Správa každého bytového domu je komplexní víceúrovňový proces, který vyžaduje zkušenosti a někdy i speciální znalosti. Proto existují partnerství vlastníků, správcovských společností atd. Jedním z nejodpornějších a nejkontroverznějších funkcí je předseda HOA. V rámci tohoto článku se pokusíme zjistit, kdo to může nárokovat. Co je to za osobu, jaká práva má, jaké povinnosti a pravomoci na ní leží, zda je nutné uzavřít pracovní smlouvu s předsedou HOA (bude předložen vzorek), jakož i další nuance její práce, budeme se dále zabývat.
Předseda partnerství vlastníků domů
S příchodem této formy správy bytového domu se častěji objevují stížnosti majitelů bytů na jejich předsedy a členy představenstva. Předseda může jednat ve svých osobních zájmech porušováním bytových zákonů. Schůzky se zpravidla nezvolávají včas, mají formální povahu a předseda se příliš nezajímá o vykazování výdajů.
Mnoho lidí má zájem o vzorek plnění pracovní smlouvy se sdružením vlastníků domu s předsedou.
Ve skutečnosti existuje situace, kdy předseda považuje HOA za svůj majetek, a majitelé se ocitnou v situaci, kdy hrubost a neprofesionálnost správní rady jednoduše narušuje normální život. Majitelé si však musí vždy pamatovat, že společně platí předsedovi odměnu za jeho činnost, to znamená, že musí jednat v zájmu obyvatel, nikoli v jejich vlastním. V praxi však vidíme jiný obrázek. Musím přiznat, že za to mohou vlastníci bytů často vinit sami sebe: volba předsedy se provádí podle stejného principu, že si vyberou předsedu mateřské komise ve škole - „prostě ne pro mě“. V důsledku toho mají majitelé po krátké době nekompetentní, hrubý „soudruh“ v této pozici a hromadu stížností na jeho činy.
Aby se předešlo takovým smutným důsledkům, majitelé by měli zpočátku pochopit, že HOA žije a vyvíjí se v souladu s právními zákony naší společnosti. To znamená, že vztah mezi předsedou a majiteli by měl mít právní základ a ne jednoduchou dohodu. K tomu potřebujeme pracovní smlouvu s předsedou HOA (ukázka níže).
Co je HOA?
Nejprve musíte určit, které sdružení občanů lze považovat za partnerství vlastníků domů, na základě toho, jaké dokumenty provozuje. HOA podle zákona - právnická osoba, nezisková organizace, která ve svém složení sdružuje všechny vlastníky prostor v konkrétním domě. Co je pracovní smlouva s předsedou HOA? Ukázka 2016 se příliš neliší od vzorku roku 2017.
Cílem v tomto případě je společná správa nemovitostí v tomto domě, zajištění provozu zařízení, vlastnictví a vyřazení společného majetku. Pokud je tedy HOA ze zákona považována za právnickou osobu, musí mít řídící orgány. Mezi ně patří: valná hromada majitelů domů a jako kolegiální výkonný orgán rada.
Předseda HOA je osoba odpovědná za organizaci správy bytového domu. Je vybrán do pozice. Ve skutečnosti je předseda představenstva jediným výkonným orgánem partnerství. Budeme diskutovat o podmínkách pro zvolení a další vedení v tomto materiálu.První otázka, která vyvstává na toto téma, je, zda je pracovní smlouva uzavřena s předsedou HOA (lze také najít vzorek Běloruska - v Běloruské republice)) a z jakých důvodů.
HOA Board
Partnerství vlastníků domů (HOA) je vytvořeno vlastníky domů, aby bylo možné kolektivně spravovat jejich majetek. Stejně jako jakékoli jiné právní formy musí mít HOA svůj vlastní účet a svého vedoucího - předsedu partnerství vlastníků domů.
Osoba, která tvrdí, že je předsedou HOA, musí splňovat určité podmínky. Musí být vlastníkem bytu nebo pozemku s domem a uzavřít partnerství. Dále musíte být zvoleni do představenstva, které si majitelé volí na valné hromadě. Rada partnerství majitelů domů je volena na dva roky a je jejím řídícím orgánem. Po uplynutí platnosti regulační rady ji vlastníci znovu zvolí stejným způsobem.
Předseda je vybrán z členů představenstva. Pokud lze podle charty předsedu volit jednoduchým hlasováním majitelů HOA na valné hromadě, lze postup provést tímto způsobem. Volby na valné hromadě však mají své vlastní charakteristiky. Faktem je, že více majitelů má více hlasů, v nichž je plocha bytu větší, to znamená, čím více metrů čtverečních, tím více hlasů. V takové situaci existuje možnost získat předsedu, který bude jednat v zájmu určité skupiny majitelů, což není vždy v souladu s obecnými úkoly. Rozsáhlá je také pracovní smlouva s předsedou HOA v kombinaci (k dispozici je i vzorek).
Potřeba uzavřít pracovní smlouvu
Obyvatelé financují obyvatele a měsíční platby zaměstnancům se provádějí na základě počtu zaměstnanců. Pokud se majitelé na valné hromadě rozhodli, že je třeba předsedy, z toho vyplývají určité smluvní vztahy. V tomto případě vznikají pracovní vztahy na základě pracovní smlouvy, která je uzavřena se zaměstnancem zvoleným do funkce předsedy. Nezáleží vůbec na tom, že je také vlastníkem domu ve stejném domě. Na základě smlouvy vykonává určité pracovní funkce, které jsou upraveny pracovní smlouvou. Neexistence pracovní smlouvy podepsané oběma stranami bude považována za porušení pracovního práva. Taková dohoda je rovněž nezbytná, protože předseda jménem vlastníků podepisuje dohody s poskytovateli služeb, dodavateli a různé účetní doklady.
Předseda partnerství je osobou odpovědnou, z tohoto důvodu je uzavření pracovní smlouvy s ním se stupněm odpovědnosti stanoveným v ní povinné. Bytový zákon nestanoví v tomto případě nutnost formální smlouvy, ale neříká, že to není nutné. Zároveň však zákoník práce konkretizuje, že pokud je v domě HOA, uzavře se s předsedou pracovní smlouva a pokud se v oblasti správy domu zabývá zvláštní firma, pak je činnost předsedy charta regulována.
Důsledky nepodepsání pracovní smlouvy
Pokud se majitelé rozhodnou neuzavřít pracovní smlouvu, mohou v tomto případě obě strany ztratit. V případě soudního řízení nebudou moci majitelé domů případ vyhrát, například pokud došlo k plýtvání penězi kvůli zavinění předsedy, protože neexistuje žádná smlouva, nenese odpovědnost. Zájmy vedoucího HOA nejsou zase chráněny.
Pokud se objeví u soudu, ale na druhé straně barikád, nebude možné prokázat jeho práva: zaplatit nedoplatky odměny, obnovit postavení pro nezákonné propuštění.Vidíme tedy, že neexistence pracovní smlouvy zbavuje obě strany pákového efektu právního vlivu na sebe. Není těžké najít vzorek plnění pracovní smlouvy HOA s předsedou. Kromě výše uvedeného obsahuje smlouva také pracovní podmínky a poskytování dovolené a výši mezd. Nevyužití práva podepsat pracovní smlouvu bude v tomto případě velmi krátkozraké. Majitelé domů navíc mohou ztratit mnohem více.
Struktura pracovní smlouvy s předsedou HOA
Vzorek jasně odráží následující: smlouva je dvoustranná, rozdělena na oddíly a zahrnuje: obecná ustanovení, dobu platnosti, délku zkušební doby, datum, od kterého musí osoba začít pracovat, práva a povinnosti obou stran, výši odměny, harmonogram práce a odpočinek, záruky sociálního pojištění, vyrovnávací platby, ustanovení o odpovědnosti stran, podrobnosti a podpisy. Musí být uvedeny termíny a podpisy a smlouva musí mít registrační číslo zapsané v knize registrace dohod o partnerství. Smlouva by neměla obsahovat prázdné sloupce. Tento dokument lze uzavřít pouze v naléhavé podobě, maximální doba trvání jsou dva roky.
Potvrzuje to forma vyplněné HOA s předsedou.
Podepsání pracovní smlouvy
Zpravidla je text smlouvy vypracován a zapsán do registrační knihy tajemníkem bytové rady, který obvykle vykonává funkce personálního inspektora. Kdo podepisuje pracovní smlouvu s předsedou HOA? Smlouvu podepisuje jménem majitelů osoba oprávněná k tomu na základě charty. Tento typ dohody má svá specifika: v partnerství nejsou žádní další vyšší úředníci, předsedou představenstva je jeho vlastní šéf, přestože dohodu nemůže sám podepsat. Je důležité, aby charta a další předpisy partnerství v přístupné formě vyřešily otázku osoby, která bude jednat jako zaměstnavatel a podepíše s předsedou pracovní smlouvu. Odkaz na tento odstavec je bezesporu obsažen v textu smlouvy. Kromě toho je dohoda sjednána s nezávislým pracovním právníkem, místními úřady, ke kterým tento dům patří.
Kdo uzavírá pracovní smlouvu s předsedou HOA, je nyní jasné.
Datum vypršení platnosti
Jak jsme již řekli, tato smlouva je naléhavá a maximální doba platnosti je 2 roky. Dokument je uložen s dalšími osobními dokumenty partnerství v ohnivzdorném kabinetu nebo trezoru po dobu pěti let a poté odeslán do archivu partnerství. Je třeba poznamenat, že poté, co předseda splní své povinnosti, může být znovu zvolen nebo rezignovat sám.
Provedení změn
Pokud dojde k okolnostem, které vyžadují změnu pracovní smlouvy s předsedou HOA (například přepracovaná personální tabulka, v jejímž důsledku předseda zvýšil plat), v tomto případě se změny provedou vypracováním dodatečné dohody. Dodatková dohoda označuje novou verzi zastaralé klauzule smlouvy.
Povinnosti předsedy HOA na základě pracovní smlouvy
Předseda představenstva HOA je osoba, která ve všech případech zastupuje a plně chrání zájmy vlastníků. Předseda se ve své činnosti řídí právními předpisy o bydlení a popisem práce schváleným členy představenstva.
Podle pracovní smlouvy povinnosti předsedy zahrnují:
- znalost právních předpisů Ruské federace, právních předpisů v oblasti jejich bydliště, jakož i včasné seznámení se všemi změnami a dodatky;
- sledování včasného přepočtu nájemců na veřejné služby, je-li to nutné;
- kontrolu nad prací účetního partnerství;
- kontrola provádění ustanovení charty HOA a protokolů z valných hromad, které přímo odrážejí činnosti partnerství;
- sledování provádění rozhodnutí učiněných na zasedáních členů HOA;
- sledování zdravotního stavu společných prostor;
- správa zaměstnanců obsluhujících dům (plánování, kontrola mezd);
- sledování postupu prací na dohodách uzavřených jménem partnerství;
- podepsání smluv o opravách a údržbě bydlení;
- sledování plnění povinností vlastníků při údržbě společných prostor v souladu s jejich majetkovými podíly;
- sledování dodržování vlastnických práv;
- předcházení konfliktům a jejich včasné odstranění v případě výskytu;
- Partnerská dokumentace (zprávy, dokumenty, statistiky, bankovní doklady);
- poskytnutí zprávy o práci provedené na schůzce členů partnerství je dobré, když je s předsedou HOA uzavřena pracovní smlouva.
Rovněž je třeba říci, že po nástupu do funkce musí předseda oznámit své údaje daňovým úřadům. Vzhledem k tomu, že partnerství vlastníků domů je právnickou osobou, je třeba provést USRLE. Pokud shrneme všechny tyto odpovědnosti, můžeme funkce předsedy identifikovat následovně. Především musí předseda kompetentně reagovat na žádosti, stížnosti a prohlášení obyvatel bytového domu. Kromě toho musí předseda dohlížet na výrobu všech domácích prací a na včasné provádění všech veřejných služeb. Zatřetí, spolupráce s dodavateli zdrojů, kteří včas poskytují obyvatelům domu teplo, elektřinu a vodu.
Členové partnerství mohou napadnout jednání a rozhodnutí předsedy a členů představenstva podáním stížnosti na státní zastupitelství, protože předseda HOA pracuje na základě pracovní smlouvy.
Práva a pravomoci
Ve srovnání s vůdci jiných organizací má předseda představenstva extrémně omezené pravomoci, v souladu se zákonem má právo:
- osvědčovat dokumenty finanční povahy;
- kontrolovat chování nebo vedení účetnictví HOA bez pomoci;
- uzavírat smlouvy, které v souladu s platnými právními předpisy nevyžadují souhlas majitelů a členů představenstva;
- podepsat správní a jiné dokumenty závazné pro členy HOA;
- určit datum schůzky účastníků HOA a provést ji;
- provádět pokyny HOA bez plné moci;
- požádat o zaměstnání a propustit zaměstnance, přidělit bonusy a pokuty;
- disponovat rezidenčním a nebytovým fondem;
- pokud byli na schůzce voliči rozděleni do stejných skupin, zaujměte něčí pozici a odevzdejte rozhodující hlas;
- uzavřít smlouvu o pojištění majetku.
Kromě výše uvedených pravomocí, majitelé domů mohou poskytnout mu další nezbytné pro provedení určité práce.
Zkoumali jsme, proč potřebujeme pracovní smlouvu s předsedou HOA. Ukázka odeslána.
