Nájemní smlouva znamená transakci, při které se majitel (pronajímatel) zavazuje převést majetek na uživatele (nájemce) na určité časové období a nájemce se zavazuje zaplatit za jeho užívání. Stejně jako u jakékoli jiné smlouvy je i v tomto případě důležitou podmínkou. Závisí na něm na právních důsledcích, včetně doby pronájmu. Na dobu neurčitou nebo je uzavřena určitá smlouva - to je další základní podmínka jakékoli smlouvy. Pro strany je velmi důležité stanovit dobu platnosti. Kromě toho však existují legislativní normy, podle nichž toto období neodpovídá vždy jejich vůli.
Pronájem a pronájem: jak rozlišit
Než začnete pojmy studovat, stojí za to pochopit pojmy, které obyčejní lidé často zaměňují. Jde o pronájem a pronájem. Hlavní rozdíl spočívá v tom, že nájemní smlouva je přijímána ve vztahu k jednotlivci, zatímco nájemní smlouva je přijímána ve vztahu k právnické osobě. Mezi další významné rozdíly patří:
- Objekt. Pokud jde o pronájem, může to být výhradně obytný prostor, pak při pronájmu je to kancelář, místa pro výrobu a obchod, stejně jako sklady.
- Strany nájemní smlouvy jsou pronajímatel a nájemce, zatímco v nájemní smlouvě je pronajímatel a nájemce. Příslušné podmínky musí být uvedeny ve smlouvě.
- V případě konfliktních situací vyplývajících z pracovní smlouvy je můžete zkusit vyřešit prostřednictvím realitní kanceláře. Pokud mluvíme o pronájmu, pak se nejčastěji obracejí na soukromé právníky o pomoc.
- Doba trvání smlouvy. Pokud lze nájemní smlouvu vydat na jakékoli období, pak je nájemní smlouva pouze na dobu nepřesahující pět let. Pokud tedy není v pracovní smlouvě tato doba stanovena, je ve výchozím nastavení mezní doba její platnosti pět let.
- Právní vztahy v rámci pronájmu jsou upraveny na základě Ch. 34 občanského zákoníku Ruské federace as ohledem na pracovní smlouvu Ch. 35 občanského zákoníku Ruské federace.
- Vznikne-li pohledávka od právnické osoby, je snazší ji inkasovat, protože tato osoba zpravidla má na běžném účtu majetek i hotovost. Pokud mají občané omezenou platební schopnost, například při absenci práce, bude obtížnější to udělat.
Pochopení rozdílů v pronájmu a pronájmu, přistupujeme přímo k pronájmu, zejména k období akce.
Vlastnosti doby pronájmu
Doba platnosti je doba, která je určena vzájemnou dohodou stran. V souladu s tím začnou a končí právní vztahy k pronájmu.
Podle tohoto ukazatele má nájemce povinnost platit pronajatý majetek. Vlastník musí následně převést nemovitost na uživatele v přiměřeném období.
Začátek a konec transakce závisí na době pronájmu. Smlouva se uzavírá na dobu neurčitou nebo na určitou dobu, její platnost začíná na začátku dne a končí na konci dne (ve 24:00). Ukončení smlouvy (pokud nájemce zaslal oznámení o ukončení dalších právních vztahů) tedy končí ve 24:00 tohoto data, které je definováno v dokumentu.
Druhy nájemních smluv
Článek 610 občanského zákoníku Ruské federace vysvětluje dobu pronájmu. Na dobu neurčitou se považuje za uzavřenou, pokud obsah nestanoví přesné datum. Takový dokument se také nazývá věčný.
V doslovném smyslu však nelze takový pojem vykládat. Jakákoli nájemní smlouva stanoví určité období, protože věc je převedena pro použití, a nikoli ve vlastnictví druhé strany. Při neexistenci konkrétního období je správnější hovořit o možnosti smluvních stran kdykoli ukončit právní vztah. Je pravda, že k tomu je třeba nejprve uvědomit druhou stranu.
Existují také krátkodobé smlouvy. Často jsou uzavřeny při pronájmu bytu. Krátkodobá smlouva se uzavírá hlavně na 11 měsíců. Z tohoto důvodu není nutné se registrovat u Rosreestru. Nájemní smlouva může být uzavřena na dva měsíce, na několik týdnů, dnů a dokonce hodin.
Krátkodobé smlouvy jsou pro pronajímatele nejziskovější, protože vám nejen umožňují získat větší zisk, ale také omezují nájemce v určitých právech a umožňují také vyhnout se placení daně.
Zákon stanoví takový pojem, jako je mezní doba smlouvy. Lze to nejen uvést v dohodě, ale vyžaduje to také zákon. Podmínka platí například při pronájmu pozemků a pozemků s minerály a vodních útvarů. Právní předpisy stanoví maximální podmínky, za kterých lze tento majetek převést k užívání.
Tato vlastnost zpravidla patří státu, protože občan nebo společnost jako vlastník má více příležitostí k vyjádření vůle. Proto musí být tento bod při podpisu smlouvy zohledněn.
Existují případy, kdy legislativa stanoví lhůtu pro najatý objekt a strany nestanovily dobu pronájmu. Po dobu neurčitou, i když se má za to, že smlouva byla uzavřena, bude platná pouze do konce limitu. Pokud si však některá ze stran přeje, může od smlouvy odstoupit dříve bez právních důsledků.
Jiný typ dokumentu se nazývá smlouva na dobu určitou. To znamená, že jasně uvádí konkrétní dobu platnosti nebo je připojena k začátku konkrétní události. Například smlouva o pronájmu chaty může stanovit podmínku: „před uzavřením kupní a prodejní transakce“ nebo „před vstupem do dědictví“.
Dlouhodobé smlouvy se uzavírají hlavně k pronájmu:
- Pozemek.
- Střeva
- Vodní útvar.
Právní vztah podle těchto dohod může být dále transformován skutečností, že nájemce dostane příležitost stát se plnohodnotným vlastníkem. Například, pokud je pozemek registrován pod správou dceřiné farmy po dobu 49 let, pak když je na něm postaven dům (ve formě kapitálové struktury), může být půda znovu zaregistrována jako majetek.
Důvody pro uzavření dohody na dobu neurčitou
Právní úprava stanoví možnost uzavření smlouvy o pronájmu majetku na dobu neurčitou z těchto důvodů:
- Neurčení termínu ve smlouvě.
- Prodloužení stávající smlouvy s využitím předkupního práva.
Obnovení
Pokud osoba, která si pronajala konkrétní nemovitost, splnila podmínky po celou dobu trvání smlouvy, má předkupní právo uzavřít příslušnou nájemní smlouvu. Obnoveno na dobu neurčitou nebo na jasně definované období - je to možné za několika podmínek. Mezi ně patří následující:
- Během platnosti původní smlouvy nedochází k žádným porušením.
- Uživatel areálu je připraven nabídnout majiteli výhodné podmínky pro obnovu ve srovnání s nabídkami, které mají ostatní žadatelé.
- Podmínka před oznámením byla splněna, což vyjadřuje přání pokračovat v příslušném právním vztahu.
Předpokládá se, že smlouva nájemní smlouva prodloužena na dobu neurčitou, pokud nájemce neukončil právo užívat nemovitost a pronajímatel pro to nevytváří překážky. V tomto případě zůstávají podmínky dohody stejné, s výjimkou případů, kdy strany prohlásí jinak.
Nájemce však musí ze zákona vlastníkovi písemně oznámit úmysl pokračovat v pronajímání nemovitosti v přiměřené lhůtě do konce dokladu. Pokud si strany přejí provést jakékoli změny, musí uzavřít dodatečnou dohodu, ve které se zobrazí. Strany často mění podmínky leasingu.
V případě bydlení je pro nájemce výhodnější předem se rozhodnout, jaké období bude uzavřena nájemní smlouva na prostory. Na dobu neurčitou se budoucí obyvatelé velmi zřídka dohodnou na vypořádání. Období je jedním z nejdůležitějších bodů dohody. Proto se doporučuje, aby dokument předepisoval podmínku, že období se nezmění po celou dobu trvání akce.
Pokud je nájemní smlouva i pronájem místnosti nebo jiného předmětu dlouhodobá, je doprovázena povinným postupem státní registrace.
Akce stran po uplynutí platnosti
V případech, kdy smlouva vypršela a nájemce prostory neobnovil a pronajímatel nevznese námitku, zůstává právo užívat nemovitost za stejných podmínek. Kromě toho se smlouva považuje za prodlouženou na podobné období. Pokud si nájemce nepřeje vlastnit nemovitost v budoucnu, musí to oznámit pronajímateli. Jinak mohou nastat nežádoucí následky. Tato podmínka je zpravidla stanovena ve smlouvě.
Pokud nájemce prostory opustil, ale neinformoval o tom pronajímatele, může se od nich požadovat, aby zaplatili za období, ve kterém majitel o těchto akcích nevěděl. Pokud nájemce odmítne poskytnout nemovitost po vypršení smlouvy, může ji vlastník získat soudem. Hlavní podmínkou je v tomto případě dodržování promlčecí lhůty.
Ukončení smlouvy
Pokud je nájemní smlouva uzavřena na dobu neurčitou, je možné ji kdykoli ukončit dohodou stran nebo jednostranně. V druhém případě budete muset za určitých podmínek přistoupit k soudu. Jednostranné odmítnutí je potvrzeno soudní praxí. Například v této věci existuje rozhodnutí Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace č. VAS-10796/13 ve věci A33-8577 / 2012.
Ukončení nájmu na dobu neurčitou je rovněž stanoveno platnými právními předpisy ve formě výše uvedeného oznámení. Informace o tom jsou obsaženy v čl. 610 občanského zákoníku Ruské federace. Pro ukončení smlouvy je nájemce povinen informovat pronajímatele ve stanovené lhůtě. Oznámení by mělo být zasláno předepsaným způsobem. Pokud tak neučiní, pak soud při podání žádosti u soudního orgánu zváží toto zneužití.
Je třeba dbát na to, aby bylo oznámení zdokumentováno. Za tímto účelem je třeba provést soupis investic.
Metody ochrany
U smluvních stran se používají různé způsoby ochrany. Pokud tedy pronajímatel zašle oznámení nájemci a ten pronajímatel prostory nevyčerpá, má pronajímatel právo předložit nájemci následující požadavky:
- Proveďte platbu po celou dobu pronájmu. Prostředky mohou být získány jako bezdůvodné obohacení. Protože v tomto okamžiku je smlouva již považována za ukončenou, bude inkaso ve formě nájemného nesprávné.
- Uvolněte prostor. Tento požadavek musí být odlišen od požadavku ospravedlnění, protože se jedná o právní otázku. V případě nájemních vztahů se používají způsoby ochrany, které vycházejí z ustanovení čl. 610 občanského zákoníku Ruské federace.
Tento přístup potvrzuje vyhláška Nejvyššího rozhodčího soudu Ukrajiny č. 16253/11 přijatá ve věci č. A40-13860 / 10-40-812.
Zájmem nájemce je obvykle udržovat vztah v chodu i po obdržení oznámení o ukončení nájmu. Jeho způsob ochrany je vybrán v závislosti na tom, kdo je pronajímatel a kdo stojí na jeho straně, jakož i na jeho činech.
Například, pokud je nájemní smlouva uzavřena na dobu neurčitou, ale vládní agentury jsou na straně pronajímatele, výzva bude provedena v souladu s ust. 24 zemědělství v Ruské federaci. Důkazem toho je soudní praxe, například usnesení FAS v případě č. A57-3636 / 2012. Současně soudní praxe zná případy, ve kterých byl tento způsob ochrany uznán za nesprávný. Rozhodnutím FAS ve věci č. A55-25220 / 2012 byla tedy povinnost uznat rozhodnutí státního orgánu o jednostranném odmítnutí splnit nájemní pozemek nezákonná. Soud toto rozhodnutí vysvětlil tím, že stěžovatel zvolil nedostatečnou metodu ochrany, protože právní vztahy smluvních stran jsou občanským právem a nevyplývají z veřejné moci státu. tělo.
Byly také případy požadavku uznat pronájem půdy na dobu neurčitou platnou. Jedná se zejména o usnesení FAS ZCO v případě č. A45-24711 / 2012 a usnesení Ústředního orgánu FAS v případě č. A62-7460 / 2012. Soudy se při zohlednění příslušných požadavků řídily následujícími body:
- Zda byla smlouva skutečně uzavřena na dobu neurčitou.
- Zda bylo zasláno oznámení o ukončení.
- Jsou splněny podmínky při odesílání oznámení.
- Dostala ji druhá strana.
Registrace smlouvy
Nájem bytů (nebo nebytových prostor) uzavřených na dobu až jednoho roku nepodléhá registraci (jejich doba platnosti je zpravidla 11 měsíců). Státní registrace nájemní smlouvy na dobu neurčitou se rovněž neprovádí, přestože doba platnosti dokumentu může ve skutečnosti přesáhnout jeden rok. Tomu lze rozumět přečtením ustanovení odstavce 2 čl. 651 občanského zákoníku Ruské federace, který uvádí, že státní registrace se týká smluv na dobu určitou, jejichž platnost je delší než jeden rok. Potvrzuje to také rozhodčí řízení, zejména usnesení FAS Moskvy v případě č. KG-A40 / 6418-00, usnesení FAS SZO v případě č. A26-394 / 2007 a další zákony.
Nejen, že je nutné registrovat nájemní smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou, ale také obnovený dokument. Základem je odstavec 2 čl. 621 občanského zákoníku Ruské federace. Mezi další dokumenty, které potvrzují toto ustanovení, patří informační dopis prezidia Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace č. 59.
V praxi, při studiu nájemného na dobu neurčitou, bude níže uvedený vzorek nejlépe pomoci.
Hlavním rysem je chybějící zmínka o době platnosti. Zbytek dokumentu je pravidelný pronájem.
Závěr
Bez ohledu na to, zda nájemní smlouva na dobu neurčitou podléhá registraci, či nikoli, jsou v ní kladné a záporné body. Nájemce se může obávat, že pronajímatel má právo smlouvu kdykoli vypovědět, pokud nájemce řádně oznámí. Ubytovatel musí mít důkaz, že nájemci skutečně zaslal oznámení.