k zavedení dalších nepříjemných podmínek ze strany dědiců;
- majitel nemovitosti může použít nemovitost jako zajištění, když žádá o různé půjčky;
- změny na trhu s nemovitostmi mohou vést k příliš vysoké výkupní ceně nemovitosti, i když za takových podmínek je vždy možné ji odmítnout, ale vlastník nemovitosti nevrací platby za nájemné.
Proto, ačkoli taková nabídka má mnoho výhod, je důležité vzít v úvahu rizika vyplývající z nájemce.
Pravidla pro vypracování smlouvy
Nájemní smlouva s právem na koupi musí obsahovat určité. Mezi ně patří:
- informace o stranách transakce (musí být uvedeno F. I. O., jsou uvedeny informace z pasů, datum narození a místo registrace);
- předmět dohody, která je vlastnictvím, je tedy uvedena její adresa, oblast a další charakteristiky, které jsou kopírovány z úředních dokumentů do bytu;
- doba trvání smlouvy a často za účelem zpětného odkupu je uzavřena neomezená dohoda;
- velikost měsíční platby, za kterou se bere v úvahu nájemné a kupní cena nemovitosti;
- frekvence platby;
- způsob převodu prostředků, za který lze peníze převádět osobně, převádět na bankovní účet nebo převádět na základě bankovní buňky;
- závazky vyplývající z nájemce a pronajímatele;
- odpovědnost stran za porušení podmínek transakce.
Je důležité správně přistoupit k vypracování této dohody, aby došlo k legálnímu pronájmu s právem na koupi nemovitosti. Příklad smlouvy je uveden níže.
Vyžaduje se posouzení bytu?
Pokud bude bydlení převedeno pro dlouhodobé užívání, je pravděpodobné, že se jeho cena významně změní. Strany se musí dohodnout, zda takové změny ovlivní částku zpětného odkupu, po jejímž uplynutí se rozhodne o dohodě.
Často jsou strany přepočítávány s ohledem na změny cen na realitním trhu nebo výpočet pomocí cizí měny. Aby se v budoucnu zabránilo neshodám, je vhodné ve smlouvě uvést konečnou cenu předmětu a vzorec pro výpočet ukazatele. Za tímto účelem se strany obracejí na nezávislého odhadce. Zpracovává zprávu obsahující informace o tržní ceně předmětu v době uzavření smlouvy.
Jak přecházejí práva na objekt?
Nejčastěji nabízené v Moskvě a Moskevské oblasti pronájem s právem na nákup nemovitostí. Díky této nabídce se může kdokoli stát vlastníkem tekuté a výnosné nemovitosti s dobrým umístěním. Současně je důležité vědět, jak se provádí převod práv do bytu na nájemce. K tomu lze použít několik možností:
- vypršení smlouvy;
- úplný převod hodnoty objektu na vlastníka.
V každém případě je tento proces registrován v Rosreestru, poté se nájemce stává úplným vlastníkem objektu.
Specifika předčasného ukončení
Podle čl. 619 občanského zákoníku jsou vztahy mezi oběma stranami ukončeny soudním rozhodnutím za následujících podmínek:
- nájemce v procesu užívání předmětu porušuje podmínky smlouvy;
- prostory jsou využívány k jiným účelům;
- zhoršující se bydlení kvůli špatné péči uživatele;
- ve stanovené lhůtě se nájemné nepřevádí;
- neprovede se generální oprava stanovená ve smlouvě.
Strany dohody mohou stanovit další podmínky předčasného ukončení smlouvy.
Závěr
Leasing s opcí na nákup je v mnoha regionech považován za požadovanou transakci. Má výhody pro oba účastníky. Podle správně vypracované dohody přechází bydlení po ukončení spolupráce do vlastnictví nájemce.
Zvláštní pozornost bude muset být věnována řádnému vypracování smlouvy, aby obsahovala důležité informace o spolupráci. Pokud doba platnosti přesahuje 1 rok, je registrována u Rosreestru.