Η μίσθωση γης είναι μια δράση που είναι αρκετά κοινή στη σύγχρονη νομική πρακτική. Πρέπει να σημειωθεί ότι τα χαρακτηριστικά της ρυθμίζονται από ορισμένες πράξεις κανονιστικού χαρακτήρα, καθώς και από νομικές διατάξεις. Στη συνέχεια, εξετάζουμε τα κύρια χαρακτηριστικά του δικαιώματος μίσθωσης γης, καθώς και την ανάθεση και την ανάθεση - έννοιες που είναι επίσης πολύ συνηθισμένες στην πράξη όσον αφορά την εφαρμογή των νομοθετικών διατάξεων στον τομέα αυτό.
Γενικές διατάξεις
Λαμβάνοντας υπόψη τα κύρια χαρακτηριστικά του δικαιώματος μίσθωσης γης, πρέπει να σημειωθούν οι βασικές έννοιες που σχετίζονται άμεσα με τη μίσθωση. Επομένως, βάσει των κανονιστικών πράξεων που ισχύουν σήμερα, το μίσθωμα είναι η κατοχή ορισμένων περιουσιακών στοιχείων, που περιορίζονται σε μια συγκεκριμένη περίοδο, που έχουν συμφωνηθεί εκ των προτέρων από τα μέρη της συμφωνίας. Το δικαίωμα αυτό χορηγείται σε επιστρεπτέα βάση, δηλαδή για μια συγκεκριμένη πληρωμή, η οποία έχει συμφωνηθεί προηγουμένως και από τα μέρη. Με βάση τις ισχύουσες κανονιστικές πράξεις, οποιαδήποτε αντικείμενα, συμπεριλαμβανομένων των οικόπεδων, μπορούν να είναι αντικείμενα ενοικίασης.
Πρέπει να σημειωθεί ότι, βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας, ανάλογα με το μισθωμένο ακίνητο, καθώς και την περίοδο για την οποία προβλέπεται η χρήση του, μπορεί να αλλάξει η περίοδος κατά την οποία πρέπει να γίνει μια προκαταρκτική ειδοποίηση του δεύτερου μέρους σχετικά με το τέλος της μίσθωσης. Στην περίπτωση του σχετικού είδους δράσης σε σχέση με τη γη (γεωργική μίσθωση), το δεύτερο μέρος της συμφωνίας πρέπει να κοινοποιηθεί τουλάχιστον ένα έτος πριν από τη λήξη της συμφωνίας.
Το δικαίωμα μίσθωσης οικόπεδου προβλέπει τη δυνατότητα σύναψης συμφωνίας τόσο για μακροπρόθεσμες όσο και για βραχυπρόθεσμες συνθήκες.
Κανονιστική ρύθμιση
Οι κύριες διατάξεις σχετικά με το δικαίωμα ιδιοκτησίας και το δικαίωμα μίσθωσης οικόπεδου ρυθμίζονται από τους κανόνες που παρουσιάζονται στις κανονιστικές πράξεις. Μέχρι σήμερα, η νομική ρύθμιση της εξεταζόμενης έκδοσης διεξάγεται βάσει των διατάξεων που περιέχονται στον Κώδικα Land της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Σε γενικευμένη μορφή, τα θέματα αυτά εξετάζονται από το αστικό δίκαιο, το οποίο αντιπροσωπεύεται από την κύρια κωδικοποιημένη πράξη - τον Αστικό Κώδικα.
Ορισμένα ζητήματα σχετικά με τις ιδιαιτερότητες των δικαιωμάτων σύναψης μίσθωσης γης σε ορισμένες περιοχές της χώρας μπορούν να ρυθμίζονται με χωριστές πράξεις κανονιστικού χαρακτήρα, που ενεργούν αποκλειστικά σε ορισμένες ρωσικές πόλεις ή περιφέρειες. Πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι οι διατάξεις που περιλαμβάνονται σε αυτές δεν πρέπει σε καμία περίπτωση να αντιβαίνουν προς εκείνες τις προδιαγραφές που είναι διαθέσιμες στο ομόσπονδο κράτος και τους αστικούς κώδικες της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
Νομικά χαρακτηριστικά μιας σύμβασης μίσθωσης γης
Στον πυρήνα της, η μίσθωση ενός οικόπεδου είναι ένα ειδικό είδος δικαιώματος να το χρησιμοποιήσετε ελεύθερα. Παρέχεται βάσει ειδικής συμφωνίας, η οποία συνάπτεται μεταξύ των μερών και είναι απολύτως σύμφωνη με τη μορφή που καθορίζεται από τις ισχύουσες κανονιστικές πράξεις.
Αν λάβουμε υπόψη τα κύρια νομικά χαρακτηριστικά που είναι χαρακτηριστικά μιας σύμβασης μίσθωσης γης, τότε, καταρχάς, πρέπει να σημειωθεί ότι αναφέρεται στο είδος της συναινετικής και επαχθούς. Επιπλέον, η συμφωνία αυτή είναι διμερής, δηλαδή αμοιβαία δεσμευτική.Με άλλα λόγια, βάσει συμφωνίας που συνάπτεται μεταξύ των μερών, προκύπτουν αμοιβαίες υποχρεώσεις και δικαιώματα μεταξύ τους. Ένα άλλο σημαντικό χαρακτηριστικό αυτού του είδους συμφωνίας είναι η αποπληρωμή του, δηλαδή μετά τη λήξη της περιόδου χρήσης του χώρου, θα πρέπει να επιστραφεί στον νόμιμο ιδιοκτήτη του το συντομότερο δυνατό.
Τα μέρη της εν λόγω συμφωνίας αναφέρονται ως μισθωτές και εκμισθωτές. Ο νομοθέτης ορίζει κατάλογο προσώπων που έχουν το δικαίωμα να ενεργούν ως οντότητες βάσει της παρούσας συμφωνίας. Αυτά μπορεί να περιλαμβάνουν τόσο νομικά πρόσωπα όσο και άτομα (συμπεριλαμβανομένων εκείνων που δεν έχουν την ιθαγένεια συγκεκριμένου κράτους, καθώς και αλλοδαπών). Ο νομοθέτης επίσης καθορίζει ότι τα θέματα της συμφωνίας μπορεί να είναι μεμονωμένοι δημοτικοί σχηματισμοί και αρχές στο κράτος.
Όσον αφορά το δικαίωμα να συνάψει μίσθωση γης, ανήκει στον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Ωστόσο, με βάση τους παραπάνω κανονισμούς, ο ιδιοκτήτης έχει το πλήρες δικαίωμα να διορίσει κάποιο πρόσωπο εξουσιοδοτημένο να μισθώσει το ακίνητο.
Όσον αφορά το αντικείμενο της συμφωνίας, ένα συγκεκριμένο οικόπεδο, το οποίο παρουσιάζεται με σαφή περιγραφή, με τον προσδιορισμό συγκεκριμένων ορίων, μπορεί να ενεργήσει ως τέτοιο.
Αν μιλάμε για την περίοδο για την οποία μπορεί να συναφθεί ο τύπος συμφωνίας, ο νομοθέτης δεν τον περιορίζει, αλλά αποφασίζει ότι, αν ολοκληρωθεί για μια περίοδο τριών ετών, πρέπει να συντάσσεται γραπτή συμφωνία. Το ίδιο ισχύει και για τις συμβάσεις στις οποίες ένα από τα μέρη είναι ένας οργανισμός ή ίδρυμα, δηλαδή μια νομική οντότητα. Σε περίπτωση που η συμφωνία συνήφθη για περίοδο έως ενός έτους, δεν χρειάζεται να καταχωριστεί με τον προβλεπόμενο τρόπο και για εκείνους που προορίζονται για μεγαλύτερη διάρκεια ισχύος, ο κανόνας αυτός δεν ισχύει.
Περιεχόμενο της σύμβασης
Η μεταβίβαση δικαιωμάτων βάσει σύμβασης μίσθωσης γης μπορεί να γίνει αποκλειστικά με καραβίδες προκαθορισμένων όρων, το περιεχόμενο των οποίων πρέπει να παρουσιάζεται στο κείμενο της συμφωνίας.
Έτσι, στο κείμενο της σύμβασης πρέπει να αναγράφεται το ονοματεπώνυμό της, η ημερομηνία και ο τόπος σύναψής της, καθώς και τα αναφερόμενα μέρη, με πλήρη ονομασία του ονόματος και του τόπου εγγραφής (ή μόνιμης διαμονής - για ιδιώτες).
Επιπλέον, στο κείμενο της συμφωνίας πρέπει να αναφερθούν τα κύρια χαρακτηριστικά του οικοπέδου, τα οποία περιλαμβάνουν τη θέση, το μέγεθος, το όνομα (αν υπάρχουν), τα κτηματολογικά δεδομένα και άλλα χαρακτηριστικά.
Αφού προσδιοριστούν τα μέρη και το άμεσο αντικείμενο της συμφωνίας δοκιμής, πρέπει να καθοριστούν οι υποχρεώσεις και τα δικαιώματα. Η μίσθωση οικόπεδων παρέχει στα συμβαλλόμενα μέρη μια συγκεκριμένη δέσμη αμοιβαίων υποχρεώσεων, η οποία περιλαμβάνει, πρωτίστως, την παροχή της γης σε καλή κατάσταση, που προορίζεται για τον κατάλληλο τύπο χρήσης (για τον εκμισθωτή) και την έγκαιρη πληρωμή για τη χρήση του στο συμφωνηθέν ποσό (για τον μισθωτή). Όσον αφορά τα δικαιώματα, ο κατάλογός τους είναι πολύ μεγαλύτερος. Σε σχέση με τον μισθωτή, μπορεί να είναι η μεταβίβαση του δικαιώματος μίσθωσης οικόπεδο σε ορισμένες χρονικές στιγμές, για την οποία συντάσσεται χωριστή συμφωνία με τρίτο. Σε περίπτωση που ο εκμισθωτής αποφασίσει σχετικά με την πώληση του μισθωμένου οικόπεδου εντός συγκεκριμένης χρονικής περιόδου, ο μισθωτής έχει δικαίωμα προτίμησης για την απόκτησή του.
Στο περιεχόμενο της σύμβασης, οι βασικοί όροι είναι η τιμή της (το ποσό που ορίζεται ως κανονική πληρωμή για τη χρήση της γης), καθώς και η περίοδος για την οποία συνήφθη η συμφωνία.Εάν είναι επιθυμητό, οι διάδικοι δικαιούνται να επιφυλάξουν άλλες περιστάσεις, οι οποίες πρέπει να περιγράφονται στο κείμενο της σύμβασης.
Στο τέλος της συμφωνίας, πρέπει να παρουσιαστούν οι όροι της λήξης της, καθώς και τα μέτρα ευθύνης για τη μη συμμόρφωση με τους όρους των μερών και τη διαδικασία επίλυσης των διαφορών. Η επιτευχθείσα συμφωνία πρέπει υποχρεωτικά να σφραγίζεται με τις υπογραφές όλων των μερών, και επίσης, εφόσον απαιτείται, να πιστοποιείται από συμβολαιογράφο.
Άρνηση της σύμβασης και ανανέωσή της
Σύμφωνα με τους γενικούς κανόνες που θεσπίζει ο νόμος, οποιοδήποτε από τα μέρη της συμφωνίας έχει το πλήρες δικαίωμα να αρνηθεί μια συμφωνία που είχε συναφθεί προηγουμένως. Το μόνο που πρέπει να ληφθεί υπόψη σε αυτή την κατάσταση - η περίοδος κατά την οποία πρέπει να ανακοινωθεί μια προκαταρκτική προκήρυξη σχετικά με την επικείμενη λήξη της συμφωνίας - ο νομοθέτης παρακρατεί τρεις ημερολογιακούς μήνες για αυτό. Εάν είναι αναγκαίο, η προθεσμία αυτή μπορεί να επισημανθεί εκ των προτέρων από τα μέρη στο κείμενο της συμφωνίας.
Εάν το επιθυμεί, το δικαίωμα μίσθωσης ενός οικοπέδου μπορεί να παραταθεί από τα μέρη, το οποίο γίνεται με κοινή συμφωνία. Πρέπει να σημειωθεί ότι ο σημερινός ενοικιαστής έχει δικαίωμα προτίμησης έναντι άλλων υποψηφίων για τη σύναψη νέας συμφωνίας με τον εκμισθωτή. Επίσης, εκείνοι που έχουν δικά τους κτίρια στο έδαφος του χώρου που ενεργεί ως αντικείμενο βάσει της συμφωνίας έχουν προνομιακό δικαίωμα να νοικιάσουν.
Τερματισμός της σύμβασης
Ο νομοθέτης παρέχει επίσης έναν ορισμένο κατάλογο των λόγων επί των οποίων μπορεί να τερματιστεί μια συμφωνία που είχε συναφθεί προηγουμένως. Μεταξύ αυτών, πρώτα απ 'όλα, είναι η συμφωνία των μερών. Επίσης, η ενέργεια αυτή μπορεί να εκτελεστεί με κατάλληλη δικαστική απόφαση, σε περίπτωση κατάχρησης του χώρου, καθώς και με πρωτοβουλία του εκμισθωτή ή του ενοικιαστή. Παράλληλα, ο νομοθέτης ορίζει μια ειδική περίπτωση όταν δεν επιτρέπεται η περάτωση μιας σύμβασης που έχει συναφθεί πριν - αυτή είναι η περίοδος της ενεργού γεωργικής εργασίας. Πρέπει να σημειωθεί ότι σε τοπικό επίπεδο, τέτοιες καταστάσεις μπορούν να προσδιοριστούν μεμονωμένα.
Μετά τη λήξη της σύμβασης, πρέπει να εξαργυρωθεί το αρχείο εγγραφής που έχει τοποθετηθεί στο ενιαίο μητρώο κρατικών αρχών, εάν υπάρχει. Η αποπληρωμή του υποδηλώνεται με τη σφραγίδα του καθορισμένου εντύπου.
Αντιστοίχιση και εκχώρηση
Βάσει των διατάξεων του άρθρου 624 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η μίσθωση γης δίνει στον μισθωτή μόνο το δικαίωμα χρήσης της γης για τον προορισμό της. Όσον αφορά την ανάθεση, αυτή η έννοια συνεπάγεται την εικονική μεταβίβαση του δικαιώματος χρήσης αυτού του ιστότοπου, η οποία γίνεται με βάση τη συμφωνία εκχώρησης. Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι σε αυτή την περίπτωση, τα υλικά χαρακτηριστικά του μεταδιδόμενου αντικειμένου δεν μεταφέρονται.
Η σύγχρονη πρακτική δείχνει ότι στην πραγματικότητα, πολλοί Ρώσοι που αντιμετωπίζουν μισθώσεις γης μπερδεύουν την έννοια της παραχώρησης (και της ανάθεσης) με υπεκμισθία. Στην πραγματικότητα, αυτές οι έννοιες έχουν κάποια χαρακτηριστικά. Έτσι, κατά τη διάρκεια της ανάθεσης, το πρόσωπο που αποδέχθηκε αυτό το δικαίωμα γίνεται αυτόματα αντικείμενο διάθεσης του χώρου, το οποίο συμβαίνει με βάση σύμβαση μίσθωσης που είχε συναφθεί προηγουμένως με τον ιδιοκτήτη της γης. Όσο για την υπομίσθωση, αυτό δεν συμβαίνει μετά την ολοκλήρωσή της.
Χαρακτηριστικά των συμφωνιών εκχώρησης και εκχώρησης
Το κύριο χαρακτηριστικό των συμφωνιών εκχώρησης και εκχώρησης είναι ότι η πληρωμή που προβλέπεται από τη συμφωνία πραγματοποιείται μία φορά, σε ολόκληρο το ποσό που υπολογίζεται για ολόκληρη τη χρήση της γης. Στο περιεχόμενο της σύμβασης, αυτή η πληρωμή ονομάζεται αποζημίωση.
Οι ασκούμενοι στον τομέα της νομολογίας σημειώνουν ότι η συμφωνία σχετικά με την εκχώρηση του δικαιώματος μίσθωσης οικόπεδου είναι μια συμφωνία που επιτρέπει τον περιορισμό των ακριβέστερων νομικών θέσεων των διαδόχων, στους οποίους μπορούν να περιληφθούν τόσο οι εντολοδόχοι όσο και οι μισθωτές. Το νομικό σύστημα έχει ξεχωριστή έννοια του αλγορίθμου εκχώρησης για το δικαίωμα μίσθωσης οικόπεδο. Πρέπει να σημειωθεί ότι αυτός ο αλγόριθμος συμπίπτει σχεδόν πλήρως με τον προβλεπόμενο για τη μίσθωση, αλλά η διαφορά του έγκειται στο γεγονός ότι στο πρόσωπο του αρχικού εκκινητή προβλέπει τον εκμισθωτή και όχι τον μισθωτή. Κατά τη διαδικασία μεταβίβασης δικαιωμάτων για τους υπό εξέταση λόγους, η πρώτη συναλλαγή θα ονομάζεται παραχώρηση, και όλες οι επόμενες - εκχωρήσεις, αλλά η ουσία καθενός από αυτούς θα είναι η ίδια. Όπως δείχνει η πρακτική, μια τέτοια συμφωνία που συνάπτεται μεταξύ νομικών οντοτήτων αναφέρεται συχνά ως ανάθεση και μεταξύ ατόμων - ανάθεση.
Ένα άλλο κύριο χαρακτηριστικό της συμφωνίας εκχώρησης για το δικαίωμα μίσθωσης οικόπεδο είναι ότι το θέμα της δεν είναι η κατανομή της γης, αλλά μια δέσμη εγγράφων που καθορίζει την κατάσταση του ιδιοκτήτη της.
Η διαδικασία σύναψης σύμβασης εκχώρησης (ή ανάθεσης)
Η νομοθεσία προβλέπει μια ειδική διαδικασία για τη σύναψη συμφωνίας σχετικά με την εκχώρηση του δικαιώματος μίσθωσης οικόπεδο. Προβλέπει την υποχρεωτική παρουσία των μερών στη διαδικασία της σύναψής τους, καθώς και την παρουσία μιας συγκεκριμένης δέσμης εγγράφων. Πρέπει βεβαίως να περιλαμβάνει έγγραφα που αποδεικνύουν την ταυτότητα των μερών (για νομικά πρόσωπα - συστατικά έγγραφα και πιστοποιητικά εγγραφής). Ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει μαζί του το κτηματολογικό διαβατήριο της γης. Επίσης, για τη σύναψη συμφωνίας σχετικά με την ανάθεση ή την ανάθεση, θα χρειαστεί να υπάρξει συμφωνία σχετικά με το δικαίωμα μίσθωσης οικόπεδο, που προηγουμένως έχει πιστοποιηθεί από συμβολαιογράφο και έχει εγγραφεί στο αντίστοιχο μητρώο.
Όσον αφορά το περιεχόμενο της εν λόγω συμφωνίας, θα πρέπει να αποτελείται από τα ίδια στοιχεία με τη σύμβαση μίσθωσης γης. Ωστόσο, το κείμενο της συμφωνίας δείχνει ότι πρόκειται για μια ανάθεση που συνάπτεται βάσει ειδικής σύμβασης μίσθωσης, η οποία υπογράφηκε προηγουμένως από τα μέρη, εκ των οποίων η μία πρέπει να είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης της τοποθεσίας. Εάν είναι επιθυμητό, τα μέρη μπορούν να χρησιμοποιήσουν το υπόδειγμα συμφωνίας, χρησιμοποιώντας το δείγμα της μεταβίβασης του δικαιώματος μίσθωσης της γης. Εάν υπάρχουν ειδικοί όροι, οποιοδήποτε από τα μέρη έχει το δικαίωμα να τροποποιήσει το υπάρχον μοντέλο - πριν από την υπογραφή όλων αυτών πρέπει να συμφωνηθεί με όλους τους άλλους συμμετέχοντες στη συναλλαγή.
Θα πρέπει να σημειωθεί ότι στο δείγμα συμφωνίας για την εκχώρηση της μίσθωσης στο οικόπεδο υπάρχουν απολύτως όλα τα στοιχεία που είναι απαραίτητα για την προετοιμασία του. Αυτά περιλαμβάνουν πληροφορίες σχετικά με το ίδιο το οικόπεδο, δεδομένα σχετικά με τη διαθεσιμότητα άδειας για αγορά γης, την περίοδο μίσθωσης, τις βασικές προϋποθέσεις για την παράταση της σύμβασης και τη λήξη της, καθώς και τους όρους βάσει των οποίων μπορεί να πραγματοποιηθεί η στοχοθετημένη χρήση της κατανομής.
Δημοπρασία για το δικαίωμα μίσθωσης οικόπεδο
Η σύγχρονη πρακτική αποδεικνύει ότι επί του παρόντος διεξάγονται συχνά δημοπρασίες (πλειστηριασμοί), το αντικείμενο των οποίων είναι το δικαίωμα μίσθωσης γης σε μια συγκεκριμένη περιοχή. Η πρακτική δείχνει ότι η δραστηριότητα αυτή αναπτύσσεται ιδιαίτερα στις μεγάλες πόλεις της Ρωσίας, όπου υπάρχει μεγάλος αριθμός ανθρώπων που επιθυμούν να αγοράσουν γη για προσωρινή χρήση.
Μπορούν να συμμετάσχουν τόσο σε ιδιώτες όσο και σε ολόκληρους οργανισμούς που έχουν συσταθεί με τη μορφή νομικών οντοτήτων. Η πρακτική δείχνει ότι η συμμετοχή σε τέτοιου είδους εκδηλώσεις σας επιτρέπει μερικές φορές να κάνετε μια συμφωνία με ευνοϊκότερους όρους απ 'ό, τι για συνηθισμένους λόγους, επειδή η διοίκησή τους κατά κανόνα πραγματοποιείται από τις αρχές.