Občanský zákoník stanoví smluvní svobodu jako jeden ze základů zákona. Navzdory tomu se však na smlouvy vztahují různé požadavky podle zákona a zvyklostí obchodního oběhu. Ta zahrnuje převládající pravidla chování v oblasti podnikatelské činnosti, která musí být prováděna bez ohledu na to, zda jsou zakotvena v právním dokumentu nebo ne. To je uvedeno v čl. 5 Občanský zákoník Ruské federace. Článek se zaměří na základní podmínky nájemní smlouvy, tj. Na ty, které by v ní měly být zahrnuty (podle zákona nebo zvyklostí obchodního obratu).
Předmět smlouvy
O základních podmínkách, bez nichž je smlouva neplatná, se stále diskutuje. Ale pro majitele nemovitosti, kterou má v úmyslu pronajmout, je hlavním cílem zajistit vztah tak, aby byla dodržována všechna zákonná pravidla a nevznikaly konfliktní situace.
Na tyto práce se budeme při přípravě dohody zaměřit. V čl. 432 Občanského zákoníku Ruské federace stanoví, že smlouva je uzavřena, pokud se strany dohodly na všech podstatných náležitostech smlouvy (pronájem prostor, podle tématu článku).
Podstatný je předmět, podmínky stanovené zákonem, jakož i další právní akty, které se nazývají nezbytné, a další podmínky, za nichž jedna ze stran vyžaduje dohodu.
Struktura a materiální podmínky
Zákon nestanoví přísný postup pro uzavření dohody. Musí však vyhovovat zvyklostem obchodního oběhu a musí mít všechny základní podmínky dohody o společenském pronájmu. Podle nich by struktura měla mít následující podobu:
- Preambule.
- Předmět.
- Další podmínky.
- Další podmínky.
V preambuli se uvede název smlouvy, datum a místo jejího uzavření, informace o osobách. Předmět zahrnuje to, na čem se strany dohodnou.
Dále jsou uvedeny ceny a postup vypořádání, kde je stanovena výše poplatku, jakož i postup převodu. Oddíl o právech a povinnostech stran popisuje samostatně práva a povinnosti pronajímatele a nájemce, včetně dosažených dohod. Měli byste také uvést odpovědnost za porušení podmínek smlouvy, zabezpečení závazků (například o vkladu), doby platnosti, důvody pro změnu a ukončení, důvěrnost a postup řešení konfliktů. To vše je základní podmínkou nájemní smlouvy.
Mezi další podmínky patří odkazy na ustanovení zákonů, počet kopií, vyšší moc atd. Nakonec jsou povinné údaje a strany podepíší své podpisy.
Cena
Cena je uvedena v Čl. 682 občanského zákoníku Ruské federace. Také náznak toho lze nalézt v čl. 671 občanského zákoníku Ruské federace. Zřizuje se dohodou stran. Úhrada nájemného je poskytována také v případě státního a obecního bydlení, na které se vztahují ustanovení čl. 156 LCD RF.
Smluvní ukazatel poplatku neznamená, že jej strany stanoví svévolným a nepřiměřeným způsobem. Podle částí 2 a 4 čl. 156 LCD RF, částka za použití a údržbu bytových prostor obecních a státních fondů závisí na oblasti, vybavení, umístění domu. Stejná kritéria jsou dodržována při stanovení ceny na základě smlouvy o komerčním pronájmu.
Zákon může stanovit maximální výši nájemného za byt.Pokud je ve smlouvě uvedena vyšší cena, bude odpovídající podmínka prohlášena za neplatnou. Tím není zrušena platnost smlouvy jako celku. Avšak místo ceny v ní uvedené bude vyplacena maximální částka. V tomto případě pronajímatel nebude moci uplatnit nároky vůči nájemci. Je pravda, že i přes zavedenou normu ji nikdo dosud nepoužil, protože maximální limit pro platby na základě smlouvy o komerčním pronájmu není nikde stanoven.
Termín
Základní podmínkou nájemní smlouvy je termín. Může být uzavřena na dobu kratší než jeden rok. Pak je to považováno za krátkodobé. Pokud doba přesahuje jeden rok, pak je smlouva dlouhodobá. Maximální doba, po kterou lze uzavřít nájemní smlouvu, je pět let. Proto, i když strany uzavřou smlouvu na delší dobu, bude platná pouze po dobu pěti let.
Ustanovení o registraci dlouhodobé smlouvy se nevztahují na zaměstnání. Přesto mnoho odborníků v oblasti nemovitostí věří (nebo předstírá), že dohoda bude muset být registrována u Rosreestr. Doporučují uzavřít smlouvu pouze na 11 měsíců. Zároveň je tato varianta často vhodná pro nájemníky, protože během této doby budou schopni vyřešit otázku, jak jsou s bytem spokojeni a zda chtějí zůstat dále nebo ne.
Ukončení
Mezi základní podmínky smlouvy o pronájmu prostor občanského zákoníku Ruské federace patří její ukončení jednou ze stran (pronajímatelem prostřednictvím soudu a nájemcem kdykoli s oznámením pronajímatele na dobu 3 měsíců). Smluvní strany mohou ve smlouvě také uvést kratší lhůtu pro informování pronajímatele o ukončení smlouvy. To je však v rozporu se zákonem (článek 687 občanského zákoníku). Musíte pochopit, že bez podání oznámení může pronajímatel na základě soudního řádu uložit nájemci povinnost zaplatit životní poplatek. Nájemce by proto neměl tuto fázi ignorovat, ale měl by být předepsán jako základní podmínka smlouvy o pronájmu specializovaných bytových prostor.
Přijímací akt: Soudní praxe
Mezi zaměstnavateli a pronajímateli často vznikají spory. Mohou se týkat škod na majetku, vzniku dluhů, vzniku ztrát atd. Jejich řešení do značné míry závisí na vypracované dohodě a zobrazení základních podmínek smlouvy o komerčním pronájmu prostor.
Kromě toho se připravuje akt převodu a převzetí nemovitosti, který ukazuje informaci o stavu a existujících vadách. To je nutné, protože bez ní bude nájemce nést odpovědnost za nedostatky místnosti. Pokud zákon stanoví, že prostory byly převedeny v dobrém stavu, soud nezohlední námitku nájemce, že původně existovaly odpovídající vady. Pokud zákon chybí, pronajímatel nebude schopen prokázat, že prostory byly poškozeny, protože neexistují žádné dokumentární informace o jeho původním stavu. Příkladem je určení odvolacího soudu okresu Uljanovsk č. 33-3165 / 2013 ze dne 3. března 2013.
Seznam připojených nemovitostí
V aktu o přijetí musí být rovněž uvedeno, které položky jsou převedeny k použití a jejich odhadovaná hodnota. Pak bude pro majitele snazší dokázat existenci ztrát, pokud dojde k poškození majetku.
Majitel musí odstranit vady, pokud nejsou způsobeny vinou nájemce. Pokud k tomu dojde předčasně, má nájemce důvod ukončit smlouvu. A pokud nedostatky nebyly významné, pak zaměstnavatel nemá důvod smlouvu odmítnout. Příslušné rozhodnutí bylo vydáno městským soudem v Moskvě ve věci č. 33-26040 ze dne 18. srpna 2011.
Možné ztráty pro zaměstnavatele
Podle základních podmínek nájemní smlouvy v soudní praxi se rozhodnutí přijímají jak ve prospěch nájemců, tak ve prospěch pronajímatelů. Nájemce riskuje, že utrpí ztráty, například kvůli potřebě pronajmout si další bydlení, pokud majitel odmítl přístup k pronajatému bytu. V životě se často stává, že majitelé vyhnávají nájemce, způsobují jim nepohodlí a nutí je hledat nové bydlení. Pokud neexistují vhodné důvody, má nájemce právo požadovat od pronajímatele odškodnění.
Zároveň by náklady měly být ekonomické, v blízkosti platby za prostory, nebo ještě méně. Ostatní bydlení by mělo být přibližně stejné jako předchozí bydlení, protože je v zájmu nájemce snížit své ztráty, pokud je to možné. To je uvedeno v čl. 404 občanského zákoníku Ruské federace. Ztráty, které je třeba uhradit, nelze přičíst nákladům, které přesahují cenu za pronájem, například při pronájmu hotelového pokoje. Toto bylo přijato rozhodnutím Městského soudu v Moskvě č. 4g / 8-9143 / 2012 ze dne 23. října 2012.
Zaměstnavatel rovněž nebude moci požadovat náhradu škody, pokud byl důvodem jeho viny, například pokud nebyl dluh splacen. Vzhledem k tomu, že vedle povinnosti poskytnout bydlení je na jedné straně také povinnost platit, na druhé straně má pronajímatel právo pozastavit přístup do areálu až do splacení dluhu.
Závěr
Každý nájemce a pronajímatel se rozhodne, jak si budují vztahy. Aby se však v budoucnu předešlo problémům, je třeba pečlivě prostudovat základní podmínky smlouvy o pronájmu bydlení a zajistit, aby byly dodrženy všechny zájmy stran. Pak se v případě konfliktu můžete spolehnout na spravedlivé soudní rozhodnutí, protože k tomu budou k dispozici všechny potřebné dokumenty.
