Unternehmer unserer Zeit übersetzen aktiv die Wohnräume eines Mehrfamilienhauses in Nichtwohngebäude. Der Markt für solche Immobilien, die für unproduktive Geschäfte geeignet sind, ist noch recht jung. Er ist erst ungefähr 15 Jahre alt, aber er ist dynamisch und lebhaft.
In diesem Artikel werden die Art und Einzelheiten des Verfahrens zum Erwerb des Status von Nichtwohngebäuden für eine Wohnung erläutert.
Vorteile der Übersetzung
Das Wohnen mit Statusänderung kostet viel weniger als die Anmietung eines fertigen Büros. In Moskau, in der Nähe von U-Bahn-Stationen, zahlen die Mieter 250.000 Rubel pro Monat für eine ehemalige Zweizimmerwohnung. Ein Unternehmer, der ein Nichtwohngebäude in einem Mehrfamilienhaus ausstattet, ist weitaus rentabler als eine Person, die Gewerbeimmobilien erworben hat. Der Preis für Letzteres in Moskau liegt nach aktuellen Bekanntmachungen zwischen 350 Tausend Rubel und 700 Tausend Rubel pro Quadratmeter.
Durch die Ausstattung von Nichtwohngebäuden in einem Mehrfamilienhaus investieren Unternehmer mit Bedacht in Sachanlagen: Minimärkte, verschiedene Büros usw. Auf diese Weise wird die städtische Infrastruktur kleiner Unternehmen erheblich ausgebaut.
Eine wohnungsbedingte Erhöhung des Nichtwohnungsvermögens impliziert erhebliche Schwankungen in der Lage der Büros und Geschäfte. Das ideale Zimmer dafür in einem Mehrfamilienhaus ist eine Wohnung im ersten Stock einer überfüllten Straße in einem Durchgang.
Günstig ist die Lage in der Nähe der U-Bahn-Infrastruktur, Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs, diverser Institutionen. Der Preis für Wohnungen im Erdgeschoss in der Nähe von U-Bahn-Stationen usw. verdoppelt manchmal die Kosten für die Unterbringung von Etagen höher. In Wohngebieten hingegen ist der Preis der ersten Ebene um 10% niedriger.
Einige Unternehmer wandeln sich um, um die entstandenen Nichtwohnräume weiter zu pachten. Es ist rentabel. Überzeugen Sie sich selbst: Für die Miete einer Zweizimmerwohnung in Moskau erhält der Eigentümer 40-50 Tausend Rubel im Monat und für die entsprechenden Nichtwohnräume das 5-6-fache.
Voraussetzungen für eine erfolgreiche Übertragung
Manchmal ist es zunächst unmöglich, eine Wohnung in ein Nichtwohngebäude zu verlegen. Die Person, die die Transaktion durchführt, sollte die Bedingungen für eine erfolgreiche Transaktion einhalten, die im Wohnungsgesetz der Russischen Föderation festgelegt sind (Artikel 22):
- Die bevorzugte Lage der Wohnung ist im Erdgeschoss. Wenn es höher ist, sollten Wohnwohnungen nicht niedriger sein als es.
- Einwohner haben davon entlassen.
- Der Zustand des Hauses wird nicht als Notfall anerkannt.
- Der zukünftige Eigentümer von Nichtwohngebäuden in einem Mehrfamilienhaus hat die Zustimmung der Nachbarn eingeholt. (Dieser subjektive Moment muss berücksichtigt werden, er wird für Unternehmer oft tödlich).
- Es besteht die architektonische Möglichkeit, einen separaten Eingang einzurichten.
- Mögliche Sanierung von Nichtwohngebäuden in einem Mehrfamilienhaus.
- Die Wohnung wird nicht dem Wohnungsbestand entnommen, um eine Produktion, ein Badehaus, eine öffentliche Toilette, eine chemische Reinigung, ein Bestattungsinstitut, ein Empfangszentrum für Geschirr und andere Einrichtungen, die in Wohngebäuden von SNIPs nicht vorgesehen sind, zu eröffnen.
Wenn das Wohnzimmer mit Gas versorgt wurde, muss es entlüftet werden. Der derzeitige gesetzliche Rahmen verbietet die Verwendung von Gasgeräten in Nichtwohngebäuden. Ein wesentlicher Vorteil für das zukünftige Geschäft wird das Vorhandensein eines Kellers in einem Wohngebäude sein. Es kann legal in Form eines Lagers an die umgebaute Wohnung angebaut werden.
Hindernisse für die Übersetzung
Erinnern Sie sich an die „Engpässe“ bei der Ausstattung von Nichtwohngebäuden in einem Mehrfamilienhaus.Die meisten von ihnen sind mit Schwierigkeiten verbunden, einen separaten, isolierten zusätzlichen Eingang zu realisieren. Letzteres ist notwendig für die logistische Auflösung des täglichen Weges der Bewegung der Bewohner des Eingangs mit den Strömen von Kunden oder Kunden.
Das russische Wohnungsrecht sieht verbindliche städtebauliche Normen und Regeln vor, die den in das Wohnhaus eingebrachten Nichtwohnräumen entsprechen müssen. Das gemeinsame Eigentum der Bewohner hat einen eigenen Rechtsschutz, den auch der Unternehmer berücksichtigen muss.
Die Übertragung von Wohngebäuden in Nichtwohngebäuden (im Folgenden als Übertragung bezeichnet) ist nicht akzeptabel:
- im Falle der Vereinbarkeit des Zugangs zu ihr mit dem Zugang anderer Bewohner zu ihren Wohngebäuden;
- wenn es unmöglich ist, einen separaten Eingang zu haben;
- wenn die potenziellen Nichtwohngebäude in einem Mehrfamilienhaus Teil des Wohngebäudes sind;
- wenn es als ständiger Wohnsitz des Eigentümers oder eines anderen Bürgers genutzt wird;
- wenn irgendwelche Personen zu den Räumlichkeiten berechtigt sind.
Respekt für die Bewohner
In folgenden Fällen muss der Unternehmer bei der Verlegung von Wohngebäuden in Nichtwohngebäude die schriftliche Zustimmung des Mieters einholen:
- Umrüstung von Zaunbauwerken.
- Unterricht in der Ausstattung des Eingangs eines Teils des Territoriums.
- Anordnung von Schildern (Werbung).
Diese Zustimmung wird durch das Protokoll der Versammlung der gemeinsamen Eigentümer erstellt, wobei Nuancen möglich sind. Ganz ruhig reagieren die Bewohner auf die Eröffnung einer Apotheke oder eines Zentrums für die Entwicklung von Kindern in ihrem Zuhause. Sie sind relativ tolerant, wenn dort ein Geschäft eingerichtet wird. Aber die Anordnung im Erdgeschoss der Bar wird auf ernsthaften Widerstand stoßen. Der Rat der Bewohner eines Hauses hat das Recht, Tarife für Versorgungsunternehmen festzulegen, die fünfmal höher sind als die Gebühren der Bewohner für ähnliche Dienstleistungen wie bei einem „nicht bevorzugten“ Unternehmen.
Um ihre Nachbarn zu beruhigen, müssen Unternehmer soziale Belastungen in Kauf nehmen: Landschaftsgestaltung oder Aufzüge. Eine bemerkenswerte Tatsache ist bekannt: Eine der Dentalfirmen, die mehrere Wohnungen im Erdgeschoss nutzen, um den Konflikt zu lösen, gewährt den Bewohnern des Hauses einen Rabatt von 20% auf ihre Dienstleistungen.
Dokumente zur Übersetzung
Nach dem Housing Code erfolgt eine Übertragung durch Genehmigung der lokalen Regierung. Der Eigentümer von Nichtwohngebäuden in einem Mehrfamilienhaus oder von ihm autorisiert, stellt den örtlichen Behörden ein Paket von Dokumenten zur Verfügung:
- Überweisungsnachweis.
- Die Registrierungsbescheinigung des Zimmers.
- Juristische Dokumente - Originale oder beglaubigte Kopien davon.
- Grundriss des Hauses, in dem sich die übersetzten Räumlichkeiten befinden.
- Bei Bedarf ein Projekt zur Sanierung oder zum Umbau der verlegten Räumlichkeiten.
Über die Projektgenehmigung
Das Projekt muss mit bestimmten Diensten koordiniert werden, einschließlich der Abteilung: Rospotrebnadzor, Stadtregierung, Architekturabteilung (Abteilung), Aufsicht des Ministeriums für Notfallsituationen, Verwaltungsgesellschaft.
Es soll nicht nur einen separaten Eingang bieten, sondern auch interne Umbauten, Umbauten der ehemaligen Bürowohnung, Umbauarbeiten, Fassadenausstattung. In diesem Fall ist eine Verengung der Lüftungskanäle nicht zulässig.
Überprüfungsverfahren
Nachdem die Kommunalverwaltungen vom Unternehmer Dokumente erhalten haben, prüfen sie diese innerhalb von eineinhalb Monaten und entscheiden, ob sie die Übertragung genehmigen oder ablehnen. Die getroffene Entscheidung wird dem Unternehmer innerhalb von drei Tagen zugesandt.
Es ist die Rechtsgrundlage für die Übertragung, wenn eine Sanierung von Nichtwohngebäuden in einem Mehrfamilienhaus nicht erforderlich ist. Andernfalls können Sie mit der Lösung das Design je nach Projekt ändern.
Die Umsetzung der Sanierung wird durch ein vom Annahmeausschuss des Selbstverwaltungsorgans unterzeichnetes Gesetz bestätigt. Dieser Akt wird die Grundlage der Übersetzung für einen Unternehmer sein, der das Design ändert.
Über die Ablehnung
Die örtlichen Behörden lehnen eine Überweisung in folgenden Fällen ab:
- Versäumnis des Unternehmers, die erforderliche Liste von Dokumenten vorzulegen.
- Verstöße gegen die wesentlichen Bedingungen der Übersetzung.
- Deutliche Abweichung der tatsächlichen Arbeit von den Parametern des genehmigten Projekts und der vereinbarten Dokumentation.
- Unstimmigkeiten des Gesetzentwurfs.
- Das Fehlen eines Protokolls der Hauptversammlung der Bewohner des Hauses.
- Nichteinhaltung der Parameter des genehmigten Projekts und der vereinbarten Dokumentation.
Die Entscheidung über die Ablehnung muss begründet und detailliert sein, um auf bestimmte verletzte Übersetzungsstandards hinzuweisen. Der Antragsteller erhält es oder es wird ihm innerhalb von drei Tagen zugesandt. Ein Unternehmer hat das Recht, innerhalb von drei Monaten Klage vor Gericht zu erheben.
Eine bereits erteilte Genehmigung kann widerrufen werden, wenn die Anwohner des Nachbarlandes beim Gericht oder bei den örtlichen Behörden Beschwerde einlegen.
Über Stromrechnungen
Der Unternehmer zahlt für Nichtwohngebäude in einem Mehrfamilienhaus die für juristische Personen vorgesehenen Gebühren. Gleichzeitig hat er das Recht, entweder einen Vertrag mit der Verwaltungsgesellschaft abzuschließen oder Verträge für öffentliche Dienstleistungen mit ressourcenversorgenden Unternehmen abzuschließen und diese zu bezahlen.
In der Formel sollte bei der Berechnung des Betrags der Stromrechnungen zu Hause die Gesamtfläche aller seiner Räumlichkeiten (sowohl Wohn- als auch Nichtwohngebäude) verwendet werden. Die Summe beinhaltet keine öffentlichen Bereiche.
Der Fehler tritt auf, wenn das Haus für einen bestimmten Dienst mit gemeinsamen Hauszählern ausgestattet ist und nur Wohnungen als Benutzer aufgeführt sind. Gleichzeitig verlagern die Eigentümer von Nichtwohngebäuden ungerechtfertigt die Belastung der Bewohner. Wohn- und Nichtwohngebäude in einem Mehrfamilienhaus sollten von ressourcenversorgenden Unternehmen und Verwaltungsgesellschaften angemessen berücksichtigt werden.
Haus von Wohn - in Nichtwohn
Wenn ein kleines Unternehmen nicht mehr als Wohnungen von Wohnraum zu Nichtwohnraum überträgt, ist es für große und mittlere Unternehmen kein Wunder, dass größere Unternehmen Zum Beispiel die Verlegung eines Mehrfamilienhauses in ein Nichtwohngebäude.
Das Geschäftswachstum liegt über dem Tempo des Nichtwohnungsbaus, es fehlen häufig vorhandene Bürozentren. In diesem Fall werden Wohngebäude zu ihnen. Dieses Verfahren ist in Art. Beschrieben. 22-24 des Wohnungsgesetzes der Russischen Föderation.
Für die Übertragung kontaktiert der Unternehmer die örtliche Verwaltung oder das MFC mit einem Paket von Dokumenten, einschließlich:
- Antrag auf Überweisung.
- Dokumente, die den Besitz nachweisen.
- Plan des Hauses.
- Projekt, wenn eine Sanierung erforderlich ist.
Innerhalb von anderthalb Monaten treffen sie eine Entscheidung über die Dokumente. Diese Übertragung ist jedoch rechtlich nicht durchführbar, wenn das Haus auf einem für den individuellen Wohnungsbau vorgesehenen Grundstück errichtet wird.
Operationen mit Nichtwohnimmobilien
Ein Mietvertrag für Nichtwohnimmobilien in einem Mehrfamilienhaus oder ein Kaufvertrag - solche Dokumente legalisieren den grundsätzlichen Betrieb mit Nichtwohnimmobilien. Beim Leasing müssen die Parteien die folgenden Bedingungen der Transaktion vertraglich festlegen:
- Geben Sie das Objekt, das geleast wird, deutlich an.
- Bestimmen Sie die Höhe der Miete und das Verfahren für die Indexierung.
- Festlegung der Abschreibungsmechanismen.
- Das Verfahren zur Wiederherstellung von Mietobjekten.
- Legen Sie die Bedingungen für die Rückzahlung fest.
Die Umsatzerlöse aus Wohnungen im Erdgeschoss nach deren Umstellung auf Nichtwohnimmobilien steigen deutlich an. Nach den neuesten Unterlagen des Finanzministeriums können die Kosten für Unternehmer jedoch auch stark ansteigen. Beispielsweise soll dieselbe Grundsteuer auf der Grundlage des Katasterwerts berechnet werden. Nach den Plänen der obersten Finanzbehörde wird der Steuersatz für Nichtwohngebäude das Fünffache des Steuersatzes für Wohngebäude übersteigen.
Fazit
Ein Unternehmer, der eine Wohnung im Erdgeschoss in ein Nichtwohngebäude in einem Mehrfamilienhaus umwandelt, läuft Gefahr, ungerechtfertigte finanzielle Kosten zu verursachen, da die örtlichen Behörden dies möglicherweise ablehnen.Das Spiel ist jedoch eine Kerze wert: Am Ende erhält er Sachanlagen zu einem Schnäppchenpreis, der um ein Vielfaches niedriger ist als der Kauf von Gewerbeimmobilien.
Ein solches Verfahren dauert jedoch etwa sechs Monate, was unweigerlich kalkulatorische Kosten verursacht. Es verbirgt auch mögliche Fallstricke: verborgene Verbotsumstände, unzureichende Reaktion der Nachbarn. Vor diesem Hintergrund üben Unternehmer die Beantragung von Übersetzungsleistungen bei spezialisierten Anwaltskanzleien.