A modern világban valószínűleg nincs olyan ember, aki nem akart volna saját házat. De nem mindenkinek van lehetősége megvásárolni kényelmes új épületekben, fejlett infrastruktúrával, mivel az árak nagyon magasak.
Lakásvásárlás a másodlagos piacon az egyik lehetőség a lakóterület megszerzésére, amely minden évben egyre fontosabbá válik. Ennek oka az új lakások áremelkedése és a lakosság csökkenő vásárlóereje. Az ilyen típusú ingatlan vásárlásakor azonban rendkívül óvatosnak kell lennie, és figyelembe kell vennie sok árnyalatokat, mivel a vevőnek bizonyos kockázatokkal kell szembenéznie. Próbáljuk meg foglalkozni a másodlagos ingatlanok megszerzésének minden aspektusával, ami elkerüli a buktatókat.
Milyen kockázatokkal néz szembe a háztulajdonosok?
Tehát milyen kockázatokkal jár, ha lakást vásárol a másodlagos piacon, a vásárló vállalja?
A főbbek a következők:
- ingatlanszerzés fiktív meghatalmazással;
- Olyan lakóterület vásárlása, amelyen a teljes életkor alatti személyek élnek, valamint az ideiglenesen kitelepített lakosok;
- ügylet végrehajtása a jogi keret be nem tartásával;
- olyan ház vásárlása, amellyel megtiltották semmilyen művelet végrehajtását;
- lakás megszerzése, amelyben jogellenes felújítást hajtottak végre.
Mindezek az árnyalatok sok problémát okozhatnak a vevőnek, tehát mindenkinek, aki egy második ház megvásárlására gondol, részletesen meg kell értenie a tranzakció összes árnyalatait.
A másodlagos ház megszerzésének főbb jellemzői
Annak elkerülése érdekében, hogy kellemetlen helyzetbe kerüljön, vásárláskor ellenőriznie kell a lakást. A másodlagos piac nagyon vonzó a sok vásárló számára, ezért sok gátlástalan ingatlanügynököt és csalót üzemeltet, akik profitálni akarnak az informálatlan állampolgároktól.
Ezért a dokumentumok aláírása előtt ellenőriznie kell:
- megjelenik-e a lakás vitában;
- ki a ház tulajdonosa;
- Van-e az ingatlan terhei (örökösök, kiskorú tulajdonosok stb.);
- a lakótér megfelelése a műszaki dokumentációval;
- Ingatlanügynök, ügyvédi iroda vagy közjegyző hírneve.
Ha minden a fent említett árnyalatokkal rendben van, akkor a másodlagos piacon lakást lehet vásárolni. Ezenkívül ne felejtsük el figyelni az infrastruktúrára és a közlekedési csomópontra, mert otthoni kényelmes elhelyezkedése attól függ, hogy otthona megfelelő-e.
A dokumentumok ellenőrzése
A tranzakció jogszerűségéhez a másodlagos piacon lakást vásárló dokumentumoknak hiteleseknek kell lenniük. Ellenőrzésükkel elkerülhetők lesznek a fekete ingatlanügynökök és csalárd rendszereik, valamint jelentősen csökkennek a kapcsolódó kockázatok.
A következő cikkeket alaposan tanulmányozzuk:
- megállapodás;
- lesz;
- öröklés vagy ajándék útján a ház átruházását igazoló dokumentum
- a tulajdonjog igazolása;
- Törvény a házak privatizációjáról.
Nagyon fontos, hogy a fent felsorolt dokumentumok mindegyikét minden jogi alaki követelmény betartásával készítsék, mivel egyébként egyszerűen fiktív. Ezen felül meg kell adnia az összes szerződés és igazolás eredeti példányát. Soha ne dolgozzon fénymásolatokkal.Ha nincs elegendő ismerete a jogi keretről, akkor jobb, ha igénybe veszi az erre a szakterületre szakképzett ügyvédek szolgáltatásait.
Az eladó személyazonosságának és okmányainak ellenőrzése
A másodlagos piacon lakást csak jóhiszemű eladónál szabad vásárolni, tehát ellenőriznie kell személyazonosságát és dokumentumait, nevezetesen a polgári útlevelet és az adófizetői kártyát. A tranzakció dokumentumaiban fel kell tüntetni ezen értékpapírok vonatkozó adatait. Próbálja meg elkerülni a rendetlen vagy gyanús megjelenésű, valamint az alkoholfogyasztókat. Ez az ellenőrzés nagyon fontos, mivel ha irreleváns információkat adnak a jogalkotási dokumentumokhoz, akkor az eladó kezdeményezett peres eljárás esetén elveszíti az ügyet, és elveszíti a lakóterület birtoklására vonatkozó törvényes jogot. Ebben az esetben szinte lehetetlen visszafizetni a befizetett pénzt.
Ha az eladó házas, akkor írásbeli hozzájárulását kell kérnie a házastárs általi eladásért. Ez akkor is érvényes, ha a házaspár egyikét nem regisztrálták a lakásban. Ha információt szeretne szerezni a házban élő és erre jogosult személyekről, kérje meg az eladót, hogy nyújtsa be a 3. formanyomtatványt.
Tulajdonosi ellenőrzés nyilvántartásokon keresztül
Függetlenül attól, hogy lakást vásárolnak jelzáloggal a másodlagos piacon vagy készpénzben -, az ügylet csak akkor tekinthető legálisnak, ha az eladó ingatlanjogokkal rendelkezik lakóingatlanhoz.
Ezt a következő módon ellenőrizheti:
- kérjen kivonatot az ingatlantulajdonjogi nyilvántartásból;
- szerezzen igazolást a ház elidegenítésének tilalmainak egységes nyilvántartásában;
- kérelmet nyújt be az Állami Jelzálognyilvántartáshoz.
Mindezen állami testületeknek be kell nyújtaniuk a meghatározott formában jelentkezést, valamint információkat kell szolgáltatniuk a lakás eladójáról és az ingatlan címéről. De itt fontos megérteni, hogy ezeknek a szervezeteknek nem biztos, hogy rendelkeznek teljes információkkal, ezért a legjobb, ha ezeket a nyilatkozatokat közjegyzőn keresztül kapja meg. Ezenkívül előfordulhat, hogy a lakóterület egyszerűen nem szerepel a fenti nyilvántartások egyikében sem. Ebben az esetben a KTF-en keresztül megkaphatja a szükséges információkat.
Az ügylet előzetes megkötése
Saját házának megvásárlásának egyik leg problematikusabb és legnehezebb módja egy lakás vásárlása a másodlagos piacon. Ehhez a folyamathoz lépésről lépésre részletesen a Polgári Törvénykönyv ismerteti. A törvény szerint az ügyletet kizárólag írásban kell végrehajtani, és azt közjegyzővel kell igazolni.
Ha ingatlanvásárlási szándékkal rendelkezik, előzetes megállapodást köthet az eladóval, dokumentumokkal alátámasztva, amely garantálja, hogy a bérbeadó megállapodást köt a vásárlóval a lakóingatlan eladásáról előre meghatározott feltételek mellett, szigorúan meghatározott időkereten belül. Ez lehetővé teszi a vásárlók számára, hogy csökkentsék a lehetséges kockázatokat, és viszontbiztosítsák magukat azzal a ténnyel, hogy az ingatlant egy másik személy fogja megvásárolni.
Mit kell figyelembe venni egy ügylet megkötésekor?
Ha a másodlagos piacon lakást vásárolnak előzetes szerződés alapján, akkor a dokumentum aláírásakor a következő árnyalatokat kell figyelembe venni:
- a szerződést az eladandó lakásban regisztrált összes személy jelenlétében kell megkötni;
- az eladónak be kell nyújtania a törvény által előírt összes dokumentumot;
- a szerződésben meghatározott részleteknek relevánsnak kell lenniük;
- az eladás végrehajtásának feltételeiről előre kell megállapodni;
- a fizetésnek nemzeti valutában kell történnie;
- a felek kötelezettségeiről és felelősségéről előre kell megállapodni;
- a dokumentum minden oldalán a vevő és az eladó aláírásával kell rendelkezni.
Érdemes megjegyezni, hogy ha az eladó szándéknyilatkozatot akar megkötni önnel, akkor ne siess erre, mivel ez a dokumentum számos jogi alaki követelményt tartalmaz. Ezért először konzultáljon szakemberrel.
Másodlagos házbiztosítás
Vásárláskor a lakóingatlan-biztosítás megbízható garancia arra, hogy bármilyen okból történő tranzakciók elmulasztása esetén egy személy készpénzes fizetést kap, amelynek összegét a biztosítási szerződés tartalmazza. Ez lehetővé teszi az esetleges kockázati kategóriák csökkentését az ingatlanügyletek során, ezért az ilyen szolgáltatások nagyon népszerűek.
A biztosítás a következő esetekben releváns:
- Ha az ügylet nem a lakás tulajdonosával, hanem megbízottjával történik.
- A tranzakció egyik fele egy tizenéveseknél fiatalabb személy. Ha a lakás eladása jelentősen rontja a gyermekek életkörülményeit, akkor a gyámhatóságoknak joga van a tranzakció törvényes törlésére a vásárlás formalizálása után is.
- Alulértékelt lakótér. Az adó levonásainak csökkentése érdekében az árat általában alábecsülik. Ebben az esetben a vevő az összeg egy részét hivatalosan átadja az eladónak, a másik részét a borítékban, tehát ha az ügylet bármilyen okból törlésre kerül, akkor a vevő csak a dokumentumokban feltüntetett részt tudja visszaküldeni.
Érdemes megjegyezni, hogy ha a másodlagos piacon jelzálogkölcsönt vásárol, akkor a biztosítás szintén előfeltétele. A helyzet az, hogy ez a követelmény a legtöbb bankban rejlik a jelzálogkölcsön igénylésekor.
Viszonteladási folyamat
A másodlagos ház biztonságos megvásárlásához szigorúan be kell tartania az ügylet alapvető szabályait.
A másodlagos piacon lakásvásárlási eljárás a következő:
- Keressen egy vonzó ingatlanot.
- A dokumentáció hitelességének megtanulása.
- Az eladó személyazonosságának ellenőrzése.
- A tranzakció regisztrálása és előleg fizetése.
- A szükséges dokumentumcsomag elkészítése.
- Aláírási dokumentumok mindkét fél részéről.
- Új tulajdonos regisztrációja kormányhivatalban.
- A lakás átvételi / átruházási aktájának elkészítése.
Ez az eljárás standard, ezért nagyon fontos, hogy minden szakaszát következetesen kövesse.
Előnyök a másodlagos ház megvásárlásához
Manapság az állam szülési tőke kibocsátásával támogatja az alacsony jövedelmű polgárokat.
Ebben az esetben a másodlagos piacon csak akkor lehet lakást vásárolni, ha az ingatlan megfelel a következő követelményeknek:
- A ház a család teljes tulajdonává válik.
- Az ingatlan Oroszországban található.
- Az egészségügyi állapot megfelel az összes követelménynek.
- A tranzakciót a törvény teljes betartásával hajtják végre.
- Minden családtagnak, ideértve a kiskorúakat is, joga van a lakáshoz.
Ebben az esetben a lakóingatlan megvásárlása készpénzben és hitel útján is megtehető.
következtetés
Tehát megvizsgáltuk, hogyan történik egy lakásvásárlás a másodlagos lakáspiacon. Mint gondoltam, egyrészt ez jótékony, mivel egy ilyen ingatlan költségei sokkal alacsonyabbak, mint az új épületekben, másrészt a vevőknek nagyobb kockázatot kell vállalniuk. Ezért, hogy megvédje magát, és ne veszítsen el pénzt, a legjobb, ha ingatlanokat vásárol tapasztalt, ezen a területen nagy tapasztalattal rendelkező ügyvédek útján. Manapság a piacon sok vállalat vesz részt az ilyen típusú tevékenységekben.