Kassavirtojen diskonttausmenetelmä: laskelmien piirteet, periaatteet ja vaatimukset

Diskontattu kassavirtamenetelmä on monimutkainen ja vaikea laskea. Hän arvioi analysoitavan objektin saatuaan siitä monipuolisia kassavirtoja, mallineen niiden vastaanoton piirteet.

Kuinka paljon tulevaisuuden raha maksaa?

Kassavirran diskonttausmenetelmä – tämä on käteismaksujen vähennys tulevaisuudessa nykyiseen ajanjaksoon. Diskonttaus perustuu ajatukseen, että rahan arvo vähenee ajan myötä taloudessa. Ajan myötä rahat menettävät arvonsa nykyiseen verrattuna. Viitteenä sinun on otettava nykyinen laskentahetki ja tuotava kaikki myöhemmät taloudelliset tulot kuluvalle kaudelle. Käytä tätä kerrointa, jota käytetään kassavirtojen diskonttausmenetelmässä. Esimerkki sen laskemisesta on seuraava: k = 1 / (1 + r)^minä. Kaavassa r tarkoittaa diskonttokorkoa, i symboloi ajanjakson lukumäärää.

Missä menetelmää sovelletaan?

Kassavirran diskonttausmenetelmää käytetään yleisesti. Sen avulla voit määrittää, kuinka suuri tulevaisuuden tulo on nykyisessä tilanteessa. Rahoitusvirrat voivat olla epävakaita, tulot voidaan korvata tappioilla. Muutoksen dynamiikkaa ei aina voida ennustaa. Voit aina arvioida kiinteistön nykyisten hyötyjen perusteella, joita se voi tuoda huomenna.

Kassavirran diskonttausmenetelmää on suositeltavaa käyttää, jos:

• on perusteita uskoa, että rahoitusvirrat vähenevät tai kasvavat huomattavasti ajan myötä;
• arvostusaihe on riittävä tulevien tulojen (positiivisten tai negatiivisten) laskemiseen;
• Kausivaihtelu vaikuttaa vakavasti rahoitusvirtoihin.
• Arvioinnin aihe on esine, jolla on laajennettu joukko mahdollisia toimintoja;
• arvostettava kiinteistö on juuri rakennettu tai otettu käyttöön.

Mitä tietoja tarvitaan laskelmaan?

Laskemiseksi menetelmällä, jolla diskonttataan kassavirrat ja saatetaan ne nykyiseen hetkeen, tarvitaan seuraavat tiedot:

• Kannattavuus (kassavirrat itse).
• Sovintoehdot.
• Alennuskorko.

Algoritmi-toimet

Harkitse algoritmia kassavirtojen diskonttausmenetelmän arvon laskemiseksi.

Laskelmien perusta on kannattavuus. Tämä on todellisesta rahavirrasta arvostetusta kiinteistöstä tulomenetelmällä. Kassavirran diskonttausmenetelmä ottaa huomioon nettovapaan virtauksen, eli ne taloudet, jotka pysyvät omistajan käytettävissä, kun kaikki kulut, investoinnit mukaan lukien, on vähennetty.

Laskutusjakson määrittäminen riippuu kiinteistöjen määrästä. Jos ne ovat tarpeellisia ja tarpeellisia pitkän aikavälin ennusteiden tekemiseen, voit valita pidemmän ajanjakson tai lisätä ennusteen tarkkuutta.

Venäjällä keskimääräinen ennustejakso on kolmekymmentäviisi vuotta.

Tämä indikaattori antaa tulojen nykyisen arvon suhteessa arvoon. Tätä varten rahoitusvirrat on kerrottava diskonttokorolla, joka on vakiintunut tulotaso, jota yrityksen sijoittajalle, joka on sijoittanut yrityksen arvoon, voidaan odottaa.

Kassavirran diskonttausmenetelmä ja vaikutuskertoimet

Korkoa laskettaessa otetaan huomioon seuraavat vaikutuskertoimet:

• inflaatio;
• esineiden kannattavuus;
• voitto ottaen huomioon kaikki riskit;
• Keskuspankin kurssi;
• prosenttiosuus liikepankeista varojen lainaamisesta;
• pääoman keskimääräinen hinta.

Menetelmä Sovellusmenetelmä

Kassavirtojen diskonttausmenetelmän asianmukaiseksi käyttämiseksi liiketoiminnan arvioinnissa on välttämätöntä toimia seuraavan algoritmin mukaisesti:

• Arviointijakson valinta. Venäjällä se ei voi ylittää kolmekymmentäviisi vuotta. Maailma käyttää pidempiä arviointijaksoja.
• Tutkittavan kassavirran tyypin määrittäminen. Voit esimerkiksi kuvata taloudellisten laskujen ja kasvavien virtojen (tuotot ja tappiot) laajuuden kuvaamalla tilinpäätöksen (nykyiset ja edelliset vuodet) ja nykyisen tilanteen nykymarkkinoilla ottaen huomioon virheet. Monentyyppiset tulot otetaan huomioon: kokonaistulot (kiinteistöverot ja yrityskulut vähennettynä); ennustetut kokonaistulot; nettotuotot (netto investoinnit käyttöomaisuuteen sekä lainojen ja lainojen maksut); rahoitusvirrat ennen verojen maksamista ja sen jälkeen.
• Arvioidun kohteen kääntö- tai jäännösarvon laskeminen tulojen lakattua. Kääntyminen voidaan määrittää suunnilleen tutkimalla tällaisten esineiden kustannuksia Venäjän markkinoilla tai ennustamalla markkinatilannetta. Aktivointiaste tai vuositulot on mahdollista laskea ennustejakson päättymisen jälkeen.
• Diskonttauskoron laskeminen. Vaikea hetki tässä laskelmassa on tulevaisuuden tuloasteen oikea ennustaminen. Kassavirran diskonttausmenetelmässä on yli kymmenen tapaa tehdä tämä. Esimerkkejä taloudellisista laskentamenetelmistä: kumulatiivinen menetelmä tai riskien lisäys, sijoitusten vertailumenetelmät, allokointimenetelmä (transaktioprosentin laskeminen vastaaviin kohteisiin nähden), markkinaseurantaan perustuva seuranta kiinteistösijoitusten analysoimiseksi, jossa korko saadaan vertaamalla yhteenvetoindikaattoreita.
• Kassavirtojen diskonttausmenetelmän soveltaminen laskettujen alkuindikaattorien mukaan. Laskelmassa käytetään seuraavaa kaavaa: DDP = ∑^N_{t = 1}DP / (1+ Sd)^Tmissä DDP - diskontatut kassavirrat; DP - kassavirta valitulla ajanjaksolla (t); SD - tulevien tulojen määrä; t on aikaennustejakso; N on tulevien kassavirtojen ennustejaksojen lukumäärä.

Alennuskorkojen menetelmät

Todellisuudessa asiantuntijat käyttävät seuraavia menetelmiä tuloprosentin laskemiseen:

• kumulatiivinen rakentaminen;
• vaihtoehtoisten sijoitusten vertailu;
• korkojen jakaminen;
• markkinoiden seuranta.

Suosituin tapa Venäjällä

Kumulatiivinen rakennusmenetelmä perustuu siihen tosiseikkaan, että diskonttokorko on riskialtinen toiminto. Sitä pidetään yhdistelmänä kaikkia riskejä, jotka ovat mahdollisia kullekin kiinteistölle erikseen. Korko on yhtä suuri kuin riskitön korko ja riskipreemio. Viimeinen komponentti lasketaan summaamalla analysoitavalle ominaisuudelle käytettävissä olevien tekijöiden arvot.

Venäjän asiantuntijat laskevat diskonttokoron yleensä kumulatiivisella rakenteella. Tämä johtuu menetelmän tuottoprosentin laskemisen yksinkertaisuudesta kotimaan kiinteistömarkkinoiden nykyisissä olosuhteissa.

Vertaa ja tee lopullinen

Eri sijoitusten menetelmää tai pikemminkin niiden vertailua käytetään pääsääntöisesti kiinteistöjen tulevaisuuden arvon laskemiseen. Joko sijoittajan ilmoittama tuottoprosentti voidaan ottaa tuottoprosentiksi, sitten koron määrää sponsori, tai muiden vastaavien hankkeiden tai työkalujen, jotka ovat ymmärrettäviä rahalle sijoittajille, odotettavissa oleva tuottoprosentti.

Korosta pää

Allokaatiomenetelmää käytetään, kun tuotto lasketaan korkona. Sen katsotaan perustuvan tietoihin samanlaisista kiinteistömarkkinoilla tapahtuvista kohteista. Tämä menetelmä on aikaa vievä ja monimutkainen. Laskentamekanismi on:

• rakennettaessa hypoteeseja tulevien tulojen suuruudesta;
• vertaamalla tulevia rahoitusvirtoja alkuperäisiin sijoituksiin (hankintameno).

Tässä tapauksessa kaava lasketaan alkuperäisen tiedon määrän ja ostajan ilmoitettujen oikeuksien koon mukaan. Tuottoprosenttia, toisin kuin alkuperäisten sijoitusten suhteessa, ei voida kohdistaa suoraan myyntitiedoista. Sitä ei voida laskea ilman, että korostetaan ja analysoidaan ostajan oletuksia tulevaisuuden taloudellisista mahdollisuuksista.

Kätevin vaihtoehto laskea diskonttokorko allokointimenetelmällä edellyttäen, että sijoittaja (sponsori) on selvitetty ja selvennykset:

• mikä prosenttiosuus käytettiin alkuperäisen myyntiarvon määrittämiseen;
• miten tulevaisuuden talous ennustettiin.

Jos arvioija on saanut kaikki tarvitsemansa tiedot, hän voi laskea samanlaisen esineen sisäisen tuoton. Hän luottaa saatuun lukuun määrittäessään muiden liiketoimien tuottoprosenttia. On syytä muistaa, että jokainen esine on ainutlaatuinen, jäljittelemätön ja sillä on omat taloudelliset ominaisuutensa. Vaikka tietyillä poikkeamilla (epätarkkuuksilla) on mahdollista saada diskonttokoron arvo allokointimenetelmällä, joka vastaa tulevaisuuden yleistä odotettua kehitystä. Sinun on kuitenkin tiedettävä, että tällaisina liiketoimina olisi valittava ne, jotka myydään alkuperäisen kaltaisia ​​esineitä, joiden nykyinen käyttö on tehokkainta.

Laskennan eteneminen allokointimenetelmän mukaisesti vaiheittain:

• mallinnus samanlaiselle esineelle tiettynä ajanjaksona kaikkien käytettävissä olevien rahoitusvirtojen tehokkaimman käytön skenaarion mukaan;
• sijoitusten tuottoprosentin laskeminen laskentakohdetta varten;
• tulosten analysointi millä tahansa tilastollisella tai asiantuntijamenetelmällä analyysin olemassa olevien ominaisuuksien tuomiseksi arvioituun ominaisuuteen.

Arvioi markkinat

Seurantamenetelmä perustuu seuraaviin tietoihin:

• markkinatilanteen jatkuva analysointi;
• kiinteistöihin tehtävien sijoitusten kauppaindikaattoreiden seuranta.

Analysoitu tieto olisi yleistettävä eri markkinasektoreille ja katettava säännöllisesti. Tiedot tarjoavat ohjeita arvioijille. Niiden avulla voit suorittaa laskettujen indikaattoreiden vertailevan analyysin olemassa oleviin indikaattoreihin, jotta voidaan tarkistaa eri korjauspoikkeamien todenmukaisuus. Jos joudut ottamaan huomioon riskin vaikutuksen diskonttokorkoon, tuottoprosenttia tulisi muuttaa välittömästi arvioitaessa kiinteitä esineitä. Jos tulot koostuvat kahdesta tai useammasta lähteestä, joista yhtä voidaan pitää taatuna ja luotettavana, siihen sovelletaan yhtä tuloastetta, ja muut lähteet diskontataan korkeammalla verokannalla. Esimerkiksi palkkioiden koko prosenttiosuuksina asetetaan vuokralaisen liiketoiminnan volyymille ja se on muuttuja, joka vaihtelee ajan myötä vuodenaikojen tekijöiden mukaan. Tämän tekniikan avulla voidaan ottaa huomioon riskitaso, kun ansaitaan voittoa kiinteistöstä yhdessä muodossa. Vastaavasti on mahdollista ottaa huomioon erilaiset riskitasot tuottaa kiinteistöstä tuloja ajanjaksoina.