A földcsere-megállapodás utal a föld átruházására az egyik fél tulajdonában, másik földért cserébe. Mivel a barterek visszatérítendő jogviszony, a vevő-adásvételi ügyletekre vonatkozó általános szabályokat vele szemben alkalmazzák, figyelembe véve a sajátosságokat, amelyek az ilyen típusú ügylet természetéből adódnak.
A cseremegállapodás sajátosságai
A fő különbség az adásvételi szerződéstől az, hogy az átruházott ingatlanért a felek nem a szerződésben meghatározott pénzösszeget, hanem egy hasonló tulajdonságokkal, tulajdonságokkal és árral rendelkező földterületet kapnak. Mindkét fél ugyanakkor eladó és vevőként jár el.
Ezért a kicserélt területeknek nagyjából azonosnak kell lenniük. De a valóságban gyakran előfordul, hogy az ingatlanok egyes tulajdonságainál rosszabb a másik oldalon. Ebben az esetben a feleknek joguk van megállapítani a költségkülönbözethez szükséges összeget, amelynek összegét a cseremegállapodás feltételei írják elő.
A csere az adományozási megállapodástól abban különbözik, hogy az ügylet természete megterhelő, és nem egyoldalúan hajtják végre, mint a föld átruházását ajándékként. Ha földcsere-megállapodást kötnek, akkor mindkét fél kap hasonló vagyont vagy részleges kártérítést, ha az egyik telek alacsonyabb a másiknál.
Tranzakciós űrlapok
Az Orosz Föderációban a telkek cseréjével kapcsolatban a tranzakciók ilyen formái:
- egyszerű írásbeli formanyomtatvány, amelyben a szerződő feleknek csak aláírással kell igazolniuk, és továbbadniuk a szövetségi regisztrációs szolgálat hatóságainak állami nyilvántartásba vétel céljából;
- közjegyzői forma, amelyben a szerződés hitelesítését nem kell megkövetelni, de sok esetben ennek ellenére rendeletet írnak elő.
Mikor szükséges a közjegyző?
A következő esetekben közjegyzői hitelesítés szükséges:
- Korlátozott cselekvőképességű elismert kiskorúnak vagy állampolgárnak a telekhez kapcsolódó tranzakciói esetén.
- Csere esetén, ha a földterület közös tulajdonban van (ideértve azokat az eseteket is, amikor minden fél egy ügyletben részesedéssel rendelkezik).
Nem számít, hogy a tranzakció milyen formában jön létre, a cseremegállapodást (a mintát alább fogjuk bemutatni) az állami hatóságoknak regisztrálniuk kell. Ha ezt a követelményt nem teljesítik, akkor a dokumentum érvénytelennek nyilvánul.
előírások
A telkek cseréjére vonatkozó megállapodás megkötésekor mindkét félnek szem előtt kell tartania a törvényi szabályozási normákat, amelyek megkülönböztetik az ilyen típusú megállapodást az azonos földterület adásvételi szerződésétől. Például, ha a kicserélendő földterület áráról szóló megállapodásban vagy a mindkét fél költségeinek megoszlásáról nem állnak rendelkezésre pontos feltételek, akkor emlékeztetnie kell az egyenértékű telkek cseréjére vonatkozó feltételezésre.
Ha azonban a földcsere-megállapodás végrehajtásához költségek merülnek fel a föld átruházására a másik fél részére, vagy más, a megállapodás teljesítését célzó tevékenységekre, akkor azokat a félnek kell elvégeznie, amelynek ezt az előírt kötelezettségekkel összhangban kell megtennie.
Az egyenlőtlen csere kompenzációs eljárása
A megállapodás kezdetben feltételezi a föld egyenértékűségét.Ezért nagyon korlátozottak a résztvevők esetleges jövőbeli vitái az átruházott ingatlan értékéről. Ha a szerződés tárgya az egyenlőtlen parcellák cseréje, akkor az a fél, amely a parcellát alacsonyabb áron átruházza, újabb kötelezettséget vállal az értékkülönbség megfizetésére.
Az ilyen kifizetést az ügyfeleknek az alacsonyabb költségekkel rendelkező helyszínre történő átruházása előtt vagy közvetlenül azt követően kell megfizetni. Ugyanakkor a cseremegállapodásban eltérő eljárást lehet megállapítani a meglévő árkülönbség kompenzálására. Ezért teljesen természetes, hogy a szerződés megkötésekor minden szükséges követelményt és a fizetett kompenzáció formáját magában a szövegben kell tükrözni.
Egyidejű csere
A földcserét nem kell egyidejűleg elvégezni. Előfordulnak olyan esetek is, amikor a megállapodás eltérő időpontokat határoz meg a cserélt telkek átruházására. Először: a szerződés egyik fele teljesíti kötelezettségeit, majd egy másik. Ha a hitelesített cseremegállapodás szerint a kölcsönös átruházás feltételei nem esnek egybe, akkor alkalmazni kell az általuk az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 328. cikkében rögzített, a kötelezettségeik teljesítésére vonatkozó törvény által megállapított szabályokat.
Tartalmából következik, hogy ha az ügyfél nem teljesíti a szerződéses kötelezettséget, akkor egy másik szerződő félnek joga van azonnali hatállyal felfüggeszteni a megállapodásban meghatározott saját kötelezettségeinek további teljesítését (a mintacserére vonatkozó megállapodás ebben a cikkben is látható), vagy elvben megtagadhatja annak teljesítését. Azt is megkövetelheti a másik féltől, hogy térítse meg az általa elkövetett jogsértések miatt elszenvedett károkat.
Az Orosz Föderáció polgári törvénykönyvének 570. cikke határozza meg azt a pillanatot, amikor a cserélendő telkek tulajdonjoga közvetlenül a résztvevőre ruház át. Azt mondja, hogy a csere útján megszerzett föld tulajdonjogát egyidejűleg mindkét félre átruházják, ha ezt megelőzően teljesítették a szerződésben foglalt összes kötelezettséget.
Ezenkívül meg kell jegyezni a cseremegállapodás sajátosságait, amelyek az ingatlan vagyon, vagyis a cseremegállapodás alapján kapott földterület lefoglalásának felelősségével kapcsolatosak. Adás-vétel esetén az eladó vállalja, hogy olyan árut ad át a vevőnek, amely mentes a harmadik felek általi jogok bemutatásától. Csak egy kivétel létezik a törvény által előírt követelmények alól, ha a vevő maga vállalja, hogy harmadik személyek jogait megterhelő árukat elfogad. A polgári jogi jogszabály hasonló rendelkezése vonatkozik a barter-megállapodásra. Ha az egyik fél nem teljesíti ezt a kötelezettséget, a bűnös nemcsak megtéríti az ügyféllel az általa elszenvedett veszteségeket, hanem visszatéríti a jóhiszemű résztvevőnek a csere útján kapott földterületet. Milyen feltételekkel kötik meg a szerződést?
A szerződés feltételei
A cseremegállapodás fő feltételei, amelyekben mindkét félnek megállapodnia kell:
- a szerződés tárgyának, azaz a mindkét fél által átruházott telkek meghatározása;
- a szerződéses vagyon mennyiségi jellemzőinek azonosítása;
- a parcellák értékének és tulajdonságainak egyenértékűségének meghatározása vagy az ekvivalencia eléréséhez megfelelő kompenzáció megjelölése.
Az ügylet lényeges feltételeiről közvetlenül az előkészítés szakaszában állapodnak meg, és különféle földtulajdon-okmányokon alapulnak (például kataszteri útlevelek, piaci értékről szóló jelentések stb.).
Hogyan lehet földrajzi megállapodást kötni egy lakásra? Erről tovább.
Hogyan készül a szerződés?
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 550. cikkével összhangban az ingatlan-eladási megállapodást írásban kell megkötni. A földcserére vonatkozó szerződést szintén kizárólag írásbeli megkötések képezik.Ha az űrlap jogi követelményei nem teljesülnek, akkor a megállapodást automatikusan érvénytelennek tekintik. Az ilyen megállapodás kötelezi az új tulajdonosok és jogaik állami nyilvántartásba vételét a cserélt földterület helyén található Rosreestr megyében.
A csereobjektumokat személyre szabó jellemzők
A szerződésnek feltétlenül le kell írnia azokat a jellemzőket, amelyek személyre szabják a cserélendő telkeket:
- elidegenített földterületek területe;
- kataszteri számuk;
- a működésük célja;
- ezeken a helyszíneken található ingatlanok, a kapcsolatuk feltüntetésével.
A földcsere-megállapodás regisztrálása felelős kérdés.
A cseremegállapodáshoz csatolni kell a szerződés tárgyát képező telkek rajzát is. A feleknek meg kell értékelniük a megfelelő parcellákat kataszteri értéken. Ezenkívül ki kell értékelni az ezen a földön található különféle építményeket és ingatlantulajdonságokat. Az értékelést a kataszteri értéket meghatározó jogi aktusok és a szerkezetek értékelésének összevont kimutatásai alapján végzik el. Ezeket a dokumentumokat csatolták a cseremegállapodáshoz.
A dokumentum kidolgozásakor a feleknek a következő információkat kell szolgáltatniuk partnerüknek:
- a kicserélendő telkekkel kapcsolatos földtani konfliktusok és viták jelenlétéről vagy hiányáról, valamint azok jogi természetéről;
- meglévő serdülők jelenléte;
- a kicserélendő földet harmadik személynek adják-e bérbe;
- e földterület zálogjogának átruházásáról.
Annak a területnek a határait, amelyre harmadik személyek jogosultak, és ezen jogok tartalmát meg kell jelölni az adott helyek grafikai tervén. A megállapodás megjelöli a tulajdonjogok korlátozásait, amelyek az ezen a földön kialakított technológiai, egészségügyi, védelmi és egyéb övezetekkel, valamint a föld egy részének vagy egy részének a környezettel, rekreációval vagy kulturális-történelmi célokkal történő átruházásával kapcsolatosak.
A szövetségi törvény szerint a nyilvántartásba vételt a megfelelő jogosultságú szervek által elvégzett bizonyos jogi cselekménynek kell tekinteni. Így a föld tulajdonjoga egyidejűleg egy vagy másik fél ezzel kapcsolatos jogainak nyilvántartásba vételével egyidejűleg történik. A földcsere-megállapodás nyilvántartásba vételének és a földtörvény szerinti nyilvántartásba vételének folyamata abban az időpontban fejeződik be, amikor az információ bekerül az egységes jogi nyilvántartásba, és a dokumentumokat a kérelmezőknek kiállítják.
A föld adózásának sajátosságai a szerződés megkötése után
Mivel a szerződéses követelményeknek megfelelően a felek nemcsak elidegenítik a földet, hanem áron és tulajdonságokkal megegyező vagyont is szereznek, adózásuk indokát a megállapodás bármely tárgya képezi.
Annak ellenére, hogy létezik szabály a kicserélendő területek egyenértékűségéről, nem érdemes azt gondolni, hogy mindkét fél egyenlő adót fog fizetni az általuk megszerzett telkekért. Az egyedi befizetés összegét az illetékes adóhatóság kiszámítja a kataszteri érték alapján, amely akár azonos típusú parcellák esetén is eltérhet. Ebben a helyzetben a feleknek joguk van a földértékelést bírósági úton megtámadni, és megpróbálják az adót a piaci áron kiszámítani.
A földhasználat jelentős alapot jelent az adófizetés alóli mentesség jogának megjelenéséhez.
Földcsere más tárgyakra
Autócsere-megállapodást lehet végrehajtani egy telken. Ebben az esetben magukat a feleket az ügylet egyenértékűsége határozza meg. Ha valamelyik csereobjektum olcsóbb, akkor külön díjat számítanak fel. Egyértelmű, hogy a tulajdonos elveszíti a gépkocsi tulajdonjogát, és megszerezte a földtulajdont.
Ezenkívül gyakran házhoz vagy lakáshoz kötött földcserére vonatkozó szerződést kötnek.