Systém řízení bytového domu zahrnuje řadu organizačních a právních aspektů. Někdy je to mimo dosah odborníka. Přesto mají občané právo spravovat svůj majetek, zjistíme, jak to mohou udělat.
Účel studie
Je známo, že bytový dům je složitý komplex, jeho údržba vyžaduje řešení mnoha problémů a znalost vážného množství regulačních aktů, je nutné neustále komunikovat s občany, organizacemi a úřady.
Za tímto účelem by si majitelé bytů měli vybrat jeden z navrhovaných způsobů, jak spravovat svůj domov. Jak efektivní je každá z nich, budeme analyzovat níže. Hodně je určeno činností obyvatel a jejich ochotou řešit běžné problémy.
Legislativní regulace
Řídící systém bytového domu je určen celkovým seznamem legislativních aktů:
- Bytový zákon - popisuje práva a povinnosti spolumajitelů, nabízí systémy řízení a postup jejich implementace.
- Rozhodnutí vlády ze dne 15. května 2013 č. 416 nebo ve skutečnosti pravidla pro správu bytového domu.
- Seznam minimálních služeb pro údržbu společného majetku bytového domu.
- Rozhodnutí vlády ze dne 23. září 2010 č. 731 - standardy pro zveřejňování informací řídícími organizacemi.
- Ostatní akty orgánů ovlivňujících poskytování služeb, jiné nuance.
Ruská legislativa reguluje mnoho sektorů života. Systém správy bytového domu není výjimkou. Obtížnost spočívá v tom, že mnoho aktů, které opakují ustanovení LC, zavádí namísto upřesnění stávajících pravidla další pravidla. Kromě toho je regulační materiál rozptýlen po celé řadě činů, z nichž mnohé si navzájem odporují.
Nemůžete slevu na názory soudů. Ústavní soud například pravidelně objasňuje ustanovení LC a dalších regulačních aktů. Při rozhodování bohužel jeho postavení soudci ne vždy berou v úvahu.
Vysvětluje také ozbrojené síly Ruské federace, což také není snadné. Buď nezmění praxi uplatňování zákonů, nebo neřeknou nic o vážných problémech, s nimiž se potýkají vlastníci a řídící organizace a třetí strany. V praxi se navíc odkazy na ně v konkrétních sporech ignorují.
Právní systém pro správu bytového domu je složitý jev a jeho prostudování vyžaduje hodně času.
Nařízení 416
Zadaný dokument je nejdůležitější regulační akt po LCD. Rozšiřuje porozumění mnoha ustanovením LCD. Zvažte jeho strukturu:
- obecná ustanovení (jsou uvedeny způsoby řízení);
- standardy řízení;
- postup vytvoření seznamu prací a služeb pro údržbu MKD;
- organizace záchranné služby;
- postup pro přenos a generování technické dokumentace pro MKD;
- postup pro ukončení činností řídící organizace;
- pořadí zveřejnění informací HOA, specializovaná družstva.
Lze důvodně tvrdit, že vyhláška vlády Ruské federace o správě bytových domů zdůrazňuje mnoho podrobností.
Další regulační akty
Nebudeme uvažovat o dalších předpisech tak podrobně. Nařízení 416 přímo ovlivňuje hlavní nuance řízení a přímo nebo nepřímo odkazuje na jiné dokumenty.
Cíle a cíle řízení
Správa bytového domu v systému bydlení a komunálních služeb je systém opatření zaměřených na dosažení řady cílů:
- vytváření příznivých a bezpečných životních podmínek;
- organizace údržby společného majetku bytového domu;
- řešení problému užívání společného vlastnictví;
- organizace poskytování veřejných služeb;
- udržování technické komunikace v dobrém stavu.
Správa bytového domu v bytovém systému je zajištěna následujícími způsoby:
- přímé rozhodování majitelů bytových prostor;
- správa bytových komplexů vytvářením specializovaných organizací (HOA, družstva) bez uzavření dohody s řídící organizací;
- uzavření dohody s řídící organizací, rozhodnutí je učiněno prostřednictvím HOA nebo rozhodnutím na schůzi vlastníků nemovitostí;
- správu zajišťuje vývojář před uzavřením smlouvy s řídící organizací.
Druhá metoda je přechodná možnost. Proč? Po uvedení domu do provozu by se s ním měl někdo vypořádat. Vývojáři nejsou specializovanými organizacemi pro správu. Z tohoto důvodu se snaží co nejdříve uzavřít dohodu s řídící organizací. Dostala technickou dokumentaci. Dříve se někteří vývojáři snažili vytvořit vlastní společnosti pro správu, ale jejich vzdělávání je nyní komplikované. Je uveden celý seznam požadavků, je nutné získat licenci.
Níže budeme hovořit o každé z dostupných metod řízení.
Standardy správy bytů
Vyhláška 416 uvádí činnosti řídících organizací a rovněž stanoví určitá kritéria, která by daná činnost měla splňovat.
V části věnované normám je ve skutečnosti uveden seznam služeb a práce na řízení bytového domu:
- tvorba, uchovávání, aktualizace dokumentace je organizována v souladu s pravidly správy a poskytování služeb pro údržbu MKD;
- příprava návrhů na správu společného majetku na valnou hromadu vlastníků;
- vypracování seznamu služeb pro údržbu společného majetku s přihlédnutím k minimální přijatelné výši;
- Poskytování výpočtu a zdůvodnění ceny za služby, zveřejnění všech informací;
- vypracování plánů opatření na úsporu energie;
- příprava nejziskovějších návrhů na převod společného majetku pro použití třetími stranami (nájemné atd.);
- zveřejňování návrhů dokumentů týkajících se správy a údržby společného majetku;
- příprava dokumentace, žádosti, uzavření dohod s organizacemi poskytujícími zdroje, využití specializovaných programů vytvořených ke zjednodušení dokumentace;
- Organizace a implementace dohod se společnostmi a organizacemi poskytujícími zboží a služby v průběhu řízení;
- zajištění účinné kontroly spoluvlastníky (zveřejňování ukazatelů finanční a hospodářské činnosti, dalších dokumentů atd.);
- organizace příjmu a posuzování žádostí, návrhů a stížností;
- účast vlastníků na kontrole kvality prováděné práce.
Seznam obsahuje přímé odkazy na předpisy upravující práci s osobními údaji a poskytování veřejných služeb.
Přímá účast na řízení
Podle RF LC je řízení bytového domu bez vytvoření právnické osoby a zapojení správcovské společnosti možné za předpokladu, že v domě nebude umístěno více než 30 bytů. Proč jste se rozhodli zavést takové omezení? Je známo, že je těžké dohodnout se s velkým počtem lidí na rozhodnutí, které by vyhovovalo všem. Obyvatelé malých domů jsou však více příbuzní. A v této situaci je snazší řešit problémy, vyhnout se byrokratizaci procesu a zbytečným nákladům.
Takový systém správy bytových domů zahrnuje přímé nájemce uzavírající dohody s organizacemi dodávajícími zdroje.
V této situaci je především důležité sledovat správnost valné hromady, provádění protokolu a činnosti rady bytového domu. Zákon umožňuje valné hromadě udělit plnou moc třetí osobě, která zastupuje její účastníky, například ve vztazích se Severní Osetií, úřady při stanovování hranic území (seznam pravomocí a případů, pro které je plná moc vydána, není zákonem omezen).
Na základě zápisu z valné hromady uzavírá každý vlastník dohodu s RNO. Zákon stanoví, že všichni, kdo podepíší dohodu ze strany spoluvlastníků, jsou jednou stranou dohody.
Odpovědnost za kvalitu služeb nese společnost, která je poskytuje. Hranice odpovědnosti je stanovena v doložkách dohody. Pravidla pro poskytování služeb popisují linii odpovědnosti spotřebitele a dodavatele.
Majitelé odpovídají za údržbu sdílených sítí. Proto jeden z nich vykonává servis nebo je vybrána organizace nebo osoba, která bude na základě smlouvy vykonávat servis. Jak vidíte, tato metoda řízení je velmi vhodná pro malé domy.
Vytvoření HOA
HOA je specifická organizace. Jedná se o formu organizace spoluvlastníků bytů za účelem údržby společného majetku a poskytování služeb. Asociace může být vytvořena v jednom, současně v několika domech (je to charakteristika malých domů po několika desítkách bytů). Organizace se může zapojit do dalších činností zaměřených na uspokojení potřeb řízení.
Jaké je jeho vytvoření? Spolumajitelé pořádají valnou hromadu a rozhodují se o vytvoření unie. Legislativa přísně upravuje proces přípravy na hlasování a postup pro jeho provádění. V případě protiprávních jednání to může vést k likvidaci partnerství a uznání všech jeho dalších akcí za nezákonné a budou zrušena.
Asociace začíná fungovat od okamžiku registrace státu. Je předložen následující seznam dokumentů:
- zápis z valné hromady;
- kopii listiny podepsané oprávněnou osobou ověřenou notářem;
- seznam osob, které hlasovaly pro vytvoření HOA, s jejich osobními údaji a uvedením velikosti jejich podílů na společném majetku, který vlastní.
Podle LCD spočívá správa bytového domu na rozhodnutí ředitele představenstva nebo předsedy, který rozhoduje o provozních otázkách, a na valné hromadě. Zákon rozdělil pravomoci a přidělil pravomoci, které mohou vykonávat pouze majitelé. Například vyřazení společného majetku.
Asociace vlastníků domů fungují na základě charty, jsou vyvíjeny ve standardní podobě a schváleny orgány. Drobné změny jsou povoleny (v omezené míře). V případě porušení vydá inspekce bydlení na základě stížnosti nebo v rámci kontroly příkaz, který je státní zastupitelství nebo soud oprávněn zrušit.
Činnost HOA je dosti formální: všechna rozhodnutí se zaznamenávají do zápisu z valné hromady, příkazů předsedy. Organizace má bankovní účty, použití hotovosti je zakázáno. Schopnost akumulovat finanční prostředky je významnou výhodou, která není k dispozici s přímou kontrolou domu. Jediná výjimka: bez ohledu na způsob řízení, vždy existuje právo otevřít účet pro akumulaci finančních prostředků na velké opravy.
Vytváření družstev
Spolu s HOA mají spoluvlastníci právo svěřit správu jiné právnické osoby, například družstva bytové výstavby. Na rozdíl od HOA je však družstvo původně vytvořeno pro stavbu objektu.Poté má organizace právo pokračovat ve své existenci. Všechny jeho činnosti, stejně jako podobná družstva, jsou podobné práci HOA. Důvodem je to, že nakládání se společným majetkem vlastníků bytového domu je založeno na stejných pravidlech.
Metody řízení vlastníků prostor v bytovém domě organizováním sdružení se tak redukují na režim stanovený pro HOA.
Existují případy transformace družstva na HOA.
Správcovská společnost
Jeho funkce je komerční. Všechny ostatní organizace mají status neziskové organizace a jejich činnosti nesměřují k dosažení zisku. Společnosti jsou naopak vytvářeny právě pro tento účel. Jsou organizovány orgány i soukromými osobami.
Společnost poskytuje celou škálu služeb, přičemž obyvatelé domu mají právo zvolit si jinou možnost spolupráce. Nabízí se tedy následující možnosti:
- správcovská společnost dům plně obsluhuje;
- Smlouva se uzavírá s HOA za účelem splnění seznamu stavebních prací nebo služeb uvedených ve smlouvě.
V prvním případě není vytvořeno žádné partnerství, spoluvlastníci mají právo vybrat si organizaci na valné hromadě. Pokud se zasedání z nějakého důvodu neuskuteční, nebo se občané zdráhají účastnit se volby organizace, výběrové řízení určí obecní úřad. Poté jmenují správcovskou společnost, která přebírá odpovědnost za správu společného majetku domu.
Výhodou této metody je dostupnost zdrojů, které HOA nemá (vybavení, personál).
Jakým způsobem si vybrat
Zákon poskytuje několik způsobů, jak organizovat správu bytového domu. Majitelé mají právo vybrat si tu, která jim nejvíce vyhovuje.
Jaké jsou výhody přímého řízení, jsme zkoumali výše: minimální náklady, přímá komunikace s organizacemi, které poskytují služby, a nedostatek složité a nákladné struktury řízení.
Vytvoření sdružení bude vyžadovat větší míru spolupráce, ale dává občanům příležitost spravovat vlastní majetek sami. Řízení HOA nebo družstva je více pozorné k potřebám obyvatel. Zohledňuje se stanovisko k velikosti tarifů a seznamu služeb. O nejdůležitějších otázkách by se mělo rozhodnout přímo majitelé.
Ačkoli jsou pravidla pro správu bytového domu stejná, je pro řídící společnosti snazší „oplocení“ a pro obyvatele je obtížnější plnit své závazky. Správní rada sdružení závisí na vlastních sousedech.
Informační systém bydlení a komunálních služeb
V roce 2017 byl spuštěn portál informační struktury bytové výstavby, který hraje roli referenčního systému pro správu bytových domů. Obsahuje informace o úřadech, společnostech a organizacích odpovědných za poskytování bytových a komunálních služeb. Patří sem také sdružení vlastníků domů, družstva a společnosti. Cílem portálu bylo poskytovat občanům informace o kvalitě, objemu nástrojů, povolených porušováních, právech a povinnostech lidí.
Systém by se měl používat především pro výpočet a vyplácení plateb, výpočet dotací. Je zajímavé, že legislativa umožňuje neplatit účty, které nejsou zadány do systému, a povzbuzovat tržní subjekty, aby se k systému připojily.
Řídící organizace a jejich zástupci však čelí neustálým selháním systému a proces registrace a zadávání údajů je těžkopádný a složitý postup. Existuje zmatek s velikostí obytného prostoru, který mají organizace k dispozici, a přispěl Rosreestr.
Implementace jednoho dobrého nápadu namísto systému nápovědy pro správu bytových domů tedy vytvořila další problém.
Podpůrné zdroje
Manažerské činnosti vyžadují současné provádění mnoha funkcí.Současně se do legislativy každý den zavádějí změny, jsou poskytována nová vysvětlení stávajících regulačních aktů a je analyzována soudní praxe. Pro zjednodušení práce s rostoucím objemem informací byl například vytvořen elektronický systém „multi-bytový dům“.
Umožňuje vám systematizovat dostupné informace a zpracovat je. Šablony dokumentů jsou nabízeny, zbývá pouze vyplnit.
Na závěr
Správa bytového domu - služba poskytovaná majitelům domu. Mají právo zcela vzít všechno do svých rukou nebo přenést kontrolu do specializované organizace.
Je praktikována jiná možnost - je vytvořeno řídící družstvo nebo HOA, které uzavírá dohodu o poskytování služeb se správcovskou společností. Míra zapojení HOA do řízení je již stranami stanovena.
Právní systém pro správu bytového domu představuje vrstvu regulačních právních aktů (LCD, některé zákony, vládní vyhlášky Ruské federace, rozhodnutí místních úřadů).
S neustále se měnícími zákonnými požadavky vyvolává složitost mnoha procesů nárůst zátěže pro osoby odpovědné za řízení. Pro usnadnění jejich života se vytvářejí specializované programy, například systém správy bytových domů (ICFER).