Suuret sijoittajat toimivat usein itsenäisesti henkilökohtaisissa yhteyksissä niille, jotka tarvitsevat taloudellisia lisäyksiä. Mutta kaikilla ei ole tarpeeksi varoja itsenäiseen toimintaan. Jos haluat silti sijoittaa, ihmiset yhdistyvät erityisrakenteisiin. Puhumme yhdestä niistä, nimittäin suljetusta sijoitusrahastosta.
Yleistä tietoa
Aluksi selvitetään, mikä on suljettu kiinteistöjen sijoitusrahasto (ZPIF). Tämä on kiinteistökokonaisuuden nimi, joka luodaan perustamatta oikeushenkilöä. Se muodostuu useiden sijoittajien omaisuudesta, jotka siirtävät varat rahastolle. Sen jälkeen heistä tulee hänen osakkeidensa omistajia. Rahaston omaisuudella on yhteisomistuksen oikeudellinen asema. Siksi sen toiminnan tulos jaetaan osallistujien kesken suhteessa osallistumiseen. Muuten, kun muodostuu suljettu kiinteistöyksikkö sijoitusrahasto, siihen ei voi siirtää paitsi rahaa myös oikeuksia sellaisiin kohteisiin kuten rakennukset ja maa. Kun rakenne on luotu, sitä hallinnoi rahastoyhtiö hyväksytyn ilmoituksen mukaisesti. Näiden rakenteiden toimintaa säännellään tiukasti lailla ja useilla Venäjän federaation liittovaltion rahoitusmarkkinaviranomaisen säädöksillä. Rahoitusviranomaisen on rekisteröitävä jokaisen sijoitusrahaston luottamussäännöt.
Mikä on heidän ero?
Miksi jouduit luomaan tällaisen tyyppisiä rakenteita kuten CUIF? Tämä johtuu tarpeesta helpottaa useita toimintoja. Jos puhumme suljetuista rahastoista, niin tässä tapauksessa on sellainen etu kuin kyky tehdä osallistujien päätöksiä yhtiökokouksen toimista. Suljetun sijoitusrahaston pääasiallinen ero on kiinteistöihin liittyvien oikeuksien huomioon ottaminen omaisuutena. Toisin sanoen päätoiminnot suoritetaan asuin- ja liikerakennuksilla, maa-alueilla ja vastaavilla. Tässä tapauksessa kaksi tyyppiä erotetaan tavanomaisesti. Ensimmäinen mainittava on suljettu keskinäinen sijoituslainarahasto. He ovat erikoistuneet rahoittamaan erilaisten kiinteistöjen rakentamista. Toinen tyyppi on suljettu vuokra-sijoitusrahasto. Hän on erikoistunut kiinteistöjen vuokraukseen. Usein hän rakensi. Eli ominaisuus on saavutettavissa oleva laaja valikoima toimintoja, erityyppisten toimintojen siirtäminen ja monia muita asioita toteutetaan kiinteistömarkkinoilla (asuin- ja liikerakennusten, maan jne. Osto / myynti).
Rakennusmaailman taloudesta
Viime aikoina loppukäyttäjä eli ihmiset, jotka aikoivat asua ja työskennellä uusissa asunnoissa ja rakennuksissa, tuottivat jopa kahdeksankymmentä prosenttia kaikista kiinteistöistä. Siksi usein tilanteissa, joissa he alkoivat rakentaa, oli vain 10-20% tarvittavista varoista. Tämä riitti aidan ja maatöiden aloittamiseen. Samanaikaisesti laskettiin lainoja tai kiinteistöjen myyntiä yksityisille tai oikeushenkilöille. Tavallaan se oli asunto-osuuskunta. Toimintaperiaate oli seuraava: myymme useita asuntoja, rakennamme ensimmäistä kerrosta. Sitten odotamme, kunnes joku muu ostaa. Tässä tapauksessa ensimmäiset ostajat ottivat suuren riskin - loppujen lopuksi he pystyivät odottamaan pitkään, kunnes rakennus valmistui.
Tässä järjestelmässä oli yksi miinus - kohdennettua rahoitusta ei ollut hallittu.Ja tämä muuttui usein koviksi skandaaleiksi, joissa huijautetut osakkeenomistajat olivat uhreja. Liittovaltion lain nro 214-FZ antaminen antoi meille mahdollisuuden aloittaa kuluttajapääoman syrjäyttäminen myöhään. Samalla on ymmärrys, että se on korvattava jollain. Muutoin rakennusmäärien vähentyminen ja asuntojen hintojen nousu - aivan nurkan takana. Tämän lain (nro 214-FZ) mukaan luotto- (pankkirakenteet) ja sijoitusrahastot (CIF) allokoidaan rakentamiseen.
Vaikka on olemassa joitain vivahteita. Joten valtio pystyi huolehtimaan kansalaisten suojelemisesta, vaikka se työnsi pankit pois tästä markkinasegmentistä. Miksi? Tosiasia, että Venäjän federaation lainsäädännössä otettiin käyttöön normi rahoituslaitoksen yhteisestä vastuusta kehittäjän kanssa. Tämä tehtiin tavoitteena kääntää institutionaaliset sijoittajat valmiiksi.
Työkohtaiset tiedot
Olemme siis pitäneet, vaikkakaan ei pakollista, mutta silti tärkeitä tiedon ymmärtämiseksi. Katsotaanpa, kuinka nämä rakenteet toimivat käytännössä, jotta ei mennä teoriaan. Otetaan esimerkiksi Holy Landin suljettu vuokra-sijoitusrahasto. Joten voidakseen osallistua uusien asuntojen (tai muun kiinteistön) luomisprosessiin, ZPIFN hankkii kiinteistöoikeudet kehittäjiltä. Osakesopimusta (tai sijoitusta) käytetään dokumenttiperustana.
Sitten rahastoyhtiö siirtää käytettävissä olevat varat kehittäjälle ja hankkii oikeuden rakentamisen valmistuttua saadakseen tiettyjä esineitä (esimerkiksi asuntoja) tietyillä parametreilla (esimerkiksi materiaalia tai korkeutta) varoihinsa. Mutta mitä tehdä vastaanotetulle omaisuudelle? Tämän päättää suljetun sijoitusrahaston rahastoyhtiö.
On huomattava, että se voi alkaa rahoittaa kehittäjää vasta, kun kaikki tarvittavat luvat on annettu laissa määrätyllä tavalla. Tämä tehdään rajoittaakseen suljettujen sijoitusrahastojen osallistumista vaarallisimpaan rakennusvaiheeseen. Mutta tämä ei ole kriittistä, koska enintään viidentoista prosenttia kokonaiskustannuksista menee kaiken dokumentoinnin suunnitteluun ja projektien luomiseen. Yhteys suljettuun sijoitusrahastoon antaa kehittäjälle mahdollisuuden saada laaja-alaisia ja säännöllisiä taloudellisia sijoituksia, jotka ovat välttämättömiä rakennus- ja asennustöihin, teknisen viestinnän luomiseen ja eteenpäin suuntautumiseen. Samanlainen käytäntö noudatetaan suljetussa kiinteistöomaisuuden sijoitusrahastossa Metronomissa.
Työn vivahteet
Mutta se ei ole kaikki. On korostettava koko joukko kehittäjiä kiinnostavia vivahteita:
- Taattu vakaa rahoitus. Tämä on erittäin tärkeää, mutta sitä on vaikea huomata, kun käytetään arvaamatonta myyntiä. Toisin kuin pankkilainalla, sinun ei myöskään tarvitse maksaa korkoa. Loppujen lopuksi se vetää varoja liikkeestä. Lisäksi voit suorittaa ennakkomaksuja rakennusmateriaalien irtotavaraostoista, mikä antaa sinulle mahdollisuuden saada alennuksia ja vahvistaa kustannukset.
- Toteutusprosessin vakaus ja säännöllisyys. Tosiasia on, että osoittaa osa omaisuudesta luontoissuorituksina - tätä ei voida tehdä. Miksi? Tilanteen ydin on, että suljettu sijoitusrahasto on työkalu sijoittajille, ei kuluttajille. Siksi osakkeiden maksamiseksi joudut myymään kiinteistöjä. Ja jos valitset suunnittelun - tämä on ylimääräinen byrokraattinen taakka. Tämän vuoksi ZPIF on kiinnostunut myymään kiinteistöjä ennen rakentamisen päättymistä. Tämä voidaan tietenkin tehdä myös jälkimarkkinoilla, mutta tässä tapauksessa on käynyt läpi valtionkomissio, allekirjoitettava laki sijoitussopimuksen täytäntöönpanosta ja laadittava omistusoikeus. Kaikki tämä tietyistä materiaalikustannuksista ja pitkästä ajasta johtuen vähentää investointien tehokkuutta.
Osallistumisvaihtoehdot
Katsotaan nyt järjestelmiä, joiden mukaan suljetun keskinäisen sijoitusrahaston sijoitusosakkeiden omistajat voivat osallistua tiettyjen kohteiden rakentamiseen. Aluksi tietyn kiinteistön valitsemiseksi heidän on kokoonnuttava yhteen ja tehtävä sopiva päätös. Tämä on yhteinen vaihe kaikille järjestelmille. Ja sitten erot alkavat. Mutta toistaiseksi käydään vain nimien kanssa:
- Hankkeen rahoitus.
- Sijoitusresurssien houkutteleminen.
- Kaupallisen kiinteistön hallinta.
- Asunto-ohjelmat.
- Suljettujen teollisten sijoitusrahastojen integrointi rakennusprojektien hallintajärjestelmään.
Jokaisella näistä järjestelmistä on omat erityispiirteensä toteutuksessa. Ja niitä on niin paljon, että on suositeltavaa omistaa erillinen osa artikkelille.
Kiinteistö- ja rakennushankkeiden rahoitus
Tässä tapauksessa säädetään, että sijoittajat ja perustajat siirtävät varoja (samoin kuin omistusoikeuksia ja arvopapereita) rahastoon sen perustamisen aikana tai osakkeelle tultuaan jälkimarkkinoille. Kun perustaminen on saatu päätökseen ja suljettu sijoitusrahasto on tunnustettu luoduksi, rahastoyhtiö sijoittaa varoja kiinteistöihin. Rahaston osakkeenomistajat saavat tulonsa omistusoikeuksien tai valmiiden esineiden osto- ja myyntihintojen erotuksesta. Se muodostuu rakennusprosessin aikana, samoin kuin valmiiden esineiden markkinahintojen nousun vuoksi.
Tässä tapauksessa rahastoyhtiö on klassinen edunvalvoja, joka hallinnoi asiakkaiden varoja. Vain näin ei tapahdu osakemarkkinoilla, vaan kiinteistöjen kanssa. Suljetun kiinteistösijoitusrahaston luottamuksenhallinnan säännöt tarjoavat pääsääntöisesti maksimaalisen tuoton asiakkaasta työskentelylle. Loppujen lopuksi tietty prosenttiosuus tulee palkkiona. Ja jos rahastoyhtiö ei ole joukko huijareita, se on suoraan kiinnostunut saamaan maksimaalisen hyödyn. Tulojen määrä riippuu valitusta segmentistä sekä potentiaalisten hankkeiden vaatimuksista. Samalla monien sijoittajien osallistumisen ansiosta osakkeenomistajat voivat saada enemmän etuja kuin jos he tekisivät sen yksin.
Toinen tärkeä lisä on, että ZPIFN: n ei tarvitse maksaa tuloveroa. Tämän vuoksi sijoittajat voivat käyttää viivevaikutusta.
Resurssien mobilisointi
Jotkut kehittäjät käyttävät suljettuja sijoitusrahastoja varojen hankkimiseksi tilojen rakentamiseen. Rahastoyhtiö luo tällöin suljetun keskinäisen sijoitusrahaston asiakkaan tietylle kiinteistölle. Omistajat ottavat käyttöön omistusoikeudet maksuina osakkeista rahaston muodostuksen aikana. Sitten rahastoyhtiö ja perustajat houkuttelevat sijoittajia tarjoamaan rahoitusta tietylle kohteelle. Tätä varten käytetään jälkimarkkinoita (esimerkiksi pörssi). Näin saadaan rahaa rakentamisen rahoittamiseen. Sijoittajaksi tulee tultuaan osakkeenomistajaksi oikeus tiettyyn osaan tuloista, jotka saadaan, kun esine myydään. Se voi olla sekä myyntiä että vuokrausta. Toisessa lähestymistavassa käytetään usein suljettua yhdistettyä sijoitusrahastoa. Tällainen järjestelmä on suosittu seuraavista syistä:
- Yksinkertaisuus rakenteen luomisessa, sijoitusten rekisteröinnissä, kirjanpidossa ja raportoinnissa.
- Työkalujen läpinäkyvyys ulkopuolisille avustajille.
- Mahdollisuudet käyttää osakkeita vakuutena.
Kaupallisen omaisuuden hallinta
Tätä vaihtoehtoa käyttävät vuokrattomat suljetut sijoitusrahastot. Tämän järjestelmän ydin on sijoittaa omaisuus kaupalliseen kiinteistöön ja saada tuloja vuokrauksesta. Sijoittajat käyttävät tätä vaihtoehtoa saadakseen vakaat tulot. Omistajalle tämä vaihtoehto on houkutteleva seuraavista syistä:
- Muun kuin ydinliiketoiminnan omaisuuden muuttaminen resurssien lähteeksi ydinliiketoiminnalle.
- Tuloveron ja omaisuuden maksamista koskevien etuuksien saaminen.
- Rahoitusvarojen houkutteleminen osakkeiden myynnistä säilyttäen heidän etuoikeutensa kaupalliseen kiinteistöön.
Rahasto hankitaan sijoitetulla rahalla tai se muodostetaan välittömästi sopivasta omaisuudesta. Suljettujen sijoitusrahastojen hallinnointi edellyttää lisäksi sopimuksen tekemistä toimivan yrityksen kanssa. Hänen on tehtävä kaikki työnsä tilojen turvaamiseksi ja ylläpitämiseksi ja lähetettävä koko vuokramaksujen nettovirta suljetulle sijoitusrahastolle. Osakkeenomistajien omaisuuden arvo kasvaa siirretyn rahan ja kohteen markkina-arvon nousun vuoksi. Tuloja hallinnoidaan sopimuksella perustajan kanssa seuraavasti:
- Sijoitettu kohteen jälleenrakentamiseen ja modernisointiin arvon ja / tai vuokrahintojen korottamiseksi.
- Maksetut määräajoin osakkeenomistajille.
- Sijoita muun (asunto- tai liikekiinteistön) rakentamiseen / hankintaan.
- Sijoita osakemarkkinoille, aseta pankkitalletukseen.
Asunto-ohjelmat
Tämä on toinen vaihtoehto varojen käyttöön, johon sisältyy kuntien tai yritysten asunto-ohjelmien osallistuminen. Tässä tapauksessa CIFF toimii välineenä, joka kerää varoja ja varmistaa asuntojen rakentamisen tietylle yleisölle, jonka asumisohjelman perustaja päättää. Tässä tapauksessa tietty tontti maata. Kunta tai yhteisö voi valita sen alueelle kuuluvien maiden joukosta. Sitten asuntolaina siirretään suljettuun sijoitusrahastoon, joka aloittaa kiinteistöjen rakentamisen. Rakentamisen ja valvonnan järjestämisestä vastaa rahastoyhtiö.
Suljettujen sijoitusrahastojen integrointi rakennusprojektien hallintajärjestelmään
Tätä vaihtoehtoa käyttävät suuret markkinatoimijat. He integroivat suljetut sijoitusrahastot liiketoimintaprosesseihinsa tehostaakseen rakennusprojektien hallintaa ja eri tilojen rahoittamiseen tarvittavien varojen jakamista. Näiden rakenteiden paikka ketjussa riippuu roolista, organisaatiosta, tarpeista ja tavoitteista.
Mieti pieni esimerkki. Emoyhtiö perustaa suljetun keskinäisen sijoitusrahaston ja saa 100% osakkeista. Muodostuneen rahaston määrät ja käyttösuunnat määritetään sijoitusilmoituksessa. Lisäksi tulevaisuudessa varojen määrää voidaan lisätä. Sitten luodaan tai hankitaan erillisiä yrityksiä. He harjoittavat projektidokumentaation laatimista, saavat kaikki tarvittavat rakennusluvat sekä oikeuden maahan.
Sopivimpia näihin tarkoituksiin ovat yritykset, joiden omistusmuoto on LLC tai suljettu osakeyhtiö. Kun kaikki valmistelutyöt on saatu päätökseen, ZPIFN tekee sopimuksen (sijoitus tai oma pääoma) tämän rakenteen kanssa ja tarjoaa rakentamisen rahoituksella. Jos tilapäisesti sitä ei tarvita, varat voidaan suunnata omaisuuteen, josta säädetään sijoitusilmoituksessa. Kun rakentaminen on valmis, esineet toteutetaan. Tuottoja kohteiden myynnistä suljetuista sijoitusrahastoista ei veroteta.