Jedna nemovitost má často několik majitelů. V tomto objektu mají nějakou sdílenou nebo samostatnou místnost. Pokud se jeden z majitelů rozhodne prodat svůj majetek, musí nejprve nabídnout svůj podíl ostatním spoluvlastníkům. Důvodem je skutečnost, že mají předkupní právo na nákup. Je jim nabídnut předmět za určitou cenu, za což je v případě odmítnutí nutné nabídnout pokoj nebo podíl jiným kupujícím. Pokud cena klesne, musíte znovu kontaktovat spoluvlastníky ohledně nabídky na koupi části bytu.
Pojem preventivní právo
Představuje to právo vlastníka místnosti nebo podíl na bytě získat další část prodanou spolumajitelem. Tento majetek může být dále nabízen neoprávněným osobám pouze na základě formálního odmítnutí.
Proces využití předkupního práva na nákup je upraven v článku 250 občanského zákoníku. Majitel objektu proto musí před prodejem ostatním zajistit, aby všichni jeho sousedé ve společném bytě nebo spoluvlastníci privatizovaného objektu byli informováni o plánovaném prodeji a také nechtějí využít své zákonné právo. Je vhodné podat písemné odmítnutí. Kromě toho musí mít prodávající důkazy o tom, že vlastníkům skutečně oznámil prodej své části.
Nové problémy
Lidé, kteří mají pouze část jedné nemovitosti, se téměř vždy setkávají s určitými problémy s prodejem nemovitosti. Důvodem je skutečnost, že ostatní spoluvlastníci mají předkupní právo na nákup akcie. Mezi nejoblíbenější problémy a problémy patří:
- Překážky při prodeji místnosti vytvářejí další nájemci nemovitosti. Například přímo prohlašují potenciálním kupujícím, že zkazí svůj život, a zároveň nechtějí vykoupit podíl sami.
- Spolumajitelé odmítají přijmout zvláštní oznámení o prodeji nemovitosti, takže musíte zaslat dokument doporučeným dopisem s potvrzením o doručení, abyste měli důkaz o souladu s požadavky zákona.
- Majitelé akcií zpočátku odmítnou odkoupit akcii, ale poté se obrátí na soud, aby zpochybnili již uzavřenou transakci s třetími stranami. Má-li však prodávající důkaz o oznámení občanům, soud nároky uspokojí.
- Několik akcionářů najednou může vyjádřit touhu po koupi části bytu av takovém případě si prodejce může nezávisle zvolit, s kým bude transakce uzavřena.
- Nemůžete informovat ostatní spolumajitele o prodeji dílu, pokud existuje dohoda pouze s jedním nájemcem, že akcie koupí.
Preventivní právo na nákup podílu v bytě s nezletilým znamená, že je nezbytné nejen obdržet odmítnutí zpětného odkupu podílu od jeho oficiálních zástupců, ale také získat povolení k prodeji majetku od opatrovnických orgánů. Zároveň není dovoleno, aby se touto transakcí jakýmkoli způsobem porušovaly práva dítěte.
Jak předcházet rizikům?
Každý, kdo vlastní pouze určitou část nemovitosti, by se měl dobře orientovat v tom, jaké je předkupní právo na nákup akcie. V tomto případě je možné se vyhnout situaci, kdy bude transakce pro prodej nemovitosti zpochybněna. Aby se předešlo různým rizikům, berou se v úvahu následující body:
- ostatní majitelé bytů jsou správně a rychle informováni o plánovaném prodeji části nemovitosti;
- má-li občan dobré vztahy s ostatními spoluvlastníky, požaduje se písemné odmítnutí;
- pokud vlastníci bytu nechtějí napsat odmítnutí, bude jim zasláno oznámení doporučeným dopisem s potvrzením o doručení.
Pouze pokud existuje důkaz, že prodávající neporušil práva ostatních nájemců, lze zaručit, že transakce nebude napadena u soudu.
Je možné obejít preventivní právo na nákup?
Existují určité triky, které umožňují nepřijímat odmítnutí od ostatních občanů a neposílat jim oznámení o prodeji části majetku. Mezi hlavní takové metody patří:
- Uzavření dárkové smlouvy, nikoli prodeje na základě kupní smlouvy. Preventivní právo na nákup platí pouze pro prodej akcie, nikoli jako dar. Každá osoba má právo svobodně nakládat se svým majetkem, takže může darovat podíl jakékoli osobě bez problémů a možnosti napadnout. Pokud však spolumajitelé mají důkaz, že se transakce, kterou je možné vrátit, skrývá, je u soudu uznána za předstíranou na základě čl. 170 GK.
- Zvýšení hodnoty části nemovitosti. V kupní smlouvě může být uvedena vysoká cena, ale ve skutečnosti je předmět převeden za jinou cenu. Takové transakce jsou podvodné, takže pokud jsou jejich nuance zveřejněny, jsou považovány za neplatné.
- Učinit dohodu se zástavou. Například prodejce místnosti čerpá půjčku od kupujícího, pro kterou je vystaven úřední dokument. Podle této smlouvy je část majetku poskytována jako zajištění. Dále je zapsána náhrada, v jejímž důsledku věřitel odmítne peníze, a prodávající za tím převede svůj majetek. Při používání takového systému se však musíte oficiálně zaregistrovat jak zástavní smlouva, tak smlouva o vyrovnání.
Takové triky se obvykle používají, pokud existuje opravdu špatný vztah mezi obyvateli stejného majetku, takže se občané snaží využít své předkupní právo k tomu, aby otrávili spoluvlastníka majetku.
Pravidla pro oznamování občanů
Pokud se vlastník podílu na jednom objektu rozhodne prodat svůj majetek, provede následující akce:
- na základě článku 250 Občanského zákoníku Ruské federace mají všichni ostatní spoluvlastníci předkupní právo na nákup, proto jsou zpočátku nabízeny akcie za určitou cenu;
- Dále se sestavuje písemné oznámení obsahující informace o plánovaném prodeji majetku;
- dokument uvádí cenu, za kterou je transakce plánována;
- v rámci tohoto dokumentu mohou být nabízeny splátkové plány nebo jiné možnosti, které umožňují jiným majitelům bytů odkoupit akcii;
- Na základě tohoto oznámení zbývající vlastníci nemovitosti odmítnou nebo uskuteční transakci.
Pokud občané jednoduše odmítnou přijmout oznámení, je jim zasláno poštou a navíc budou muset zaplatit oznámení o doručení, aby měl prodávající důkazy o splnění požadavků zákona. Za těchto podmínek je oznámení právně závazné, i když adresát odmítne dopis doručit.
30 dnů po odeslání oznámení můžete zahájit prodej vkladu neoprávněným osobám, pokud spoluvlastníci nevyjádřili přání jej zakoupit samostatně.
Způsoby odeslání oznámení
Je vhodné dát dokument osobně k podpisu. V praxi však často existují situace, kdy existuje příliš mnoho neshod mezi majiteli stejného majetku. Ale ani za takových podmínek není dovoleno ignorovat preventivní právo na nákup podílu v bytě. Oznámení lze zasílat různými způsoby:
- odesílání telegramů;
- odeslání dokumentu pomocí notářské veřejnosti;
- Odeslání cenného dopisu sami.
V každém případě budete muset zaplatit za oznámení o doručení dokumentu. Nezapomeňte uložit platební doklady potvrzující odeslání dokumentu. Tyto dokumenty jsou důkazem během soudního řízení.
Jaké informace jsou v oznámení obsaženy?
Předběžné oznámení o transakci zaručuje dodržování zákonných požadavků s ohledem na preventivní právo na nákup podílu v bytě. Ukázku takového oznámení naleznete níže.
V tomto dokumentu nezapomeňte uvést následující údaje:
- adresa bytu;
- informace o velikosti existujícího podílu;
- hodnota, za kterou se nemovitost prodává;
- přímá nabídka k využití vaší pravé a vykoupené části objektu;
- je uvedeno, že pokud nebude tento návrh přijat, bude podíl prodán třetím stranám;
- níže je napsána žádost o písemné odmítnutí nebo souhlas;
- datum oznámení a podpis žadatele jsou stanoveny.
Hlavní podmínkou je potřeba prodat nemovitost výhradně za cenu uvedenou v oznámení. Pokud všichni spolumajitelé odmítnou koupit, můžete pokračovat v prodeji za tuto cenu. Pokud prodávající nenajde kupce, nemůže jednoduše snížit cenu. Za tímto účelem znovu sestavují oznámení, která naznačují nižší náklady. Pokud se jeden ze spolumajitelů dohodne na splacení podílu, uzavře se s ním dohoda. Preventivní právo na koupi bytu vám umožňuje zvýšit podíl stávajících vlastníků nemovitostí.
Odpovědnost za porušení práv
Občané, kteří vlastní podíl na nemovitostech, často jednoduše ignorují předkupní právo na nákup pokoje v bytě, který mají ostatní spolumajitelé. To vede k porušování práv občanů.
Hlavním negativním důsledkem takového porušení je schopnost napadnout transakci. Protože prodávající nebude mít důkaz o včasném poskytnutí oznámení jiným spoluvlastníkem, je transakce sporná. Občan bude muset vrátit částku obdrženou od kupujícího a poté provést postup na základě zákonných požadavků.
Je povinné požadovat odmítnutí?
Pokud mezi spolumajiteli existuje dobrý vztah, je vhodné požádat o napsání odmítnutí, pokud si občané nechtějí část nemovitosti vykoupit.
Odmítnutí není vyžadováno, pokud je oznámení zasláno poštou, protože odesílatel má přesto důkaz o splnění zákonných požadavků. Na odpověď je třeba počkat do 30 dnů. Pokud chybí, můžete se stále zabývat prodejem akcií třetím stranám.
Jiné nuance
Preventivní právo na nákup pokoje v obecním bytě nebo privatizované nemovitosti se nejčastěji používá, ale existuje i v jiných oblastech. Mezi ně patří:
- Při pronájmu. Pokud je objekt pronajat, mají lidé, kteří žijí v tomto bytě, po dražbě v aukci, přednost jako kupující. Důvodem je skutečnost, že v těchto obydlích tito občané již žijí.
- Pro komunální zařízení. Pokud obec nabídne k prodeji budovu, ve které občané žijí na základě smlouvy o sociální půjčce, dostanou lidé stejné bydlení ze stejných důvodů nebo předkupní právo na koupi nemovitosti. Nájemci mají proto právo účastnit se dražby s jinými osobami a mohou také využít výhod ostatních účastníků. Pokud tedy souhlasí se zpětným odkupem, aukce se jednoduše neuskuteční, protože s nimi je přímo uzavřena dohoda.
- Pro zabavený majetek. Pokud je jakýkoli předmět zabaven a zkonfiskován pro dluhy, je prodán v aukci. Aukce se může účastnit dlužník, který má navíc právo ji zpětně odkoupit bez nabízení.
Hlavním účelem tohoto práva je možnost, aby se lidé, kteří již tento majetek využívají, stali jeho plnými vlastníky.
Závěr
Různí občané mají předkupní práva v různých oblastech ve vztahu ke všem druhům majetku. Je prováděna různými způsoby a jejím hlavním účelem je možnost občanů koupit si bydlení, které skutečně používají.
Pokud jsou tato práva porušena, je transakce snadno napadena u soudu.