Muchas personas prefieren comprar apartamentos en casas sin terminar. Esto les da la oportunidad de obtener viviendas a precios asequibles, en un área óptima y con el diseño correcto. Para ello, entre el comprador y el desarrollador se elabora DDU (acuerdo de equidad). Explica el precio del objeto, su fecha de finalización y otros parámetros importantes. Si se violan los términos u otros términos del contrato, se impone una penalización al desarrollador. Por lo tanto, cada persona que se convierte en un participante en la construcción debe comprender las reglas para cobrar este monto.
Regulación legislativa
En 2005, se aprobó una ley especial Ley Federal Nº 214 que regula las normas para la participación de los ciudadanos en la construcción compartida de edificios de gran altura. Se presta mucha atención en este acto legislativo específicamente a la preparación del DDU, así como a la información que debe estar contenida en este acuerdo.
Las principales disposiciones de la ley:
- Un requisito previo para adquirir bienes inmuebles en un edificio en construcción es la formación de un DDU, por lo tanto, no está permitido que el accionista firme ningún otro acuerdo, incluso si el desarrollador insiste en ello.
- Otros contratos no están sujetos a las reglas especificadas en la Ley Federal No. 214.
- Si se violan los derechos de los ciudadanos, pueden recuperar una penalización del desarrollador.
- Al calcular este pago, se puede utilizar la información del contrato en sí o la tasa de refinanciación establecida en el momento de la infracción por parte del desarrollador.
Un punto obligatorio es que el DDU debe redactarse exclusivamente por escrito. Se requiere su registro en Rosreestr.
Lo que debe prescribirse en el contrato
Cada persona que planea participar en la construcción de un edificio de apartamentos debe estudiar cuidadosamente el acuerdo elaborado con el desarrollador para asegurarse de que contenga todas las disposiciones necesarias con respecto a la vivienda comprada. Muchas compañías pueden usar una variedad de trucos con los que será imposible recuperar la penalización del desarrollador, independientemente de las violaciones que haya cometido.
Asegúrese de incluir información en el acuerdo:
- Información exacta sobre la futura casa y cada apartamento (su área, dirección, número de pisos y otros parámetros).
- Fecha en que se debe encargar el edificio.
- El costo del departamento.
- El procedimiento sobre la base del cual el titular de intereses debe aportar dinero para su futura vivienda.
- Periodo de garantía del apartamento.
- Métodos sobre la base de los cuales el desarrollador cumplirá sus obligaciones bajo este acuerdo.
Si falta al menos una de las condiciones anteriores, esta es la base para invalidar dicho acuerdo, y ya existe una práctica judicial similar. El desarrollador paga la multa en violación de las condiciones estándar. La mayoría de las veces esto se debe al hecho de que el objeto no se rinde a tiempo.
El contrato puede especificar el monto de este pago, y si está ausente por algún motivo, deberá utilizar el indicador de tasa de refinanciación para un momento específico para calcular.
Responsabilidades del desarrollador
La compañía que construye la instalación y con la cual se concluye el DDU debe cumplir con todas las condiciones prescritas en el contrato.
Responsabilidades del desarrollador:
- Dentro de los períodos establecidos prescritos en el acuerdo, la instalación debe ponerse en funcionamiento.
- Después de la puesta en marcha de la propiedad, los apartamentos se transfieren a los accionistas.
- El proceso de construcción puede implementarse por sí solo o con la participación de empresas externas especializadas en la construcción de diversos objetos. Esta información se refleja en el documento.
- Es el desarrollador el que corre diferentes riesgos si por alguna razón el edificio está dañado o completamente destruido.
Todos los titulares de intereses pueden controlar la ejecución de los deberes de una empresa de construcción mediante la verificación de varios documentos. Los titulares de intereses también tienen derecho a controlar el progreso del trabajo en el sitio de construcción. Si hay varias infracciones, los ciudadanos pueden recibir una multa del desarrollador.
Responsabilidades de los accionistas
Los participantes en la construcción también deben recordar sus responsabilidades hacia la empresa constructora. Estos incluyen la necesidad de una transferencia oportuna de dinero para el objeto. Todos los términos se especifican en el contrato en sí.
Después de poner en funcionamiento la instalación, debe aceptarla. Si los tenedores de acciones también registran violaciones, los desarrolladores pueden usar diferentes métodos de influencia.
De acuerdo con la Ley Federal No. 214, se brinda protección efectiva a los tenedores de intereses, por lo tanto, no solo pueden imponer una multa, sino también utilizar otros métodos. Bajo ciertas circunstancias, los accionistas pueden rescindir el acuerdo sin el consentimiento del desarrollador.
¿A qué hora deben entregarse los objetos?
Todos los términos sobre la base de qué apartamentos deben transferirse a los tenedores de acciones se indican en el DDU. Este acuerdo es el mismo para todos los ciudadanos involucrados en la construcción de edificios de gran altura.
A menudo, por razones objetivas, las empresas no pueden cumplir el plazo. Si el desarrollador puede demostrar que realmente no es culpable de tales resultados, entonces, en dos meses, advierte a los tenedores de intereses que habrá demoras en la aceptación del objeto en operación. El aviso propone hacer una adición al acuerdo, sobre la base de la cual se extiende el plazo anterior.
Si no se cumple esta condición, el desarrollador cobra una multa.
¿Por qué tienes problemas?
La violación de los términos de entrega del objeto puede deberse a varias razones, que incluyen:
- Falta de efectivo de la empresa.
- Los materiales o equipos no se entregan a tiempo.
- Las condiciones climáticas no son adecuadas para el trabajo planificado.
- El desarrollador se declara en quiebra.
- La empresa es recomprada por otra organización.
Las razones pueden aparecer debido a la culpa de la empresa o en su ausencia. Si a través de la corte la compañía prueba que no puede afectar las razones de la demora en la construcción, entonces no se impondrá ninguna multa.
Algoritmo de recogida
Si los titulares de intereses se enfrentan al hecho de que los plazos para la entrega del objeto se retrasan, pero no hubo notificación al respecto, entonces pueden esperar una pérdida. El proceso en sí se divide en etapas:
- Se realiza un cálculo en base al cual se determina el tamaño de pago óptimo.
- Inicialmente, se elabora un reclamo contra el desarrollador con respecto al pago de una multa.
- Se espera una decisión sobre la elegibilidad de la sanción.
- Se presenta una demanda si el desarrollador ignora los derechos de las partes del contrato.
Los titulares de intereses pueden solicitar la recuperación de fondos sobre la base de la Ley Federal Nº 214, art. 310 Código Civil y Art. 3 GIC.
Cómo se calcula el pago
El requisito de penalización del constructor debe contener información sobre su tamaño, por lo que primero los propios titulares de intereses deben hacer los cálculos.
El monto de la multa en ausencia de la información necesaria en el contrato se determina como 1/300 de la tasa de refinanciación del Banco Central. Es necesario utilizar información sobre esta tarifa el día en que se presente una demanda ante el tribunal o un reclamo al desarrollador.
Si el accionista es un individuo, entonces según el art. 6. La Ley Federal No. 214 tiene una multa de doble cuantía.
Ejemplo de calculo
Veamos un ejemplo de cómo se cobra el monto de la multa. Un individuo es titular de intereses, por lo tanto, se cobran 2/300 tasas de refinanciación.El día en que se considere este caso, se ha establecido una tasa del 7,75%. El apartamento tiene un costo de 2,3 millones de rublos. La demora en sí es igual a un año, por lo que el plazo venció hace 365 días.
En tales condiciones, la multa será la siguiente: 2,300,000 x 365 x 2/300 x 7.75 / 100 = 433,742 rublos. Debido al largo retraso, se acumula una cantidad significativa de fondos. Y si muchos accionistas tienen ese problema, el desarrollador está obligado a pagarles a todos ellos. Por lo tanto, a menudo cuando hay un retraso, la compañía ofrece a los titulares de intereses la oportunidad de pagar una cantidad menor sin un tribunal. Los ciudadanos tienen derecho a decidir si irán a los tribunales o aceptarán la propuesta del desarrollador.
Reglas para la recuperación previa al juicio
Antes de presentar una solicitud ante el tribunal, se presenta un reclamo al desarrollador mediante el pago de la multa. No se puede perder esta etapa, ya que el tribunal necesariamente requerirá prueba de un intento de resolver el problema de manera pacífica.
El proceso de resolución previa al juicio de dicho problema se divide en etapas:
- Preparación de reclamos. A continuación hay una muestra de ello. El desarrollador paga la multa en función de la información de este documento. En este caso, el problema surge de forma voluntaria.
- El reclamo debe incluir referencias a las leyes, así como extractos del contrato en sí.
- Un documento se realiza por duplicado. Se entrega un documento a la empresa y en otro se coloca la marca de aceptación, después de lo cual permanece con el ciudadano.
- Para garantizar la exactitud del registro de tal reclamo, se recomienda utilizar la ayuda de un abogado experimentado.
- El documento debe hacer el cálculo correcto de la sanción. A menudo, en el DDU se proporcionan pagos adicionales, que también se pueden cobrar al desarrollador.
- Se indica que los ciudadanos sufrieron pérdidas debido a un retraso en la fecha límite, ya que se vieron obligados a alquilar una vivienda.
- Junto con el reclamo, se transfiere un paquete de documentos al desarrollador. Incluye una copia del pasaporte del accionista, una copia del DDU y documentos que confirman el depósito de fondos para el apartamento.
- Los documentos deben enviarse con una lista de archivos adjuntos y un recibo de recibo. También puede visitar la oficina de la compañía para transferir documentos a la secretaria.
Al contactar al desarrollador directamente, debe solicitar que se coloque una marca especial en la segunda copia del reclamo al desarrollador. Las pérdidas se deben pagar con base en la información de este documento.
¿Cómo hacer un reclamo?
A continuación se presenta una muestra de la recuperación de la penalización del desarrollador a través del reclamo.
Al preparar este documento, se tienen en cuenta los siguientes requisitos:
- El nombre de la empresa se explica con precisión. Se puede tomar información de la DDU.
- Se indican los datos de registro del acuerdo.
- Se dan todos los requisitos del solicitante, sobre la base de los cuales se cobra una multa del desarrollador en virtud del acuerdo compartido.
- Se hacen varias explicaciones para calcular esta cantidad.
- Todos los documentos adjuntos al reclamo se describen por separado.
- Se adjunta la fecha de presentación de la solicitud y la firma del ciudadano.
Una negativa a otorgar una multa puede deberse a la falta de información sobre el solicitante en el documento.
Un reclamo de muestra al desarrollador sobre la sanción se hace lo más claro y conveniente posible. Solo es necesario ingresar datos sobre el ciudadano en el formulario existente. No es necesario utilizar ningún documento unificado, por lo tanto, está permitido escribir una aplicación de forma gratuita.
Procedimiento de ejecución judicial
A menudo, los desarrolladores no responden a las reclamaciones ni toman una decisión negativa. Esperan que los titulares de intereses no vayan a los tribunales.
Bajo tales condiciones, es necesario presentar una demanda en la corte para que, sobre la base de la decisión, se recupere la cantidad necesaria del infractor del contrato.
Preparación de un reclamo y otros documentos.
Una declaración de reclamo por una sanción del desarrollador puede ser hecha independientemente o por un abogado invitado. El documento debe contener los siguientes elementos:
- El requisito de recuperar la multa y el pago de una indemnización por daños morales.
- Nombre y dirección del tribunal donde se presenta la demanda.
- Nombre del demandante y dirección de registro.
- Información sobre el acusado.
- La naturaleza de la violación de los derechos de los accionistas, y también enumera todos sus requisitos.
- Justificación de requisitos por actos legislativos.
- Documentos oficiales que confirman la elegibilidad de los requisitos de los titulares de intereses.
- Información sobre el precio del reclamo, y no debe ser espontáneo. Por lo tanto, la multa y otros pagos se calculan por adelantado correctamente si es necesario para recuperarlos.
El reclamo va acompañado de otros documentos que presenta la DDU, documentos de pago, recibos de pago de deberes estatales y correspondencia con el desarrollador. Si no hay evidencia de que el accionista trató de resolver el problema antes del juicio, el tribunal se negará a aceptar el reclamo.
A qué tribunal presentar una solicitud
Se elabora una demanda y se presenta a varios tribunales:
- En el lugar de registro de la empresa constructora.
- En el lugar de residencia del demandante.
- En el lugar donde se redactó el contrato entre las dos partes.
- En la ubicación de la instalación en construcción.
- Si el monto de la pena no excede los 50 mil rublos, entonces el caso se considera en un tribunal de primera instancia.
La penalización del desarrollador puede reducirse si su tamaño no es proporcional al daño causado. Por lo tanto, es importante abordar correctamente el cálculo de este pago.
Excitación de la producción
El reclamo para la recuperación de la multa del constructor se presenta al tribunal, después de lo cual se fija la fecha de la reunión. Sobre la base de la decisión del tribunal, se le entrega al demandante una orden de ejecución.
Este documento debe dirigirse a los agentes judiciales para que comiencen la recolección forzada de fondos del desarrollador. También se puede enviar a un banco donde hay una cuenta corriente de una empresa constructora.
¿Qué trucos usan a menudo los desarrolladores?
Muchas empresas son conscientes de que, por diversos motivos, pueden retrasar la finalización de la instalación, por lo que incluso cuando elaboran un DDU, a menudo utilizan diferentes trucos, en función de los cuales pueden evitar transferir falsificadores en el futuro. Estos incluyen lo siguiente:
- En lugar del DDU, se redacta un contrato de inversión u otro contrato.
- Se propone a los tenedores de acciones que redacten un contrato preliminar para la compra de un apartamento, después de lo cual la transacción se finaliza tres meses después de la entrega de la propiedad. En tales condiciones, los ciudadanos no están protegidos contra la extensión de los términos.
- A menudo hay un DDU con la compra simultánea de seguros. Sin embargo, existe una alta probabilidad de que la extensión de los términos no sea un evento asegurado, por lo tanto, los tenedores de intereses no recibirán compensación por sus pérdidas.
- El pago puede hacerse a través de un contrato de préstamo. Por lo tanto, si se rompen los términos, el desarrollador devuelve el dinero con una letra de cambio, sobre la base de la cual puede comprar otro objeto de esta empresa.
Si el desarrollador es un estafador, puede usar el esquema de doble venta de apartamentos, con el cual puede obtener fondos adicionales para completar el proyecto.
Las personas que buscan comprar viviendas en casas en construcción deben saber cómo se redacta correctamente el contrato con el desarrollador, qué información debe contener. Si hay violaciones por parte de la empresa constructora, los ciudadanos pueden contar con la pérdida. Necesita saber cómo se calcula y carga correctamente. Inicialmente, debe intentar obtener el dinero antes del juicio, pero si no brinda el resultado deseado, entonces los tenedores de los intereses tendrán que ir a los tribunales. Para hacer esto, debe comprender las reglas para preparar una solicitud y preparar otros documentos.
