Rada HOA: práva a povinnosti

Partnerství majitelů domů (zkráceně HOA) jsou jedinečné formy správy domu. Jejich činnost upravuje mnoho regulačních právních aktů. Bytový zákon lze považovat za hlavní dokument definující pravomoci a celou práci HOA. Valná hromada s představenstvem HOA je povinna jednat v rámci moderní legislativy a dnes v navrhovaném článku prozkoumáme co nejpodrobněji vše, co souvisí s právy a povinnostmi HOA a její rady.

Co má HOA právo dělat?

Stručně řečeno, je to práce související se správou domu, tj. Činnost, která byla dříve středem správcovské společnosti (ve formě komerční organizace nebo bytového oddělení).

A nyní se blíže podíváme na celý rozsah činností zahrnutých v tomto konceptu. K čemu přesně nájemníci zmocňují své zástupce ve volbách do správní rady HOA?

137. článek bytového zákoníku, věnovaný úpravě těchto otázek, zní:

1. Společnost HOA má právo uzavírat dohody se správcovskými a provozními společnostmi, které se týkají údržby bytového domu a poskytování veškerých služeb.
2. Má právo provádět některé práce, aniž by se uchýlil ke službám trestního zákoníku (například najímání čističů pro přístup nebo organizování nezávislého odvozu odpadu).
3. HOA se zabývá výpočtem příjmů a výdajů s určováním nezbytných finančních prostředků na údržbu domu, plateb za činnosti dodavatelů, vytvoření rezervního fondu, jakož i prostředků určených k generální opravě.

A také?

Další práva představenstva HOA zahrnují:

1. Partnerství může provádět vypořádání na základě smluv s fyzickými a právnickými osobami za poskytnuté služby.
2. Podle postupu stanoveného zákonem může HOA požádat banku nebo fyzické osoby o úvěrové prostředky.
3. Je zodpovědný za prodej, výměnu a leasing nemovitostí, včetně nemovitostí. Například HOA má právo vybírat poplatky od podnikatelů, kteří si chtějí pronajmout kancelářské prostory v budově nebo za obchodem.
4. HOA vypočítává nájemné na základě odhadů nákladů.
5. Tento nájem rovněž vybírá od vlastníků a nájemců v areálu činžovního domu.
6. Mezi jeho práva patří také přijetí právních opatření proti osobám, které dluží nájem nebo nájem, což se musí bezpochyby promítnout do zápisu ze schůzí rady HOA.

Charta HOA jako hlavní dokument

Celý a úplný seznam pravomocí, které má HOA, musí být uveden v Listině této organizace. Tento seznam může například zahrnovat povolení provádět rekonstrukce, provádět změny v místní oblasti ve formě parkovacího zařízení pro automobily atd. Všechna práva této organizace uvedená v její chartě nemohou být v rozporu s obsahem bytového zákoníku. Mohou doplňovat a rozšiřovat svá hlavní ustanovení pouze ve zvláštních situacích.

Výkon většiny práv představenstvem partnerství se provádí v provozním pořádku - vypočítává se nájemné, finanční prostředky jsou přidělovány na bankovní účty, je veden protokol představenstva HOA. Tyto akce jsou pro aktuální práci. Dodržování zákonnosti všech uvedených operací monitoruje zvláštní komise, která se nazývá výbor pro audit, a to ve výši tří až čtyř osob. Její složení nepatří mezi členy představenstva ani jiné zaměstnance společnosti HOA.

Pokud potřebujete provést zásadní změny (například reorganizovat strukturu HOA, změnit poměr finančních prostředků přidělených různým fondům a znovu vybavit budovu), musí správní rada uspořádat valnou hromadu všech obyvatel s otázkou položenou k hlasování. Právo vykonávat deklarované činnosti HOA obdrží pouze většinou kladných hlasů.

O funkcích HOA

Během výkonu svých práv mají členové rady HOA poměrně často řadu otázek týkajících se řady kontroverzních nebo problematických témat. Níže uvádíme příklady nejdůležitějších z nich.

Jedním z naléhavých problémů je odmítnutí rady vydat nájemcům osvědčení (o složení rodiny nebo prodloužená prohlášení) na základě nedoplatků nájemného. Přirozená otázka: má správní rada partnerství právo odmítnout vydat osvědčení svým členům v případě dluhu?

Tato praxe je v rozporu se zákonem. Úřady HOA zároveň tyto akce všeobecně používají s cílem povzbudit obyvatele, aby kryli dluh nebo jeho část. Měli byste si být vědomi, že vydání požadovaných certifikátů se nepovažuje za právo, ale za povinnost HOA. To platí také pro případy, kdy mají obyvatelé jakékoli dluhy za veřejné služby.

Je přístup do bytu legální?

Další častou otázkou z kategorie problematických je otázka pravomoci předsedy nebo představenstva partnerství vstoupit do bytu a zkontrolovat jej. Podobné situace nejsou u typického protokolu desky HOA neobvyklé. Naše ústava jako základní zákon zakotvuje právo každého občana na nedotknutelnost vlastního domova. V praxi to znamená, že bez souhlasu majitelů bytů nemá nikdo právo vstoupit do něj. Výjimka se vztahuje pouze na případy, kdy existuje rozkaz nebo hrozba teroristického útoku nebo kataklyzmu (umělého nebo přirozeného).

V ostatních případech (včetně nouzových situací, např. Přerušení potrubí) je průjezd do bytu možný pouze se souhlasem nájemce. Proto jsou jakékoli omluvy týkající se práva na přístup do místnosti (pro kontrolu měřidel nebo odečty, měření tlaku, měření teploty atd.) Nezákonné.

O pokutách a pokutách

Další neméně akutní otázkou je autorita HOA při výpočtu úroků. Partnerství má na to právo v případě, že je taková funkce předepsána v Listině, která byla přijata valnou hromadou obyvatel. Toto opatření se týká nucených, jejichž cílem je stimulovat dlužníky k včasnému vyplácení finančních prostředků na bydlení.

Postup udělování pokut je přísně upraven a předepsán v Listině. V tomto případě je třeba se zaměřit na ustanovení daňového zákoníku Ruské federace týkající se horních limitů sankcí. Například je zakázáno účtovat pokutu ve výši více než 1/30 refinanční sazby za každý den splatnosti po splatnosti.

Jsme povinni podepsat dohodu s HOA?

Obyvatelé někdy mohou být pobouřeni návrhem HOA podepsat servisní smlouvu. Měly by být takové dohody uzavřeny a jsou HOA povinny to udělat? Tato praxe je naprosto normální. Právo sdružení vlastníků domů uzavírat smlouvy, jakož i ustanovení upravující výpočet plateb, je stanoveno v článku 137 zákona o bydlení RF.

V případě takových podepsaných dohod má představenstvo právo uzavřít jménem obyvatel všechny transakce s poskytovateli služeb. Pokud nedojde k dohodě mezi vlastníkem a HOA, budou obyvatelé muset uzavřít nezbytné dohody nezávisle v zastoupení provozující společnosti.

Pozor: porušení!

Dalším problémem, který se často vyskytuje v bytových domech, je zveřejnění seznamu dlužníků ze strany HOA pro veřejné zobrazení. V tomto případě je rozhořčení obyvatel zcela opodstatněné a logické.Ze zákona (jedná se o osobní údaje) je zakázáno takové informace přímo zveřejňovat. Rada nemá právo zveřejňovat žádné údaje o obyvatelích bez jejich písemného souhlasu. To platí nejen pro adresy, celé jméno a pasové údaje o rezidentech, ale také o velikosti existujícího dluhu.

Tyto seznamy může rada sestavit pro interní použití a přijímání opatření k ovlivnění dlužníků. Měly by být skladovány uvnitř v trezoru. V případě takového nezákonného zveřejnění má dlužník plné právo odvolat se k soudu za náhradu morální újmy. Největší možnou akcí pro HOA v tomto případě je zaslat oznámení o nashromážděném celkovém komunálním dluhu a varování o nadcházejícím odvolání k soudu.

Povinnosti představenstva HOA

Jejich seznam je uveden v článcích občanského zákoníku Ruské federace č. 148-149. Co přesně dluží rada HOA majitelům bytů, kteří si ji vybrali?

1. Dodržujte právní předpisy a ustanovení Charty.
2. Dohlíží na plnění vlastních povinností obyvatel, pokud jde o údržbu zařízení.
3. Přímo spravujte bytový dům nebo ovládejte společnost, která tuto správu provádí.
4. Uzavírat smlouvy s poskytovateli služeb a subdodavateli.
5. Zapojte se do smluv o opravách a údržbě budovy.
6. Uchovávejte seznamy obyvatel, kteří jsou členy partnerství.
7. Zapojte se do účetnictví, provádějte odhady příjmů a výdajů, účtujte nájemné.
8. Uchovávejte záznamy a vydávejte potřebná osvědčení obyvatelům - členům HOA.
9. Pořádat valné hromady obyvatel s poskytováním zpráv rady HOA o provedené práci.
10. Kontrolovat činnost předsedy partnerství.

Jaké jsou bezprostřední odpovědnosti předsedy HOA?

1. Najímá a propouští potřebný personál, vydává rozkazy dalším úředníkům HOA.
2. V rámci svých pravomocí jedná jménem partnerství, aniž by se uchyloval k předchozímu oznámení všem svým členům.
3. Předkládá jakýkoli dokument, který vytvořil, rozhodnutí schůzky obyvatel.

O odpovědnosti za neplnění povinností

Takové opatření není zaregistrováno ani v LC, ani v občanském zákoníku Ruské federace. To však neznamená, že je nemožné považovat porušovatele za zodpovědné. Tato otázka je zpravidla také upravena Listinou partnerství, která stanoví určité druhy trestů za konkrétní pochybení. V obecnějším případě může existovat poznámka o žalobách podle stávajícího práva.

Obecná občanskoprávní odpovědnost se týká těchto trestných činů:

1. Nedbalost (například nedostatek oznámení ze strany člena rady nájemců HOA včas o nadcházející schůzce).
2. Podvod - může to být falešné svědectví o měřicích zařízeních nebo dokumentech týkajících se majitelů areálu.
3. Rastraty nebo přivlastnění fondů vlastníků - někdy existují případy škodlivého nezákonného rozdělování prostředků obecného nebo rezervního fondu.
4. Podvod majitelů, včetně celé schůzky.
5. Oficiální padělek.
6. Nadbytek vlastní autority (to zahrnuje výše uvedené příklady s visícími seznamy obyvatel atd.).

Každý člen partnerství, včetně zástupců představenstva HOA a samotného předsedy, je povinen nést finanční odpovědnost za své jednání. V případě poškození společného majetku zaviněním vlastníka (například zaplavením) je majitel povinen jej nahradit. K určení rozsahu takové škody je vypracován zvláštní akt. Posouzení se v případě potřeby provádí za účasti odborníků. Kromě toho může být v chartě HOA obsažen popis řady konkrétních situací týkajících se trestných činů.

Pravomoci správní rady HOA

O jakých silách mluvíme? Úkolem managementu partnerství je zapojit se do jeho přímých aktivit. Celý seznam pravomocí, které jsou k tomu nezbytné, je upraven stejným zákonem o bydlení (článek 147). V chartě organizace musí nutně rozlišovat mezi činnostmi spadajícími do působnosti správní rady a valnou hromadou obyvatel. To znamená, že by měly existovat jasné náznaky, že na zasedání rady HOA může rozhodnout předseda a jeho zástupci, aniž by se uchýlili k předchozímu oznámení obyvatelům.

Ve většině případů se jedná o pravomoci správní rady:

1. Přímé řízení partnerství s jmenováním konkrétních výkonných umělců pro konkrétní práci a formování zaměstnanců HOA.
2. Uzavírání smluv o veřejných službách jménem majitelů domů.
3. Získávání finančních prostředků na opravy a údržbu bytového domu.
4. Provádění papírování s vydáváním všech nezbytných dokladů a osvědčení.
5. Provádění bankovnictví a účetnictví s převodem finančních prostředků podle smluv za úplatu dodavatelům.
6. Vedení valných hromad obyvatel s vyplněním příslušného protokolu.
7. Ochrana zájmů členů partnerství před soudem.
8. V případě, že obyvatelé nezaplatí dluhy za komunální služby - odvolání k úředním orgánům (od městské správy k soudu a státním zástupcům).

Závěry

To ukazuje, že celý seznam pravomocí rady HOA je určován jeho přímými funkcemi vyplývajícími z hlavního účelu partnerství - údržby bytového domu.

Kromě výše uvedeného může orgán HOA zahrnovat řadu dalších, které musí být určitě stanoveny v Chartě partnerství. Můžeme mluvit o uspořádání místní oblasti, samoobsluze budovy, vybírání nájemného od lidí, kteří jsou nájemci komerčních a obytných prostor domu, a také o likvidaci společného domu, který zahrnuje sklepy, výtahy atd.

Bytový zákon potvrzuje, že jak práva, tak povinnosti HOA jsou neoddělitelně spjaty s jejich funkcemi a vyplývají z úkolu udržovat bytový dům a veškerý majetek s ním spojený v plném pořádku.