Když už mluvíme o vlastnostech prodeje bytových prostor, mělo by být objasněno, že obecný pořadí transakcí se nemění. Akční plán a nařízení zůstávají stejné. Jen k akci účastníků jsou přidány nuance.
Účastníci transakce
Podstatou smlouvy je, že prodávající souhlasí s převodem vlastnictví bytu na kupujícího a kupující jej přijme. Vlastnosti prodeje bytových prostor se týkají bytů, domů a pokojů v bytech a domech.
Strany transakce jsou vlastníkem a nabyvatelem, na kterého jsou převedena všechna práva k předmětu. Někdy existuje několik majitelů. Zástupci někdy jednají jeho jménem, jednají na základě plné moci nebo z jiných důvodů. Například rodiče dítěte, které ještě nemá 18 let.
Pokud je vlastníkem stát nebo obec, transakce se účastní orgán nebo osoba oprávněná k prodeji nemovitosti. Výjimkou je privatizace bydlení, kdy je převod majetku zdarma.
Součástí prodeje bytových prostor je získání notářsky ověřeného souhlasu manžela / manželky, který má práva na předmět.
Plnění plné moci
Registrační služba pečlivě zkontroluje, zda převedené smlouvy a dokumenty splňují platné zákony. Tento osud nebrání plné moci. Co úředníci věnují pozornost?
- zda vypršelo datum expirace;
- zda má osoba, která podepisuje smlouvu, oprávnění jednat;
- zda byly splněny další požadavky (například balíček dokumentů obsahuje povolení orgánů opatrovnictví pro transakci s nemovitostmi dítěte nebo neschopné osoby).
Problém je v tom, že kontrola je omezena na prostudování dokumentů, zejména dokumentů vydaných úřady.
Pokud byla plná moc vydána již dávno a její funkční období neuplynula, bylo by rozumné se přímo zeptat pronajímatele, zda chce ještě uzavřít dohodu. Je zcela možné, že byla plná moc zrušena a podvodník ji používá. Vyřizování plné moci u notáře nemusí fungovat.
Je-li prodávající dědicem
Pořízení majetku, který dříve dědila jiná osoba, se považuje za riskantní obchod. Kdykoli mohou dědici požadovat jejich podíl a dokonce podat žalobu u soudu.
Problém není jen v dostatečně dlouhých promlčecích lhůtách. Zákon stanoví jejich navrácení.
Podobné případy se vyskytují u nemovitostí, k nimž práva procházejí řetězcem transakcí. Jediným způsobem, jak rezervovat rezidenční nemovitost, je prokázat spravedlivý nákup.
Předmět transakce
Předmětem transakce je jeden z výše uvedených objektů. Funkce prodeje bytových prostorů zavazují, aby do dokumentu byly zadány dostatečné informace k identifikaci objektu. Soudní spory a právní předpisy vyžadují informace ze státního registru práv jako dostatečné informace: číslo katastru a základ pro registraci práv prodávajícího (smlouva, osvědčení o dědictví atd.), Datum registrace a další charakteristiky.
Pokud je obytná budova nebo její část prodána, druhá strana získá odpovídající množství práv k pozemku nebo jeho části. Transakce při převodu půdy mohou být kombinovány nebo mohou být podepsány dva dokumenty současně.
Důsledkem porušení tohoto pravidla je uznání transakce jako neuzavřené. To znamená, že její základní podmínky nejsou dohodnuty a dokument nemá právní sílu: nezakládá práva a povinnosti.
Pokud je předmětem prodeje pokoj nebo byt v činžovním domě, získá nový vlastník také právo na část společného majetku. Zřeknutí se odpovědnosti je nezákonné.
Popis předmětu transakce
Jak souvisí funkce smlouvy o prodeji bytových prostor a předmět transakce? Do dokumentu jsou vloženy následující informace:
- město nebo město, ve kterém se nachází;
- Adresa
- celková plocha;
- počet pokojů;
- přítomnost balkonů a lodžií;
- číslo katastru.
Byt může mít funkce, které se prodávající snaží skrýt před pochopitelnými motivy. Identifikace skrytých nedostatků však dává kupujícímu právo uplatnit nárok na náhradu škody. Pokud jsou tak závažné, že nákup ztratí smysl, je právo na ukončení transakce uděleno.
Rekonstrukce nebo sanace musí být legalizovány, jinak by se byt prodal, abych tak řekl, bez nich. Pokud jsou změny vážné, může se od vlastníka požadovat, aby uvedl objekt na původní místo. Pořízení bydlení s takovými vadami je proto v budoucnu spojeno se závažnými obtížemi.
Pokud je navrženo koupi domu v takovém stavu, pak jsou jeho změny legalizovány mnohem snadněji. Je podána žádost nebo prohlášení a od místní správy obce je potvrzeno, že majetek nepřekračuje přidělenou půdu a změny majetku jsou provedeny v registru práv.
Pokud je půda získána současně
Jaké jsou rysy smlouvy o prodeji bytových prostor s pozemkem pod ní?
V LC položil princip jednoty osudu země a majetku na ní umístěného. Je-li dům převeden, převede se pozemek podle toho.
Nedostatek papírování pro pozemek nezakazuje majiteli prodávat nemovitost. Smlouva se zabývá pouze převodem pozemků za stejných podmínek, za jakých byl ve vlastnictví prodávajícího. Výjimkou jsou případy nedovolené výstavby na pozemcích, které k tomu nejsou určeny nebo nejsou právně využívány prodávajícím.
Zákon zakazuje prodej pozemku bez současného prodeje domu, který se na něm nachází.
Pokud je půda pod domem pronajata, nový majitel ji obdrží na základě pronájmu. V takovém případě není nutný souhlas vlastníka pozemku s transakcí.
Zákon může rovněž stanovit výjimky zakazující prodej půdy určitým osobám, v tomto případě lze povolit pronájem.
Ustanovení dohody o předmětu transakce uvádějí číslo katastru a základ pro registraci zákona.
Práva třetích stran
Podle Občanského zákoníku Ruské federace je zvláštností prodeje bytových prostor povinnost prodávajícího uvést ve smlouvě všechny osoby, které si zachovávají právo pobytu.
To zahrnuje všechny příbuzné, kteří s ním žijí, manžel nebo manželka. Bývalí rodinní příslušníci jsou na seznamu zahrnuti do soužití. Zákon rozšiřuje jejich postavení na osoby, které nemají příbuzný nebo jiné spojení s majitelem, ale jsou jím vštěpovány jako členové rodiny.
Pokud se dříve rodinný příslušník na privatizaci nezúčastnil, má právo užívat prostory.
Základem práva na pobyt je: závěť, nájemní smlouva, nájemní smlouva se závislými osobami.
Absence plně vyhotovených dokumentů neznamená, že s výjimkou vlastníka nemá nikdo právo na bydlení. Výjimkou jsou případy, ve kterých je porušení formalit zásadní (například smlouvy podléhající povinné notářské notifikaci).
Text obsahuje jména, patronymie, příjmení a specifická práva pobytu v bytě a údaje o pasech pro identifikaci jednotlivců. Ustanovení na toto téma je obsaženo v článku o vlastnostech prodeje bytových prostor.
Samostatnou položkou jsou práva dětí.Pokud má jedna ze stran transakce nezletilé děti, které mají pouze právo pobytu a nikoli majetek, zákon požaduje, aby přijaly opatření, která zajistí, že se jejich životní podmínky nezhorší.
Cena transakce
Ustanovení je povinné pro kupní smlouvu. Bez ní se transakce nepovažuje za uzavřenou a její právní význam se ztratí. Výše ceny je nutná nejen k ochraně práv účastníků, ale také k výpočtu výše daně.
Jak se určuje cena při prodeji nemovitostí? Zvláštnost prodeje bytových prostor při poskytování svobody stranám je omezena pouze zákazem převodu bydlení za cenu, která neodpovídá tržní ceně. Ocenění předmětu katastrální hodnotou neumožňuje ušetřit na daních, stát bude povinen provádět platby na základě tržních cen v souladu s praxí Ústavního soudu Ruské federace.
Pokud jedna strana navrhne návrh smlouvy a druhá ji přijme, neznamená to automaticky přijetí ceny uvedené v návrhu.
Nuance výpočtu a indikace ceny
Při koupi bytu je cena uvedena jak pro samotný byt, tak pro část celkové nemovitosti v rezidenčním komplexu.
Je-li dům s pozemkem nebo podíl domu s podílem pozemku získán do vlastnictví, je předepsána cena za každý jednotlivý objekt.
Částka může být vypočtena na základě posouzení jednotkové plochy a kupující je pak povinen zaplatit peníze za skutečně převedenou plochu.
Cena se uzavírá ve smlouvě současně v číslech i slovech, takže nedochází ke sporům v důsledku chyb, které mohou vzniknout při její přípravě.
To však neznamená, že poslední odstavec se týká pouze rysů smluv o prodeji bytových prostor.
Formulář smlouvy
Zákon stanoví přísnější požadavky na transakce při prodeji nemovitostí a bytových prostor, zejména je smlouva vyhotovena ve formě jediného dokumentu. Nedodržení požadavku formuláře zruší platnost transakce. Není možné odkazovat na korespondenci jako na důkaz potvrzující uzavření dohody.
Notarizace
V roce 2015 došlo k úpravám právních předpisů o registraci vlastnických práv. Některé transakce jsou nyní uzavřeny za účasti notáře.
V seznamu jsou zahrnuty následující případy:
- transakce za účelem prodeje podílu na společném vlastnickém právu, i když kupující je jedním z držitelů;
- prodej bytu výhradním vlastníkem, který v době transakce ještě neměl 18 let;
- prodej sdílené nemovitosti.
Zavedení nových ustanovení nevylučuje povinnost získat povolení k transakci od opatrovnických orgánů. Rodiče nebo opatrovníci bohužel neberou v úvahu uvedené rysy prodeje bytových prostor.
Státní registrace
Zákon ukládá stranám transakce registraci převodu vlastnických práv. Osoba je považována za plnohodnotného vlastníka rezidenčních nemovitostí od okamžiku registrace práva. Art. 558 o zvláštnostech prodeje bytových prostor určilo okamžik provedení zápisu do rejstříku práv jako okamžik uzavření transakce.
Pokud některá ze stran odmítne registraci nebo se jí vyhne, má druhá strana právo podat u soudu soudní žalobu o nucenou registraci. Potvrzuje se tedy, že kupující je zákonným vlastníkem nabytého majetku, a to i přes nedostatečnou registraci.
Mateřské transakce
Částečné nebo plné využití mateřského kapitálu na nákup bydlení vyžaduje splnění řady legislativních požadavků. Funkce ovlivňují jak formulaci transakcí, tak i postup pro její provedení.
Zákon dále stanoví seznam požadavků na bydlení zakoupené tímto způsobem. Ozbrojené síly RF zejména vyjádřily řadu pozic při přezkumu soudní praxe v oblasti využívání mateřského kapitálu.
Na závěr
Stručně uvádíme seznam funkcí prodeje bytových prostorů uvedených v občanském zákoníku 558:
- nezbytnou podmínkou je převod práv třetích osob do bytu;
- bez státní registrace se smlouva nepovažuje za uzavřenou;
- další funkce se vztahují k věku účastníků transakce nebo jejich právní způsobilosti.
Byl zaveden dodatek k regulaci transakcí s bytovou třídou podle federálního zákona, který dosud nebyl přijat.