Geschlossener Immobilienfonds

Großinvestoren agieren häufig unabhängig auf der Ebene persönlicher Kontakte mit denen, die finanzielle Mittel benötigen. Aber nicht jeder hat genug Geld für unabhängige Aktivitäten. Wenn Sie noch investieren wollen, sind die Menschen in besonderen Strukturen vereint. Wir werden über einen davon sprechen, nämlich einen geschlossenen Investmentfonds.

allgemeine Informationen

Lassen Sie uns zunächst herausfinden, was ein geschlossener Immobilienfonds (ZPIF) ist. Dies ist der Name des Immobilienkomplexes, der ohne Bildung einer juristischen Person erstellt wird. Es wird aus dem Vermögen mehrerer Anleger gebildet, die ihr Vermögen auf den Fonds übertragen. Danach werden sie Eigentümer seiner Anteile. Das Vermögen des Fonds hat den rechtlichen Status des Miteigentums. Daher wird das Ergebnis seiner Aktivitäten proportional zu den Beiträgen auf die Teilnehmer verteilt. Übrigens können bei der Bildung eines geschlossenen Immobilienfonds nicht nur Barmittel, sondern auch Rechte an Objekten wie Gebäuden und Grundstücken übertragen werden. Wenn die Struktur erstellt wird, wird sie von der Verwaltungsgesellschaft gemäß der angenommenen Erklärung verwaltet. Die Aktivitäten dieser Strukturen sind streng gesetzlich geregelt und eine Reihe von Regulierungsgesetzen des Föderalen Dienstes für Finanzmärkte der Russischen Föderation. Das FFMS sollte die Vertrauensregeln für jeden Investmentfonds registrieren.

Was ist ihr Unterschied?

Warum mussten Sie einen zusätzlichen Strukturtyp wie CUIF erstellen? Dies ist auf die Notwendigkeit zurückzuführen, eine Reihe von Operationen zu erleichtern. Wenn es sich um geschlossene Fonds handelt, besteht in diesem Fall der Vorteil, dass die Teilnehmer Entscheidungen über die Aktivitäten auf der Hauptversammlung treffen können. Der Hauptunterschied des geschlossenen Investmentfonds besteht in der Berücksichtigung der Rechte an Immobilien als Vermögenswert. Das heißt, die Hauptoperationen werden mit Wohn- und Geschäftsgebäuden, Grundstücken und dergleichen durchgeführt. In diesem Fall werden herkömmlicherweise zwei Typen unterschieden. Der erste zu erwähnen ist ein geschlossener Investmentfonds. Sie sind spezialisiert auf die Finanzierung des Baus verschiedener Immobilien. Ein anderer Typ ist ein geschlossener Fonds für Mieteinheiten (Investmentfonds). Er ist spezialisiert auf die Vermietung von Immobilien. Oft der, den er gebaut hat. Das heißt, das Merkmal ist eine breite Palette von Operationen, die Verlagerung verschiedener Arten von Aktivitäten und viele andere Dinge, die auf dem Immobilienmarkt ausgeführt werden (Kauf / Verkauf von Wohn- und Geschäftsgebäuden, Grundstücken usw.).

Auf die Finanzen der Bauwelt

In jüngerer Zeit wurden bis zu achtzig Prozent aller Immobilien vom Endverbraucher geschaffen, dh von Personen, die in neuen Wohnungen und Gebäuden leben und arbeiten wollten. Daher gab es oft Situationen, in denen sie mit dem Bau begannen und nur 10 bis 20% der erforderlichen Mittel verfügten. Dies war genug für den Zaun und den Beginn der Landarbeit. Gleichzeitig wurde eine Berechnung für Kredite oder den Verkauf von Immobilien an natürliche oder juristische Personen vorgenommen. In gewisser Weise war es eine Wohnungsgenossenschaft. Das Funktionsprinzip war wie folgt: Wir verkaufen mehrere Wohnungen, wir bauen die erste Etage. Dann warten wir, bis jemand anderes kauft. In diesem Fall gingen die ersten Käufer ein großes Risiko ein - schließlich konnten sie lange warten, bis das Gebäude fertiggestellt war.

In diesem System gab es ein Minus - es gab keine Kontrolle über die gezielte Finanzierung.Und dies führte oft zu lauten Skandalen, in denen betrogene Anteilseigner Opfer wurden. Die Verabschiedung des Bundesgesetzes Nr. 214-FZ hat es uns ermöglicht, den Prozess der Verdrängung des Konsumkapitals zu einem späten Zeitpunkt einzuleiten. Gleichzeitig besteht das Verständnis, dass es durch etwas ersetzt werden muss. Ansonsten die Reduzierung des Bauvolumens und steigende Immobilienpreise - gleich um die Ecke. Nach diesem Gesetz (Nr. 214-FZ) werden Kredite (Bankstrukturen) und Investmentfonds (CIF) für den Bau bereitgestellt.

Obwohl es einige Nuancen gibt. Der Staat konnte sich also um den Schutz der Bürger kümmern, obwohl er die Banken aus diesem Marktsegment verdrängte. Warum? Tatsache ist, dass die Gesetzgebung der Russischen Föderation die Haftungsnorm eines Finanzinstituts mit einem Entwickler eingeführt hat. Dies geschah mit dem Ziel, institutionelle Investoren zur Abschlussgarantie zu machen.

Berufsspezifische Angaben

Daher haben wir uns überlegt, obgleich nicht verpflichtend, aber dennoch wichtig für das Verständnis von Informationen. Um nicht auf die Theorie einzugehen, schauen wir uns an, wie diese Strukturen in der Praxis funktionieren. Nehmen wir als Beispiel einen geschlossenen Investmentfonds für Mieteinheiten im Heiligen Land. ZPIFN erwirbt Eigentumsrechte von Entwicklern, um an der Schaffung neuer Wohnungen (oder anderer Immobilien) mitwirken zu können. Eine Eigenkapitalvereinbarung (oder Investition) wird als dokumentarische Grundlage verwendet.

Anschließend überweist die Verwaltungsgesellschaft die verfügbaren Mittel an den Entwickler und erwirbt nach Abschluss des Baus das Recht, bestimmte Objekte (z. B. Wohnungen) mit bestimmten Parametern (z. B. Filmmaterial oder Höhe) in ihrem Vermögen zu erhalten. Aber was soll man mit der erhaltenen Immobilie machen? Dies wird von der Verwaltungsgesellschaft des geschlossenen Investmentfonds beschlossen.

Es ist zu beachten, dass der Bauherr erst dann mit der Finanzierung beginnen kann, wenn alle erforderlichen Genehmigungen in der gesetzlich vorgeschriebenen Weise erteilt wurden. Dies geschieht, um die Beteiligung von geschlossenen Investmentfonds in der gefährlichsten Bauphase zu begrenzen. Dies ist jedoch nicht kritisch, da nicht mehr als fünfzehn Prozent der Gesamtkosten auf die Gestaltung der gesamten Dokumentation und die Erstellung von Projekten entfallen. Durch die Anbindung an einen geschlossenen Investmentfonds erhält der Entwickler umfangreiche und regelmäßige Finanzinvestitionen, die für Bau- und Installationsarbeiten, die Erstellung von Engineering-Kommunikationen und die weitere Entwicklung erforderlich sind. Ähnlich verhält es sich mit dem geschlossenen Immobilienfonds Metronome.

Die Nuancen der Arbeit

Das ist aber noch nicht alles. Eine ganze Reihe von Nuancen, die für den Entwickler von Interesse sind, sollten hervorgehoben werden:

Garantiert stabile Finanzierung. Dies ist sehr wichtig, aber bei unvorhersehbaren Verkäufen schwer zu beobachten. Außerdem müssen Sie im Gegensatz zu einem Bankdarlehen keine Zinsen zahlen. Immerhin zieht es Mittel aus dem Verkehr. Darüber hinaus können Sie Vorauszahlungen für Großeinkäufe von Baustoffen leisten, sodass Sie Rabatte erhalten und die Kosten festlegen können.
Stabilisierung und Ordnungsmäßigkeit des Umsetzungsprozesses. Tatsache ist, dass ein Teil des Eigentums in Form von Sachleistungen zugeteilt wird - dies ist nicht möglich. Warum? Das Wesentliche dieser Situation ist, dass der geschlossene Investmentfonds ein Instrument für Anleger und nicht für Verbraucher ist. Um die Aktien zurückzuzahlen, müssen Sie daher Immobilien verkaufen. Und wenn Sie sich für das Design entscheiden, ist dies ein zusätzlicher bürokratischer Aufwand. Aus diesem Grund ist das ZPIF daran interessiert, Immobilien vor Baubeginn zu verkaufen. Dies kann natürlich auch auf dem Sekundärmarkt geschehen, in diesem Fall muss jedoch die Staatskommission konsultiert, ein Gesetz über die Durchführung des Investitionsvertrags unterzeichnet und das Eigentumsrecht festgelegt werden. All dies verringert aufgrund bestimmter Materialkosten und einer langen Zeit die Effizienz der Investitionen.

Teilnahmemöglichkeiten

Betrachten wir nun die Systeme, nach denen die Eigentümer von Investmentanteilen eines geschlossenen Investmentfonds an der Konstruktion bestimmter Objekte beteiligt sein können. Um eine bestimmte Immobilie auszuwählen, müssen sie sich zunächst treffen und eine geeignete Entscheidung treffen. Dies ist ein gemeinsamer Schritt für alle Schemata. Und dann beginnen die Unterschiede. Aber kommen wir erst einmal mit den Namen klar:

Projektfinanzierung.
Anziehung von Investitionsressourcen.
Verwaltung von Gewerbeimmobilien.
Wohnungsprogramme.
Integration von geschlossenen Industrieinvestitionsfonds in das Bauprojektmanagementsystem.

Jedes dieser Schemata weist bei der Implementierung seine eigenen Merkmale auf. Und es gibt so viele von ihnen, dass es ratsam ist, dem Artikel einen eigenen Teil zu widmen.

Immobilien- und Bauprojektfinanzierung

In diesem Fall ist vorgesehen, dass Investoren und Gründer während ihrer Gründung oder beim Eintritt in einen Anteil am Sekundärmarkt Fonds (sowie Eigentumsrechte und Wertpapiere) auf den Fonds übertragen. Nachdem die Auflegung abgeschlossen ist und der geschlossene Investmentfonds als aufgelegt anerkannt wurde, investiert die Verwaltungsgesellschaft Vermögenswerte in Immobilien. Fondsaktionäre erhalten ihr Einkommen aus der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis von Eigentumsrechten oder fertigen Gegenständen. Es entsteht sowohl während des Bauprozesses als auch aufgrund eines Anstiegs der Marktpreise für fertige Objekte.

In diesem Fall ist die Verwaltungsgesellschaft ein klassischer Treuhänder, der die Gelder der Kunden verwaltet. Nur passiert dies nicht an der Börse, sondern bei Immobilien. Die Regeln der Treuhandverwaltung eines geschlossenen Immobilien-Investmentfonds bieten in der Regel die maximale Rendite für die Arbeit mit einem Kunden. Immerhin kommt ein bestimmter Prozentsatz als Belohnung. Und wenn es sich bei der Verwaltungsgesellschaft nicht um einen Haufen Betrüger handelt, ist sie direkt daran interessiert, den größtmöglichen Nutzen zu erzielen. Die Höhe der Einnahmen richtet sich nach dem ausgewählten Segment sowie den Anforderungen an mögliche Projekte. Gleichzeitig können die Aktionäre dank der Beteiligung vieler Investoren mehr Vorteile erhalten, als wenn sie dies alleine tun.

Ein weiteres wichtiges Plus ist, dass das ZPIFN keine Einkommensteuer zahlen muss. Dadurch können Anleger den Delay-Effekt nutzen.

Mobilisierung von Ressourcen

Einige Entwickler verwenden geschlossene Investmentfonds, um Gelder für den Bau von Einrichtungen zu erhalten. In diesem Fall legt die Verwaltungsgesellschaft einen geschlossenen Investmentfonds für eine bestimmte Immobilie des Kunden an. Eigentumsrechte werden von den Eigentümern als Zahlung für Anteile während der Bildung des Fonds eingeführt. Dann ziehen die Verwaltungsgesellschaft und die Gründer Investoren an, um ein bestimmtes Objekt zu finanzieren. Hierfür wird ein Sekundärmarkt verwendet (zum Beispiel eine Börse). So wird Geld zur Finanzierung des Baus beschafft. Ein Investor, der Aktionär wird, erhält das Recht auf einen bestimmten Teil der Einnahmen, die beim Verkauf des Objekts anfallen. Es kann sowohl Verkauf als auch Leasing sein. Der zweite Ansatz verwendet häufig einen geschlossenen kombinierten Investmentfonds. Ein solches Schema ist beliebt wegen:

Einfache Erstellung einer Struktur, Registrierung von Investitionen, Rechnungslegung und Berichterstattung
Werkzeugtransparenz für Drittanbieter.
Möglichkeiten, Aktien als Sicherheit zu verwenden.

Kaufmännische Immobilienverwaltung

Diese Option wird von gemieteten geschlossenen Investmentfonds genutzt. Das Wesentliche dieser Regelung besteht darin, Vermögenswerte in Gewerbeimmobilien zu platzieren und Einnahmen aus deren Vermietung zu erzielen. Investoren nutzen diese Option, um ein stabiles Einkommen zu erzielen. Für Eigentümer ist diese Option aus folgenden Gründen attraktiv:

Verwandeln Sie nicht zum Kerngeschäft gehörende Assets in eine Ressourcenquelle für das Kerngeschäft.
Erlangung von Präferenzen bei der Zahlung von Einkommensteuer und Vermögen.
Gewinnung finanzieller Mittel aus dem Verkauf von Anteilen unter Beibehaltung des Bezugsrechts für gewerbliche Immobilien.

Der Fonds wird mit eingezahlten Mitteln erworben oder sofort aus geeignetem Vermögen gebildet. Die Verwaltung von geschlossenen Investmentfonds sieht zusätzlich den Abschluss eines Vertrages mit einer operativen Gesellschaft vor. Sie muss alle Arbeiten zur Sicherstellung und Wartung der Anlagen übernehmen und den gesamten Nettomietgeldfluss an den geschlossenen Investmentfonds senden. Der Wert des Aktionärsvermögens wächst aufgrund des übertragenen Geldes und einer Erhöhung des Marktwertes des Objekts. In Absprache mit dem Gründer werden die Einnahmen wie folgt verwaltet:

Investiert in die Rekonstruktion und Modernisierung eines Objekts, um dessen Wert und / oder Mietpreise zu erhöhen.
Regelmäßig an die Aktionäre ausgezahlt.
Investieren Sie in den Bau / Kauf anderer Immobilien (Wohn- oder Gewerbeimmobilien).
Investieren Sie in die Börse, legen Sie auf eine Bankeinlage.

Wohnungsprogramme

Dies ist eine weitere Option für die Verwendung von Mitteln, bei der kommunale oder betriebliche Wohnungsbauprogramme beteiligt sind. In diesem Fall fungiert das CIFF als Instrument, das Mittel ansammelt und den Bau von Wohnungen für ein bestimmtes Publikum sicherstellt, das vom Gründer des Wohnungsprogramms festgelegt wird. In diesem Fall wird ein bestimmtes Grundstück angelegt. Es kann von der Gemeinde oder Körperschaft aus den in ihrem Hoheitsgebiet enthaltenen Ländern ausgewählt werden. Anschließend wird die Hypothek auf den geschlossenen Investmentfonds übertragen, der mit dem Bau von Immobilien beginnt. Die Organisation des Aufbaus und der Kontrolle wird von der Verwaltungsgesellschaft durchgeführt.

Integration von geschlossenen Investmentfonds in das Bauprojektmanagementsystem

Diese Option wird von großen Marktteilnehmern genutzt. Sie integrieren geschlossene Investmentfonds in ihre Geschäftsprozesse, um die Effizienz des Bauprojektmanagements und die Verteilung der zur Finanzierung verschiedener Einrichtungen erforderlichen Mittel zu steigern. Der Platz dieser Strukturen in der Kette hängt von der Rolle, Organisation, den Bedürfnissen und den verfolgten Zielen ab.

Betrachten Sie ein kleines Beispiel. Die Muttergesellschaft legt einen geschlossenen Investmentfonds auf und erhält 100% der Anteile. Volumen und Verwendungsrichtungen des gebildeten Fonds ergeben sich aus der Anlageerklärung. Darüber hinaus kann in Zukunft die Höhe der Mittel erhöht werden. Dann werden separate Unternehmen gegründet oder erworben. Sie sind an der Erstellung der Projektdokumentation beteiligt, erhalten alle für den Bau erforderlichen Genehmigungen sowie das Landrecht.

Am besten geeignet für diese Zwecke sind Unternehmen mit der Eigentumsform von LLC oder CJSC. Nach Abschluss aller Vorarbeiten schließt das ZPIFN eine Vereinbarung (Investition oder Eigenkapital) mit dieser Struktur ab und stellt den Bau finanziell zur Verfügung. Wenn dies vorübergehend nicht erforderlich ist, können die Mittel an den Vermögenswert überwiesen werden, der in der Anlageerklärung vorgesehen ist. Nach Abschluss der Konstruktion werden die Objekte realisiert. Gewinne aus dem Verkauf von Objekten von geschlossenen Investmentfonds werden nicht besteuert.