Milyen kérdéseket kell feltennie, amikor lakást vásárol a másodlagos piacon?

Lakásvásárlás felelős és meglehetősen bonyolult üzlet. Az ingatlanoknál jelentős összegeket kell elkülönítenie, ezért érdemes alaposan foglalkozni a kérdéssel. Az ingatlanvásárlás jelentős kockázatokkal jár, különösen a másodlagos piacon. Milyen kérdéseket kell feltennie, amikor megvédi magát egy lakásból?

Algoritmus lakásvásárláshoz a másodlagos piacon

Mielőtt eldöntené, hogy milyen kérdéseket tegyen fel másodlagos lakás vásárlásakor, meg kell tanulnia a tranzakciós algoritmust. Így működik:

• megfelelő tárgy keresése;
• a lakás ellenőrzése;
• előzetes tranzakció (betéti szerződés) megkötése és előleg fizetése; dokumentumcsomag elkészítése;
• adásvételi szerződés megkötése és hitelesítés;
• állami regisztráció az UFRS-ben.

A dokumentumok listája

A másodlagos piacon egy lakás vételének és eladásának befejezéséhez szüksége lesz egy bizonyos dokumentumkészletre. nevezetesen:

• tulajdonosi okmányok, amelyek megerősítik az eladó tulajdonát a lakásban;
• az ügyletben részt vevők útlevelei;
• KTF adatlap magyarázattal;
• kivonat a HOA-k és a lakáscégek számláiról;
• a lakás más felhasználóinak vagy az érdekelt feleknek a hozzájárulása annak eladásához;
• közjegyzői meghatalmazás (ha az ügyletet harmadik fél végzi).

Ki a tulajdonos a lakásnak?

Milyen kérdéseket kell feltennie lakásvásárláskor? Az első kérdés, hogy a dokumentumok szerint ki a birtokolja a lakást? Ideális esetben közvetlenül az ingatlantulajdonosokkal kell foglalkoznia, nem pedig képviselőikkel (rokonok, barátok, szomszédok és így tovább). A tulajdonjogot regisztrálni kell a Rosreestrnél. A lakások meghatalmazott általi értékesítését természetesen törvény biztosítja, de ezt a rendszert gyakran használják a csalók is, ezért jobb, ha nem kockáztatunk.

Fontos tisztázni, hogy a tulajdonos milyen alapon birtokolja a lakást (amelyet megfelelő dokumentumokkal meg kell erősíteni). Tanulmányozni kell a jogok kialakulásának történetét annak biztosítása érdekében, hogy egy lakás megvásárlása után ne találjon valakinek azt a követelését, hogy birtokolja azt. A legveszélyesebb lehetőségek:

• öröklési igazolás;
• ingatlanmegosztási megállapodás;
• egy életre szóló szerződés.

Mennyi ideig az eladó birtokolja a lakást?

A lakások vásárlásakor felteendő kérdések között a tulajdonos hosszának kérdése fontos helyet foglal el. Ideális esetben a tulajdonosnak legalább három évig a tulajdont kellene birtokolnia. Minél hosszabb ez az időszak, annál kisebb a kockázata annak, hogy valaki megtámadhatja a lakás tulajdonjogát, amikor azt már Ön megvásárolta. Még akkor is, ha peres ügyről van szó, az előző tulajdonos tulajdonjogának időtartama az Ön javára érv.

Ha például valaki lakást viszontelad, például hat hónapos birtoklás után, erről figyelmeztetnie kell. Az ilyen rendszereket gyakran használják a csalók. Ezenkívül gyors viszonteladást lehet végrehajtani az eladás során elkövetett jogsértések elrejtése érdekében. Az is előfordulhat, hogy valaki csalást fedezett fel (a házat jelzáloggal jelölték meg, vagy más tulajdonosai vannak), és egyszerűen csak pénzügyi veszteségek nélkül akarja megszabadulni a problémás ingatlanoktól.

Ki regisztrált a lakásban?

Annak felsorolásakor, hogy milyen kérdéseket kell feltennie lakásvásárláskor, fontos tisztázni, ki regisztrálva van a lakásban. Itt vannak a lényeges pontok:

• Kiskorú gyermekek.Fontos, hogy jogaikat ne sértsék meg az ügylet során.
• A fő tulajdonos házastársa. Őnek el kell fogadnia az eladást. Szüksége lehet a kuratórium engedélyére a lakás eladásához.
• Katonai szolgálatban részt vevő személyek. Engedélyük nélkül lehetetlen lakást eladni.
• A börtönökben büntetést kiszabó személyek. A lakás eladásának engedélyéhez szintén szükség van.

Van-e terhek (korlátozások)?

Van-e terhet? Ez egy másik jelentős elem a "milyen kérdéseket kell feltenni lakásvásárláskor" kategóriából. Például az ingatlan lefoglalható bírósági végzéssel. Ebben az esetben az eladó javasolhat előleg befizetését, hogy meg tudja fizetni az adósságát, amelynek miatt az ingatlant lefoglalták. De ez egy nagyon kockázatos üzlet. És nem az a tény, hogy az eladó nem próbálja elrejteni a letartóztatást tőled.

További terhet jelenthet az a tény, hogy a lakás jelzálogkölcsön-fedezetet biztosít. Valójában az ilyen tranzakciók megengedettek. De a csalás és a csalás kockázata szintén magas. A peres ügyeket is megterhelésnek lehet tekinteni ehhez az ingatlanhoz.

Egy másik bukás a források forrása a lakás előző tulajdonos általi megvásárlásához. Nevezetesen, ha az ingatlant anyasági tőkével vásárolták meg, akkor a tulajdonjog minden családtagra vonatkozik, beleértve a gyermekeket is. Ingatlan eladásakor az utóbbit szükségszerűen egy másik lakásban kell kiadni. Ha az eladó nem teljesítette ezt a feltételt, fennáll annak a veszélye, hogy a vételi és eladási ügylet érvénytelenné válik.

Volt-e újjáépítés?

Milyen kérdéseket kell feltennem lakásvásárláskor? Ellenőrizze, hogy nem történt-e újjáépítés. De ne egy szót sem. Kérjen az eladótól adatlapot, és alaposan vizsgálja meg, hogy az megfelel-e az ingatlan valós állapotának. Ha következetlenségeket talál, ellenőrizze, hogy a KTF-ben bekövetkező változások összhangban vannak-e.

Ha kiderül, hogy az átalakítás nincs legalizálva, akkor a vásárlás nagy kockázatot jelent Önnek. Egyrészt a szabályozó hatóságok pénzbírságot szabhatnak ki Önre, másrészt fennáll annak a veszélye, hogy Önnek kötelessége az ingatlant megfelelő állapotba hozni, amely megfelel az adatlapnak.

Mi a lakás műszaki állapota?

A jogi kérdések mellett érdemes figyelni a ház műszaki állapotára is. Íme néhány kérdés, amelyet fel kell tennie egy lakás megtekintésekor és vásárlásakor, hogy megértse, milyen kényelmes lesz az Ön számára:

• Milyen anyagból készülnek a falak és a padlók? Az előre gyártott házak télen nem tartják jól a hőt, nyáron pedig nagyon forróak. Ebben a tekintetben a tégla elfogadhatóbb. Figyelembe kell venni a belső és a külső falszigetelést is.
• Mennyire jó a hangszigetelés? Teljes csendben hallgassa meg a szomszédos apartmanokból származó hangokat (különösen egy gyenge pont - fürdőszoba). Hasonlítsa össze a lakás zajszintjét nyitott és zárt ablakokkal is. Tudja meg, hogy van-e ipari létesítmény, forgalmas szállítási útvonal vagy zajos éjszakai élet a közelben.
• A vezetékezés minősége? A régi alumínium huzalozás érzékeny a nagyfeszültség-túlfeszültségekre, amelyek kárt okozhatnak a modern elektromos készülékekben. Nos, ha a vezetékeket réz cseréli ki. Az is jó, ha minden elágazáshoz külön RCD-gépet csatlakoztatnak. A vezetékek minőségének biztosítása érdekében kérje meg az eladót, hogy kapcsoljon be egyszerre több elektromos készüléket.
• Milyen állapotban van a vízellátás? Függetlenül ellenőrizze, hogy mekkora a víznyomás a csapokban, hogy a szennyvíz eldugul-e. Vizuálisan értékelje a csövek és a vízvezeték állapotát. Ellenőrizze, mennyi ideig csövek cseréltek (nem csak a lakásban, hanem a felszállóban is).
• Jól fűtött a lakás? A legmegbízhatóbb információkat akkor lehet megszerezni, ha lakást vásárol a fűtési időszakban. Jó, ha önálló fűtőrendszert telepítenek. Fontos azonban, hogy ennek megfelelően megfogalmazódjon.Vigyázzon a csövek és a radiátorok állapotára, ellenőrizze, mikor cserélték őket (mind a lakásban, mind az emelvényen).
• Van számlálók? Nos, ha az összes kommunikációt megfelelő mérőórákra telepítették. Ezzel megtakaríthatja a közüzemi számlákat.

Van-e rejtett hiba?

Milyen kérdéseket tehetek fel lakásvásárláskor? Kérdezze meg az eladót, hogy a szobában vannak-e hibák? Van-e lyukak vagy repedések a falakban (valószínűleg a tapéta alatt rejtve vannak), ha a tető szivárog, a sarkok nedvessé válnak stb. Az eladót természetesen alig ismeri fel, tehát mindent ellenőriznie kell saját maga. Talán ez lesz a vásárlás elutasításának oka. És ha igazán szereti a lakást, akkor az azonosított hibák érvként szolgálhatnak az aukció során.

Mi a szomszédok kontingense?

Milyen kérdéseket kell feltennie az eladónak, amikor lakást vásárol? Nem számít, mennyire jó a lakás, az életminőség nagyban függ a szomszédaitól. Kérdezze meg az eladót, ha a közelben élnek hangos zene szerelmesei, botrányai, alkoholt vagy kábítószert visszaélő emberek. Ha nem tolerálja a dohányfüstöt, akkor kérdezze meg, hogy a dohányosok élnek-e a környéken, és így tovább.

Különös figyelmet kell fordítani a szomszédok azonosságára, akik közvetlenül a falon keresztül élnek, felül és alatt. Van köztük rajongók, akik az akkumulátorokat kopogtatják, elárasztják az új javításukat, és így tovább.

Előleg vagy befizetés?

És milyen kérdéseket kell feltennie, amikor lakást vásárol? Természetesen pénzügyi. Általános szabály, hogy ha a vásárló kedveli a lakást, akkor a teljes költség 5-10% -ának megfelelő letétet vagy előleget fizeti be, hogy az eladó eltávolítsa azt az eladásból. Ez egy kicsit előleg. Ha a tranzakció megszakad (okától függetlenül), akkor az előleget teljes egészében visszatérítik a vevőnek.

A befizetéssel a helyzet más. Ha a vételi és eladási ügylet a vevő hibája miatt megszakad, akkor elveszíti a befizetett összeget. Ha az ügylet az eladó hibáján esett le, akkor a betét visszatéríti a vevőnek, és ugyanazt az összeget. Ezért a formalitások nagyon fontosak. Ezeket előre meg kell vitatni és egyértelműen meg kell határozni a szerződésben.

Szervezeti pillanatok

Ha tetszett a lakás és vásárolni szándékozik, érdemes tisztázni számos szervezési kérdést. Néhány kérdést fel kell tennie, amikor ingatlanügynököknek vagy tulajdonosoknak vásárol lakást:

• Mennyi ideig mentesítik a lakást a tulajdonos és a többi felhasználó?
• Meddig lehet bérlők fizikailag költözni a lakásból?
• Milyen tárgyak (bútorok, készülékek és így tovább) kerülnek az új tulajdonos tulajdonába?

Hogyan ne essünk a csalók trükköire?

Miután kitalálta, milyen kérdéseket kell feltennie lakásvásárláskor, vegyen még néhány javaslatot arra, hogyan lehet megvédeni magát a csalóktól:

• Kerülje az olyan emberekkel való együttműködést, akik gyanúsá tesznek téged. Ez vonatkozik mind a közvetlen eladókra, mind az ingatlanügynökökre. Ezenkívül ne vásároljon másodlagos lakást jogi személytől.

• Gondosan ellenőrizze a dokumentumokat. Ha kétségei vannak, kérjen ügyvéd segítségét a mélyreható vizsgálathoz.

• Az adásvételi szerződés elkészítéséhez vegye fel a kapcsolatot a szakemberekkel.

• Ne hízelje magát alacsony áron. Természetesen előfordulhat, hogy a piaci értéket a lakás gyors eladásának sürgős szükségessége okozza (például családi okokból). De a legtöbb esetben ez a csalás jele.

• Szánjon rá időt fizetéssel. Csak akkor tegye meg, ha a tranzakciót törvényesnek ismeri el a Szövetségi Tartalék Szolgálat. Ehhez használhat banki cellákat a blokkolás lehetőségével.

• Fizessen tanúk jelenlétében. Tehát megvédi magát a csalásoktól.

• Ellenőrizze a vevő jogképességét. Ha egy idős embertől vásárol lakást, akkor szüksége van egy neuropszichiátriai fogorvos igazolására. Ez garantálja, hogy a csalók nem próbálják megtéveszteni téged és a lakás tulajdonosát.

következtetés

Annak ismeretében, hogy milyen kérdéseket feltesznek lakásvásárláskor (esetünkben viszonteladást), akkor további információforrásokra van szüksége. Mi lehet jobb, mint a szomszédokkal beszélgetni? Valójában nincs értelme számukra információkat elrejteni tőled az eladó, a lakástulajdonosok tisztasága, a ház műszaki állapota, a kerület jó hírneve és más fontos pontok vonatkozásában. Talán a legelőkelõbb közönség a padokon levõ nagymamák. Tőlük valószínűleg megkapja a legmegbízhatóbb információkat.