Smlouva o výměně nemovitostí je dvoustranná transakce prodeje a nákupu, v jejímž rámci každá ze smluvních stran jedná jako prodávající nebo kupující. Výměnou se rozumí to, že předáte svůj majetek jiné osobě, čímž se stanete vlastníkem svého domu.
Jaký je rozdíl mezi dohodou o výměně?
Hlavním rozdílem mezi prováděním směnných transakcí z procesu nákupu a prodeje je to, že k samotné výměně na bydlení dochází bez použití peněz. Ukázka dohody o výměně nemovitostí je uvedena níže.
V jistém smyslu je postup při výměně nemovitostí mnohem bezpečnější než nákup a prodej:
- Není třeba se obávat, jak bezpečně převést prostředky na prodejce.
- Prodejce se nebude muset starat o to, zda jsou účty skutečné, pokud jde o hotovost.
- Dlouhodobé převody na účet prodávajícího prostřednictvím banky nejsou dočasné. Podmínky dohody o výměně nemovitostí budou zvažovány níže.
Daně
Nespornou výhodou takové transakce je také absence potřeby platit daň z příjmu fyzických osob při výměně ekvivalentních nemovitostních předmětů.
Zároveň je to však také nevýhoda, protože neexistuje žádný způsob, jak využít daňové odpočty, které by bylo možné provést při prodeji bytu.
To znamená, že podle dohody o výměně nemovitostí se daně neplatí.
Je důležité si uvědomit, že navzdory použití podobných slov „výměna“ a „výměna“ jako synonyma nejsou legálně stejná:
- Například pojem „výměna“ se vztahuje na obecní životní prostor, jejich občané mají smlouvu o sociálním nájmu nebo bytovou objednávku v případě, kdy byly prostory ještě přijaty rodiči za sovětského režimu nebo prarodiči as časem kvůli různým okolnostem nebyly dokumenty znovu vydány.
- Termín „směnný“ se používá k označení transakcí s byty, které byly privatizovány, a jejich majitelé mají osvědčení potvrzující jejich vlastnictví.
Nebude možné vyměnit bydlení, které je již privatizováno, za obecní nebo naopak, protože od roku 2005 byly takové transakce zakázány. Je možné uzavřít dohodu o výměně nemovitostí mezi právnickými osobami.
Důležité nuance dohod
Existují pouze dvě takové nuance, ale bez nich nebude postup výměny bytu nemožný:
- Je důležité uvést předmět dohody. Je třeba zmínit přesné vlastnosti týkající se výměny bydlení, abyste mohli nemovitost kdykoli určit. Naprosto všechny digitální informace jsou duplikovány v závorce slovy, co je třeba udělat, aby nedošlo k rozporům. Forma smlouvy o výměně nemovitosti musí být přísně dodržována.
- Jsou uvedeny osoby, které mají právo na užívání bytu. Všichni lidé registrovaní v určité oblasti se jich týkají. Je také důležité uvést ve smlouvě lhůty, podle kterých budou muset být odhlášeni.
Příklad smlouvy o výměně nemovitostí může pomoci při navrhování.
Další dodatečné požadavky na dohodu
Všechny ostatní podmínky podléhají dalším podmínkám. To však neznamená, že je lze vynechat. Tyto požadavky tedy obvykle zahrnují:
- Strany. U jednotlivců uveďte celé jméno a údaje o pasech.V případě, že však alespoň jedna strana jedná jako právnická osoba, bude nutné uvést celé jméno instituce, hlavní údaje a její právní adresu.
- Náklady. Tradičně se předpokládá, že oba byty mají stejnou hodnotu, a proto se tato podmínka nevztahuje na významné.
- Obecný stav, ve kterém se nemovitost nachází. Stačí jedna věta, že občané provedli prohlídku majetku, který mají v úmyslu získat, a její stav jim vyhovuje. Každý z těchto účastníků musí dát svůj byt ve stavu, ve kterém byl umístěn přímo v době inspekce. Je také uveden příklad smlouvy o výměně nemovitostí s příplatkem.
- Proces pojištění nemovitostí, který je uveden ve smlouvě o výměně.
- Časové osy. Když jedna ze stran obdrží dokumenty před druhou, měla by pro druhou stanovit určitou dobu, během níž bude muset udělat totéž. Na konci tohoto období skončí platnost smlouvy.
- Neočekávané důvody, které mohou narušit provádění transakce a co se konkrétně považuje za vyšší moc, určí strany nezávisle.
- Datum transakce a podpis každé ze stran.
Uvedení nákladů na bydlení a dodatečných transakčních poplatků
Níže jsou uvedeny některé nuance smlouvy o výměně nemovitostí mezi jednotlivci.
Pokud jsou byty naprosto stejné, pak je v tomto případě vše jednoduché. Je nutné pouze uvést cenu a zdůraznit, že k transakci dochází bez provedení další platby.
Pokud rozdíl v ceně označuje náklady na bydlení a příplatky, jejichž výše závisí na rozhodnutí obou stran. V dohodě by mělo být rovněž uvedeno, jak a v jakém časovém rámci je jedna strana povinna převádět peníze druhé straně.
Z této částky budou muset ti, kdo ji obdrží, zaplatit daň z příjmu fyzických osob. Ten, kdo příplatek vydal, má právo požadovat odpočet daně. To je samozřejmě důležité, pokud strana vlastní výměnný byt déle než tři roky.
To bude možné pouze v případě, že budou poskytnuty cenné papíry, které potvrdí převod peněz v rámci transakce.
Proto byste neměli vyhazovat účtenky nebo platební příkazy, pokud dojde k bezhotovostnímu převodu poplatku, určitě se hodí.
Skutečný proces oceňování
Vzhledem k tomu, že skutečné náklady určují občané, při provádění transakce mezi dobrými přáteli a blízkými příbuznými se může ve smlouvě projevit, že nebude účtován žádný další poplatek, a poté převést nemovitost bez jakýchkoli dokladů. Ale i ze strany nejlepších přátel je zrada možná a mohou házet bez rozdávání peněz, v této situaci nemůžete nic dokázat.
Kromě toho je velmi snadné dělat problémy s daňovými úřady. Pokud je příplatek malý, například padesát až sto tisíc rublů, můžete riskovat a neodpovídat jeho ukazateli v dohodě. Když však bude byt starého Khrushcheva najednou vyměněn za pohodlnou nemovitost v nové budově, kdokoli už bude hádat, že příplatek musí být zaplacen. Ruský rejstřík má právo takovou transakci vynechat a je pravděpodobné, že se jí bude zabývat i daňová. Proto by měla být ve smlouvě o výměně nemovitostí řádně vypracována spoluúčast ve velkých částkách.
Notarizace dohody
Bez toho se můžete obejít, pouze pokud jste si jisti slušností opačné strany, jakož i svou znalostí zákonů, pak stačí jít a podepsat smlouvu.
Ale přesto by bylo lepší nešetřit notářskými službami:
- Žádná ze stran transakce nemohla později tvrdit, že nevěděla o určitém článku občanského zákoníku Ruské federace, nebo byla opojena okamžitě v době uzavření dohody, a proto si nemohla nic pamatovat.
- Pokud jsou dokumenty ztraceny, notář je bude moci duplikovat, jinak bude navrácení dokumentů naprosto nemožné. Takto probíhá registrace smlouvy o výměně nemovitostí.
Podmínky ukončení
Smlouvu o výměně nemovitostí lze ukončit dvěma způsoby:
- vzájemnou dohodou;
- způsobem stanoveným zákonem.
Po vzájemné dohodě lze dohodu ukončit v těchto dvou případech:
- Pokud se touha po tom, aby se všechno vrátilo na své místo, objevily současně obě strany transakce. V této situaci nevzniknou žádné problémy a smlouva bude ukončena a každý znovu získá svůj životní prostor.
- Když iniciativa na ukončení dohody přišla z jedné strany. V takovém případě musí být proti oponentovi smlouvy podána písemná žádost, kde bude nutné uvést důvod, proč bylo nutné smlouvu ukončit. Do třiceti dnů je druhá strana povinna rozhodnout, zda souhlasí s tím nebo ne. Pokud je stále dosaženo dohody, pak je transakce ukončena podle pravidel výše uvedené situace.
Důvody ukončení
V případě, že strany dosud nedospěly k vzájemné dohodě o ukončení transakce, je nutné obrátit se na soud a uvést v žalobě všechny důvody ukončení.
Mezi nimi mohou být:
- Nesplnění povinností ze strany druhé strany.
- Významné změny okolností. To je možné, pokud žalobce ví o možnosti něčeho, co by mu mohlo bránit v uzavření dohody, například pokud byla obytná oblast poškozena požárem před uzavřením smlouvy a protistrana o tom věděla, ale neinformovala druhou stranu.
- Smlouva byla podepsána jednou ze stran pod nátlakem nebo pod nátlakem.
- Jedna strana podváděla druhou v něčem, například v dohodě se uvádí, že nikdo nemá právo na bydlení, ačkoli ve skutečnosti je nemovitost zastavena kvůli bance hypotékou.
- Smlouva (ukázka vypracování smlouvy o barteru, kterou jsme poskytli) obsahuje významná překlepy, které ovlivňují její realizaci, například číslo bytu a jeho adresa jsou nesprávné. V závislosti na tom, proč je transakce ukončena, můžete do jednoho nebo tří let podat žalobu.
- Kromě výše uvedených podmínek pro ukončení může být přímo v textu dohody jakýkoli jiný dobrý důvod, například nesprávné dodržování některého z odstavců.
Výměna bytových domů jako jeden z typů transakcí pro mě
Burzovní smlouvy na obytné budovy jsou formou burzovní dohody. Jedinečnost takového dokumentu spočívá v tom, že předmětem transakce jsou nemovitostní objekty, které jsou pevně spojeny s půdou.
Výměna bydlení, která se nachází na zemi, se provádí pouze ve spojení s pozemkem. Majitel má plné právo převést na opačnou stranu nejen pozemky samotné, na nichž se nemovitost nachází, ale také pozemky jakékoli oblasti sousedící s ní, pokud není obsazeno jinými budovami.
Práva na užívání půdy
Pro občany jsou v současné době k dispozici 2 práva na využívání půdy:
- nájemné;
- vlastnické právo.
V situacích, kdy jsou pozemková území pod domy, která mají být vyměněna, vlastněna stranami, pak na základě dohody o výměně nemovitostí převede federální registrační služba vlastnictví pozemkového území a budovy.
Pokud však existuje pozemek na jedné straně v rámci užívacích práv k pronájmu, bude výměna bytových prostor probíhat bez tohoto pozemku. Nový vlastník budovy po procesu registrace a převodu práva na bytový dům, protože nový vlastník pronájmu pozemku se znovu zaregistruje u pověřené místní správy.
Bývalý vlastník převáděného majetku bude muset také požádat oprávněný subjekt s prohlášením o vzdání se práva na pronájem na území země, které mu dříve patřilo. Dohoda o výměně obytných budov, která slouží jako základ pro registraci vlastnických práv k nemovitostem a pozemkům, které zabírá, podle zákona, by měla zahrnovat všechny nezbytné prvky registrovaného právního vztahu, jako je například předmět, předmět a autorita.
Smlouva o výměně nemovitého majetku s movitým majetkem
Podle zákona si můžete vyměňovat nemovitost za movitý majetek (například auto). Strany jsou povinny se navzájem upozornit na nedostatky v majetku, který má být vyměněn, na práva třetích osob na něj (nájemce, držitel zástavy atd.).
Prověřili jsme základní podmínky smlouvy o výměně nemovitostí.