Podnikatelé v naší době aktivně převádějí obytné prostory činžovního domu na nebytové. Trh s takovými nemovitostmi, vhodný pro nevýrobní podnikání, je poměrně mladý. Je mu jen asi 15 let, ale je dynamický a živý.
Tento článek vysvětluje povahu a podrobnosti postupu pro získání stavu nebytových prostor pro obydlí.
Výhody překladu
Stav změny nákladů na bydlení mnohem méně než pronájem dokončené kanceláře. V Moskvě, v blízkosti stanic metra, platí nájemné 250 000 rublů měsíčně za bývalý byt se dvěma pokoji. Podnikatel, který vybavuje nebytové prostory v činžovním domě, je mnohem výhodnější než člověk, který získal komerční nemovitost. Cena posledně jmenovaného v Moskvě se podle současných oznámení pohybuje v rozmezí od 350 tisíc rublů do 700 tisíc rublů za metr čtvereční.
Vybavením nebytových prostor v bytovém domě podnikatelé moudře investují do stálých aktiv: mini-trhy, různé kanceláře atd. Městská infrastruktura malých podniků se tak významně rozvíjí.
Zvýšení nebytového fondu v důsledku bydlení znamená značnou variabilitu v umístění kanceláří a obchodů. Ideální místnost v bytovém domě je byt umístěný v prvním patře přeplněné ulice v průchodu.
Příznivé je umístění v blízkosti metra, zastávky veřejné dopravy, různé instituce. Cena bytů v přízemí poblíž stanic metra atd. Někdy zdvojnásobuje cenu bytových podlaží. Naopak v obytných oblastech je cena první úrovně o 10% nižší.
Někteří podnikatelé se transformují, aby si pronajali výsledné nebytové prostory. Je to výhodné. Posuďte sami: za pronájem dvoupokojového bytu v Moskvě obdrží jeho majitel měsíčně 40–50 tisíc rublů a za ekvivalentní nebytové prostory je to 5-6krát více.
Podmínky pro úspěšný převod
Někdy je zpočátku nemožné převést byt do nebytových prostor. Osoba provádějící tuto transakci by měla dodržovat podmínky úspěšné transakce stanovené Kodexem bydlení Ruské federace (článek 22):
- Preferované umístění bytu je v přízemí. Pokud je vyšší, neměly by být bytové byty nižší.
- Obyvatelé z toho byli propuštěni.
- Stav domu není uznán jako nouzový.
- Budoucí vlastník nebytových prostor v bytovém domě získal souhlas sousedů. (Tento subjektivní okamžik musí být vzat v úvahu, pro podnikatele je často fatální).
- K dispozici je architektonická příležitost vybavit samostatný vchod.
- Možná přestavba nebytových prostor v bytovém domě.
- Byt není stažen z bytového fondu na otevřenou výrobu, lázeňský dům, veřejné WC, čistírna, pohřební dům, přijímací středisko pro nádobí, další zařízení, která nejsou v obytných budovách poskytována SNIP.
Pokud byl do obývacího pokoje přiváděn plyn, musí být odvzdušněn. Současný regulační rámec je zakázán používat plynová zařízení v nebytových prostorech. Významnou výhodou pro budoucí obchod bude přítomnost suterénu v obytné budově. K převedenému bytu lze legálně připojit sklad ve formě skladu.
Překážky překladu
Připomeňme si na „úzká místa“, která se vyskytla při vybavení nebytových prostor v bytovém domě.Většina z nich je spojena s obtížemi při realizaci samostatného izolovaného dalšího vstupu. Ten je nezbytný pro logistické rozložení každodenní trasy pohybu obyvatel vchodu s toky zákazníků nebo zákazníků.
Ruská právní úprava bydlení stanoví závazné normy a pravidla územního plánování, které musí být v souladu s nebytovými prostory zavedenými do bytového domu. Majetek společné povahy obyvatel má zvláštní právní ochranu, kterou musí podnikatel vzít v úvahu.
Převod obytných prostor do nebytových prostor (dále jen „převod“) je nepřijatelný:
- v případě slučitelnosti přístupu k němu s přístupem ostatních obyvatel do jejich obytných prostor;
- pokud to není možné mít samostatný vchod;
- pokud jsou potenciální nebytové prostory v bytovém domě součástí obytných prostor;
- pokud je využíváno jako místo trvalého pobytu vlastníka nebo jiného občana;
- pokud mají do těchto prostor nějaké osoby.
Úcta k obyvatelům
Při převodu bytových prostor do nebytových prostor musí podnikatel získat písemný souhlas nájemců v těchto případech:
- Rekonstrukce oplocení.
- Třídy pro vybavení vstupu části území.
- Uspořádání vývěsních štítů (reklama).
Tento souhlas je vypracován v zápisu ze schůze sdílených vlastníků, zatímco nuance jsou možné. Poměrně klidně reagují obyvatelé na otevření lékárny nebo centra pro rozvoj dětí v jejich domě. Jsou relativně tolerantní v případě vybavení obchodu. Ale uspořádání v přízemí baru se setká s jejich vážným odporem. Rada obyvatel domu má právo stanovit sazby za veřejné služby, které jsou pětkrát vyšší než poplatky rezidentů za podobné služby jako „neoblíbený“ podnik.
Aby uklidnili své sousedy, musí podnikatelé převzít sociální břemeno: terénní úpravy nebo výtahy. Je známo, že jedna z dentálních společností, která používá několik bytů v přízemí k vyřešení konfliktu, stanovila 20% slevu na své služby pro obyvatele domu.
Dokumenty k překladu
Podle zákona o bydlení se převod provádí schválením místní správy. Vlastník nebytových prostor v činžovním domě nebo jím pověřený poskytuje místním úřadům k posouzení balíček dokumentů:
- Prohlášení o převodu.
- Osvědčení o registraci místnosti.
- Právní dokumenty - jejich originály nebo ověřené kopie.
- Půdorys domu, kde jsou umístěny přeložené prostory.
- Projekt rekonstrukce nebo rekonstrukce převedeného areálu, je-li to nutné.
O schválení projektu
Projekt musí být nutně koordinován s určitými službami, včetně oddělení: Rospotrebnadzor, městské správy, oddělení architektury (oddělení), dohled nad mimořádnými situacemi ministerstva, správcovská společnost.
Měl by zajišťovat nejen samostatný vchod, ale také vnitřní přestavbu, přestavbu bývalého kancelářského bytu, rekonstrukční práce, fasádní zařízení. V tomto případě není zúžení ventilačních potrubí dovoleno.
Přezkumný postup
Po obdržení dokumentů od podnikatele je místní samospráva zváží do měsíce a půl a rozhodne se, zda převod schválí nebo odmítne. Přijaté rozhodnutí je podnikateli zasláno do tří dnů.
Právním základem převodu je, pokud není nutná přestavba nebytových prostor v obytném vícebytovém domě. Jinak vám řešení umožní změnit design podle projektu.
Realizace sanace je potvrzena zákonem podepsaným akceptačním výborem místní samosprávy. Tento akt bude základem překladu pro podnikatele, který mění design.
O odmítnutí
Místní úřady odmítnou převod v následujících případech:
- Neposkytnutí požadovaného seznamu dokumentů ze strany podnikatele.
- Porušení základních podmínek Překladu.
- Významná odchylka skutečné práce od parametrů schváleného projektu a dohodnuté dokumentace.
- Nesrovnalosti návrhu zákona.
- Absence protokolu valné hromady obyvatel domu.
- Nedodržení parametrů schváleného projektu a dohodnuté dokumentace.
Rozhodnutí o odmítnutí musí být odůvodněno a podrobně označeno konkrétními porušenými překladatelskými standardy. Žadatel ji obdrží, nebo jí bude zaslán do tří dnů. Podnikatel má právo se proti němu odvolat do tří měsíců.
Již vydané povolení může být zrušeno, pokud se sousední obyvatelé stěžují na soud nebo na místní úřady.
O účtech
Podnikatel platí za nebytové prostory v budovách bytového domu za sazby poskytované právnickým osobám. Zároveň má právo buď uzavřít dohodu se správcovskou společností, nebo uzavřít dohody o veřejných službách s podniky poskytujícími zdroje a zaplatit za ně.
Při výpočtu množství užitkových účtů doma by měla být ve vzorci použita celková plocha všech jejích prostor (obytných i nebytových). Součet nezahrnuje společné oblasti.
Chyba nastane, pokud je dům vybaven určitou metrem domu pro určitou službu a jako uživatelé jsou uvedeny pouze byty. Zároveň majitelé nebytových prostor neodůvodněně přesouvají zátěž na obyvatele. Podniky poskytující zdroje a správcovské společnosti by měly přiměřeně zohlednit obytné a nebytové prostory v bytovém domě.
Dům z obytných - v nebytových
Pokud malá firma nepřevádí nic víc než byty z bydlení do nebytových prostor, pak u velkých a středních podniků není divu, že operace ve větším měřítku. Například převod bytového domu do nebytových prostor.
Růst podnikání předchází tempu nebytové výstavby, často postrádá stávající administrativní centra. V tomto případě se z nich změní obytné budovy. Tento postup je popsán v čl. 22-24 bytového zákoníku Ruské federace.
Při převodu podnikatel kontaktuje místní správu nebo MFC s balíčkem dokumentů, včetně:
- Žádost o převod.
- Doklady prokazující vlastnictví.
- Plán domu.
- Projekt, pokud je nutná sanace.
Do měsíce a půl rozhodnou o dokumentech. Tento převod však není právně proveditelný, pokud je dům postaven na místě vyhrazeném pro individuální bytovou výstavbu.
Operace s nebytovými nemovitostmi
Nájemní smlouva na nebytové prostory v činžovním domě nebo dohoda o jejím prodeji a nákupu - takové dokumenty legalizují základní operace s nebytovými nemovitostmi. Při leasingu musí strany smluvně stanovit následující podmínky transakce:
- Jasně označte objekt, který je pronajímán.
- Určete výši nájemného a postup pro jeho indexování.
- Stanovit mechanismus odpisů.
- Postup pro obnovení pronajatého majetku.
- Nastavte podmínky jeho uplatnění.
Výnosy z bytů v přízemí po jejich převodu na nebytové nemovitosti se výrazně zvyšují. Podle nejnovějších dokumentů ministerstva financí však mohou náklady podnikatelů také prudce vzrůst. Například se má stejná daň z nemovitosti vypočítat na základě katastrální hodnoty. Podle plánů nejvyššího finančního úřadu bude sazba daně z nebytových prostor překročit pětinásobek sazby u bytových.
Závěr
Podnikatel, který přeměňuje byt v přízemí na nebytový dům v bytovém domě, riskuje, že místní samosprávy způsobí neoprávněné finanční výdaje.Hra však stojí za svíčku: nakonec dostává dlouhodobý majetek za výhodnou cenu, mnohokrát nižší než nákup komerčních nemovitostí.
Takový postup však trvá asi šest měsíců, což nevyhnutelně nese imputované náklady. Také skrývá možná úskalí: skryté zakazující okolnosti, nepřiměřená reakce sousedů. Vzhledem k výše uvedenému se podnikatelé ucházejí o překladatelské služby specializovaným právním firmám.