V roce 2014 byl federální zákon č. 294 několikrát změněn v souvislosti se sdílenou výstavbou. Zejména nyní při provádění sdílené stavby musí vývojář uzavřít pojistnou smlouvu, která poskytne pojištění odpovědnosti vývojáři, dokud neuzavře svou první transakci s kupujícím. V opačném případě nebude moci tuto transakci zaregistrovat u Rosreestr.
Podstata této povinnosti
Od roku 2014 musí každá stavební společnost bezpodmínečně potvrdit své závazky vydáním záruky nebo uzavřením smlouvy o pojištění odpovědnosti jako developer zabývající se sdílenou výstavbou. Tyto změny, přijaté v právních předpisech, umožňují kupujícím vrátit své peníze investované do stavby v případě, že developer má nepředvídané situace.
Proč ještě potřebujete pojištění odpovědnosti vývojáře?
Tato novela zákona také umožňuje stanovit odpovědnost, která může vzniknout, pokud:
- Bude se vyhýbat svým závazkům.
- Předá předmět, který není zcela připraven.
- Než se majetek vzdá, zkrachuje.
Ekonomové se však domnívají, že tato opatření mohou znamenat zvýšení hodnoty nemovitostí. Vláda však trvá na tom, že tyto faktory nelze vzájemně propojit, protože ani největší stavební společnost utrácí na pojištění více než 1% ze všech svých transakcí. Peníze by proto měly být přiděleny z vlastního rozpočtu na pojištění občanskoprávní odpovědnosti vývojáře.
Pojistný objekt
Při provádění sdílené stavby je pojištěna odpovědnost vývojáře. Tato akce znamená, že budou chráněny vlastnické zájmy vývojářů. To znamená, že uzavření takové pojistné smlouvy je výhodné především pro kupující. Současně má developer právo na výběr: může pojistit dům i celek i každý byt zvlášť.
Zákazníci
Smlouva o pojištění odpovědnosti stavebníka se uzavírá ve prospěch účastníků společné výstavby. V případě, že nastanou určité okolnosti, budou moci obdržet příslušnou platbu. V souladu s podmínkami pojistné smlouvy je developer povinen předat objekt, který bude splňovat standardy kvality a spolehlivosti. Pojistitel se následně zavazuje informovat kupujícího, pokud v transakci dojde ke změnám, a poté mu vyplatit náhradu. Pokud se účastníci ve sdílené výstavbě změní již během procesu výstavby, pak je třeba to zmínit ve smlouvě, protože každý další akcionář uzavře samostatnou dodatečnou smlouvu na pojištění odpovědnosti developera.
Pojišťovny
Ne každá pojišťovna chce takové pojistné smlouvy uzavřít. Mezi pojistiteli existuje názor, že taková transakce často způsobuje ztráty. Kromě toho musí pojišťovna sama splňovat tyto požadavky:
- Musí být na pojistném trhu nejméně 5 let.
- Pro další období by měla mít dobrá předpověď vývoje.
- Musí být v souladu s požadavky na finanční udržitelnost.
- Základní kapitál této společnosti nesmí být menší než 120 milionů rublů a její obrat by měl být nejméně 400 milionů rublů. Pouze za těchto podmínek lze poskytnout pojištění občanskoprávní odpovědnosti.
Tarify
Uzavření pojistné smlouvy, která pojistí vývojáře zabývajícího se sdílenou výstavbou, je příliš drahé. Například v roce 2015 se průměrné sazby za uzavření takové dohody pohybovaly na úrovni 0,5–0,8%. Pokud je smlouva uzavřena na dlouhou dobu, může pojišťovna podle svého uvážení snížit celní sazbu z 10 na 30%. Je výhodnější vytvářet pojišťovny s oboustranně výhodnou odpovědností.
Stanovení úrokové sazby, jakož i úplný výpočet ročních úrokových poměrů, je ponecháno na uvážení samotné pojišťovny, protože pravděpodobnost, že se vývojář zabývající se sdílenou výstavbou může začít vyhýbat svým závazkům, je poměrně vysoká.
Pojištění odpovědnosti vývojáře za sdílenou konstrukci přináší určité riziko.
Faktory ovlivňující úrokovou sazbu
Úroková sazba pojistného tarifu závisí na následujících faktorech:
- Patří developer do holdingu.
- Má vývojář v minulosti úspěšné a pozitivní obchody? V tomto případě může pojistitel zohlednit všechna kritéria minulých transakcí: lhůty pro jejich dokončení, celkový počet objektů, přítomnost zastoupení v různých regionech země, úplnou absenci stížností a stížností.
- Finanční udržitelnost.
- Právní podpora, tj. Dostupnost úplného balíčku dokumentace a povolení.
- Fáze, do kterých je stavební postup rozdělen.
- Termín pro aktuální projekt.
- Celkový počet klientů zapojených do společné výstavby.
Registrace pojistné smlouvy
Pro registraci dohody s Rosreestr je vývojář povinen poskytnout všechny potřebné dokumenty. Jejich seznam zahrnuje:
- Prohlášení projektu.
- Povolení k provádění stavebních prací.
- Osvědčení o státní registraci.
- Smlouva o provádění společné výstavby.
- Kopie všech zákonných dokumentů.
- Odůvodnění technického a hospodářského charakteru.
- Kopie účetní závěrky vývojáře.
- Informace o stávajících věřitelích.
- Osvědčení od bank, které uvádí, že nedošlo k prodlení s platbami půjček.
Po zvážení cenných papírů se uzavře pojištění odpovědnosti stavitele za sdílenou výstavbu.
Co by mělo být chráněno?
Pokud developer nesplní své povinnosti, což je potvrzeno soudním rozhodnutím nebo skutečností o bankrotu, pak z pojistné smlouvy uzavřené během provádění společné výstavby vyplývá, že náhrada bude vyplacena akcionářům. Je však třeba poznamenat, že pojišťovna tuto investici nekompenzuje, pokud developer ztuhl období výstavby nebo prodloužil dobu, během níž má být objekt uveden do provozu. Zaplacená částka zcela závisí na ceně uvedené ve smlouvě, ale nesmí být nižší než cena samotného objektu a nižší než průměrná tržní sazba stanovená na metr čtvereční obytného prostoru ve stejném regionu, ve kterém developer pracoval.
Maximální objem bonusů je také zákonem omezen.
Pojištěné události
K pojištění lze přiřadit následující případy:
- Konstrukce je přerušena.
- Vývojář je prohlášen za bankrot.
- Zájemci nemohou získat bydlení.
- Vývojář odmítá vrátit materiální zdroje.
Legislativní změny
Změny ve spolkovém zákoně č. 294, o kterém jsme hovořili v našem článku dříve, upevnily povinné pojištění odpovědnosti tvůrce společnosti.Zároveň je sám developer, který chce realizovat sdílenou výstavbu, povinen hledat pojistitele a přímo plnit smlouvy. Vývojář si může podle svého uvážení nezávisle zvolit, s kým uzavře pojistnou smlouvu - s bankou, specializovanou pojišťovnou nebo se společností.
Účastníci, kteří jsou členy pojišťovací společnosti (povinné pojištění), nesou stejnou odpovědnost. V případě uzavření pojistné smlouvy s bankou bude muset vývojář strávit spoustu času sběrem papírů. Banky také požadují, aby vývojář zaplatil povinnou částku 30% z celkových nákladů na zařízení ve výstavbě. Tato částka bude sloužit jako záruka finanční instituci. Centrální banka mimo jiné stanoví své vlastní požadavky, které se vztahují na banky, které uzavírají pojistné smlouvy. Tyto banky by měly:
- Pracujte nejméně 5 let v příslušné oblasti.
- Mají základní kapitál nejméně 200 milionů rublů.
- Celková hodnota nemovitosti by měla činit nejméně 1 miliardu rublů.
V tomto ohledu je pro vývojáře výhodnější a snazší získat půjčku než vydat záruku. Banky také považují postup pojištění pro realizaci společné výstavby není zcela ziskový.
Nejziskovější je uzavření smlouvy o vzájemném pojištění občanskoprávní odpovědnosti vývojářů se specializovanou společností. Vzhledem k značné konkurenci mají pojišťovny s cílem přilákat zákazníky nižší celní sazby a ceny svých produktů. A mohou také stanovit celní sazbu na celé období pojistné smlouvy. Další výhodou uzavření smlouvy se specializovanou společností je, že dokumenty jsou zpracovávány co nejrychleji. Na základě takové dohody bude vývojář jednat jako pojistitel a jako účastník příjemce sdílené stavby. Zajištění pro každé konkrétní obydlí je vybíráno individuálně. Spotřebitelské společnosti vzájemného pojištění odpovědnosti vývojářů se staly relevantní.
Postup pojištění odpovědnosti pro sdílenou stavební společnost
Pojistníci jsou povinni poskytnout zajištění. Takovou zárukou je často pozemek, na kterém se předpokládá výstavba předmětu. Dokument by měl mimo jiné popsat způsob, jak jsou zajištěny stanovené povinnosti. Všechny cenné papíry musí být podepsány před uzavřením první smlouvy o společné výstavbě a budou platné až do skutečného dodání předmětu. V případě, že byla transakce ukončena, nedochází k osvobození od plateb závazků. Toto pravidlo však platí pouze v případě, že k pojistné události došlo během smluvního období.
Pojistník může pojistit celý dům i byty zvlášť. Mimochodem, první možnost není zcela rentabilní, protože pak pojištěný musí složit zálohu odpovídající nákladům celého zařízení a také se ujistit, že všechny prostory v tomto zařízení budou prodány. Dalším problémem při uzavírání pojistné smlouvy na celé zařízení je obtížnost určení příjemce.
Smlouva začíná okamžikem připsání první splátky. Taková dohoda nestanoví nic takového jako franšíza. V opačném případě lze podmínky smlouvy nazvat standardní:
- Pojistitel se zavazuje informovat držitele úroků o výši zaplacených náhrad. To je základ pro pojištění odpovědnosti vývojáře.
- Pojišťovna má právo kontaktovat vývojáře s požadavkem na regresní typ.
- Pojišťovna se zavazuje informovat držitele úroků, pokud byla pojistná smlouva ukončena s předstihem.
- Smlouva platí po celou dobu výstavby a závisí na ní. To znamená, že při prodloužení doby výstavby se smlouva automaticky prodlužuje.
Částka, která bude vrácena při výskytu pojistné události, zcela závisí na stanovených sazbách a cenách. Jeho velikost by měla být větší než hodnota celkového obytného prostoru konkrétní místnosti. Kromě toho rozhodnutí o tom, jak bude vyplacena náhrada - ve splátkách nebo najednou - zůstává výhradně na pojišťovně.
Otázky pojištění
Jaké jsou úskalí smlouvy o pojištění občanskoprávní odpovědnosti stavitele?
Takové pojištění je zcela specifické, protože finanční rizika jsou skutečně pojištěna.
Taková dohoda má kumulativní účinek v případě ztráty. V případě krizové situace utrpí ztráty absolutně všichni vývojáři, nikoli žádný konkrétní. Krizovými situacemi se zde rozumí zvýšení hypotečních sazeb nebo pokles poptávky po obytných budovách. Koneckonců, jedná se o pojištění vzájemné odpovědnosti vývojářů.
Dalším problémem je, že neexistuje způsob, jak zajistit rizika.
Vzhledem k tomu, že centrální banka zvýšila požadavky na pojišťovny, jejich okruh se výrazně zúžil. Rozhodující roli zde hrálo zvýšení velikosti základního kapitálu a na moderním pojistném trhu je pro požadavky vhodné pouze 19 organizací. V souladu s dodatky ztratilo asi 80% organizací, které dříve mohly uzavřít smlouvu o pojištění odpovědnosti vývojářů, schopnost vykonávat pojišťovací činnosti pro vývojáře.