Liikekeskusten rakentaminen: liiketoimintasuunnitelma, projekti, arvio, paperityöt. Rakennuslupa

Hanke on esineen (oletettavasti ostos- ja viihdekeskuksen) rakentaminen. Laitos sijaitsee Mytishchin kaupungissa, Moskovan alueella, osoitteessa: st. Letnaya, 26. Arvioitu päivämäärä laitoksen käyttöönottoon on 2019.

Objektien peittoalueet

Liikekeskuksen rakentamiskonseptia kehitettäessä on määritettävä sivustoa ympäröivän palvelualueen rajat.

Tavanomaisesti esineen ympäröivä alue voidaan jakaa kolmeen vyöhykkeeseen (sijainnin läheisyydestä riippuen):

• Ensimmäinen ympäröivä rengas: rajoittaa Yubileynaya, Mira kadut, Yauza-joki.
• 2. kehäkehä: kattaa suurimman osan kaupunkia, lukuun ottamatta syrjäisiä alueita - Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroiplastmass, East Perlovka ja Druzhba.
• 3. ympäristörengas: kattaa koko Mytishchin kaupungin, mukaan lukien alueet Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, East Perlovka ja Druzhba.

Projektin onnistumisen sisäiset ja ulkoiset tekijät

Ulkoiset tekijät eivät ole sijoittajan hallussa, mutta niiden vaikutus hankkeen myöhempään kehittämiseen on ratkaisevan tärkeä liiketoimintakeskuksen rakennushankkeen toteuttamisessa.

Seuraavassa taulukossa on esitetty vertailu ulkoisista ja sisäisistä kehitystekijöistä.

Analyysin perusteella voimme päätellä, että päättäessään yrityskeskuksen rakentamisesta on otettava huomioon useita muuttujia:

• Alueen taloudellisen, sosiaalisen ja väestökehityksen näkymät.
• Kilpailun taso laitoksen alueella.
• Alueella asuvan väestön sosiaalis-demografiset ominaisuudet.
• Itse esineen ominaisuudet.
• Hankkeen sijoitustoiminta.

On huomattava, että Pietarin yrityskeskusten rakentamisen keskimääräiset kustannukset ovat 450 miljoonaa ruplaa ja pinta-ala on 40 000 neliömetriä. m. Tämä indikaattori eroaa kuitenkin hieman Moskovan vastaavasta.

On huomattava, että Moskovan yrityskeskusten rakentamisen kustannukset ovat noin 600 miljoonaa ruplaa, ja kvadratuuri on yli 40 000 neliömetriä. m.

Kohteen SWOT-analyysi

Alla on viimeinen taulukko rakennuttamiseksi ehdotetun laitoksen SWOT-analyysistä.

Tutkittuaan kohteen vahvuudet ja heikkoudet, sen kehitys ja uhat, voimme harkita mahdollisuutta toteuttaa kaksi erilaista tilaa avaruuskäytössä:

• Ostoskeskus.
• Ostos- ja viihdekeskus.

Ostoskeskus

Tässä tapauksessa voit keskittyä ostosgalleriaan. Ostosalueen suuri koko lisää tarjottavien tavaroiden valikoimaa. Liiketilojen vuokrahinnat ovat paljon korkeammat kuin viihdealueiden. Tässä tapauksessa ostoskeskuksen peittoalue on vain ympäristön ensimmäinen rengas.

Tämä yrityskeskuksen rakentamista koskeva liiketoimintasuunnitelma on optimaalisin aihe kaksikerroksisen rakennuksen rakentamisessa.

Ostos- ja viihdekeskus

Toisessa tapauksessa voit keskittyä viihdekomponenttiin. Ehdotuksen tärkein etu on se, että kaupunkimarkkinoilla on akuutti pula lasten vapaa-ajan viettoon. Viihdealueen läsnäolo lisää asiakkaiden aikaa kiinteistössä viettämiseen. Uusissa ostoskeskuksissa ostos- ja viihdealueiden suhde on 50% - 50%.

Pohjakerrokseen ehdotetaan sijoittavan päivittäistavarakaupan.

Jos viihdeoperaattoreita on suuri määrä, ostos- ja viihdekeskus pystyy houkuttelemaan kävijöitä kaupungin ympäristön ensimmäiseen ja osittain toiseen renkaaseen, koska kaupungissa ei ole tarpeeksi viihdepaikkoja. On muistettava, että tämäntyyppisten palveluiden vuokrahinnat ovat alhaisempia kuin vähittäiskaupan pinta-alojen hinnat, mikä johtaa viime kädessä projektin takaisinmaksuajan pitenemiseen.

Ulkomaisten kokemusten mukaan hankkeen optimaalisin toteutus on ostos- ja viihdekompleksin luominen, koska tämä vaihtoehto vähentää kaupallisia riskejä.

Suunniteltu yrityskeskus kuuluu luokkaan A. Se on korkein niiden joukossa, joita voidaan osoittaa. Luokan A arviointi osoittaa rakennuksen kaikkien tilojen arvostuksen, nykyaikaisten elämäntukijärjestelmien saatavuuden ja itse keskuksen työn.

A-luokan yrityskeskuksen rakentamisen kustannukset tietyn esimerkin avulla esitetään alla. Emme saa unohtaa, että kauppakeskuksen rakentamisessa toiseen kaupunkiin voi olla täysin erilaisia ​​rahoitusinvestointeja volyymin suhteen.

Projektin rahavirtojen kokoaminen

Oletettavasti kauppakeskuksella on seuraavat parametrit rakennusluvan saamisessa:

• Kauppakeskuksen kokonaispinta-ala on 9672 neliömetriä. m.
• Sisältää 1. kerroksen - 4847 neliömetriä m.
• Sisältää 2. kerroksen - 4825 neliömetriä. m.
• Ensimmäisen vuoden käyttöaste on 70%.
• Seuraavien vuosien vuokrausaste on 95%.
• Maksamattomuuden riski on 0%.
• Liikevaihdon kasvu vuodessa - 5%.

Koska vuokrasopimuksessa asetetaan yli 30 päivän viivästyneiden maksujen seuraamusmaksu, maksukyvyttömyyden riski liikekeskuksen rakentamisen aikana on nolla. Vuokrahintojen nousu on 5%.

Tätä kuvaa tarkemmin alla oleva taulukko.

Investoinnit yrityskeskuksen rakentamisen rakentamiseen (RUB)

Tärkein kohta on pääomasijoitusten rahoitusta koskevien kysymysten tutkiminen. Tätä tarkoitusta varten voidaan käyttää sekä yrityksen omia että lainattuja varoja. Alla on yksityiskohtaisemmin tiedot rakennushankkeen rahoituksesta.

Hankkeen rahoitus:

• Sijoitusten kokonaismäärä - 13439642 dollaria.
• Sisältää ensimmäisen vuoden - 10939642 dollaria.
• Sisältää toisen vuoden - 2 500 000 dollaria
• Lainattu pääoma yhteensä - 13 439 642 dollaria, mukaan lukien ensimmäinen vuosi: 10 939 642 dollaria, toinen vuosi: 2 500 000 dollaria
• Lainan takaisinmaksuaika - 10 vuotta.
• Lainan korko on 18%.

Hankkeen taloudellisten tulosten tutkimisessa tärkeä kohta on yrityksen verotaakan määrän ja määrän selvittäminen liiketoimintasuunnitelman mukaisesti.

Hankkeelle suunniteltujen verovähennysten tulokset on esitetty alla.

Hankkeen aikana maksetut verot:

• Kiinteistölle - 2,2%.
• Voitto - 20%.
• ALV - 18%.

Kassavirran rakentamiseksi meidän on määritettävä arvioitu tulojen määrä tilojen vuokrauksesta, joille meidän on suoritettava kauppakeskuksen alueen kaavoitus. Vyöhykkeet on esitetty alla olevassa taulukossa.

kaavoitus

Suunnitellun yrityskeskuksen tilojen vuokraamisesta saatujen tulojen laskeminen on keskeinen kohta, koska se liittyy sen tehokkuuteen. Tällaisten tulojen saamiseksi on olemassa useita ennustevaihtoehtoja: optimistinen, keskimääräinen ja pessimistinen. Seuraava taulukko näyttää kunkin vaihtoehdon ominaisuudet selvemmin.

Ensimmäisessä taulukossa esitetään pessimistinen ennuste tulontuottovaihtoehdolle.

Vuokratuottojen laskelmat. Vuokrahinnat - pessimistinen ennuste

Taulukon tietojen perusteella voimme päätellä, että hankkeen toteutuksen seurauksena kauppakeskuksen tilojen vuokrauksesta saatujen tulojen pessimistinen koko on 3909468 dollaria.

Alla olevassa taulukossa esitetään tiedot kauppakeskustilan vuokratuottojen laskemisesta keskiarvotulla vaihtoehdolla.

Vuokratuottojen laskelmat. Vuokrahinnat - keskimääräinen

Taulukon tietojen perusteella voimme päätellä, että hankkeen toteutuksen seurauksena kauppakeskuksen tilojen vuokraamisesta saatu keskimääräinen tulo on 4 429 399 dollaria.

On myös välttämätöntä ennustaa optimistinen ennuste esineen mahdollisesta saatavuudesta tilavuokrauksesta, joka esitetään alla olevassa taulukossa.

Vuokratuottojen laskelmat. Vuokrahinnat - optimistinen ennuste

Näiden taulukoiden perusteella voimme päätellä, että hankkeen toteutuksen seurauksena kauppakeskuksen tilojen vuokrauksesta saatavien tulojen optimistinen koko on 4776385 dollaria.

Laskemme lainattujen varojen kustannukset ja takaisinmaksuaikataulun alla olevassa taulukossa.

Huomaa: kolmannessa kuussa kuukausimaksu sisältää kahden vuoden maksun lykkäyksen ja koron aktivoinnin, joka on yhtä suuri kuin 5143445 dollaria.

Taulukon tiedot osoittavat, että projektin kuukausimaksu on 3214579 dollaria kuukaudessa.

Muut kulut

Harkitse ja laske kaikki toimintakulut yrityskeskuksen rakentamisen aikana:

• Kahden ensimmäisen vuoden aikana vartijan työ kattaa puolet vakiovolyymista.
• Siivouspalvelujen laskenta sisältää kaikkien alueiden ja alueiden puhdistuksen.
• Palkan maksaminen kokonaisuudessaan otetaan huomioon ottaen huomioon kaikki verot ja arvonlisävero.
• Vuotuinen palkankorotus 5% vuodessa.
• Kaikki toimintakulut siirretään vuokralaisille (paitsi ensimmäisen vuoden puoliskolle toisen vuoden kuluille).

Laskeaksesi kassavirran lasimme seuraavat tiedot:

• Arvioitu keskimääräinen vuokratuotto kymmenelle hankkeen toteuttamisvuodelle edellyttäen, että ensimmäisenä vuonna vuokrattava pinta-ala on 70% ja seuraavana 95%.
• Kiinteistöjen poistot ovat 3,33% vuodessa.

Rahoitustoiminnan puitteissa tapahtuviin sovintoihin sisältyy ylimääräisiä korkoja verolakien mukaan, koska muotoa ennen rahoitusta ja sen jälkeen ei laadita.

Koska rakentaminen hyväksytään ”työvaiheiden mukaan” ja kassavirta muodostuu ensimmäisestä vuodesta, joka alkaa siitä hetkestä, kun projekti tuottaa ensimmäisen tulon ruplan, yritys menettää oikeuden arvonlisäveron palautukseen ensimmäisenä vuonna rakentamisen valmistuttua.

Koska hankkeen saldo on positiivinen määrä, kun laitos saavuttaa 100%: n kapasiteetin, muita ja satunnaisia ​​kuluja ei otettu huomioon laskelmissa.

Saatavilla olevien tietojen perusteella näyttää olevan mahdollista näyttää projektin luomat suunnitellut kassavirrat.

Seuraava taulukko näyttää projektin toimintakustannukset.

Operatiiviset kulut

Alla olevasta taulukosta käy ilmi, että ensimmäisen vuoden toimintakulujen määrä on 271 707 dollaria, sitten se kasvaa vuodessa ja nousee 740157 dollariin kymmenentenä vuonna.

Seuraavassa hankkeen tehokkuuden analyysissä seuraavassa taulukossa tarkastellaan projektitulojen dynamiikkaa 10 ensimmäisen vuoden aikana.

Projektitulot

Taulukon tietojen perusteella voimme päätellä, että projektitulojen määrä ensimmäisenä vuonna on 2 717 987 dollaria, sitten tulot kasvavat, kymmenenteen vuoteen mennessä ne ovat 3 970 29947 dollaria.

Projektia tutkittaessa on tärkeä laskea poistovähennys, joka on esitetty alla olevassa taulukossa.

Hankkeen poistot

Kuten taulukosta voidaan nähdä, poistojen määrä kolmannena vuonna on 262 153 dollaria ja viimeisenä kymmenentenä vuonna 227 582 dollaria. Poistojen kokonaismäärä hankkeen kaikina vuosina on 1 956 147 dollaria.

Seuraava taulukko näyttää projektin kassavirran.

Kassavirta

Taulukosta käy ilmi, että hankkeen kokonais kassavirta on 1 300 415 dollaria.

Arvio alennuksesta

Sitä käytetään tulevien tulovirtojen laskemiseen uudelleen yhdeksi arvoksi tällä hetkellä. Diskonttokorko (r) lasketaan kumulatiivisesti kaavalla:

r = a + MRR * RI,

jossa

α on kauden keskimääräinen inflaatioaste.

MRR (Minimal Return of Return) - projektin toimintaan liittyvä minimaalinen todellinen riskitaso.

RI (Investment Risk) - projektiosapuolten vaatima keskimääräinen kannattavuus (riski).

Minimaalinen todellinen MRR-riskitaso tässä tapauksessa on yhtä suuri kuin lainattujen varojen kustannukset, eli 18 prosenttia, toisin sanoen pankkilainan korko.

Sijoitussopimuksen mukaisesti hankkeen osallistujien keskimääräinen vaadittava sijoitetun pääoman tuotto on 2 prosenttia.

Siten diskonttokorko on yhtä suuri kuin:

r = (0,13 + 0,18 * 1,02) * 100% = 30%

tulokset

Laadittaessa liiketoimintasuunnitelmaa yrityskeskuksen rakentamiseksi otettiin huomioon hanke, tehtiin optimistisia johtopäätöksiä.

Seuraavan kolmen vuoden aikana Mytishchin alueella havaitaan maltillista talouskasvua, mutta alueen keskiarvoindikaattorit viivästyvät Moskovan alueen keskimääräisistä indikaattoreista. Johtaviksi toimialoiksi jäävät edelleen konepajateollisuus, instrumentinvalmistus ja rakennusteollisuus.

Vuoden 2018 loppuun mennessä on tarkoitus kasvattaa vähittäiskaupan kasvuvauhtia 40% ja kasvattaa kotitalouspalveluiden vuosimäärää 35%. Kaupan kasvun varmistaa keskiluokan ja sen tulojen kasvu.

Kansainvälisten standardien mukaisilla alueilla on akuutti pula, laadukkaan kauppatilan kysyntä ylittää tarjonnan. Tämä johtaa kauppakeskuksen perustamisen ja hallinnon laadun paranemiseen.

Tärkeimmät kysynnän lähteet ovat nykyään vaatekaupat. Niiden osuus kauppakeskusten pinta-alasta on noin 50%. Vapaan tilan määrä vuonna 2018 on 10–15%. Vähittäiskaupan kiinteistöjen odotetaan kasvavan noin 75 000 neliömetriä. m. Tällä hetkellä kaupungin liiketilojen keskimääräinen vuokrahinta on noin 405 dollaria neliömetriltä. miljoonaa euroa vuodessa (sis. alv ja toimintakulut).

Ympäristön ensimmäisen renkaan vyöhykkeellä on suuri määrä esineitä, jotka kilpailevat sekä elintarvikealalla että teollisuustuotteiden alalla.

Kassavirtoja laskettaessa otettiin huomioon keskimääräinen vuokraprosentti, 5%: n tilojen saatavuus sekä kaikki toimintakustannukset ja lainamaksut. Hankkeen kassavirta osoittautui positiiviseksi, mutta silti riittämättömäksi.

Diskonttauskorko, joka sisältää keskimääräisen inflaatioasteen, projektin aiheuttaman riskin ja keskimääräisen vaadittavan tuoton, oli 30%.

Niinpä esitetty projekti voidaan hyväksyä harkittavaksi, koska laskelmat osoittavat sen kannattavuuden ja tehokkuuden.