Μία σύμβαση μίσθωσης συνεπάγεται μια συναλλαγή στην οποία ο ιδιοκτήτης (εκμισθωτής) αναλαμβάνει την υποχρέωση να μεταβιβάσει ακίνητα στον χρήστη (μισθωτή) για ορισμένο χρονικό διάστημα και ο μισθωτής αναλαμβάνει να πληρώσει για τη χρήση του. Όπως συμβαίνει με κάθε άλλη σύμβαση, μια σημαντική προϋπόθεση στην περίπτωση αυτή είναι το θέμα της. Εξαρτάται από αυτόν τις νομικές συνέπειες, συμπεριλαμβανομένου του όρου της μίσθωσης. Για αόριστο χρονικό διάστημα ή ορισμένη σύμβαση συνάπτεται - αυτή είναι μια άλλη βασική προϋπόθεση για κάθε σύμβαση. Είναι πολύ σημαντικό για τα μέρη να καθορίσουν την περίοδο ισχύος. Αλλά, εκτός από αυτό, υπάρχουν νομοθετικές προδιαγραφές, σύμφωνα με τις οποίες η περίοδος δεν ανταποκρίνεται πάντοτε στη θέλησή τους.
Μίσθωση και μίσθωση: πώς να διακρίνετε
Πριν αρχίσετε να μελετάτε τους όρους, αξίζει να κατανοήσετε τις έννοιες που οι συνηθισμένοι άνθρωποι συγχέουν συχνά. Πρόκειται για μίσθωση και μίσθωση. Η κύρια διαφορά είναι ότι η σύμβαση μίσθωσης γίνεται αποδεκτή σε σχέση με ένα άτομο, ενώ η σύμβαση μίσθωσης γίνεται αποδεκτή σε σχέση με μια νομική οντότητα. Άλλες σημαντικές διαφορές περιλαμβάνουν τα ακόλουθα:
- Αντικείμενο. Αν για ενοικίαση μπορεί να είναι αποκλειστικά κατοικίες, τότε κατά τη μίσθωση είναι ένα γραφείο, χώρους παραγωγής και εμπορίου, καθώς και αποθήκες.
- Τα μέρη της μίσθωσης είναι ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής, ενώ σε μίσθωση είναι ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής. Οι σχετικοί όροι πρέπει να αναφέρονται στη σύμβαση.
- Σε περίπτωση καταστάσεων σύγκρουσης στο πλαίσιο της σύμβασης εργασίας, μπορείτε να προσπαθήσετε να τα επιλύσετε μέσω πρακτορείου ακίνητης περιουσίας. Αν μιλάμε για μίσθωση, τότε συχνότερα απευθύνονται σε ιδιωτικούς δικηγόρους για βοήθεια.
- Η διάρκεια της σύμβασης. Εάν η μίσθωση μπορεί να εκδοθεί για οποιαδήποτε χρονική περίοδο, τότε η μίσθωση είναι μόνο για περίοδο που δεν υπερβαίνει τα πέντε έτη. Επομένως, εάν ο όρος δεν προσδιορίζεται στη σύμβαση εργασίας, τότε η προθεσμία ισχύος της είναι, κατά πάσαν τρόπο, πενταετή.
- Οι νομικές σχέσεις υπό τη μίσθωση ρυθμίζονται βάσει του Ch. 34 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας και σε σχέση με τη σύμβαση εργασίας, ο κ. 35 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
- Εάν ένα χρέος προέρχεται από μια νομική οντότητα, είναι ευκολότερο να το εισπράττεται, καθώς οι τελευταίοι, κατά κανόνα, έχουν περιουσία, καθώς και μετρητά στον τρεχούμενο λογαριασμό. Εάν οι πολίτες έχουν περιορισμένη φερεγγυότητα, για παράδειγμα, αν δεν υπάρξει εργασία, τότε θα είναι πιο δύσκολο να γίνει.
Κατανοώντας τις διαφορές στη μίσθωση και τη μίσθωση, προχωράμε άμεσα στη μίσθωση, και συγκεκριμένα στην περίοδο δράσης.
Χαρακτηριστικά της μίσθωσης
Η περίοδος ισχύος είναι χρονική περίοδος, η οποία καθορίζεται με αμοιβαία συμφωνία των μερών. Σύμφωνα με αυτό, οι μισθωτές σχέσεις αρχίζουν και τελειώνουν.
Σύμφωνα με αυτόν τον δείκτη, ο μισθωτής έχει υποχρεώσεις να πληρώσει μισθωμένη περιουσία. Με τη σειρά του, ο ιδιοκτήτης πρέπει να μεταφέρει το ακίνητο στον χρήστη σε κατάλληλη χρονική περίοδο.
Η αρχή και το τέλος της συναλλαγής εξαρτάται από τη διάρκεια της μίσθωσης. Η σύμβαση συνάπτεται για αόριστο χρονικό διάστημα ή για ορισμένο χρονικό διάστημα, η εγκυρότητά της αρχίζει στις αρχές της ημέρας και λήγει στο τέλος της ημέρας (στις 24:00). Ως εκ τούτου, η καταγγελία της σύμβασης (εάν ο ενοικιαστής έστειλε ανακοίνωση σχετικά με τη λήξη περαιτέρω νομικών σχέσεων) πέφτει στις 24:00 την ημερομηνία αυτή, η οποία ορίζεται στο έγγραφο.
Είδη συμφωνιών μίσθωσης
Το άρθρο 610 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας εξηγεί τη διάρκεια μίσθωσης. Για αόριστο χρονικό διάστημα, θεωρείται ότι έχει συναφθεί εάν το περιεχόμενο δεν καταφέρει να καθορίσει την ακριβή ημερομηνία. Ένα τέτοιο έγγραφο ονομάζεται επίσης διαρκής.
Ωστόσο, με μια κυριολεκτική έννοια, μια τέτοια έννοια δεν μπορεί να ερμηνευτεί. Κάθε σύμβαση μίσθωσης προβλέπει μια ορισμένη περίοδο, δεδομένου ότι το πράγμα μεταφέρεται για χρήση και όχι στην ιδιοκτησία του άλλου μέρους. Ελλείψει συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος, είναι πιο σωστό να μιλάμε για τη δυνατότητα των μερών ανά πάσα στιγμή να τερματίσουν τη νομική σχέση. Είναι αλήθεια ότι γι 'αυτό πρέπει πρώτα να ειδοποιηθεί η άλλη πλευρά.
Υπάρχουν επίσης βραχυπρόθεσμες συμβάσεις. Συχνά περικλείονται κατά την ενοικίαση κατοικίας. Μια βραχυπρόθεσμη σύμβαση συνάπτεται κυρίως για 11 μήνες. Λόγω αυτού, δεν υπάρχει λόγος να εγγραφεί στο Rosreestr. Μία σύμβαση μίσθωσης μπορεί να ολοκληρωθεί για δύο μήνες, για αρκετές εβδομάδες, ημέρες και ώρες.
Οι βραχυπρόθεσμες συμβάσεις είναι οι πιο κερδοφόρες για τον εκμισθωτή, καθώς όχι μόνο σας επιτρέπουν να κερδίζετε περισσότερα κέρδη, αλλά και να περιορίζετε τον μισθωτή σε ορισμένα δικαιώματα και επίσης να αποφεύγετε την πληρωμή του φόρου.
Ο νόμος προβλέπει μια έννοια όπως η προθεσμία της σύμβασης. Δεν μπορεί να αναφέρεται μόνο στη συμφωνία, αλλά απαιτείται και από το νόμο. Ο όρος είναι έγκυρος, για παράδειγμα, κατά τη μίσθωση οικόπεδα και οικόπεδα με ορυκτά, καθώς και υδάτινα σώματα. Η νομοθεσία καθορίζει τους μέγιστους όρους με τους οποίους μπορεί να μεταφερθεί η εν λόγω ιδιοκτησία για χρήση.
Κατά κανόνα, αυτή η ιδιοκτησία ανήκει στο κράτος, ως πολίτης ή εταιρεία, είναι ο ιδιοκτήτης, έχει περισσότερες ευκαιρίες για έκφραση θέλησης. Επομένως, αυτό το σημείο πρέπει να λαμβάνεται υπόψη κατά την υπογραφή της σύμβασης.
Υπάρχουν περιπτώσεις όπου η νομοθεσία ορίζει μια προθεσμία για ένα μισθωμένο αντικείμενο, και τα μέρη δεν προβλέπουν μίσθωση. Για αόριστο χρονικό διάστημα, μολονότι πιστεύεται ότι έχει συναφθεί σύμβαση, θα ισχύσει μόνο μέχρι το τέλος της οριακής περιόδου. Ωστόσο, εάν το επιθυμεί ένα από τα μέρη, μπορεί να αποσυρθεί από τη σύμβαση σε προγενέστερο χρόνο χωρίς νομικές συνέπειες.
Ένας άλλος τύπος εγγράφου ονομάζεται σύμβαση ορισμένου χρόνου. Αυτό σημαίνει ότι διευκρινίζει σαφώς μια συγκεκριμένη περίοδο ισχύος ή συνδέεται με την εμφάνιση ενός συγκεκριμένου γεγονότος. Για παράδειγμα, μια συμφωνία ενοικίασης εξοχικού σπιτιού μπορεί να ορίσει την προϋπόθεση: "πριν από τη σύναψη της συναλλαγής αγοράς και πώλησης" ή "πριν από την είσοδο στην κληρονομιά".
Οι μακροπρόθεσμες συμβάσεις συνάπτονται κυρίως για μίσθωση:
- Οικόπεδο.
- Έντερο
- Νερό.
Η νομική σχέση στο πλαίσιο αυτών των συμφωνιών μπορεί να μετατραπεί περαιτέρω από το γεγονός ότι ο μισθωτής έχει την ευκαιρία να γίνει πλήρης ιδιοκτήτης. Για παράδειγμα, εάν ένα οικόπεδο είναι καταχωρημένο υπό τη διαχείριση μιας θυγατρικής γεωργικής εκμετάλλευσης για περίοδο 49 ετών, τότε όταν το σπίτι είναι κτισμένο σε αυτό (υπό μορφή κεφαλαιουχικής δομής), η γη μπορεί να επαναταχθεί ως περιουσία.
Λόγοι σύναψης συμφωνίας για αόριστο χρονικό διάστημα
Η νομοθεσία προβλέπει τη δυνατότητα σύναψης συμφωνίας για τη μίσθωση ακινήτων για αόριστο χρονικό διάστημα για τους ακόλουθους λόγους:
- Δεν διευκρινίζεται ο όρος στη σύμβαση.
- Η επέκταση της υφιστάμενης σύμβασης, χρησιμοποιώντας το δικαίωμα προτίμησης.
Ανανέωση
Εάν ένα πρόσωπο που έχει μισθώσει ένα συγκεκριμένο ακίνητο έχει συμμορφωθεί με τους όρους καθ 'όλη τη διάρκεια της σύμβασης, τότε έχει το προνόμιο να συνάψει κατάλληλη σύμβαση μίσθωσης. Ανανεωμένη για αόριστο χρονικό διάστημα ή για σαφώς καθορισμένη περίοδο - είναι δυνατή υπό ορισμένες συνθήκες. Αυτά περιλαμβάνουν τα ακόλουθα:
- Δεν υπάρχουν παραβιάσεις κατά τη διάρκεια ισχύος της αρχικής σύμβασης.
- Ο χρήστης των χώρων είναι έτοιμος να προσφέρει στον ιδιοκτήτη ευνοϊκούς όρους ανανέωσης σε σύγκριση με τις προσφορές που έχουν άλλοι υποψήφιοι.
- Η προϋπόθεση προ της κοινοποίησης έχει τηρηθεί, γεγονός που εκφράζει την επιθυμία να συνεχιστεί η σχετική νομική σχέση.
Πιστεύεται ότι η σύμβαση η μίσθωση παρατείνεται επ 'αόριστον αν ο μισθωτής δεν έχει τερματίσει το δικαίωμα χρήσης του ακινήτου και ο εκμισθωτής δεν δημιουργεί εμπόδια γι' αυτό. Στην περίπτωση αυτή, οι όροι της συμφωνίας παραμένουν οι ίδιοι, με εξαίρεση τις περιπτώσεις στις οποίες τα μέρη δηλώνουν διαφορετικά.
Ωστόσο, σύμφωνα με το νόμο, ο μισθωτής πρέπει να ενημερώσει γραπτώς τον ιδιοκτήτη για την πρόθεσή του να συνεχίσει να μισθώνει το ακίνητο μέσα σε εύλογο χρονικό διάστημα μέχρι το τέλος του εγγράφου. Εάν τα μέρη επιθυμούν να προβούν σε οποιεσδήποτε αλλαγές, πρέπει να συνάψουν πρόσθετη συμφωνία στην οποία θα εμφανιστούν. Συχνά τα μέρη αλλάζουν τους όρους μίσθωσης.
Στην περίπτωση της στέγασης, είναι πιο κερδοφόρο για τον ενοικιαστή να αποφασίσει εκ των προτέρων σε ποια χρονική περίοδο θα συναφθεί η σύμβαση μίσθωσης για τις εγκαταστάσεις. Για αόριστο χρονικό διάστημα, πολύ σπάνια οι μελλοντικοί κάτοικοι συμφωνούν να εγκατασταθούν. Η περίοδος είναι ένα από τα πιο σημαντικά σημεία της συμφωνίας. Ως εκ τούτου, συνιστάται στο έγγραφο να καθορίζεται η προϋπόθεση ότι η περίοδος θα παραμείνει αμετάβλητη καθ 'όλη τη διάρκεια της δράσης.
Εάν η σύμβαση μίσθωσης καθώς και η μίσθωση ενός δωματίου ή άλλου αντικειμένου είναι μακροπρόθεσμη, τότε συνοδεύεται από μια υποχρεωτική διαδικασία κρατικής καταχώρισης.
Ενέργειες των μερών μετά τη λήξη τους
Σε περιπτώσεις που η σύμβαση έχει λήξει και ο ενοικιαστής δεν έχει εγκαταλείψει τις εγκαταστάσεις και ο εκμισθωτής δεν έχει αντιρρήσεις, το δικαίωμα χρήσης του ακινήτου συνεχίζεται με τους ίδιους όρους. Επιπλέον, η σύμβαση θεωρείται παρατεταμένη για παρόμοια περίοδο. Εάν ο μισθωτής δεν επιθυμεί να είναι ιδιοκτήτης του ακινήτου στο μέλλον, πρέπει να ειδοποιήσει τον ιδιοκτήτη. Διαφορετικά, ενδέχεται να προκύψουν ανεπιθύμητες συνέπειες. Κατά κανόνα, η προϋπόθεση αυτή ορίζεται στη σύμβαση.
Εάν ο μισθωτής εκκενώσει τις εγκαταστάσεις, αλλά δεν ενημέρωσε τον ιδιοκτήτη γι 'αυτό, τότε μπορεί να χρειαστεί να πληρώσει για την περίοδο κατά την οποία ο εκμισθωτής δεν γνώριζε τις ενέργειες αυτές. Εάν ο μισθωτής αρνείται να δώσει το ακίνητο μετά τη λήξη της σύμβασης, ο ιδιοκτήτης μπορεί να το πάρει με τη μετάβαση στο δικαστήριο. Η βασική προϋπόθεση στην περίπτωση αυτή είναι η τήρηση της προθεσμίας παραγραφής.
Ο τερματισμός της σύμβασης
Εάν η μίσθωση συνάπτεται για αόριστο χρονικό διάστημα, τότε είναι δυνατή η καταγγελία της ανά πάσα στιγμή κατόπιν συμφωνίας των μερών ή μονομερώς. Στην τελευταία περίπτωση, υπό ορισμένες προϋποθέσεις, θα πρέπει να πάτε στο δικαστήριο. Η μονομερής άρνηση επιβεβαιώνεται από τη δικαστική πρακτική. Για παράδειγμα, για το θέμα αυτό υπάρχει απόφαση του Ανώτατου Δικαστηρίου Διαιτησίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας αριθ. VAS-10796/13 σε σχέση με την υπόθεση αριθ. A33-8577 / 2012.
Η λύση της μίσθωσης για αόριστο χρονικό διάστημα προβλέπεται επίσης από την ισχύουσα νομοθεσία με τη μορφή της προαναφερθείσας κοινοποίησης. Οι σχετικές πληροφορίες περιέχονται στο άρθρο. 610 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Για να λύσει τη σύμβαση, ο μισθωτής πρέπει να ειδοποιήσει τον ιδιοκτήτη μέσα σε συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Η κοινοποίηση πρέπει να αποσταλεί με τον προβλεπόμενο τρόπο. Αν αυτό δεν γίνει, τότε το δικαστήριο θα εξετάσει αυτή την κατάχρηση όταν υποβάλλει αίτηση στη δικαστική αρχή.
Πρέπει να ληφθεί μέριμνα ώστε να τεκμηριωθεί η κοινοποίηση. Για το σκοπό αυτό, πρέπει να κάνετε μια απογραφή των επενδύσεων.
Μέθοδοι προστασίας
Για τα μέρη της σύμβασης, εφαρμόζονται διαφορετικές μέθοδοι προστασίας. Έτσι, αν ο εκμισθωτής στείλει ειδοποίηση στον μισθωτή και ο τελευταίος δεν εκκενώνει τους χώρους, τότε ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να παρουσιάσει στον μισθωτή τις ακόλουθες απαιτήσεις:
- Πραγματοποιήστε μια πληρωμή για ολόκληρη τη διάρκεια μίσθωσης. Τα κεφάλαια μπορούν να ανακτηθούν ως αδικαιολόγητος πλουτισμός. Εφόσον στο σημείο αυτό η σύμβαση έχει ήδη θεωρηθεί ότι έχει τερματιστεί, η συλλογή υπό μορφή ενοικίου θα είναι εσφαλμένη.
- Ελευθερώστε χώρο. Η απαίτηση αυτή πρέπει να διακρίνεται από την απαίτηση, διότι πρόκειται για νομικό ζήτημα. Σε περίπτωση σχέσεων μίσθωσης, εφαρμόζονται μέθοδοι προστασίας οι οποίες βασίζονται στις διατάξεις του άρθρου. 610 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
Η προσέγγιση αυτή επιβεβαιώνεται από το διάταγμα του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ουκρανίας αριθ. 16253/11, που υιοθετήθηκε στην υπόθεση αριθ. A40-13860 / 10-40-812.
Το συμφέρον του ενοικιαστή είναι συνήθως να διατηρηθεί η σχέση ακόμα και μετά τη λήψη ειδοποίησης τερματισμού της μίσθωσης. Η μέθοδος προστασίας του επιλέγεται ανάλογα με το ποιος είναι ο ιδιοκτήτης και ποιος στέκεται στο πλευρό του, καθώς και τις ενέργειές του.
Για παράδειγμα, αν μια σύμβαση μίσθωσης συνάπτεται για αόριστο χρονικό διάστημα, αλλά οι κυβερνητικές υπηρεσίες βρίσκονται στην πλευρά του εκμισθωτή, τότε η πρόκληση θα διεξαχθεί σύμφωνα με το Κεφ. 24 αγροτικών επιχειρήσεων της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Αυτό αποδεικνύεται από τη δικαστική πρακτική, για παράδειγμα το ψήφισμα FAS στην υπόθεση αριθ. A57-3636 / 2012. Την ίδια στιγμή, η δικαστική πρακτική γνωρίζει περιπτώσεις στις οποίες αυτή η μέθοδος προστασίας αναγνωρίστηκε ως εσφαλμένη. Έτσι, με την απόφαση του FAS στην υπόθεση αριθ. A55-25220 / 2012, η απαίτηση αναγνώρισης της απόφασης του κρατικού φορέα για μονομερή άρνηση εκτέλεσης της μίσθωσης της γης ήταν παράνομη. Το δικαστήριο εξήγησε την απόφαση αυτή με το γεγονός ότι η προσφεύγουσα επέλεξε μια ανεπαρκή μέθοδο προστασίας, δεδομένου ότι οι έννομες σχέσεις των συμβαλλομένων μερών είναι αστικές και δεν απορρέουν από τις δημόσιες εξουσίες του κράτους. σώμα.
Υπήρχαν επίσης περιπτώσεις απαίτησης αναγνώρισης της μίσθωσης γης για αόριστο χρονικό διάστημα. Συγκεκριμένα, αυτό είναι το ψήφισμα του FAS ZCO στην υπόθεση αριθ. A45-24711 / 2012, καθώς και το ψήφισμα του κεντρικού οργάνου FAS στην υπόθεση αριθ. A62-7460 / 2012. Τα δικαστήρια, λαμβάνοντας υπόψη τις σχετικές απαιτήσεις, καθοδηγούνται από τα ακόλουθα σημεία:
- Το αν η σύμβαση είχε πράγματι συναφθεί για αόριστο χρονικό διάστημα.
- Εάν έχει σταλεί μια ειδοποίηση καταγγελίας.
- Πληρούνται οι προϋποθέσεις κατά την αποστολή μιας ειδοποίησης.
- Ελήφθη από ένα δεύτερο μέρος.
Εγγραφή σύμβασης
Η μίσθωση κατοικιών (ή μη οικιστικών χώρων) που έχουν συναφθεί για περίοδο έως ενός έτους δεν υπόκειται σε καταχώριση (κατά κανόνα η περίοδος ισχύος τους είναι 11 μήνες). Η κρατική καταχώρηση μίας σύμβασης μίσθωσης για αόριστο χρονικό διάστημα δεν πραγματοποιείται παρά το γεγονός ότι στην πραγματικότητα η διάρκεια ισχύος του εγγράφου μπορεί να υπερβαίνει το ένα έτος. Αυτό μπορεί να γίνει κατανοητό με την ανάγνωση των διατάξεων της παραγράφου 2 του άρθρου. 651 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, σύμφωνα με την οποία η κρατική εγγραφή αφορά συμβάσεις ορισμένου χρόνου, των οποίων η διάρκεια ισχύος υπερβαίνει το ένα έτος. Αυτό επιβεβαιώνεται και από την πρακτική διαιτησίας, ιδίως το ψήφισμα του FAS της Μόσχας στην υπόθεση αριθ. KG-A40 / 6418-00, το ψήφισμα του FAS SZO στην υπόθεση αριθ. A26-394 / 2007 και άλλες πράξεις.
Όχι μόνο είναι απαραίτητο να εγγραφεί μια σύμβαση μίσθωσης που συνάπτεται για αόριστο χρονικό διάστημα, αλλά και ένα ανανεωμένο έγγραφο. Η βάση για αυτό είναι η παράγραφος 2 του άρθρου. 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Άλλα έγγραφα που επιβεβαιώνουν τη διάταξη αυτή περιλαμβάνουν ένα ενημερωτικό έγγραφο του Προεδρείου του Ανώτατου Δικαστηρίου Διαιτησίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας αριθ. 59.
Στην πράξη, για να μελετήσει τη μίσθωση για αόριστο χρονικό διάστημα, το δείγμα που παρουσιάζεται παρακάτω θα βοηθήσει καλύτερα.
Το κύριο χαρακτηριστικό είναι η έλλειψη μνείας της περιόδου ισχύος. Το υπόλοιπο έγγραφο είναι μια κανονική μίσθωση.
Συμπέρασμα
Ανεξάρτητα από το αν η μίσθωση για αόριστη περίοδο υπόκειται σε καταχώριση ή όχι, υπάρχουν θετικά και αρνητικά σημεία σε αυτήν. Ο ενοικιαστής μπορεί να ανησυχεί ότι ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση ανά πάσα στιγμή αν ειδοποιήσει σωστά τον μισθωτή. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει αποδείξεις ότι έστειλε ειδοποίηση στον ενοικιαστή.