In russischen Städten gibt es immer noch oft kommunale Wohnungen. Bürger, die in getrennten Räumen leben, können Mieter auf der Grundlage eines Sozialmietvertrags sein und auch direkte Eigentümer von Eigentum sein. Im letzteren Fall ist häufig der Verkauf eines Zimmers in einer Wohngemeinschaft erforderlich. Dieser Prozess ist mit vielen Schwierigkeiten behaftet, da alle anderen Mieter ein Vorkaufsrecht haben. Der Verkauf von Wohnraum an Unbefugte ist daher nur nach Ablehnung des Zimmererwerbs durch andere Zimmerbesitzer möglich.
Wie wird das Eigentum bestätigt?
Für den Verkauf einer Immobilie muss der Verkäufer Eigentümer dieser Immobilie sein. Es wird nur durch offizielle Dokumente bestätigt, daher ist eine Eigentumsbescheinigung oder ein Auszug aus der USRN mit Informationen über den Eigentümer des Zimmers erforderlich.
Aus den Unterlagen muss unbedingt hervorgehen, dass ein bestimmter Bürger der Eigentümer nur eines Teils der Räumlichkeiten ist. Die Größe des Zimmers ist vorgeschrieben und das Zimmer sollte in der Wohnung zugeteilt werden.
Gesetzliche Regelung
Die Eigentümer von Zimmern in einer Wohngemeinschaft sollten ihre Immobilie nur unter den zahlreichen gesetzlichen Voraussetzungen verkaufen. Andernfalls kann die Transaktion von Nachbarn angefochten werden. Daher werden bei der Implementierung dieses Prozesses die Inhalte von HA und FA berücksichtigt.
Anhand dieser Regelungen wird festgelegt, wer das Vorkaufsrecht zum Erwerb eines Zimmers hat und welche Anforderungen der aufgestellte Vertrag erfüllen muss.
Im LCD ist der Eigentümer verpflichtet, alle anderen Bewohner der Wohnung über die Entscheidung zu informieren.
Nuancen des Verkaufs an Nachbarn
Meist wird ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft an Nachbarn verkauft. Sie haben das Vorkaufsrecht, dieses Eigentum zu erwerben. Die Merkmale dieses Prozesses umfassen:
- Zunächst muss der Eigentümer des Zimmers allen Nachbarn mitteilen, dass er beabsichtigt, die Immobilie zu verkaufen.
- Darüber hinaus können innerhalb von 30 Tagen keine Transaktionen durchgeführt werden, da diese Frist den Nachbarn eingeräumt wird, um über den Erwerb dieses Objekts zu entscheiden.
- Zustimmung oder Ablehnung erfolgt schriftlich.
Wenn ein Nachbar ein Zimmer kaufen möchte, wird mit ihm ein Standardverkaufsvertrag geschlossen. Der Preis wird vom direkten Verkäufer festgelegt.
Wie verkaufe ich ein Zimmer an Unbefugte?
Der Verkauf eines Zimmers in einer Wohngemeinschaft an Außenstehende ist ein ziemlich komplizierter Vorgang, da Hausbesitzer häufig damit konfrontiert sind, dass die Nachbarn verschiedene Hindernisse für die Transaktion darstellen. Die Nuancen des Verfahrens umfassen:
- zunächst von allen Nachbarn eine Ablehnung des Zimmerkaufs zu erhalten;
- Wohnungen werden an Fremde zu dem gleichen Preis verkauft, der Nachbarn angeboten wurde;
- Liegen schriftliche Beweise für die Ablehnung der Nachbarn vor, erfolgt der Verkauf des Objekts nach dem allgemeinen Verfahren, für das ein Standardverkaufsvertrag geschlossen wird.
- Die Transaktion wird dann bei Rosreestr registriert.
Das Verfahren muss unter Berücksichtigung der zahlreichen gesetzlichen Anforderungen durchgeführt werden. Wenn es auch nur geringfügige Verstöße gibt, können diese die Grundlage für die Anfechtung der Transaktion durch die Nachbarn sein.Daher ist es ratsam, bei Immobilientransaktionen die rechtliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen, da ein erfahrener Anwalt vorschlagen kann, welche Maßnahmen der Verkäufer in einer bestimmten Situation ergreifen sollte.
Wer hat das Vorkaufsrecht?
Beim Verkauf eines Zimmers in einer Wohngemeinschaft sollten die Rechte der Eigentümer anderer Räume in der Wohnung berücksichtigt werden. Die Nachbarn haben ein Vorkaufsrecht für ein zum Verkauf stehendes Zimmer. Daher wird zunächst zwangsläufig die Möglichkeit geboten, diese Immobilie an Nachbarn zu kaufen. Nur unter solchen Bedingungen ist es legal, ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft zu verkaufen. Nachbarn werden schriftlich sowie 30 Tage vor dem Verkauf an unbefugte Personen benachrichtigt.
Das Vorkaufsrecht steht allen in dieser Wohnung lebenden Bürgern zu. Erst nach Eingang einer Ablehnung aller dieser Personen von der zu verkaufenden Immobilie erhält der Eigentümer die Erlaubnis, ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft zu verkaufen.
Oft lehnen Nachbarn es ab, eine schriftliche Ablehnung zu erstellen. In diesem Fall ist es wichtig, dass der Verkäufer bestätigt, dass eine Benachrichtigung gesendet wurde. Daher ist es ratsam, für diese Zwecke einen Einschreibebrief mit Zustellbestätigung zu verwenden.
Zimmerverkaufsverfahren
Das Verfahren für den Verkauf eines Zimmers in einer Wohngemeinschaft impliziert die Notwendigkeit, bestimmte aufeinanderfolgende Aktionen auszuführen. Dazu gehören:
- Es werden die Kosten für den Raum ermittelt, für die Sie selbst entscheiden oder die Hilfe eines Gutachters in Anspruch nehmen können.
- Für alle Nachbarn wird eine Kündigung erstellt, wonach das Dokument den Bürgern persönlich mit Unterschrift oder per Post mit Empfangsbestätigung zugesandt wird.
- wenn die nachbarn kein zimmer kaufen wollen, müssen sie innerhalb eines monats eine schriftliche ablehnung von ihnen erhalten;
- Suchen Sie dann nach Käufern, die nicht autorisiert sind.
- nach dem Auffinden des Käufers wird der Kaufvertrag unterschrieben;
- Rosreestr regelt die Übertragung des Immobilienrechts auf eine andere Person.
Wenn es nicht möglich ist, einen Käufer zu finden, kann der Preis gesenkt werden. Es ist jedoch wichtig, die Nachbarn erneut aufzufordern, ein Zimmer zu einem neuen Preis zu kaufen. Erst nach Erhalt einer zweiten Absage erfolgt der Verkauf eines Zimmers in einer Wohngemeinschaft an Dritte.
Möglichkeiten, ein Objekt zu verkaufen
Das Verfahren kann auf verschiedene Arten durchgeführt werden. Dazu gehören:
- Selbstverkaufsraum. In diesem Fall muss der Eigentümer des Objekts alle Aktionen unabhängig ausführen. Er muss mit dem Gesetz vertraut sein, um die Rechte der Nachbarn nicht zu verletzen. Muss sich mit der Suche nach einem Käufer befassen und einen Kaufvertrag abschließen. Wenn die Phasen des Verkaufs eines Zimmers in einer Wohngemeinschaft oder die Rechte der Nachbarn in irgendeiner Weise verletzt werden, kann die Transaktion vor Gericht angefochten werden.
- Appell an Makler. Sie bieten rechtliche Unterstützung bei Immobilientransaktionen. Wenn Sie die Dienste von Fachleuten in Anspruch nehmen, können Sie sicher sein, dass das Gesetz in keiner Weise verletzt wird. Es sind die Mitarbeiter der Agentur, die mit der Suche nach Käufern und der Ausführung der Transaktion befasst sind. Dienstleistungen werden vom Käufer oder Verkäufer bezahlt.
Viele Menschen denken darüber nach, ob Sie die Dienste eines Notars in Anspruch nehmen müssen, wenn Sie ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft verkaufen. Es ist nicht erforderlich, diesen Spezialisten zu kontaktieren, um den Kaufvertrag zu bestätigen. Um jedoch in Zukunft zu gewährleisten, dass es keine Möglichkeit gibt, die Transaktion anzufechten, können Sie sich an einen Notar wenden, der alle Unterlagen des Falls untersucht und in der Lage ist, zu beurteilen, ob der Vertrag rechtmäßig ist.
Wie bekomme ich die Einwilligung der Nachbarn?
Der Verkauf von Immobilien im Sekundarbereich ist immer ein spezifischer und komplexer Vorgang, aber der Verkauf von Räumlichkeiten in einer Wohngemeinschaft wird als das ungewöhnlichste Verfahren angesehen. Für die Umsetzung benötigen die Nachbarn eine Ablehnung von Immobilien.
Der Eigentümer des Zimmers kann die Nachbarn nicht um Erlaubnis zum Verkauf bitten, muss sie jedoch einen Monat vor Abschluss der Transaktion über die geplante Entscheidung informieren. Nachbarn können eine positive Entscheidung treffen, daher muss mit ihnen ein Kaufvertrag geschlossen werden.
Kann man ohne schriftliche Absage verkaufen?
In den Wohngemeinschaften zwischen den Nachbarn herrscht oft eine zu schlechte Beziehung, so dass sie sich in keiner Weise kontaktieren wollen. Daher reagieren die Nachbarn nicht auf die empfangene Benachrichtigung.
Um zukünftige Probleme beim Verkauf von Immobilien im Sekundärbereich zu vermeiden, wird empfohlen, folgende Schritte durchzuführen:
- Zunächst ist es ratsam, eine Benachrichtigung per Einschreiben zu senden, nachdem eine Empfangsbestätigung bezahlt wurde, damit der Bürger nachweisen kann, dass er die Nachbarn wirklich über den Verkauf des Zimmers informiert hat.
- Wenn die Beziehung gut ist, machen die Nachbarn eine schriftliche Weigerung, eine Wohnung zu kaufen, auf der sie unbedingt unterschrieben sein müssen.
- Es ist erlaubt, Zeugen einzuladen, bei denen die Benachrichtigung übermittelt wird. Daher sind es diese Bürger, die vor Gericht bestätigen können, dass der Verkäufer des Zimmers die gesetzlichen Bestimmungen strikt befolgt hat.
Wenn die Rechte der Nachbarn verletzt werden, wird die Transaktion leicht von einem Gericht als ungültig anerkannt, sodass Käufer ihr erworbenes Eigentum verlieren können.
Welche Unterlagen werden zum Verkauf benötigt?
Die ordnungsgemäße Durchführung der Transaktion setzt die Erstellung bestimmter Unterlagen durch den Verkäufer voraus. Wie verkaufe ich ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft? Dazu werden folgende Papiere benötigt:
- Reisepass des Verkäufers;
- Titelpapiere für Immobilien, mit deren Hilfe ein Bürger sein Recht auf ein Zimmer bestätigt und die durch eine Privatisierungsvereinbarung, ein Testament, einen Geschenkgutschein oder ein anderes Dokument vertreten werden können;
- Auszug aus der USRN, der den Eigentümer des Raums, das Vorhandensein verschiedener Belastungen, die Größe des Raums und andere wichtige Parameter für jeden Käufer angibt;
- technischer Plan und Datenblatt, und auf der Grundlage dieser Dokumente können zukünftige Eigentümer nachweisen, dass keine illegale Sanierung stattgefunden hat;
- Bescheinigung über das Fehlen von Schulden für die Zahlung von Stromrechnungen;
- schriftliche Ablehnung des Erwerbs von Immobilien erhalten von allen Wohnungsnachbarn.
Diese Dokumente werden nicht nur von Käufern, sondern auch von Maklern benötigt, wenn eine Entscheidung getroffen wird, ihre Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen.
Regeln für die Vertragserstellung
Ein wichtiger Punkt für jeden Verkäufer ist die korrekte Vorbereitung des Kaufvertrages. Es muss schriftlich erfolgen. Zu seinen wesentlichen Bedingungen gehören Punkte:
- Angaben zu den Vertragsparteien des Verkäufers und des Käufers;
- Angaben zum Vertragsgegenstand, für die die Adresse der Wohnung, die Größe des Raumes sowie weitere wichtige Parameter angegeben sind;
- die Kosten für das Zimmer in Rubel und in Worten angegeben;
- das Berechnungsverfahren ist angegeben;
- Die Verantwortung für jede Partei wird im Falle eines Verstoßes gegen die Bestimmungen der Vereinbarung angegeben.
- das Datum des Vertrags;
- Unterschriften der Parteien.
Sie können Standardformulare verwenden, um dieses Dokument zu erstellen. Wenn der Makler das Verfahren für den Verkauf eines Zimmers in einer Wohngemeinschaft abwickelt, dann ist er es, der das Dokument erstellt.
Die Nuancen der Verwendung von Graustufen
Einige Eigentümer von Zimmern in einer Wohngemeinschaft überlegen, ob sie Graupläne verwenden können, die es ihnen ermöglichen, Immobilien so schnell wie möglich zu verkaufen, ohne eine Vereinbarung mit ihren Nachbarn zu treffen. Oft werden sie verwendet, um Steuern zu vermeiden. Typischerweise werden solche Methoden angewendet, wenn die Nachbarn verschiedene Hindernisse für ein Geschäft darstellen.
Die am häufigsten verwendeten Methoden sind:
- Nur ein Teil des Raumes wird an den interessierten Käufer verkauft, und danach werden die verbleibenden Quadratmeter auf der Grundlage der Spende überwiesen.
- ein Zimmer wird auf der Grundlage eines Darlehensvertrags verpfändet, wonach ein Darlehen nicht absichtlich gezahlt wird, weshalb die Rückforderung von Wohnraum durch eine Zwangsmethode erfolgt;
- Die Übergabe der Wohnung erfolgt auf der Grundlage eines Geschenkvertrags. Tatsächlich überweist der neue Eigentümer das Geld für die Immobilie an den früheren Eigentümer.
Alle oben genannten Systeme werden als riskant eingestuft. Daher besteht immer die Möglichkeit, dass der Käufer ein Betrüger ist und sich weigert, für das Zimmer zu zahlen. Darüber hinaus können solche Transaktionen für Strafverfolgungsbehörden oder den Federal Tax Service von Interesse sein, so dass der Verkäufer verwaltungstechnisch oder strafrechtlich haftbar gemacht werden kann.
Die Folgen mangelnder Kündigung
Der Verkäufer des Zimmers, das sich in einer Wohngemeinschaft befindet, muss die Nachbarn über seine Entscheidung informieren. Wenn keine Benachrichtigung erfolgt, kann dies negative Folgen haben. Nachbarn können das Geschäft vor Gericht anfechten, da sie selbst Eigentümer der Immobilie werden möchten.
In Ermangelung von Kenntnissen über den Abschluss der Transaktion ist es daher ratsam, erfahrene Makler zu kontaktieren oder sich von einem Notar beraten zu lassen.
Fazit
Der Verkauf eines Zimmers in einer Wohngemeinschaft ist ein recht kompliziertes Verfahren, bei dessen Umsetzung die gesetzlichen Anforderungen zu berücksichtigen sind. Notwendigerweise werden über den geplanten Verkauf die Nachbarn informiert. Sie haben ein Vorkaufsrecht zum Erwerb von Wohnraum.
Erst nach Ablehnung durch die Nachbarn können Sie die Immobilie an Unbefugte verkaufen. Hierzu ist es wichtig, einen Kaufvertrag korrekt abzuschließen. Es wird nicht empfohlen, Graustufen zu verwenden, um den Preis eines Zimmers zu senken, da dies mit vielen Risiken für den Verkäufer verbunden ist.