Gewerbeimmobilien können im Rahmen verschiedener Systeme eine Einnahmequelle sein. Nicht der letzte Ort ist spekulativ, wenn ein Objekt oft gekauft und verkauft wird. Darüber hinaus können Sie einen guten Gewinn erzielen, indem Sie die eigene Fläche vermieten.
Immobilien und Gewerbe
Es ist kein Geheimnis, dass sich rund fünf Mal mehr Mieter für Wohnimmobilien interessieren als für Gewerbeflächen. Es ist nicht verwunderlich, denn in Moskau wird in Gewerbeimmobilien von Unternehmern investiert, häufig von großen und mittelgroßen. In unserem Land gibt es relativ wenige.
Der zur Erzielung von Erträgen genutzte Immobilienmarkt hängt von der Situation im Land und in der Welt ab, insbesondere von negativen Faktoren. Sobald ein Rückgang der Geschäftstätigkeit zu beobachten ist, schlägt sich dies in der Nachfrage nach Quadratmetern nieder. Ihr Aufstieg führt zur Aktivierung der Mieter. Daher die Preisspitzen, die diesen Sektor kennzeichnen. In letzter Zeit werden Investitionen in Gewerbeimmobilien in Russland aufgrund schwieriger wirtschaftlicher Rahmenbedingungen selten als vielversprechend eingestuft, da es sich um eher eng fokussierte Investitionen handelt.
Wie viel werden wir verdienen?
Vor der Krise wiesen kollektive Kapitalanlagen in Gewerbeimmobilien sehr hohe Renditen auf. Leitung der Räumlichkeiten:
- Lagerhallen
- Büros.
Es ist seit einigen Jahren bekannt, dass sich das Gewinnwachstum innerhalb von nur 12 Monaten verdoppelte, dh, der Besitz einer kleinen Fläche wurde zu einer Quelle stabiler beträchtlicher Gewinne. Investitionen in Gewerbeimmobilien bringen in den letzten Jahren jedoch nicht immer ein reales Einkommen. Viel hängt vom ausgewählten Objekt ab, was eine sehr verantwortungsvolle Einstellung zur Entscheidungsfindung zugunsten der einen oder anderen Option erzwingt.
Ein Unternehmer kann auf den Erfolg zählen, wenn er zuerst eine Gewinnstrategie entwickelt hat, die die Merkmale der Immobilie berücksichtigt, die ihm gefällt. In einer solchen Situation können die Einnahmen aus Gewerbeflächen den möglichen Gewinn aus dem Betrieb mit Wohngebäuden übersteigen. Grundlage hierfür sind die Mietpreise: Im Verhältnis zu Objekten für den Daueraufenthalt sind solche, die für Unternehmer bestimmt sind, zwei- oder sogar zweieinhalbmal teurer. Der anfängliche Preis kann jedoch zusammenfallen.
Investitionen in Gewerbeimmobilien in St. Petersburg, Moskau und anderen Städten der Welt haben ebenfalls ein so wichtiges positives Merkmal: die Dauer des Zeitgewinns. Der Unternehmer hat das Recht, einen bestimmten Gegenstand unter einem langfristigen Vertrag zu erwerben. Dies bedeutet, dass das passive Einkommen für Jahre fließen wird. Nun, seine Größe wird sowohl von der Stadt als auch von den Besonderheiten eines bestimmten Gebäudes bestimmt. Wohnräume können aber nur dauerhaft teuer angemietet werden, was Sie verpflichtet, ständig nach neuen Kunden zu suchen.
Es ist wichtig
Wenn Sie in St. Petersburg, Moskau und anderen Städten der Welt in Gewerbeimmobilien investieren möchten, sollten Sie zuerst das Konzept der „Kapitalisierungsquote“ beachten. Diese Frist wird auf einen Wert angewendet, der auf der Grundlage des Jahresüberschusses berechnet wird. Ihr Wert muss durch den Betrag dividiert werden, der beim Erwerb in die Immobilie investiert wurde.
Regulierungsindikatoren:
- für Wohnimmobilien - 3-7%;
- für Geschäftsräume - 8-12%.
In was investieren?
Wie bereits oben erwähnt, sind die von ihren Eigentümern erzielten Vorteile für gewerbliche Räumlichkeiten höher als die den Quadratmetern in Wohngebieten inhärenten Indikatoren. Aber nicht jedes Objekt wird so rentabel sein wie ein anderes, das auf dem Markt angeboten wird.Um keinen Fehler zu machen und kein Geld in ein gescheitertes Projekt zu investieren, müssen Sie die Zeichen kennen, die erfolgreiche und vielversprechende Optionen von denen unterscheiden, die mit ungerechtfertigten Risiken verbunden sind.
Beliebteste Kategorien:
- Lagerhallen
- Büros
- Handelsetagen;
- Hotels
Zu analysierende Kriterien:
- Nachfrage, Marktspezifikationen und Angebote;
- Rentabilität, ungefähre Amortisationszeit im Rahmen mehrerer Investitionsoptionen;
- das Gesamtergebnis, mit dem bestimmt werden kann, welches der möglichen Ergebnisse den größten Gewinn bringt.
Wenn Sie an Büros und Standorten für Geschäfte interessiert sind, beträgt die Amortisationsrate für diese fünf Jahre bis ein Jahrzehnt. Für Hotels und Lager beträgt dieser Zeitraum selten weniger als 7 Jahre und erstreckt sich häufig auf 11-12 Jahre.
Was zu fürchten
Wenn Sie in Gewerbeimmobilien investieren möchten, steht der Lebenszyklus des Objekts an erster Stelle. Die Richtwerte für die Amortisation verschiedener Geschäftsarten sind bereits oben angegeben. Beachten Sie bei der Analyse einer attraktiven Option, dass diese Begriffe miteinander kombiniert werden sollten. Sie möchten nicht, dass Ihr Hotel zur Überholung übergeben oder sogar abgerissen wird, bevor es sich auszahlt?
Das wichtigste Risiko ist jedoch die Investition in den Bau von Gewerbeimmobilien. Egal wie erfolgreich der Bau ist, wenn Sie Geld für Quadratmeter überweisen, es gibt keine Garantie, dass es in einigen Jahren nicht eingefroren wird. Es besteht immer die Möglichkeit, dass das Objekt überhaupt nicht mehr fertiggestellt wird. Es ist sehr schwer vorherzusagen, aber die Praxis zeigt: In einer Krise und danach ist das Risiko einer solchen Situation höher als in einer ruhigen Zeit. Und wie Sie wissen, befindet sich der Immobilienmarkt nach den Krisen von 2008-2009 und 2014 immer noch in einem Schockzustand.
Der "Zweitwohnungsbau" weist jedoch auch bestimmte komplexe Aspekte auf, die zu riskanten Investitionen in Gewerbeimmobilien führen. Die zu beachtenden Kriterien sind oben angegeben. Wenn sich ein Objekt in jeder Hinsicht als vielversprechend herausstellt, ist es sinnvoll, eine Chance zu nutzen und Geld in es zu investieren.
Markttrends
Experten berichten, dass die Investitionen in Gewerbeimmobilien in den letzten Jahren gegenüber dem Krisenjahr 2009 um 71% gestiegen sind. Gleichzeitig wird die Marktaktivität nach wie vor als unzureichend bewertet. Im Zeitraum 2014-2017 haben sich greifbare Veränderungen ergeben. Aus naheliegenden Gründen sind in diesem Zeitraum die Investitionen in Gewerbeimmobilien aus dem Ausland zurückgegangen. Die russische Wirtschaft nimmt langsam Fahrt auf, was diejenigen abschreckt, die keine Angst vor der Instabilität der politischen Lage haben. Der letzte richtet sich jedoch seit zwei Jahren gerade aus, was sich in der Zunahme der Zahl der Quadratmeterinteressierten niederschlägt.
Die beliebtesten Gegenden sind die, in denen in Großstädten gebaute Gebäude Geschäfte abwickeln können. Traditionell führend:
- Moskau
- Sankt Petersburg
Ich muss sagen, dass die Flächennachfrage hier auch in der Krisenzeit praktisch nicht gesunken ist und der Markt nun regelmäßig stark gewachsen ist. Die führenden Branchen sind Hotels, Büros.
Experten gehen davon aus, dass sich die Situation bis Ende 2018 absolut stabilisiert. Wenn nun russische Eigentümer von freien Fonds eine Investition in deutsche Gewerbeimmobilien bevorzugen, rechnen Experten damit, dass die meisten von ihnen bis dahin daran interessiert sein werden, in ihrem Heimatland Geschäfte zu tätigen.
Verdiene richtig Geld
Gewerberäume sind bei Investoren traditionell gefragt. Es gibt drei Schemata:
- Kauf eines angebauten, eingebauten Grundstücks für die spätere Übertragung im Rahmen eines Mietvertrags;
- Erwerb eines Objekts in einem neuen Gebäude, das nach Abschluss der Bauarbeiten weiterverkauft werden soll;
- Kauf eines Objekts, bei dem in Zukunft ein eigenes Geschäft eröffnet wird (möglicherweise soll es verkauft werden, wenn es wächst).
Eine Person hat das Recht, absolut jede Immobilie zu kaufen - dies sind die aktuellen Gesetze.Zukünftig kann das Objekt vermietet oder weiterverkauft sowie präsentiert werden. Aber um ein Vermieter zu werden, muss man bedenken, dass Gewerbeimmobilien etwas anderes sind als Wohnimmobilien.
Achten Sie auf diesen Aspekt: Wenn ein Einzelner eine Gewerbefläche zur Miete überträgt, übt er damit Tätigkeiten aus, die zur Erzielung eines Gewinns beitragen. Nach den Gesetzen des Landes ist es in diesem Fall nicht erforderlich, sich als Unternehmen zu registrieren. Gleichzeitig besteht die Möglichkeit, dass Sie als illegaler Unternehmer anerkannt werden, für die Sie bestraft werden können, wenn eine solche Tätigkeit regelmäßig durchgeführt wird oder ein Vertrag über mehr als ein Jahr abgeschlossen werden konnte. Wie sich die Situation im Einzelfall entwickeln wird, hängt vom Gericht und den Handlungen des Eigentümers ab.
Was ist rentabler?
Traditionell werden die rentabelsten Investitionen in Gewerbeimmobilien durch den Mechanismus des "Straßenhandels" getätigt. Immobilienmarktexperten sagen, dass diejenigen, die über Mittel im Bereich von 5 bis 10 Millionen verfügen, sich in den letzten Jahren eine solche Methode zur Steigerung leisten können.
Es gibt nur einen Nachteil des Systems - ein hohes Maß an Wettbewerb. Alle Menschen, die zuvor in Wohnungen investiert hatten, sich jedoch für einen „ernsteren Fisch“ entschieden hatten, wechselten zu diesem Format, was sich nur auf die Rentabilität auswirkte. Zum einen wächst das Angebotsvolumen rasant, zum anderen ist die Nachfrage nicht so groß. So können Mieter aus einer Vielzahl von Angeboten das für sie günstigste auswählen und Vermieter wie Handschuhe wechseln. Sie können nur überleben, indem Sie die Rate regelmäßig senken, aber nicht jeder Vermieter ist dazu bereit.
Die Besten können sich auf die Besten verlassen
Die schwierige Marktsituation, die dazu geführt hat, dass bisher relevante Regelungen an Wirksamkeit verlieren, macht es nach Einschätzung von Experten rentabel, in Gewerbeimmobilien in einem neuen Format zu investieren. Nutzen können diejenigen ziehen, die in der Lage sind, schnell zu analysieren, was Kunden benötigen, und anhand dieser Informationen eine Entscheidung zu treffen.
Analysieren Sie bei der Auswahl eines Investitionsobjekts unbedingt alle Parameter. Überlegen Sie, auf welche Kategorie von Mietern Sie zählen, und versuchen Sie vorherzusagen, welche Parameter sie für das Objekt benötigen, für das sie gut bezahlen möchten. Wählen Sie auf dieser Grundlage eine bestimmte Option. Insbesondere bei stark frequentierten Räumlichkeiten besteht eine hohe Nachfrage. Gleichzeitig ist der hohe Preis mit der ohnehin schon großen grenzüberschreitenden Fähigkeit ein Beweis für geringe Investitionsrenditen. Vermeiden Sie solche Einrichtungen.
Und wenn im Ausland?
Investitionen in deutsche Gewerbeimmobilien erfreuen sich traditionell großer Beliebtheit, da allgemein angenommen wird, dass dieses Land die zuversichtlichste Volkswirtschaft auf den Beinen ist. Auch unter den Bedingungen der globalen Krise, die die Unternehmen verschiedener Länder erschütterte, behauptete die deutsche Immobilienwirtschaft ihre führende Position und bewies die Zuverlässigkeit einer Investition in sie.
Wie sieht der moderne Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland aus? Bis zu 40% der Teilnehmer sind Investoren aus anderen Ländern. Gleichzeitig variiert die jährliche Rentabilität der meisten Objekte zwischen 3-9%. Experten sagen, dass bis Ende 2016 mehr als 50 Milliarden Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investiert wurden, was über das letzte Jahrzehnt hinausging. Bei den Durchschnittsparametern hat sich dies fast verdoppelt.
Die größte Nachfrage nach deutschen Büros besteht darin, dass sie von 47% der Investoren gekauft werden. Jahresertrag - bis zu 6%. Verschiedene Einzelhandelsflächen im Jahr 2016 zogen die Aufmerksamkeit von 18% der Unternehmer mit Fonds auf sich. Für solche Anlagen beträgt die jährliche Rendite 4-8%. Hotels und Lagerhallen sind zum Tätigkeitsfeld eines Zehntels ausländischer Investoren in Deutschland geworden. Diese Personen können einen Gewinn von bis zu 6% pro Jahr erwarten.Wohnungen für Studierende, Einrichtungen zur Altenpflege bieten ein Jahreseinkommen von 9%, und dies interessiert rund 15% der Unternehmer.
Aussehen und Passwörter
Wenn Sie sich die Erfahrungen der Anleger im Jahr 2016 ansehen, können Sie feststellen, dass die attraktivste Region die sogenannten „Big Seven“, dh die größten deutschen Städte, sind. Wenn Sie die Erfahrung bereits erfolgreicher Unternehmer nutzen möchten, sollten Sie genau diese Siedlungen beachten:
- die Hauptstadt des Landes ist Berlin;
- Köln;
- Düsseldorf;
- die wichtigste Hansestadt Hamburgs;
- Bierwelthauptstadt München;
- Stuttgart
- der größte in Hessen und der fünftgrößte im Land Frankfurt.
Laut Analysten wurden im Jahr 2016 in München Investmentfonds im Wert von mehr als sieben Milliarden Euro aufgenommen. Und das ist relativ zum Gesamtvolumen des Landes - rund 13,5%.
Die Attraktivität Deutschlands für Investoren ist nicht überraschend, da es bis heute trotz der relativ großen Anzahl von Objekten praktisch keine freien Büros gibt. In Großstädten sind ca. 2% der Räumlichkeiten leer, in Kleinstädten sind es 5%, die jedoch nur selten überschritten werden. Warum ist die Situation für Investoren so rosig? Dies wird vom Staat überwacht. Dies drückt sich nicht nur in der Wettbewerbsfähigkeit des Marktes aus, sondern auch in einer verringerten Kreditquote und einem attraktiven finanziellen und wirtschaftlichen Umfeld. Die Darlehenszinsen variieren zwischen 1,5 und 2,8%. Wie viel kann ich kreditieren, um dieses Geld in Immobilien zu investieren? Nach deutschem Recht - bis zu 70% der Kosten. Stimmen Sie zu, es klingt verlockend?
Es gibt einen subtilen Punkt. Deutsche Kreditunternehmen analysieren sehr sorgfältig jeden potenziellen Kunden und seine Absichten und bewerten auch, wie hoch die Liquidität des Objekts die Aufmerksamkeit eines potenziellen Anlegers auf sich gezogen hat. Wenn der Vermögenswert riskant ist, ist die Wahrscheinlichkeit eines Ausfalls hoch. Wenn die Bank ein Geschäft abschließt, kann der Käufer hundertprozentig davon ausgehen, dass dies eine ausgezeichnete und vielversprechende Investition ist, die für ihn zu einem Mittel des Wohlstands wird.
Um es zusammenzufassen
Nach den Ergebnissen von Studien von VTsIOM, die vor nicht allzu langer Zeit durchgeführt wurden, sind mehr als 50% der russischen Bevölkerung davon überzeugt, dass der Kauf von Immobilien die effektivste Methode ist, um ihre Liquiditätsreserven zu erhalten und zu erhöhen. Das heißt, die Frage klingt nicht "Lohnt es sich zu kaufen?", Sondern "Was zu kaufen?".
Versuchen Sie bei der Auswahl eines Objekts, in das Fonds investiert werden sollen, alle Eigenschaften von Immobilien sorgfältig zu analysieren und riskieren Sie es nicht erneut. Vergessen Sie nicht den starken Wettbewerb auf dem Markt, bewerten Sie ihn in verschiedenen Sektoren von Gewerbeimmobilien und berechnen Sie, welches Jahreseinkommen Sie für die von Ihnen gewünschte Option bereitstellen können. Treffen Sie niemals eine Entscheidung in Eile.