Der Kauf einer Immobilie durch eine Hypothek wird als komplexes und langwieriges Verfahren angesehen. Es enthält mehrere wichtige Schritte, die übergeben werden müssen. Es muss entschieden gehandelt werden, denn nur dann ist es möglich, Wohnraum zu vermitteln. Es ist notwendig, alle Phasen eines Hypothekentransaktionsprozesses im Detail zu betrachten, damit Sie bei der Kontaktaufnahme mit der Bank auf Ihre Handlungen vertrauen können.
Programmauswahl
Zunächst ist es wichtig, das richtige Programm auszuwählen. Es muss alle Bedingungen erfüllen. Ohne dies sind die nächsten Phasen des Hypothekentransaktionsprozesses bedeutungslos. Bei der Auswahl müssen Sie die folgenden Faktoren berücksichtigen:
- Die Höhe der monatlichen Zahlung, die nicht höher als 40% des Durchschnittsgehalts sein sollte.
- Anzahlung: Es ist ratsam, einen großen Betrag zu wählen.
- Der Preis für Immobilien.
- Art der Einrichtung und deren Standort.
Alle Banken stellen unterschiedliche Konditionen auf, so dass Sie die Möglichkeit haben, individuelle Konditionen für sich selbst zu wählen. Sie müssen auch die folgenden Nuancen berücksichtigen:
- Bieten Sie. Sie kann im Bereich von 12 - 16% liegen.
- Darlehensbetrag. Die Banken haben ihre eigenen Methoden zur Berechnung des Maximums. Normalerweise werden ungefähr 3 Millionen Rubel bereitgestellt, aber vielleicht 1 Million Rubel.
- Währung Währungshypotheken sind heute nicht mehr so gefragt wie vor einigen Jahren. Zuvor gab es keine wesentlichen Änderungen der Sätze. Ein solches Darlehen wird von denjenigen gewählt, die Einkünfte in Fremdwährung erhalten. Der Kurs ist niedriger, es besteht jedoch die Gefahr, dass aufgrund von Wechselkursänderungen mehr gezahlt wird.
- Bereitstellung. Es enthält die Anforderungen, die dem Mitschuldner und Bürgen vorgelegt werden. Manchmal sind keine Sicherheiten erforderlich, wenn ein Kunde beispielsweise ein Gehalt von dieser Bank erhält oder eine erste Zahlung leistet.
- Erste Zahlung. Normalerweise liegt seine Größe zwischen 20 und 30%. Aber es gibt Vorschläge und keine Anzahlung.
- Versicherungsbedingungen Dazu gehören Personenversicherungen und Sicherheiten.
- Vorauszahlung. Viele Programme sehen eine vorzeitige Rückzahlung vor. Es kann in Gegenwart von Mutterkapital oder staatlichen Subventionen eingesetzt werden.
Wenn es schwierig ist, das richtige Programm selbst auszuwählen, können Sie die Dienste eines Hypothekenmaklers in Anspruch nehmen, der die besten Optionen auswählt. Aber es sollte bedacht werden, dass solche Arbeit ziemlich teuer ist - ungefähr 30-100 tausend Rubel.
Bewerbung
Bei Auswahl des Programms ist ein Hypothekenantrag erforderlich. Eine Liste der Dokumente wird mitgeliefert. Die Untersuchung kann 3 Tage bis zu einem Monat dauern. Es kommt darauf an, welche Papiere eingereicht werden, sowie auf Garanten und Mitschuldner.
Ein Hypothekenantrag wird von allen Kreditnehmern gestellt. Es ist notwendig, einen Fragebogen auszufüllen und Unterlagen zur Prüfung vorzulegen. Wenn die Entscheidung positiv ist, können Sie mit dem nächsten Schritt fortfahren.
Immobiliensuche
Das gesamte Schema des Hypothekentransaktions wird für die gesetzliche Registrierung von Immobilien durchgeführt. Die Einrichtung muss den Anforderungen der Bank entsprechen. Normalerweise spricht ein Manager darüber. Bankanforderungen können variieren. Sie müssen das für sich am besten geeignete auswählen. Wenn der Markt zweitrangig ist, können die Anforderungen wie folgt sein:
- Die fertige Wohnung.
- Einhaltung der Hygienevorschriften.
- Der Raum sollte nicht baufällig sein, Notfall.
- Die Fazilität sollte sich im Deckungsbereich der Hypothek befinden.
- Eignung für einen ständigen Wohnsitz.
Wenn es sich um ein neues Gebäude handelt, lauten die Anforderungen wie folgt:
- Die Auswahl des Wohnraums sollte bei einem akkreditierten Bauträger erfolgen, der seit 5 Jahren auf dem Markt tätig ist und auch keine Verzögerungen bei der Errichtung und Vermietung von Räumlichkeiten aufweist.
- Die Anlage muss zu mindestens 20% bezugsfertig sein.
Um die nächsten Phasen der Hypothekentransaktion zu durchlaufen, können Sie die Hilfe von Maklern verwenden.Fachleute beschleunigen die Suche nach dem notwendigen Wohnraum. Der Preis solcher Dienstleistungen beträgt ca. 2-4% des Transaktionswertes. Die Kosten können festgelegt werden.
Objektbewertung
Die nächsten Phasen des Hypothekentransaktionsprozesses finden nicht statt, wenn die Immobilie nicht bewertet wird. Es ist erforderlich, den Wert der Sicherheiten zu bestimmen, die der Bank zur Verfügung gestellt werden. Wenn zum Beispiel der Transaktionspreis 3 Millionen Rubel beträgt und der Spezialist ihn auf 2 Millionen geschätzt hat, können die Banken keine illiquide Sicherheitsleistung akzeptieren.
Damit die Bewertung zuverlässig ist, müssen Sie Gutachter hinzuziehen. Diese Arbeit wird vom Kreditnehmer bezahlt (ca. 2-20 Tausend Rubel). Hat die Bank bei der Bewertung keine Ungenauigkeit festgestellt, kann ein Spezialist bei der SRO einen Anspruch geltend machen und eine zusätzliche Veranstaltung bestellen, für die der Kunde zahlen wird. Daher ist es ratsam, sofort Partner, Gutachter der Bank einzustellen. Für die Beurteilung benötigen Sie einen Vorverkaufsvertrag.
Objektgenehmigung
Wenn ein Objekt ausgewählt wird, muss dies mit der Bank abgestimmt werden. Wählen Sie dazu den Tag aus, an dem Kunde, Verkäufer und Manager eintreffen. Handelt es sich um ein neues Gebäude, ist ein vorläufiger Kaufvertrag oder eine Forderungsabtretung zu erstellen.
Wenn der Verkäufer eine juristische Person ist, müssen Sie einen Auszug aus dem Register, dem eingetragenen Kapital und den Eigentumsrechten erstellen. Und wenn der Verkäufer eine Einzelperson ist, benötigen Sie eine Kopie des Reisepasses, einen Auszug aus dem VZTA. Wenn die Dokumente überprüft werden, was 3-10 Tage dauert, trifft die Bank eine positive oder negative Entscheidung. Im zweiten Fall müssen Sie nach neuen Immobilien suchen. Wenn die Antwort Ja lautet, müssen Sie den nächsten Schritt ausführen.
Darlehensvertrag
Wie läuft ein Hypothekengeschäft ab? Es geht um die Unterzeichnung eines Darlehensvertrags. An dieser Stelle haben Kunden häufig Fragen. Bevor Sie das Dokument unterschreiben, müssen Sie sich mit jedem Element vertraut machen, um nicht sehr angenehme Folgen zu vermeiden.
Sie müssen den Zahlungsplan beachten, der normalerweise dem Vertrag beigefügt ist. Es ist notwendig, sich mit den Rechten und Pflichten der Parteien, Provisionen und Kosten vertraut zu machen. Die Vereinbarung legt die Grundsätze für die Auferlegung und Beseitigung von Belastungen, die Regeln für die vorzeitige Zahlung und die Provision für Dienstleistungen fest. Für Kunden ist es wichtig, sich mit den Zahlungsregeln und der Sicherheitenversicherung vertraut zu machen.
Wenn die Bank Provisionen einführt, werden diese bei der Berechnung des effektiven Zinssatzes berücksichtigt. Bevor Sie sich bewerben, müssen Sie nach zusätzlichen Zahlungen fragen, um den tatsächlichen Preis der Hypothek herauszufinden. Sie müssen auf die Informationen achten, die über die Möglichkeit einer einseitigen Änderung der Rate sprechen.
Wenn einige Informationen für den Kunden nicht zutreffen, kann er die Gewährung eines Kredits ablehnen, auch wenn alle vorherigen Schritte erfolgreich abgeschlossen wurden. Die Entscheidung liegt bei der Person. Vor der Unterzeichnung des Vertrags ist es wichtig, Ihre Stärke bei der Zahlung der Hypothek zu bewerten. Das Dokument wird vom Kreditnehmer, Mitkreditnehmer, Bürgen unterzeichnet.
Registrierung
Wenn die Dokumente unterschrieben sind, ist die Registrierung des Hypothekentransaktions erforderlich. Dazu müssen Sie das Landesregister besuchen. Vorläufige sollte die staatliche Gebühr zahlen - 2000 Rubel.
Es ist notwendig, staatliche Registrierung von Verträgen auszuführen. Der Eingriff dauert 2 Wochen. Danach steht dem Käufer ein Eigentumsrecht zur Last. Immobilien werden zum Schlüssel der Bank. Dokumente aus der Registrierung gehen an die Bank, und dann wird das Geld an den Verkäufer überwiesen. Hierfür kann eine der Methoden gewählt werden: Bargeld, auf das Konto, in die Zelle. Die letztere Methode gilt als die sicherste.
Wenn Sie das Geld in die Zelle stecken, wird der Verkäufer sicher sein, dass es verfügbar ist, und es ist für den Käufer sicher. Sie müssen vor der Registrierung kein Geld überweisen. Wenn die Transaktion abgelehnt wird, ist es schwierig, das Geld zurückzugeben.
Versicherung
Der Käufer sollte das Eigentum selbstständig versichern. Dies ist zum Schutz vor Beschädigungen erforderlich. Die Versicherung ist für das Leben und für Invalidität ausgestellt. Neueste Dienstleistungen werden bei der Bank erbracht.Und das Objekt muss woanders versichert werden, Hauptsache die Bank akzeptiert die Police. Für die Bezahlung solcher Dienstleistungen werden pro Jahr etwa 0,5-1,5% des Darlehens gezahlt. Die Versicherung wird bei Vorliegen eines Darlehensvertrags und eines Verkaufsbelegs abgeschlossen.
Auszahlung
Wenn das Eigentumsrecht belastet ist, leistet der Kunde ab dem nächsten Monat Zahlungen. Bei Zahlungsverzug oder Zahlungsunfähigkeit wird die Sicherheit zur Begleichung der Forderung von der Bank verkauft. Da der Verkauf zu geringen Kosten erfolgt, ist er für die Kunden unrentabel. Die Bank wird Immobilien verkaufen, damit ihr Anteil zurückgezahlt wird.
Diese Gelder, die der Kunde in bar eingezahlt hat, können bei der Bank verbleiben. Die Suche nach einem Angebot vor dem Einzug in eine Wohnung verzögert sich um einige Monate. Sie müssen also geduldig warten.
Einige nutzen die Dienste von Maklern, die Hypothekentransaktionen unterstützen. Sie kontrollieren die gesamte Transaktion, helfen bei der Erstellung von Verträgen, zahlen staatliche Gebühren, versichern die Einrichtung und wählen einen Gutachter. Sie sollten sofort herausfinden, welche Arbeit der Makler leisten wird. Seine Dienste sind ziemlich teuer. Wenn Sie speichern möchten, können Sie alles selbst erledigen.
Ein Hypothekennotar kann auch ein guter Helfer sein. Es schützt die Interessen der Bürger. Bei einer Hypothek werden die notariellen Dienstleistungen nach Vereinbarung der Parteien - der Bank, des Immobilienverkäufers und des Käufers - ausgewählt. Die Beglaubigung eines Verkaufsbelegs kostet 1% der Transaktion. Die Tarife für diese Arbeit sind gesetzlich genehmigt. In einigen Fällen verlangt die Bank die Anwesenheit eines Notars bei der Transaktion. Für solche Arbeiten kann eine feste Gebühr von 3 bis 10 Tausend Rubel festgesetzt werden. Die Übergabe einer Transaktion an einen Notar ist legal und sicher.