Wohnhaus-Management-System, Organisationsmethoden

Das Managementsystem eines Mehrfamilienhauses umfasst eine Reihe organisatorischer und rechtlicher Aspekte. Manchmal ist es für einen Spezialisten unerreichbar. Die Bürger haben jedoch das Recht, ihr Eigentum zu verwalten. Wir werden herausfinden, wie sie dies tun können.

Der Zweck der Studie

Es ist bekannt, dass ein Mehrfamilienhaus ein komplexer Komplex ist, dessen Instandhaltung die Lösung vieler Probleme und das Wissen über eine Reihe von Rechtsvorschriften erfordert. Es ist notwendig, ständig mit Bürgern, Organisationen und Behörden zusammenzuarbeiten.

Zu diesem Zweck sollten Wohnungseigentümer einen der vorgeschlagenen Wege wählen, um ihr Haus zu verwalten. Wie effektiv jeder von ihnen ist, werden wir im Folgenden analysieren. Vieles hängt von der Aktivität der Bewohner und ihrer Bereitschaft ab, gemeinsame Probleme zu lösen.

Gesetzliche Regelung

Das Kontrollsystem eines Mehrfamilienhauses wird durch eine ganze Liste von Rechtsakten bestimmt:

• Housing Code - beschreibt die Rechte und Pflichten der Miteigentümer, bietet Management-Programme und das Verfahren für ihre Umsetzung.
• Regierungsbeschluss vom 15. Mai 2013 Nr. 416 oder in der Tat die Regeln für die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses.
• Die Liste der Mindestleistungen für die Instandhaltung des gemeinsamen Eigentums eines Mehrfamilienhauses.
• Regierungsbeschluss vom 23. September 2010 Nr. 731 - Standards für die Offenlegung von Informationen durch verwaltende Organisationen.
• Andere Behördenakte, die sich auf die Erbringung von Dienstleistungen auswirken, andere Nuancen.

Die russische Gesetzgebung regelt viele Lebensbereiche. Das Apartmenthaus-Managementsystem ist keine Ausnahme. Die Schwierigkeit liegt in der Tatsache, dass viele Gesetze, die die Bestimmungen des LC wiederholen, zusätzliche Regeln einführen, anstatt die bestehenden zu spezifizieren. Darüber hinaus ist das Regulierungsmaterial auf zahlreiche Rechtsakte verteilt, von denen sich viele widersprechen.

Sie können die Meinungen der Gerichte nicht ignorieren. Das Verfassungsgericht beispielsweise präzisiert in regelmäßigen Abständen die Bestimmungen des LC und anderer Rechtsakte. Leider wird seine Position von den Richtern bei Entscheidungen nicht immer berücksichtigt.

Es gibt auch Erklärungen für die Streitkräfte der Russischen Föderation, was auch nicht einfach ist. Entweder ändern sie die Praxis, Gesetze nicht zum Besseren anzuwenden, oder sie äußern sich nicht zu den wirklich ernsten Problemen, mit denen Eigentümer, Managementorganisationen und Dritte konfrontiert sind. Darüber hinaus werden in der Praxis Verweise auf sie in bestimmten Streitigkeiten ignoriert.

Das Rechtssystem für die Verwaltung eines Wohngebäudes ist ein komplexes Phänomen, dessen Untersuchung viel Zeit in Anspruch nimmt.

Vorschrift 416

Das angegebene Dokument ist der wichtigste Rechtsakt nach dem LCD. Es erweitert das Verständnis vieler Bestimmungen des LCD. Betrachten Sie seine Struktur:

• allgemeine Bestimmungen (Managementmethoden sind aufgeführt);
• Management-Standards;
• das Verfahren zur Erstellung eines Verzeichnisses der Arbeiten und Dienstleistungen zur Instandhaltung der MKD;
• Organisation von Notfalldiensten;
• das Verfahren für die Übermittlung und Erstellung der technischen Dokumentation für MKD;
• Verfahren zur Beendigung der Tätigkeiten der Leitungsorganisation;
• Reihenfolge der Offenlegung von Informationen durch HOA, spezialisierte Genossenschaften.

Es kann mit gutem Grund argumentiert werden, dass das Dekret der Regierung der Russischen Föderation über die Verwaltung von Wohngebäuden viele Punkte im Detail hervorhebt.

Andere Rechtsakte

Wir werden andere Vorschriften nicht so detailliert betrachten. Vorschrift 416 wirkt sich direkt auf die Hauptnuancen der Verwaltung aus und verweist direkt oder indirekt auf andere Dokumente.

Ziele und Vorgaben des Managements

Die Bewirtschaftung eines Mehrfamilienhauses im Siedlungs- und Kommunaldienstleistungssystem ist ein System von Maßnahmen zur Erreichung einer Reihe von Zielen:

• Schaffung günstiger und sicherer Lebensbedingungen;
• Organisation der Instandhaltung des gemeinsamen Eigentums eines Wohngebäudes;
• Lösen des Problems der Verwendung von gemeinsamem Eigentum;
• Organisation der Erbringung öffentlicher Dienstleistungen;
• Aufrechterhaltung der technischen Kommunikation in gutem Zustand.

Die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses im Wohnungswesen erfolgt auf folgende Weise:

• direkte Entscheidung der Eigentümer von Wohngebäuden;
• Verwaltung von Wohnkomplexen durch Schaffung spezialisierter Organisationen (HOAs, Genossenschaften) ohne Abschluss einer Vereinbarung mit einer Verwaltungsorganisation;
• Abschluss einer Vereinbarung mit der verwaltenden Organisation, die Entscheidung wird durch die HOA oder durch eine Entscheidung auf einer Sitzung der Eigentümer getroffen;
• Die Verwaltung erfolgt durch den Entwickler, bevor eine Vereinbarung mit der Verwaltungsorganisation geschlossen wird.

Die letztere Methode ist eine Zwischenoption. Warum? Nach der Inbetriebnahme des Hauses sollte sich jemand um das Haus kümmern. Entwickler sind keine spezialisierten Managementorganisationen. Aus diesem Grund versuchen sie, so schnell wie möglich eine Vereinbarung mit der geschäftsführenden Organisation zu treffen. Sie erhält die technischen Unterlagen. Früher haben einige Entwickler versucht, ihre eigenen Verwaltungsgesellschaften zu gründen, aber ihre Ausbildung ist jetzt kompliziert. Eine ganze Liste von Anforderungen wird vorgestellt, es ist notwendig, eine Lizenz zu erhalten.

Im Folgenden werden die verfügbaren Kontrollmethoden beschrieben.

Apartment Management Standards

In Dekret 416 werden die Tätigkeiten der Verwaltungsorganisationen beschrieben und bestimmte Kriterien festgelegt, denen die Tätigkeit entsprechen sollte.

In dem Abschnitt, der sich mit Normen befasst, finden Sie eine Liste der Dienstleistungen und Arbeiten für die Verwaltung eines Wohngebäudes:

• Die Erstellung, Speicherung und Aktualisierung der Dokumentation erfolgt gemäß den Regeln der Verwaltung und der Erbringung von Dienstleistungen für die Wartung von MKD.
• Vorbereitung von Vorschlägen für die Verwaltung von gemeinsamem Eigentum an die Hauptversammlung der Eigentümer;
• Entwicklung einer Liste von Dienstleistungen für die Instandhaltung von gemeinsamem Eigentum unter Berücksichtigung des akzeptablen Mindestbetrags;
• Bereitstellung der Berechnung und Begründung des Preises für Dienstleistungen, Offenlegung aller Informationen;
• Entwicklung von Plänen für Energiesparmaßnahmen;
• Vorbereitung der rentabelsten Vorschläge für die Übertragung von gemeinsamem Eigentum zur Nutzung durch Dritte (Miete usw.);
• Veröffentlichung von Dokumentenentwürfen in Bezug auf die Verwaltung und Pflege von gemeinsamem Eigentum;
• Dokumentationserstellung, Reklamation, Abschluss von Verträgen mit ressourcenliefernden Organisationen, Nutzung von Spezialprogrammen zur Vereinfachung der Dokumentation;
• Organisation und Durchführung von Abrechnungen mit Versorgungsunternehmen und Organisationen, die im Rahmen der Geschäftsführung Waren und Dienstleistungen erbringen;
• Gewährleistung einer wirksamen Kontrolle durch die Miteigentümer (Veröffentlichung von Indikatoren für die finanzielle und wirtschaftliche Tätigkeit, andere Dokumente usw.);
• Organisation des Empfangs und der Prüfung von Anträgen, Vorschlägen und Beschwerden;
• Beteiligung der Eigentümer an der Qualitätskontrolle der ausgeführten Arbeiten.

Die Liste enthält direkte Verweise auf Vorschriften, die die Arbeit mit personenbezogenen Daten und die Erbringung öffentlicher Dienstleistungen regeln.

Direkte Beteiligung am Management

Laut RF LC ist die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses ohne Gründung einer juristischen Person und unter Einbeziehung einer Verwaltungsgesellschaft möglich, sofern sich nicht mehr als 30 Wohnungen im Haus befinden. Warum haben Sie sich für eine solche Einschränkung entschieden? Es ist bekannt, dass es schwierig ist, einer großen Anzahl von Menschen eine Entscheidung zu treffen, die allen zusagt. Aber die Bewohner kleiner Häuser sind enger miteinander verwandt. Und in dieser Situation ist es einfacher, Probleme zu lösen, ohne den Prozess bürokratisieren zu müssen und ohne unnötige Kosten.

Bei einem solchen Wohnhausmanagementsystem schließen die direkten Mieter Vereinbarungen mit ressourcenliefernden Organisationen.

In dieser Situation ist es in erster Linie wichtig, die Richtigkeit der Hauptversammlung, die Durchführung des Protokolls und die Aktivitäten des Rates des Wohnhauses zu überwachen. Das Gesetz erlaubt der Hauptversammlung, eine Vollmacht an einen Dritten zu erteilen, um deren Teilnehmer zu vertreten, beispielsweise in Bezug auf Nordossetien, die Behörden bei der Festlegung der Grenzen des Hoheitsgebiets (die Liste der Vollmachten und Fälle, für die die Vollmacht erteilt wird, ist nicht gesetzlich beschränkt).

Basierend auf den Protokollen der Hauptversammlung schließt jeder Eigentümer eine Vereinbarung mit der RNO. Das Gesetz sieht vor, dass alle, die den Vertrag seitens der Miteigentümer unterzeichnen, eine Vertragspartei sind.

Die Verantwortung für die Qualität der Dienstleistungen liegt bei dem Unternehmen, das sie erbringt. Die Haftungsgrenze ergibt sich aus den Bestimmungen des Vertrages. Die Regeln für die Erbringung von Dienstleistungen beschreiben den Verantwortungsbereich des Verbrauchers und des Auftragnehmers.

Die Eigentümer sind für die Wartung der gemeinsam genutzten Netzwerke verantwortlich. Daher ist einer von ihnen mit der Wartung beschäftigt, oder es wird eine Organisation oder Person ausgewählt, die auf der Grundlage des Vertrags mit der Wartung beauftragt wird. Wie Sie sehen, eignet sich diese Kontrollmethode sehr gut für kleine Häuser.

HOA erstellen

HOA ist eine spezifische Organisation. Es handelt sich um eine Organisationsform von Miteigentümern von Wohnungen zur Erhaltung des gemeinsamen Eigentums und zur Bereitstellung von Versorgungsleistungen. Die Assoziation kann in einem Haus gleichzeitig in mehreren Häusern erstellt werden (charakteristisch für kleine Häuser mit jeweils mehreren zehn Wohnungen). Die Organisation kann sich anderen Aktivitäten widmen, die darauf abzielen, die Anforderungen des Managements zu erfüllen.

Wie entsteht es? Die Miteigentümer halten eine Hauptversammlung ab und beschließen, eine Gewerkschaft zu gründen. Die Gesetzgebung regelt streng den Prozess der Vorbereitung der Abstimmung und das Verfahren für deren Umsetzung. Im Falle von rechtswidrigen Handlungen kann dies zur Auflösung der Partnerschaft und zur Anerkennung aller weiteren Handlungen als rechtswidrig führen, und sie werden annulliert.

Der Verein beginnt mit der Registrierung des Staates. Die folgende Liste von Dokumenten wird eingereicht:

• Protokoll der Hauptversammlung;
• eine von einer von einem Notar beglaubigten Person unterzeichnete Kopie der Satzung;
• eine Liste der Personen, die für die Schaffung einer HOA gestimmt haben, mit ihren persönlichen Daten und einem Hinweis auf die Größe ihrer Anteile an dem gemeinsamen Eigentum, das sie besitzen.

Laut LCD liegt die Verwaltung eines Wohngebäudes beim Direktor des Verwaltungsrates oder beim Vorsitzenden, der über betriebliche Angelegenheiten entscheidet, und bei der Generalversammlung. Das Gesetz teilte Zuständigkeiten und zugewiesene Befugnisse auf, die nur direkt von den Eigentümern ausgeübt werden können. Zum Beispiel die Veräußerung von gemeinsamem Eigentum.

Hausbesitzerverbände arbeiten auf der Grundlage der Charta, die in einheitlicher Form ausgearbeitet und von den Behörden genehmigt wurde. Kleinere Änderungen sind (in begrenztem Umfang) gestattet. Bei Verstößen erlässt die Wohnungsinspektion auf Beschwerde oder im Rahmen der Inspektion ein Gebot, das die Staatsanwaltschaft oder das Gericht stornieren kann.

Die Aktivitäten der HOAs sind recht formalisiert: Alle Entscheidungen werden in den Protokollen der Hauptversammlungen und in den Anordnungen des Vorsitzenden festgehalten. Die Organisation hat Bankkonten, die Verwendung von Bargeld ist verboten. Die Möglichkeit, Gelder anzusammeln, ist ein wesentlicher Vorteil, der bei direkter Kontrolle des Hauses nicht gegeben ist. Einzige Ausnahme: Unabhängig von der Art der Verwaltung besteht immer das Recht, ein Konto für die Ansammlung von Geldern für größere Reparaturen zu eröffnen.

Gründung von Genossenschaften

Die Miteigentümer haben neben der HOA das Recht, die Geschäftsführung einer anderen juristischen Person, beispielsweise einer Wohnungsbaugenossenschaft, zu übertragen. Im Gegensatz zu HOA wird jedoch zunächst eine Genossenschaft für den Bau eines Objekts gegründet.Dann hat die Organisation das Recht, ihre Existenz fortzusetzen. Alle seine Aktivitäten, wie auch ähnliche Genossenschaften, ähneln der Arbeit von HOAs. Der Grund dafür ist, dass die Behandlung des gemeinsamen Eigentums der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses auf den gleichen Regeln beruht.

Die Verwaltung der Eigentümer von Räumlichkeiten in einem Mehrfamilienhaus durch die Organisation von Vereinen reduziert sich somit auf das für die HOA festgelegte Schema.

Es gibt Fälle, in denen eine Genossenschaft in eine HOA umgewandelt wird.

Verwaltungsgesellschaft

Seine Funktion ist kommerziell. Alle anderen Organisationen sind gemeinnützig und ihre Aktivitäten zielen nicht auf Gewinn ab. Unternehmen hingegen werden genau zu diesem Zweck gegründet. Sie werden sowohl von Behörden als auch von Privatpersonen organisiert.

Das Unternehmen bietet eine breite Palette von Dienstleistungen, gleichzeitig haben die Bewohner des Hauses das Recht, eine andere Option für die Zusammenarbeit zu wählen. Somit werden folgende Optionen angeboten:

• Die Verwaltungsgesellschaft betreut das Haus in vollem Umfang.
• Der Vertrag wird mit der HOA geschlossen, um die im Vertrag angegebene Liste der Arbeiten oder Dienstleistungen zu erfüllen.

Im ersten Fall wird keine Partnerschaft gegründet, Miteigentümer haben das Recht, auf einer Hauptversammlung eine Organisation zu wählen. Wenn das Treffen aus irgendeinem Grund nicht abgehalten wird oder die Bürger nicht an der Wahl der Organisation teilnehmen möchten, wird von den Kommunalbehörden ein Wettbewerb ausgeschrieben. Dann ernennen sie eine Verwaltungsgesellschaft, die die Verantwortung für die Verwaltung des gemeinsamen Eigentums des Hauses übernimmt.

Der Vorteil dieser Methode ist die Verfügbarkeit von Ressourcen, über die HOA nicht verfügt (Ausrüstung, Personal).

Welchen Weg soll ich wählen?

Das Gesetz bietet verschiedene Möglichkeiten, die Verwaltung eines Wohngebäudes zu organisieren. Die Eigentümer haben das Recht, diejenige zu wählen, die am besten zu ihnen passt.

Welche Vorteile bietet die Direktverwaltung, die wir oben untersucht haben: die minimalen Kosten, die direkte Kommunikation mit Organisationen, die Dienstleistungen erbringen, und das Fehlen einer komplexen und teuren Verwaltungsstruktur.

Die Gründung eines Vereins erfordert ein höheres Maß an Zusammenarbeit, bietet den Bürgern jedoch die Möglichkeit, das gemeinsame Eigentum selbst zu verwalten. Das Management der HOA oder der Genossenschaft ist stärker auf die Bedürfnisse der Bewohner ausgerichtet. Die Meinung über die Höhe der Tarife und die Liste der Dienstleistungen wird berücksichtigt. Die wichtigsten Fragen sollten direkt von den Eigentümern entschieden werden.

Obwohl die Regeln für die Verwaltung eines Wohngebäudes die gleichen sind, ist es für die Verwaltung von Unternehmen einfacher, "abzugrenzen", und es ist für die Bewohner schwieriger, ihre Verpflichtungen zu erfüllen. Der Vorstand des Vereins ist von seinen eigenen Nachbarn abhängig.

Informationssystem für Wohnungswesen und kommunale Dienstleistungen

Im Jahr 2017 wurde das Portal der informativen staatlichen Wohnstruktur als Referenzsystem für die Verwaltung von Mehrfamilienhäusern eingeführt. Es enthält Informationen zu den Behörden, Unternehmen und Organisationen, die für die Bereitstellung von Wohnraum und kommunalen Dienstleistungen zuständig sind. Dazu gehören auch Hausbesitzerverbände, Genossenschaften und Unternehmen. Ziel des Portals war es, den Bürgern Informationen über die Qualität, das Volumen der Versorgungsleistungen, die zulässigen Verstöße sowie über die Rechte und Pflichten der Menschen zur Verfügung zu stellen.

Das System sollte in erster Linie zur Berechnung und Zahlung von Zahlungen sowie zur Berechnung von Subventionen verwendet werden. Es ist interessant, dass die Gesetzgebung es erlaubt, Rechnungen, die nicht in das System eingegeben wurden, nicht zu bezahlen, wodurch Marktteilnehmer ermutigt werden, dem System beizutreten.

Die leitenden Organisationen und ihre Vertreter sind jedoch ständigen Systemstörungen ausgesetzt, und das Registrieren und Eingeben von Daten ist ein umständliches und komplexes Verfahren. Es gibt Verwirrung hinsichtlich der Größe des Wohnraums, der den Verwaltungsorganisationen zur Verfügung steht und von Rosreestr beigesteuert wird.

Die Implementierung einer guten Idee anstelle des Hilfesystems für die Verwaltung von Wohngebäuden war daher ein weiteres Problem.

Unterstützende Ressourcen

Verwaltungsaktivitäten erfordern die gleichzeitige Ausführung vieler Funktionen.Gleichzeitig werden täglich Gesetzesänderungen vorgenommen, bestehende Rechtsakte neu erläutert und die Rechtspraxis analysiert. Um beispielsweise die Arbeit mit zunehmendem Informationsaufkommen zu vereinfachen, wurde ein elektronisches System „Mehrfamilienhausverwaltung“ geschaffen.

Es ermöglicht Ihnen, die verfügbaren Informationen zu systematisieren und zu verarbeiten. Dokumentvorlagen werden angeboten, es bleibt nur das Ausfüllen.

Abschließend

Verwaltung eines Mehrfamilienhauses - eine Dienstleistung für die Eigentümer des Hauses. Sie haben das Recht, alles selbst in die Hand zu nehmen oder die Kontrolle an eine spezialisierte Organisation zu übertragen.

Eine weitere Option wird praktiziert - eine geschäftsführende Genossenschaft oder HOA wird gegründet, die eine Vereinbarung über die Erbringung von Dienstleistungen mit der Verwaltungsgesellschaft abschließt. Der Grad der Beteiligung der HOA am Management wird bereits von den Parteien festgelegt.

Das Rechtssystem für die Verwaltung eines Wohngebäudes besteht aus einer Reihe von Rechtsakten (LCD, bestimmte Gesetze, Regierungsverordnungen, Entscheidungen lokaler Behörden).

Die Komplexität vieler Prozesse führt aufgrund sich ständig ändernder gesetzlicher Anforderungen zu einer erhöhten Belastung der für die Geschäftsführung Verantwortlichen. Um ihnen das Leben zu erleichtern, werden spezielle Programme erstellt, beispielsweise das Apartment Building Management System (ICFER).