Pozemky jsou požadovaným majetkem používaným pro stavbu zařízení, zemědělství nebo pro jiné účely. Mohou být vydány k pronájmu od soukromých vlastníků nebo státu. V tomto případě může nájemce za určitých podmínek pronajmout půdu. Z tohoto důvodu je důležité, aby byl přímý vlastník informován o přípravě nové smlouvy. Výše poplatku je stanovena přímým nájemcem, ale podmínky podnájemní smlouvy nesmí být v rozporu s požadavky uvedenými v nájemní smlouvě.
Smluvní strany
Při přípravě podnájemní smlouvy na pozemek jsou účastníky nájemce a nájemce. Nejčastěji jsou zastoupeny velkými průmyslovými společnostmi, na transakci se však mohou podílet i soukromé osoby.
Nejčastěji si velká společnost pronajímá od státu velkou část půdy. Je rozdělena do několika malých oblastí, které jsou poté pronajaty za vyšší cenu. Důvodem podnájmu pozemku je často snížení výrobní kapacity nebo zvýšení daní u nájemce.
Strany transakce mohou mít odlišné právní postavení. Jako nájemci mohou jednat nejen společnosti, ale také individuální podnikatelé nebo dokonce soukromé osoby. Neexistují žádná omezení týkající se občanství lidí nebo podílu zahraničního kapitálu na rozpočtu firem.
Práva a povinnosti stran
Pronájem a podnájem pozemků jsou podobné pojmy, protože v každém případě je určité území převedeno na konkrétní osobu nebo společnost za účelem dočasného využití. V nájemní smlouvě je možné uvést možnost odkoupení území. Mezi vlastnosti podnájmu pozemku patří:
- nájemce musí zaručit vlastníkovi pozemku, že převod pozemku je proveden v rámci zákona a při správném provedení dohody;
- vlastník území musí být upozorněn na uzavření podnájemní smlouvy;
- nájemce nemůže nabídnout pronajímateli více práv, než má na základě hlavní nájemní smlouvy;
- není dovoleno zasahovat do činností zadavatele, pokud tím neporuší zákonné požadavky;
- existence podnájemní smlouvy žádným způsobem nezruší povinnosti existující na základě hlavní nájemní smlouvy;
- nájemce může ukončit vztahy s podnájemcem z různých důvodů, například pokud není včasný měsíční poplatek nebo nedovolená výroba.
Všechna práva a povinnosti plynoucí z obou stran transakce jsou bezpodmínečně předepsány v podnájemní smlouvě. Sestavuje se s přihlédnutím k ustanovením nájmu.
Důvody pro předčasné ukončení
Podnájemní smlouva na pozemek je ukončena soudním rozhodnutím nebo mírovými prostředky, pokud existují tyto důvody:
- systematicky zadavatel porušuje požadavky občanského zákoníku;
- platba za používání stránek není včas zaplacena;
- na území došlo k závažné nehodě;
- zkažená půda kvůli různým přírodním katastrofám;
- území je využíváno k jiným účelům;
- objekt je zabaven pro potřeby státu.
Pokud existuje důkaz, že účastník porušil požadavky zákona, je za své jednání navíc odpovědný. Za tímto účelem jsou zaplaceny příslušné pokuty.Nájemce má právo podnájem půdy podat pouze s předchozím oznámením o akci vlastníka území.
Předmět smlouvy
Při přípravě dohody je věnována velká pozornost jejímu předmětu. Je představován přímým pozemkem. Smlouvy o pronájmu a podnájmu by měly obsahovat následující informace o pozemku:
- převedená oblast;
- Přesná adresa
- číslo katastru;
- seznam budov nacházejících se na území;
- přítomnost lesních cest;
- seznam objektů ve výstavbě;
- je přítomna řada hydraulických konstrukcí, požárních věží, potrubí nebo jiných prvků a konstrukcí.
Pokud nájemce podnájme pouze určitou část přidělení, je tato informace zahrnuta do podnájemní smlouvy. Kromě toho se doporučuje, aby při převodu pozemku bylo vypracováno potvrzení o přijetí.
Vzor dohody o podnájmu půdy lze studovat níže.
Nuance pro majitele půdy
Vlastník území musí být informován, že nájemce plánuje podnájem půdy. Pokud je hlavní nájemní smlouva uzavřena na rok, musíte nejprve získat souhlas vlastníka k převodu pozemku na nájemce.
Doba podnájmu pozemku nesmí překročit dobu uvedenou v hlavní smlouvě. Pokud je půda pronajata na významné období, může se území stát vlastnictvím nájemce, pokud je pronajímatelem stát. Poté nájemce nezávisle určí, kdy převede svůj majetek na jiné osoby za účelem dočasného užívání.
Smluvní pravidla
Při přípravě dohody se doporučuje použít model podnájemní smlouvy pro pozemek, aby nedošlo k vynechání důležitých bodů. Pokud lhůta přesáhne jeden rok, musí být dokument zaregistrován u Federální registrační služby.
Smlouva se neuzavírá od okamžiku podpisu oběma stranami, ale po provedení změn USR. Podnájem pozemku je nutně stanoven úředním dokumentem. Vztahy mezi nájemcem, vlastníkem pozemku a podnájemem jsou regulovány pomocí této dohody.
Jaké položky jsou zahrnuty?
Při přípravě podnájemní smlouvy musí být část informací o dokumentu zahrnuta do části pozemku:
- uvedou se tedy podrobnosti o účastnících, jejich celé jméno, údaje z cestovního pasu a adresa občanů, a pokud je společnost jednou stranou, jsou v dohodě uvedeny jejich údaje, celé jméno, adresa sídla, DIČ a další informace;
- adresa majetku převedeného k dočasnému použití je přesně zaregistrována;
- pokud je převedena pouze část jednoho území, je uvedena jeho přesná oblast;
- je stanovena částka platby za užívání půdy;
- postup je uveden na základě toho, jaké prostředky budou převedeny na pronajímatele;
- označuje období, na které se dohoda uzavírá;
- základní práva a povinnosti, které se účastníkům smlouvy objevují po registraci tohoto dokumentu;
- je uvedena odpovědnost stran;
- uvádí důvody pro předčasné ukončení smlouvy.
Je povoleno použít fixní náklady na podnájem nebo plovoucí, protože poplatek může záviset na různých podmínkách. Ubytovatel musí zajistit, aby pronajímatel využíval území pouze na základě svého účelu, protože jinak by protiprávní jednání mohlo vést k degradaci půdy a snížení hodnoty území.
Pouze pokud vezmete v úvahu četná pravidla, můžete se správně dohodnout na podnájmu země. Vzorový kmitočtový dokument se používá ke správnému vypracování smlouvy.
Jaké dokumenty se od nájemce požadují?
Před uzavřením smlouvy musí nájemce potenciálnímu nájemci prokázat, že má právo takovou dohodu vypracovat. K tomu jsou připraveny následující dokumenty:
- hlavní smlouva uzavřená s přímým vlastníkem nemovitosti a majitele může zastupovat soukromá osoba nebo stát;
- písemné povolení vlastníka poskytnout půdu k užívání třetími stranami;
- úřední dopis obdržený od vlastníka území;
- nájemní pas;
- výpis z USRN obsahující informace o velikosti pozemku a jeho bezprostředním majiteli;
- souhlas manžela nebo manželky vlastníka k poskytnutí pozemku k pronájmu;
- pokud se na území nacházejí budovy, jsou pro každý objekt požadovány výpisy z USRN.
Právo podnájmu půdy patří jednotlivcům i různým společnostem. Občané připraví cestovní pas na uzavření smlouvy, ale společnost musí pronajímateli předložit základní dokumentaci, osvědčení o registraci a další dokumenty ke kontrole. Hlavní nájemní smlouva musí mít zvláštní ustanovení umožňující nájemci převést území k užívání na jiné osoby na základě podnájemní smlouvy.
Podrobná procesní instrukce
Podnájem části pozemku nebo celého území se provádí v určité posloupnosti akcí. Mezi ně patří:
- původně je s majitelem území uzavřena nájemní smlouva;
- nájemce se musí ujistit, že na základě obsahu tohoto dokumentu má právo poskytnout území za účelem využití třetím stranám za jakýkoli poplatek;
- je-li doklad vyhotoven po dobu delší než 1 rok, musí být zaregistrován u Rosreestr;
- provádí se vyhledávání účastníků, kteří jsou připraveni podepsat dohodu o zvláštních podmínkách;
- každá strana připravuje nezbytnou dokumentaci pro další spolupráci;
- je uzavřena dohoda mezi dvěma účastníky, a pokud je velikost území značná nebo jedna ze stran je velká společnost, je vhodné do tohoto procesu zapojit zkušené právníky, aby byli přesvědčeni o právní čistotě transakce;
- pokud doba trvání podnájmu přesahuje 1 rok, musí být dokument zaregistrován u USRN;
- po uplynutí stanovené lhůty může být jakákoli smlouva prodloužena.
Registrace nájmu nebo podnájmu se provádí nejpozději do 10 dnů. Poté může nájemce nebo pronajímatel využít získané území pro účely uvedené ve smlouvě.
Poskytnutí přímého přidělení pro použití je s výhodou stanoveno vyhotovením smlouvy o převodu. Označuje, kdy bylo území převedeno. Uživatel musí převést na pronajímatele prostředky uvedené ve smlouvě ve stanovené lhůtě. Pokud dojde ke zpoždění, vede to k výpočtu pokut a dohoda může být ukončena před plánovaným termínem.
Na jak dlouho se vydává?
Doba, na kterou je uzavřena podnájemní smlouva, se může v různých situacích výrazně lišit. Závisí to na době uvedené v hlavní nájemní smlouvě. Pokud tedy stát poskytoval půdu po dobu 15 let, nelze podnájem obecního pozemku provést po dobu delší než 15 let.
Pokud dohoda ukáže nesprávný termín, je dokument snadno zrušen soudem.
Náklady na smlouvu
Poskytování půdy k podnájmu jistě doprovázelo oficiální uzavření dohody. V takovém případě musíte za provedení odpovídajících změn USRN zaplatit státní poplatek. Cena závisí na tom, kdo je uživatelem pozemku:
- jednotlivci platí 2 tisíce rublů;
- pro společnosti se výše cla zvyšuje na 22 tisíc rublů.
Pokud se transakce účastní více občanů nebo podniků, pak se výše poplatku zvyšuje v závislosti na počtu účastníků. Registrační poplatek je hrazen, takže nezáleží na tom, kolik objektů je převedeno k použití. Státní daň může být zaplacena prostřednictvím poboček MFC nebo různých bankomatů. Dále můžete kontaktovat kteroukoli pobočku banky.
Jaké kontroverzní situace mohou nastat?
Sub-leasing území je poměrně specifický a složitý proces. Důvodem je skutečnost, že pro převod předmětu pro použití konkrétní osobou jsou uzavřeny dvě samostatné dohody registrované v USRN. Proto často vznikají různé kontroverzní situace, pro jejichž řešení se vlastnosti berou v úvahu:
- pokud uživatel nezaplatí poplatek včas, stává se to základem pro účtování pokut a výše pokuty může být stanovena v přímé smlouvě;
- Významné odchylky od podmínek transakce vedou k předčasnému ukončení dohody;
- není možné uzavřít smlouvu bez předběžného vypracování územního a územního průzkumu, protože v tomto případě neexistují přesné hranice přidělení pro použití;
- geodetické práce provádí pouze přímý vlastník území;
- i když jsou všechny potřebné doklady sepsány a podepsány, transakce nebude uzavřena, dokud nebude zaregistrována u Rosreestru, a proto při neexistenci registrace nemůže příjemce platit prostředky na základě smlouvy, protože ani přítomnost podepsané smlouvy o převodu neslouží jako základ pro převod poplatku;
- pokud uživatel pozemku ukončí svoji činnost na místě před termínem stanoveným ve smlouvě, nejedná se o důvod k ukončení plateb, proto musí přísně dodržovat požadavky smlouvy, v opačném případě může čelit nutnosti zaplatit násilně vysoké pokuty;
- pokud majitel přídělu trvale zvyšuje výši poplatku, ale zároveň si neplní své povinnosti spojené s údržbou půdy, může nájemce žalovat pronajímatele;
- je-li nájemní smlouva ukončena před plánovaným termínem, vede to k automatickému ukončení podnájemní smlouvy.
Pokud každá strana transakce dodržuje požadavky zákona, nebudou existovat žádné sporné otázky, které by vedly k nutnosti podat žalobu u soudu.
Rizika účastníků procesu
Přidělení území má pro přímého uživatele určitá rizika. Mezi ně patří:
- smlouva není uzavřena s vlastníkem území, ale s nájemcem;
- je-li původní smlouva ukončena z různých důvodů, pozbývá podnájemní smlouva právní moci;
- existuje možnost, že nájemce je scammer, takže může oklamat jak pronajímatele, tak bezprostředního vlastníka území;
- Období, na které je podnájem realizován, je omezeno na období, na které je uzavřena hlavní nájemní smlouva.
Nalezení uživatelů ochotných uzavřít takovou dohodu je proto docela obtížné. Obvykle se jedná o různé společnosti, které k podnikání využívají území.
Pravidla převrácení
Prodloužení podnájemní smlouvy je povoleno pouze v případě prodloužení doby pronájmu. Nájemce bude proto nejprve muset vyřešit problémy s majitelem ohledně rozšíření. Pouze s kladným rozhodnutím pozve účastníka, aby pokračoval ve spolupráci.
Odmítne-li vlastník pozemku uzavřít novou smlouvu, je zprostředkovatel a uživatel půdy zbaven práva uzavřít transakce týkající se této nemovitosti.
Závěr
Podnájem půdy spočívá v tom, že nájemce samostatně převádí půdu jinému uživateli za poplatek.Proto je nutně uzavřena formální dohoda. Pokud jeho platnost přesahuje jeden rok, pak je v USRN zaznamenána dohoda.
Při uzavírání takové dohody vznikají pro každého účastníka určité nuance a rizika. Uživatelé a vlastníci území by proto měli rozumět požadavkům právních předpisů týkajících se využívání půdy.