Ο Αστικός Κώδικας προβλέπει ότι η ελευθερία της σύμβασης αποτελεί ένα από τα θεμέλια του νόμου. Εντούτοις, παρά ταύτα, διατίθενται διάφορες απαιτήσεις στις συμβάσεις σύμφωνα με το νόμο και τα έθιμα της κυκλοφορίας των επιχειρήσεων. Ο τελευταίος περιλαμβάνει τους ισχύοντες κανόνες συμπεριφοράς στον τομέα της επιχειρηματικής δραστηριότητας, οι οποίοι πρέπει να εφαρμόζονται ανεξάρτητα από το αν περιλαμβάνονται σε ένα νομικό έγγραφο ή όχι. Αυτό αναφέρεται στο άρθρο. 5 Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Το άρθρο θα επικεντρωθεί στις βασικές προϋποθέσεις μιας συμφωνίας μίσθωσης, δηλαδή εκείνων που θα πρέπει να συμπεριληφθούν σε αυτήν (σύμφωνα με το νόμο ή το έθιμο του επιχειρηματικού κύκλου εργασιών).
Αντικείμενο της σύμβασης
Οι βασικοί όροι χωρίς τους οποίους η σύμβαση είναι άκυρος εξακολουθούν να συζητούνται. Αλλά για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου που προτίθεται να νοικιάσει, ο κύριος στόχος είναι να οργανώσει τη σχέση με τέτοιο τρόπο ώστε να τηρούνται όλοι οι κανόνες του νόμου και να μην προκύπτουν καταστάσεις σύγκρουσης.
Αυτές είναι οι θεματολογίες στις οποίες θα επικεντρωθούμε κατά τη σύνταξη της συμφωνίας. Στην Art. 432 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας αναφέρει ότι η σύμβαση συνάπτεται αν τα συμβαλλόμενα μέρη έχουν συμφωνήσει για όλους τους βασικούς όρους της σύμβασης (μίσθωση χώρων, σύμφωνα με το θέμα του άρθρου).
Το θέμα, οι όροι που προβλέπονται από το νόμο, καθώς και άλλες νομικές πράξεις που ονομάζονται απαραίτητες και οι άλλοι όροι υπό τους οποίους ένα από τα μέρη απαιτούν συμφωνία είναι ουσιώδεις.
Δομή και υλικές συνθήκες
Ο νόμος δεν προβλέπει αυστηρή διαδικασία για την κατάρτιση συμφωνίας. Ωστόσο, πρέπει να συμμορφώνεται με τα τελωνεία της επιχειρηματικής κυκλοφορίας και να έχει όλους τους ουσιώδεις όρους της σύμβασης κοινωνικής μίσθωσης. Σύμφωνα με αυτά, η δομή θα πρέπει να έχει την ακόλουθη μορφή:
- Προοίμιο.
- Θέμα.
- Πρόσθετοι όροι.
- Άλλες συνθήκες.
Το προοίμιο αναφέρει το όνομα της σύμβασης, την ημερομηνία και τον τόπο της σύναψής της, πληροφορίες σχετικά με τα πρόσωπα. Το θέμα περιλαμβάνει τα όσα συμφωνούν τα μέρη.
Ακολουθεί η διαδικασία τιμολόγησης και διακανονισμού, όπου καθορίζεται το ύψος του τέλους, καθώς και η διαδικασία μεταφοράς. Το τμήμα σχετικά με τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών περιγράφει ξεχωριστά τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη και του μισθωτή, συμπεριλαμβανομένων των συμφωνιών που επετεύχθησαν. Θα πρέπει επίσης να αναφέρετε την ευθύνη για παραβίαση των όρων της συμφωνίας, την ασφάλεια των υποχρεώσεων (για παράδειγμα, για μια κατάθεση), τις περιόδους ισχύος, τους λόγους τροποποίησης και τερματισμού, την εμπιστευτικότητα και τη διαδικασία επίλυσης των συγκρούσεων. Όλα αυτά είναι μια βασική προϋπόθεση μιας συμφωνίας μίσθωσης.
Άλλοι όροι περιλαμβάνουν παραπομπές στις διατάξεις των νόμων, τον αριθμό των αντιγράφων, την ανωτέρα βία και ούτω καθεξής. Στο τέλος, απαιτούνται λεπτομέρειες και τα μέρη έβαλαν τις υπογραφές τους.
Τιμή
Η τιμή αναφέρεται στο άρθρο. 682 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Επίσης, μια ένδειξη για αυτό μπορεί να βρεθεί στο άρθρο. 671 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Καθορίζεται με τη συμφωνία των μερών. Η πληρωμή για ενοικίαση προβλέπεται επίσης στην περίπτωση της κρατικής και δημοτικής στέγασης, για την οποία υπάρχουν διατάξεις του άρθρου. 156 LCD RF.
Ο συμβατικός δείκτης του τέλους δεν σημαίνει ότι τα μέρη το καθιστούν αυθαίρετο και παράλογο. Σύμφωνα με τα μέρη 2 και 4 του άρθρου. 156 LCD RF, το ποσό για τη χρήση και τη συντήρηση των οικιστικών χώρων των δημοτικών και κρατικών πόρων εξαρτάται από την περιοχή, τις ανέσεις, την τοποθεσία του σπιτιού. Τα ίδια κριτήρια ακολουθούνται κατά τον καθορισμό της τιμής βάσει μιας εμπορικής μίσθωσης.
Ο νόμος μπορεί να καθορίσει το μέγιστο ποσό ενοικίου για μια κατοικία.Στη συνέχεια, εάν αναφέρεται στη σύμβαση υψηλότερη τιμή, η αντίστοιχη προϋπόθεση θα κηρυχθεί άκυρη. Αυτό δεν ακυρώνει τη σύμβαση στο σύνολό της. Ωστόσο, αντί για την τιμή που καθορίζεται σε αυτό, θα καταβληθεί το μέγιστο ποσό. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης δεν θα είναι σε θέση να προβάλει αξιώσεις κατά του μισθωτή. Είναι αλήθεια ότι, παρά τον καθιερωμένο κανόνα, κανείς δεν το έχει χρησιμοποιήσει ακόμη, δεδομένου ότι το ανώτατο όριο πληρωμής βάσει εμπορικής μίσθωσης δεν παρέχεται σε κανένα σημείο.
Διάρκεια
Μια βασική προϋπόθεση μιας συμφωνίας μίσθωσης είναι ο όρος. Μπορεί να συναφθεί για περίοδο μικρότερη του ενός έτους. Στη συνέχεια, θεωρείται βραχυπρόθεσμα. Εάν η περίοδος υπερβαίνει το ένα έτος, τότε η σύμβαση είναι μακροπρόθεσμη. Η μέγιστη περίοδος για την οποία μπορεί να γίνει σύμβαση μίσθωσης είναι πέντε έτη. Ως εκ τούτου, ακόμη και αν τα συμβαλλόμενα μέρη συνάψουν σύμβαση για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, θα ισχύουν μόνο για πέντε έτη.
Οι διατάξεις σχετικά με την εγγραφή μακροπρόθεσμης σύμβασης δεν ισχύουν για την απασχόληση. Παρά το γεγονός αυτό, πολλοί εμπειρογνώμονες στον τομέα των ακινήτων πιστεύουν (ή προσποιούνται) ότι η συμφωνία θα πρέπει να καταχωρηθεί στη Rosreestr. Και συνιστούν τη σύναψη σύμβασης μόνο για 11 μήνες. Ταυτόχρονα, αυτή η επιλογή είναι συχνά κατάλληλη για τους ενοικιαστές, δεδομένου ότι κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου θα είναι σε θέση να λύσουν το ζήτημα του πόσο ικανοποιημένοι είναι με το διαμέρισμα και αν θέλουν να παραμείνουν περαιτέρω ή όχι.
Τερματισμός
Μεταξύ των ουσιωδών όρων της σύμβασης μίσθωσης χώρων του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας προβλέπεται η λύση από έναν από τους διαδίκους (από τον εκμισθωτή μέσω του δικαστηρίου και από τον μισθωτή ανά πάσα στιγμή με προειδοποίηση του εκμισθωτή για 3 μήνες). Τα συμβαλλόμενα μέρη μπορούν επίσης να αναφέρουν στη σύμβαση συντομότερη προθεσμία για την κοινοποίηση στον ιδιοκτήτη σχετικά με τη λήξη της συμφωνίας. Ωστόσο, αυτό αντίκειται στον νόμο (άρθρο 687 του Αστικού Κώδικα). Πρέπει να καταλάβετε ότι χωρίς να υποβάλει προειδοποίηση, ο ιδιοκτήτης μπορεί, μέσω δικαστηρίου, να υποχρεώσει τον μισθωτή να καταβάλει τέλη διαμονής. Ως εκ τούτου, ο μισθωτής δεν πρέπει να αγνοήσει αυτό το στάδιο, αλλά θα πρέπει να προβλεφθεί ως βασική προϋπόθεση της σύμβασης για την ενοικίαση των ειδικευμένων κατοικιών.
Πράξη αποδοχής: Δικαστική πρακτική
Μεταξύ των εργοδοτών και των ιδιοκτητών συχνά προκύπτουν διαφορές. Μπορούν να σχετίζονται με ζημιές στην ιδιοκτησία, τον σχηματισμό χρέους, την εμφάνιση ζημιών και ούτω καθεξής. Το ψήφισμά τους εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την καταρτισθείσα συμφωνία και την απεικόνιση των ουσιωδών όρων της σύμβασης για την εμπορική μίσθωση χώρων.
Εκτός αυτού, εκτελείται πράξη μεταφοράς και αποδοχής του ακινήτου, η οποία υποδεικνύει πληροφορίες σχετικά με την κατάσταση και τα υπάρχοντα ελαττώματα. Αυτό είναι απαραίτητο, δεδομένου ότι χωρίς αυτόν ο ενοικιαστής θα πρέπει να φέρει την ευθύνη για τις αδυναμίες του δωματίου. Εάν η πράξη αναφέρει ότι οι χώροι μεταφέρθηκαν σε καλή κατάσταση, το δικαστήριο δεν θα λάβει υπόψη την αντίρρηση του ενοικιαστή ότι τα αντίστοιχα ελαττώματα υπήρχαν αρχικά. Αν η πράξη απουσιάζει, ο ιδιοκτήτης δεν θα μπορέσει να αποδείξει ότι οι χώροι έχουν υποστεί ζημιά, καθώς δεν υπάρχουν στοιχεία σχετικά με την αρχική κατάστασή του. Παράδειγμα είναι ο προσδιορισμός του εφετείου της περιφέρειας Ulyanovsk αριθ. 33-3165 / 2013 της 3ης Μαρτίου 2013.
Κατάλογος συνημμένης ιδιοκτησίας
Η πράξη αποδοχής πρέπει επίσης να αναφέρει ποια στοιχεία μεταφέρονται για χρήση και την εκτιμώμενη αξία τους. Τότε θα είναι ευκολότερο για τον ιδιοκτήτη να αποδείξει την ύπαρξη ζημιών σε περίπτωση βλάβης του ακινήτου.
Ο ιδιοκτήτης πρέπει να εξαλείψει τα ελαττώματα, αν δεν προκληθούν από την υπαιτιότητα του ενοικιαστή. Αν αυτό γίνει εγκαίρως, ο μισθωτής έχει λόγο να τερματίσει τη σύμβαση. Και αν οι ελλείψεις δεν ήταν σημαντικές, τότε ο εργοδότης δεν έχει κανένα λόγο να αρνηθεί τη σύμβαση. Η σχετική απόφαση ελήφθη από το Δικαστήριο της Μόσχας στην υπόθεση αριθ. 33-26040 της 18ης Αυγούστου 2011.
Πιθανές απώλειες για τον εργοδότη
Σύμφωνα με τους ουσιώδεις όρους της σύμβασης μίσθωσης στη δικαστική πρακτική, οι αποφάσεις λαμβάνονται τόσο υπέρ των ενοικιαστών όσο και υπέρ των ιδιοκτητών. Ο ενοικιαστής κινδυνεύει να υποστεί ζημιές, για παράδειγμα, λόγω της ανάγκης ενοικίασης άλλων κατοικιών, εάν ο ιδιοκτήτης έχει αρνηθεί την πρόσβαση στο νοικιασμένο διαμέρισμα. Στη ζωή, συχνά συμβαίνουν οι ιδιοκτήτες να απομακρύνουν τους ενοικιαστές, προκαλώντας τους ταλαιπωρία και αναγκάζοντάς τους να αναζητήσουν νέες κατοικίες. Ελλείψει κατάλληλων λόγων, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να απαιτήσει αποζημίωση από τον ιδιοκτήτη.
Ταυτόχρονα, τα έξοδα πρέπει να είναι οικονομικά, κοντά στην πληρωμή για τις εγκαταστάσεις, ή ακόμα λιγότερο. Άλλες κατοικίες θα πρέπει να είναι περίπου ίδιες με τις προηγούμενες, δεδομένου ότι είναι προς το συμφέρον του μισθωτή να μειώσει τις απώλειες αν είναι δυνατόν. Αυτό αναφέρεται στο άρθρο. 404 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Οι απώλειες που πρέπει να επιστραφούν δεν μπορούν να αποδοθούν σε δαπάνες που υπερβαίνουν την τιμή ενοικίασης, για παράδειγμα, όταν μισθώνουν δωμάτιο ξενοδοχείου. Αυτό εγκρίθηκε με την απόφαση του Δικαστηρίου της πόλης της Μόσχας αριθ. 4g / 8-9143 / 2012 της 23ης Οκτωβρίου 2012.
Επίσης, ο εργοδότης δεν θα είναι σε θέση να απαιτήσει αποζημίωση αν ο λόγος ήταν δικό του λάθος, για παράδειγμα, εάν το χρέος δεν είχε πληρωθεί. Δεδομένου ότι, παράλληλα με την υποχρέωση παροχής στέγης, αφενός, υπάρχει υποχρέωση πληρωμής, αφετέρου, ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να αναστείλει την πρόσβαση στις εγκαταστάσεις μέχρι την πληρωμή του χρέους.
Συμπέρασμα
Κάθε μισθωτής και ιδιοκτήτης αποφασίζει πώς οικοδομούν σχέσεις. Αλλά για να αποφευχθούν προβλήματα στο μέλλον, αξίζει να μελετήσουμε προσεκτικά τους βασικούς όρους της σύμβασης για τη μίσθωση κατοικιών και να διασφαλίσουμε την τήρηση όλων των συμφερόντων των μερών. Στη συνέχεια, σε περίπτωση σύγκρουσης, μπορείτε να βασιστείτε σε μια δίκαιη δικαστική απόφαση, αφού για αυτό θα είναι διαθέσιμα όλα τα απαραίτητα έγγραφα.
