Az apartmanház irányítási rendszere számos szervezeti és jogi aspektust foglal magában. Néha ez a szakember számára nem elérhető. Ennek ellenére a polgároknak joguk van a vagyonuk kezelésében, kitaláljuk, hogyan tudják ezt megtenni.
A tanulmány célja
Ismeretes, hogy az apartmanház komplex komplexum, karbantartása számos kérdés megoldását és komoly mennyiségű szabályozási aktus ismeretét igényli, folyamatos kapcsolattartás szükséges a polgárokkal, szervezetekkel és hatóságokkal.
E célból a lakástulajdonosoknak meg kell választaniuk az otthonuk kezelésére javasolt módszerek egyikét. Mennyire hatékony mindegyik, az alábbiakban elemezzük. Sokat meghatározza a lakosok aktivitása és hajlandósága a közös problémák megoldására.
Jogi szabályozás
Az apartmanház ellenőrzési rendszerét a jogszabályok teljes listája határozza meg:
- Lakáskódex - leírja a társtulajdonosok jogait és kötelezettségeit, felajánlja az irányítási programokat és azok végrehajtásának eljárását.
- A kormány 2013. május 15-i 416. sz. Határozata, vagy tulajdonképpen az apartmanház kezelésének szabályai.
- Az apartmanház közös tulajdonának fenntartásához szükséges minimális szolgáltatások listája.
- 2010. szeptember 23-i 731. sz. Kormányhatározat - az irányító szervezetek általi információszolgáltatás szabványai.
- A hatóságok egyéb szolgáltatásai, amelyek befolyásolják a szolgáltatások nyújtását, egyéb árnyalatok.
Az orosz jogszabályok az élet sok ágazatát szabályozzák. Az apartmanház-kezelési rendszer sem kivétel. A nehézség abban rejlik, hogy sok törvény, amely megismétli az akkreditációs törvény rendelkezéseit, kiegészítő szabályokat vezet be a meglévők pontosítása helyett. Ezen túlmenően a szabályozási anyag számos jogi aktusra szétszórt, amelyek közül sok ellentmond egymásnak.
Nem hagyhatja figyelmen kívül a bíróságok véleményét. Az Alkotmánybíróság például periodikusan tisztázza az akkreditációs törvény és más szabályozási aktusok rendelkezéseit. Sajnos a bírák döntéseik során nem mindig veszik figyelembe álláspontját.
Magyarázatot ad az Orosz Föderáció fegyveres erõinek is, ami szintén nem könnyû. Vagy nem a jobb irányba változtatják meg a törvények alkalmazásának gyakorlatát, vagy nem mondanak semmit az igazán súlyos problémákról, amelyekkel a tulajdonosok, az irányító szervezetek és a harmadik felek szembesülnek. Ezenkívül a gyakorlatban a rájuk való hivatkozást külön vita során nem veszik figyelembe.
A lakóépület kezelésének jogrendszere összetett jelenség, és ennek tanulmányozása sok időbe telik.
416. rendelet
A megadott dokumentum az LCD után a legfontosabb szabályozási aktus. Bővíti az LCD számos rendelkezésének megértését. Fontolja meg annak szerkezetét:
- általános rendelkezések (felsoroljuk az irányítási módszereket);
- irányítási szabványok;
- az MKD karbantartására szolgáló építési beruházások és szolgáltatások jegyzékének létrehozására vonatkozó eljárás;
- sürgősségi diszpécser szolgálat szervezése;
- az MKD műszaki dokumentációjának továbbítására és létrehozására vonatkozó eljárás;
- az irányító szervezet tevékenységének megszüntetésére vonatkozó eljárás;
- az információk HOA, szakosodott szövetkezetek általi közzétételének rendje.
Ésszerűen azt lehet állítani, hogy az Orosz Föderáció kormányának a lakóépületek kezeléséről szóló rendelete sok pontot kiemelt.
Egyéb szabályozási aktusok
Más szabályokat nem fogunk ilyen részletesen megvizsgálni. A 416. rendelet közvetlenül érinti a gazdálkodás főbb árnyalatait, és közvetlenül vagy közvetve hivatkozik más dokumentumokra.
A menedzsment céljai és céljai
A lakóépület kezelése a lakóépület és a kommunális szolgáltatások területén egy olyan intézkedésrendszer, amelynek célja a következő célok elérése:
- kedvező és biztonságos életkörülmények megteremtése;
- egy apartmanház közös tulajdonának karbantartása;
- a közös tulajdon használatának kérdésének megoldása;
- közszolgáltatások nyújtásának szervezése;
- a műszaki kommunikáció jó állapotának fenntartása.
A lakásépítésben egy apartmanház irányítását a következő módokon biztosítják:
- közvetlen döntéshozatal a lakóépületek tulajdonosai által;
- lakóparkok kezelése speciális szervezetek (HOA-k, szövetkezetek) létrehozásával anélkül, hogy megállapodást kötnének az irányító szervezettel;
- megállapodás megkötése az irányító szervezettel, a döntés a HOA-n keresztül vagy az ingatlantulajdonosok közgyűlésén hozandó döntéssel hozható;
- A menedzsmentet a fejlesztő biztosítja, mielőtt megállapodást kötne az irányító szervezettel.
Ez utóbbi módszer egy közbenső lehetőség. Miért? A ház üzembe helyezése után valakinek meg kell kezdenie a házat. A fejlesztők nem speciális menedzsment szervezetek. Ezért megpróbálnak a lehető leghamarabb megállapodást kötni az irányító szervezettel. Megkapják a műszaki dokumentációt. Korábban egyes fejlesztők megpróbálták létrehozni saját alapkezelő társaságukat, de oktatásuk már bonyolult. A követelmények teljes listája bemutatásra kerül, engedély megszerzése szükséges.
Az alábbiakban az összes elérhető ellenőrzési módszerről beszélünk.
Lakáskezelési szabványok
A 416. rendelet felvázolja az irányító szervezetek tevékenységeit, és meghatároz egy bizonyos kritériumokat is, amelyeknek a tevékenységnek meg kell felelnie.
A szabványoknak szentelt részben valójában felsoroljuk az apartmanház menedzsmentjével kapcsolatos szolgáltatásokat és munkákat:
- a dokumentáció létrehozását, tárolását és frissítését az MKD karbantartására vonatkozó irányítási és szolgáltatási szabályokkal összhangban szervezik meg;
- javaslatok előkészítése a közös tulajdon kezelésére a tulajdonosok közgyűlése számára;
- a közös vagyon fenntartásával kapcsolatos szolgáltatások listájának kidolgozása, figyelembe véve a minimálisan elfogadható összeget;
- a szolgáltatások árának kiszámítása és indoklása, minden információ közzététele;
- energiatakarékossági intézkedések terveinek kidolgozása;
- a legjövedelmezőbb javaslatok elkészítése a közös tulajdon harmadik személyek általi átruházására (bérleti díjak stb.);
- a közös vagyon kezelésével és karbantartásával kapcsolatos dokumentumtervezetek kihirdetése;
- dokumentáció előkészítése, igények benyújtása, megállapodások megkötése az erőforrás-ellátó szervezetekkel, a dokumentáció egyszerűsítésére létrehozott speciális programok használata;
- települések szervezése és végrehajtása közművekkel és szervezetekkel, áruk és szolgáltatások nyújtásával az irányítás során;
- a társtulajdonosok általi hatékony ellenőrzés biztosítása (a pénzügyi és gazdasági tevékenység mutatóinak, egyéb dokumentumok stb. közzététele);
- pályázatok, javaslatok és panaszok fogadásának és megvitatásának szervezése;
- a tulajdonosok részvétele az elvégzett munka minőség-ellenőrzésében.
A lista közvetlen hivatkozásokat tartalmaz a személyes adatokkal való munkát és a közszolgáltatások nyújtását szabályozó rendeletekre.
Közvetlen részvétel a vezetésben
Az RF LC szerint egy lakóház gazdálkodása jogi személy létrehozása nélkül és az alapkezelő társaság bevonása mellett lehetséges, feltéve, hogy legfeljebb 30 apartman található a házban. Miért döntött úgy, hogy bevezet egy ilyen korlátozást? A tény ismert, hogy nehéz sok emberrel megegyezni egy olyan döntésről, amely mindenkinek megfelelne. De a kis házak lakosai szorosabban rokonok. És ebben a helyzetben könnyebb megoldani a kérdéseket, elkerülve a folyamat bürokrátizálódását és a szükségtelen költségeket.
Egy ilyen lakásépítési rendszer magában foglalja a közvetlen bérlőknek az erőforrás-ellátó szervezetekkel kötött megállapodásokat.
Ebben a helyzetben elsősorban fontos a közgyűlés helyességének, a jegyzőkönyv végrehajtásának és az apartmanház tanácsának tevékenységeinek figyelemmel kísérése. A törvény lehetővé teszi a közgyűlés számára, hogy harmadik személynek meghatalmazást adjon ki, hogy képviselje a résztvevőit, például az Észak-Oszétiával fenntartott kapcsolatokban, a hatóságoknál, amikor meghatározzák a terület határait (a hatáskörök és azoknak az ügyeknek a felsorolása, amelyekre a meghatalmazást kiadták, a törvény nem korlátozza).
A közgyűlés jegyzőkönyve alapján minden tulajdonos megállapodást köt az RNO-val. A törvény kimondja, hogy mindenki, aki a társtulajdonosok részéről aláírja a megállapodást, a megállapodás egyik fele.
A szolgáltatások minőségéért a felelős a szolgáltató. A felelősség határát a megállapodás kikötései határozzák meg. A szolgáltatásnyújtás szabályai a fogyasztó és a vállalkozó felelősségi körét írják le.
A tulajdonosok felelősek a megosztott hálózatok karbantartásáért. Ezért egyikük foglalkozik a kiszolgálással, vagy kiválasztanak egy szervezetet vagy személyt, aki a szerződés alapján a kiszolgálást fogja elvégezni. Mint láthatja, ez a vezérlési módszer nagyon alkalmas kis házakhoz.
HOA létrehozása
A HOA egy meghatározott szervezet. Ez a lakástulajdonosok szervezésének egyik formája a közös vagyon fenntartása és a közművek biztosítása érdekében. Az egyesület létrehozható egyben, egyszerre több házban (ez jellemző a több tíz lakásos kicsi házakra). A szervezet más tevékenységeket is folytathat, amelyek célja a vezetési igények kielégítése.
Hogy van a teremtés? A társtulajdonosok közgyűlést tartanak, és úgy döntenek, hogy egyesületet hoznak létre. A jogszabály szigorúan szabályozza a szavazásra való felkészülés folyamatát és annak végrehajtásának eljárását. Jogellenes cselekmények esetén ez a partnerség felszámolásához és minden további cselekedetének jogellenessé válásához vezethet, és azokat megszüntetik.
Az egyesület az állami regisztráció pillanatától kezdve működik. A következő dokumentumlista kerül benyújtásra:
- a közgyűlés jegyzőkönyve;
- a chartának a közjegyző által hitelesített meghatalmazott által aláírt példánya;
- azon személyek listája, akik a HOA létrehozása mellett szavaztak, személyes adataikkal, valamint a saját tulajdonukban lévő közös tulajdonban lévő részesedésük feltüntetésével.
Az LCD szerint az apartmanház vezetése az igazgatóság igazgatójának vagy az elnöknek, aki az üzemeltetési kérdésekben dönt, és a közgyűlésnek a feladata. A törvény megosztotta a hatásköröket és a hatásköröket, amelyeket csak a tulajdonosok közvetlenül gyakorolhatnak. Például a közös vagyon átruházása.
A háztulajdonosok szövetségei a Charta alapján működnek, amelyet szabványos formában dolgoznak ki és a hatóságok jóváhagynak. Kisebb változtatások megengedettek (korlátozott mértékben). Ha vannak szabálysértések, akkor a lakásfelügyeleti hivatal panaszt tesz vagy az ellenőrzés részeként elrendelést tesz, amelyet az ügyészség vagy a bíróság megsemmisíthet.
A HOA tevékenysége meglehetősen formalizált: az összes döntést a közgyűlés jegyzőkönyvében rögzítik, az elnök utasításaival együtt. A szervezetnek bankszámlája van, készpénz használata tilos. A pénzeszközök felhalmozódásának jelentős előnye, amely a ház közvetlen irányításával nem érhető el. Az egyetlen kivétel: függetlenül a kezelési módszertől, mindig van joga számlát nyitni a jelentős javításokhoz szükséges pénzeszközök felhalmozása érdekében.
Szövetkezetek létrehozása
A HOA-n kívül a társtulajdonosok jogosultak egy másik jogi személy, például egy házépítő szövetkezet irányítását is megbízni. A HOA-val ellentétben azonban eredetileg egy szövetkezet jön létre egy objektum építéséhez.Ezután a szervezetnek joga van folytatni létezését. Minden tevékenysége, hasonlóan a hasonló szövetkezetekhez, hasonló a HOA munkájához. Ennek oka az, hogy az apartmanház tulajdonosai közös tulajdonának kezelése ugyanazon szabályokon alapul.
Így az apartmanházban lévő ingatlantulajdonosok társaságok szervezésével történő irányításának módszerei a HOA-ra létrehozott rendszerre csökkennek.
Vannak esetek is, amikor a szövetkezet átalakul HOA-ra.
Alapkezelő társaság
Jellemzője kereskedelmi. Minden más szervezet nonprofit státusszal rendelkezik, és tevékenységeik nem célja a profit megszerzése. Ezzel szemben a cégeket pontosan erre a célra hozzák létre. Ezeket mind a hatóságok, mind a magánszemélyek szervezik.
A társaság teljes körű szolgáltatást nyújt, ugyanakkor a ház lakosainak joga van más együttműködési lehetőséget választani. Így a következő lehetőségeket kínáljuk:
- az alapkezelő társaság teljes mértékben kiszolgálja a házat;
- A szerződést a HOA-val kötik meg, hogy teljesítsék a szerződésben meghatározott építési beruházások vagy szolgáltatások listáját.
Az első esetben nem jön létre társulás, a társtulajdonosoknak joguk van egy szervezetet választani a közgyűlésen. Ha valamilyen okból nem tartják meg a találkozót, vagy ha az állampolgárok vonakodnak részt venni a szervezet megválasztásában, az önkormányzati hatóságok kiírják a versenyt. Ezután kineveznek egy alapkezelő társaságot, amely felelősséget vállal a ház közös vagyonának kezeléséért.
Ennek a módszernek az az előnye, hogy rendelkezésre állnak olyan erőforrások, amelyeknek a HOA nem rendelkezik (berendezések, személyzet).
Melyik utat választani
A törvény számos lehetőséget kínál az apartmanház gazdálkodásának megszervezésére. A tulajdonosoknak joguk van kiválasztani a legmegfelelőbbet.
Melyek a közvetlen menedzsment előnyei, a fentiekben megvizsgáltuk: a minimális költségeket, a közvetlen kommunikációt a szolgáltatásokat nyújtó szervezetekkel, valamint a komplex és drága irányítási struktúra hiányát.
Egyesület létrehozása nagyobb mértékű együttműködést igényel, de lehetőséget ad a polgárok számára, hogy maguk kezeljék a közös vagyont. A HOA vagy a szövetkezet vezetése jobban figyelemmel kíséri a lakosok igényeit. A tarifák méretéről és a szolgáltatások listájáról szóló véleményt figyelembe veszik. A legfontosabb kérdéseket közvetlenül a tulajdonosoknak kell eldönteni.
Bár az apartmanház kezelésére vonatkozó szabályok megegyeznek, a társaságok kezelését könnyebb elválasztani, és a lakosok nehezebben teljesítik kötelezettségeiket. Az egyesület igazgatósága a saját szomszédaitól függ.
Lakás- és kommunális szolgáltatások információs rendszere
2017-ben elindult az információs állami lakásépítési portál, amely referenciarendszerként játszik szerepet az apartmanházak kezelésében. Információkat tartalmaz a lakhatásért és a kommunális szolgáltatásokért felelős hatóságokról, társaságokról és szervezetekről. Ide tartoznak a háztulajdonosok szövetségei, a szövetkezeteket irányító társaságok és a vállalatok is. A portál célja az volt, hogy információkat nyújtson a polgároknak a közszolgáltatások minőségéről, mennyiségéről, az engedélyezett jogsértésekről, valamint az emberek jogairól és kötelezettségeiről.
A rendszert elsősorban a kifizetések kiszámításához és kifizetéséhez, a támogatások kiszámításához kell használni. Érdekes, hogy a jogszabályok lehetővé teszik a rendszerbe nem bevitt számlák fizetését, ösztönözve a piaci szereplőket a rendszerhez való csatlakozásra.
Az irányító szervezetek és képviselőik azonban állandó rendszerhibákkal szembesülnek, és az adatok regisztrálásának és bevitelének folyamata nehézkes és összetett eljárás. Zavar van a menedzsment szervezetek rendelkezésére álló és a Rosreestr közreműködésével rendelkezésre álló lakóterület méretével.
Így egy jó ötlet megvalósítása a bérházak kezelésére szolgáló segítségnyújtási rendszer helyett egy másik problémát okozott.
Támogató források
A menedzsment tevékenységek sok funkció egyidejű végrehajtását igénylik.Ugyanakkor a jogszabályokban naponta változtatásokat vezetnek be, új magyarázatokat adnak a hatályos szabályozási aktusokra, elemzik az igazságügyi gyakorlatot. A növekvő információmennyiséggel történő munka egyszerűsítése érdekében például létrehozták az elektronikus „többlakásos házkezelés” rendszert.
Ez lehetővé teszi a rendelkezésre álló információk rendszerezését, feldolgozását. A dokumentumsablonokat felkínálják, csak ki kell tölteni őket.
Összefoglalva
Lakóház kezelése - a ház tulajdonosai számára nyújtott szolgáltatás. Joguk van mindent a saját kezükbe venni, vagy átadni az irányítást egy speciális szervezetnek.
Egy másik lehetőség gyakorlása - létrejön egy irányító szövetkezet vagy HOA, amely megállapodást köt az alapkezelő társasággal a szolgáltatások nyújtásáról. A HOA menedzsmentben való részvételének mértékét a felek már meghatározták.
A lakóépület kezelésének jogrendszere a szabályozási jogi aktusok rétegét képviseli (LCD, egyes törvények, az Orosz Föderáció kormányrendeletei, a helyi hatóságok határozata).
A folyamatosan változó jogi követelmények miatt sok folyamat összetettsége növeli a vezetés terheinek terheit. Az életük megkönnyítése érdekében speciális programokat hoznak létre, például a lakásépítési rendszert (ICFER).