Komunální byty se stále nacházejí v ruských městech. Občané žijící v oddělených místnostech mohou být nájemci na základě dohody o společenském pronájmu a mohou také být přímými vlastníky majetku. V druhém případě je často vyžadován prodej pokoje ve společném bytě. Tento proces je spojen s mnoha obtížemi, protože všichni ostatní nájemci mají předkupní právo na nákup. Proto je možné prodat bydlení neoprávněným osobám až poté, co ostatní vlastníci místnosti odmítnou pokoj získat.
Jak je potvrzeno vlastnictví?
Pro prodej jakéhokoli majetku musí být prodávající vlastníkem tohoto majetku. Potvrzuje se to pouze úřední dokumenty, proto je vyžadován certifikát vlastnictví nebo výpis z USRN obsahující informace o majiteli místnosti.
Dokumenty musí nutně uvádět, že konkrétní občan je vlastníkem pouze části areálu. Velikost pokoje je předepsána a pokoj by měl být přidělen v bytě.
Legislativní regulace
Majitelé pokojů ve společném bytě by měli prodávat svůj majetek pouze v souladu s četnými požadavky zákona. Jinak mohou transakci napadnout sousedé. Proto se při provádění tohoto procesu vezme v úvahu obsah HA a FA.
Na základě těchto předpisů je určeno, kdo má předběžné právo na získání místnosti, a jaké požadavky musí být v souladu s vypracovanou dohodou.
Na LCD je povinností vlastníka oznámit rozhodnutí všem ostatním obyvatelům bytu.
Nuance prodeje sousedům
Nejčastěji se místnost prodává ve společném bytě sousedům. Mají předkupní právo na pořízení tohoto majetku. Mezi vlastnosti tohoto procesu patří:
- majitel místnosti musí zpočátku oznámit všem sousedům, že plánuje nemovitost prodat;
- dále nemohou být provedeny žádné transakce do 30 dnů, protože toto období je stanoveno sousedům, aby se rozhodli o koupi tohoto předmětu;
- souhlas nebo odmítnutí je písemné.
Pokud si chce některý soused koupit pokoj, je s ním uzavřena standardní kupní smlouva. Cena je určena přímým prodejcem.
Jak prodat pokoj neoprávněným osobám?
Prodej místnosti v komunálním bytě cizincům je poměrně komplikovaný proces, protože majitelé domů musí často čelit skutečnosti, že sousedé představují různé překážky transakce. Nuance postupu zahrnují:
- původně požadoval od všech sousedů, aby odmítli koupit pokoj;
- bydlení se prodává cizincům za stejnou cenu, jaká byla nabídnuta sousedům;
- existuje-li písemný důkaz o odmítnutí sousedů, provede se prodej předmětu v souladu s obecným postupem, pro který je vypracována standardní kupní smlouva;
- transakce je poté zaregistrována u Rosreestr.
Proces musí být proveden s ohledem na četné požadavky zákona. Existují-li dokonce menší porušení, mohou být základem pro napadení transakce sousedy.Proto je vhodné využít právní podporu pro transakce s nemovitostmi, protože zkušený právník bude schopen navrhnout, jaké kroky by měl prodávající v dané situaci podniknout.
Kdo má preventivní právo?
Při prodeji pokoje umístěného ve společném bytě je třeba vzít v úvahu práva, která mají majitelé ostatních pokojů v bytě. Sousedé mají předkupní právo na koupi místnosti k prodeji. Proto je nutně zpočátku nabízena možnost koupit tuto nemovitost sousedům. Pouze za těchto podmínek bude legální prodat pokoj v obecním bytě. Sousedé jsou informováni písemně, stejně jako 30 dnů před prodejem neoprávněným osobám.
Preventivní právo mají všichni občané žijící v tomto bytě. Majitel obdrží povolení k prodeji pokoje ve společném bytě pouze po obdržení odmítnutí všech těchto osob z prodaného majetku.
Sousedé často odmítají vypracovat písemné odmítnutí. V tomto případě je důležité, aby prodávající obdržel potvrzení o zaslání oznámení. Proto je vhodné pro tyto účely použít doporučený dopis s potvrzením o doručení.
Postup prodeje pokoje
Postup prodeje pokoje ve společném bytě vyžaduje nutnost provést určité následné akce. Mezi ně patří:
- jsou stanoveny náklady na pokoj, pro který se můžete sami rozhodnout nebo použít pomoc odhadce;
- pro všechny sousedy se vyhotoví oznámení, po kterém je dokument osobně předán občanům s podpisem nebo zaslán poštou s potvrzením o přijetí;
- pokud sousedé nechtějí koupit pokoj, musí od nich obdržet písemné odmítnutí do jednoho měsíce;
- poté hledejte kupce, kteří jsou neoprávněnými osobami;
- po nalezení kupujícího je podepsána kupní smlouva;
- Rosreestr opravuje převod práva na nemovitost na jinou osobu.
Pokud není možné najít kupujícího, je povoleno snížit cenu, ale je důležité znovu vyzvat sousedy, aby si koupili pokoj za novou cenu. Pouze po obdržení druhého odmítnutí se provede prodej pokoje ve společném bytě třetím stranám.
Způsoby, jak prodat objekt
Tento postup lze provádět různými způsoby. Mezi ně patří:
- Vlastní prodejní místnost. V tomto případě musí vlastník objektu provádět všechny akce nezávisle. Musí být dobře obeznámen s právem, aby neporušoval práva sousedů. Bude se muset vypořádat s hledáním kupujícího a sepsat kupní smlouvu. Pokud dojde k jakémukoli porušení fází prodeje místnosti v obecním bytě nebo práv sousedů, může být transakce napadena u soudu.
- Apelujte na realitní kanceláře. Nabízejí právní podporu pro transakce s nemovitostmi. Při využívání služeb profesionálů si můžete být jisti, že zákon nebude žádným způsobem porušen. Hledání kupujících a zpracování transakce se budou zabývat zaměstnanci agentury. Služby platí kupující nebo prodávající.
Mnoho lidí přemýšlí o tom, zda je třeba využít služeb notáře při prodeji místnosti ve společném bytě. Pro potvrzení kupní smlouvy není nutné kontaktovat tohoto specialistu. Aby se však v budoucnu zaručilo, že transakce neexistuje, můžete kontaktovat notářskou veřejnost, která prostuduje všechny materiály případu a bude moci říci, zda je smlouva legální.
Jak získat souhlas od sousedů?
Prodej nemovitostí v sekundárním prodeji je vždy specifický a složitý proces, ale prodej prostor v obecním bytě je považován za nejneobvyklejší postup. Pro její provedení potřebují sousedé odmítnutí nemovitostí.
Majitel místnosti nesmí požádat sousedy o povolení k prodeji, ale musí je informovat o plánovaném rozhodnutí jeden měsíc před uzavřením transakce. Sousedé mohou přijímat kladné rozhodnutí, bude tedy nutné s nimi uzavřít kupní smlouvu.
Je možné prodat bez písemného odmítnutí?
Ve společných bytech mezi sousedy je často příliš špatný vztah, takže se v žádném případě nechtějí navzájem kontaktovat. Sousedé proto na přijaté oznámení nereagují.
Aby se předešlo budoucím problémům s prodejem nemovitostí v sekundárním sektoru, doporučuje se provést následující kroky:
- zpočátku je vhodné zaslat oznámení doporučenou poštou po zaplacení potvrzení o doručení, takže občan bude mít důkaz, že skutečně informoval sousedy o prodeji místnosti;
- pokud je vztah dobrý, pak sousedé písemně odmítnou koupit obydlí, na kterém musí být nutně podepsáni;
- je dovoleno pozvat svědky, kterým je oznámení zasláno, proto tito občané budou moci u soudu potvrdit, že prodávající místnosti přísně dodržoval zákonné požadavky.
Pokud dojde k porušení práv sousedů, transakce je snadno uznána soudem jako neplatná, takže kupující mohou ztratit svůj nabytý majetek.
Jaké dokumenty jsou potřebné k prodeji?
Správné provedení transakce zahrnuje přípravu určité dokumentace prodejcem. Jak prodat pokoj ve společném bytě? K tomu jsou potřebné následující dokumenty:
- cestovní pas prodávajícího;
- titulní papíry k nemovitostem, s jejichž pomocí občan potvrzuje své právo na pokoj, mohou být dále reprezentovány privatizační dohodou, závětím, dárkovým certifikátem nebo jiným dokumentem;
- výpis z USRN, který označuje majitele místnosti, přítomnost různých zátěží, velikost místnosti a další důležité parametry pro každého kupujícího;
- technický plán a datový list a na základě těchto dokumentů budou budoucí vlastníci moci ověřit, zda nedochází k nelegální sanaci;
- osvědčení uvádějící neexistenci dluhů za platbu faktur za služby;
- písemné odmítnutí nákupu nemovitostí obdržených od všech sousedů s bytem.
Tyto dokumenty jsou vyžadovány nejen kupujícími, ale také realitními kancelářemi, pokud je rozhodnuto o využití jejich služeb.
Pravidla pro vypracování smlouvy
Důležitým bodem pro každého prodejce je správná příprava kupní smlouvy. Je nutně vytvořeno písemně. Mezi její základní podmínky patří:
- Informace o stranách dohody předložené prodávajícím a kupujícím;
- údaje o předmětu smlouvy, u kterého je uvedena adresa bytu, velikost místnosti a další důležité parametry;
- náklady na pokoj uvedené v rublech a slovy;
- je uveden postup výpočtu;
- odpovědnost za každou stranu je uvedena v případě porušení podmínek dohody;
- datum smlouvy;
- podpisy stran.
K vypracování tohoto dokumentu můžete použít standardní formuláře. Pokud realitní kancelář postupuje při prodeji pokoje v obecním bytě, je to ten, kdo dokument vyhotoví.
Nuance použití šedých schémat
Někteří majitelé pokojů ve společném bytě uvažují o možnosti využití šedých schémat, která jim umožní co nejrychleji prodat nemovitost a bez uzavření dohody se svými sousedy. Často jsou zvyklí vyhýbat se zdanění. Obvykle se takové metody používají, pokud sousedé představují různé překážky obchodu.
Nejběžněji používané metody jsou:
- pouze část místnosti je prodána zájemci o koupi a poté jsou zbývající metry čtvereční převedeny na základě darování;
- místnost je zastavena na základě smlouvy o půjčce, po jejímž uplynutí není úvěr úmyslně uhrazen, proto je bydlení vymáháno nuceným způsobem;
- Bydlení se převádí na základě dárkové smlouvy, ale ve skutečnosti nový vlastník převádí peníze na bývalého vlastníka.
Všechny výše uvedené režimy jsou považovány za rizikové, takže vždy existuje šance, že kupující bude podvodníkem a odmítne zaplatit za pokoj. Kromě toho mohou být takové transakce zajímavé pro orgány činné v trestním řízení nebo Federální daňovou službu, takže prodejce může být odpovědný za správu nebo trestní odpovědnost.
Důsledky nedostatečného upozornění
Prodejce místnosti, který se nachází ve společném bytě, musí informovat sousedy o svém rozhodnutí. Pokud není oznámení, může to mít negativní důsledky. Sousedé mohou napadnout dohodu u soudu, protože se chtějí stát vlastníky nemovitosti sami.
Proto, pokud neexistují znalosti o tom, jak je transakce dokončena, je vhodné kontaktovat zkušené realitní kanceláře nebo získat radu od notáře.
Závěr
Prodej místnosti umístěné ve společném bytě je poměrně komplikovaný postup, při jehož realizaci je nutné zohlednit zákonné požadavky. O plánovaných prodejních sousedech jsou nutně informováni. Mají předkupní právo na nákup bydlení.
Pouze po obdržení odmítnutí od sousedů můžete prodat nemovitost neoprávněným osobám. Z tohoto důvodu je důležité správně vypracovat kupní smlouvu. Nedoporučuje se používat šedá schémata ke snížení ceny místnosti, protože je to spojeno s mnoha riziky pro prodejce.