Come vendere un appartamento ipotecario: istruzioni dettagliate

Un mutuo non è solo un tipo di prestito a lungo termine, ma anche una limitazione del proprietario nei suoi diritti. Gli alloggi acquistati attraverso un mutuo sono infatti considerati proprietà di un istituto di credito fino al completo rimborso del debito. Per legge, fino al pagamento del capitale, gli interessi sul prestito e la rimozione dell'onere, il mutuatario è privato del diritto di disporre degli alloggi acquistati a credito. Sulla base di ciò, non si può parlare di implementazione indipendente dello spazio abitativo.

Ma capita spesso che un mutuatario, per vari motivi, si chieda come vendere un appartamento ipotecario. Ad esempio, se il pagamento di un debito si è rivelato una prova schiacciante per lui o la proprietà è divisa nel processo di disgregazione della famiglia. Applicabile a quest'ultimo esempio, i mutuatari spesso chiedono se è possibile vendere un appartamento ipotecario durante il divorzio. Varie opzioni per sbarazzarsi di alloggi collaterali vengono in soccorso.

Quando ricorrere alla vendita di alloggi ipotecari?

È importante notare che si tratta di un processo piuttosto dispendioso in termini di tempo. I felici proprietari delle loro case non si chiedono così spesso se è possibile vendere un appartamento ipotecario gravato da garanzie reali. Tuttavia, tali situazioni si incontrano nella pratica.

L'ipoteca è un passo intenzionale serio, le cui conseguenze la famiglia si sente da diversi anni. Prima di tutto, soffre il bilancio familiare dei mutuatari, che molto spesso intrattengono relazioni coniugali ufficiali. Tuttavia, le circostanze della vita a volte non lasciano altra via d'uscita, non appena si separano da abitazioni acquistate su un mutuo. In genere, i mutuatari si trovano ad affrontare tale necessità nei seguenti casi:

1. Durante il periodo di rimborso del prestito, la famiglia del mutuatario è aumentata. L'appartamento precedentemente acquisito in termini di area ha cessato di soddisfare le esigenze della famiglia. Forse i coniugi hanno avuto più figli o qualcuno da parenti stretti si è trasferito da loro per la residenza permanente. Quindi la domanda su come vendere un appartamento ipotecario ed espandere i metri quadrati diventa rilevante per loro.
2. I coniugi, in qualità di co-mutuatari di un mutuo, hanno deciso di divorziare. Per legge, il debito è soggetto alla condivisione tra coniugi in parti uguali. Per eliminare l'onere del pagamento, è più consigliabile risolvere il problema di come vendere un appartamento ipotecario in caso di divorzio.
   
3. La necessità di un passaggio urgente alla residenza permanente in un'altra regione del paese, ad esempio, quando si cambia lavoro. Di conseguenza, la necessità del mutuatario di un alloggio nel luogo in cui si ottiene un prestito scompare da sola.
4. Un bisogno urgente di denaro associato a circostanze di vita impreviste, anche in relazione alla perdita di un lavoro permanente, a livelli di reddito più bassi e ad altre difficoltà finanziarie.
5. Sete di arricchimento. Spesso un cliente della banca acquisisce deliberatamente un appartamento in una casa in costruzione, poiché il costo di tale proprietà è molto inferiore al costo degli alloggi che sono stati appena commissionati. E se il mutuatario sa come vendere un appartamento ipotecario, allora ripaga il prestito e riceve un profitto aggiuntivo a causa della differenza nel costo degli alloggi.

Condizioni principali

La vendita di proprietà gravate da un contratto di debito non è un'opzione legale facile, ma abbastanza realistica per l'esenzione dalla schiavitù del credito. Tuttavia, per questo è necessario ottenere il consenso dell'organizzazione creditizia, poiché è la banca che è l'effettivo proprietario dell'appartamento fino al rimborso del prestito.

È importante capire che senza l'autorizzazione di un'organizzazione creditizia, la registrazione di una transazione è impossibile. Tali truffe vengono aperte e represse molto rapidamente dalla banca e la parte che ha subito una transazione fallita può presentare un reclamo al mutuatario.

Opzioni per la vendita di garanzie

Se il mutuatario ha ancora deciso di sbarazzarsi delle abitazioni acquistate a credito, deve essere paziente. Il processo sarà noioso e richiede tempo. Prima di utilizzare una delle opzioni di vendita, è necessario analizzare ciascuna di esse e scegliere quella più ottimale.

Rimborso del prestito prima della scadenza del termine calcolato dalla banca

Una delle opzioni più facili e vantaggiose per tutti. La principale difficoltà di questo metodo è trovare un acquirente di solvente interessato che accetta di saldare il resto del debito con gli interessi sull'ipoteca come parte del deposito versato. In questo caso, la vendita di alloggi procederà in più fasi successive.

Notifica a un ente creditizio dell'intenzione di vendere un appartamento di garanzia

Al fine di ottenere l'autorizzazione dalla banca, il mutuatario dovrà fornire argomenti convincenti a favore della sua decisione. Il rimborso anticipato del prestito priva il finanziatore di una parte di fondi di arricchimento aggiuntivi in ​​parte di interesse. In molti modi, il motivo della vendita di alloggi ipotecari dovrebbe essere significativo.

Trovare l'acquirente giusto

In questa fase, il mutuatario dovrà sudare, poiché non è facile trovare una persona pronta a pagare tutti i fondi prima della conclusione del contratto principale di vendita. Tali transazioni comportano un certo rischio per il proprietario della casa. A garanzia della serietà delle intenzioni, il mutuatario deve scrivere se stesso prima dell'accordo definitivo con l'acquirente e annullare la registrazione di tutti i residenti registrati nell'appartamento.

Documentazione di trasferimento dell'acconto

In questa fase, è necessario concludere un accordo di deposito, in base al quale l'acquirente trasferisce i soldi per rimborsare il debito residuo sul prestito ipotecario e il venditore si impegna a vendere la garanzia immediatamente dopo aver rimosso l'onere. Al fine di non causare sospetti all'acquirente, è consigliabile certificare l'accordo con un notaio. Nel contratto è importante indicare l'importo del deposito, il metodo del suo trasferimento, nonché i tempi della rimozione dell'onere e l'esecuzione dell'operazione di acquisto e vendita.

Insediamento con una banca e un venditore

Questo passaggio prevede il trasferimento di fondi con l'apertura di due celle di deposito in un istituto di credito. Nel primo, l'acquirente mette l'importo pari al saldo del debito ipotecario, nell'altro - il saldo del prezzo dell'appartamento, destinato al venditore. Al completamento della transazione, la banca accede al proprio denaro e al mutuatario - al saldo nella seconda cella.

Rimborso del debito

Per fare ciò, entrambe le parti della transazione devono visitare congiuntamente un istituto di credito, dove il saldo del debito principale sarà calcolato insieme agli interessi. Dopo aver elaborato la documentazione che conferma il rimborso del prestito, il mutuatario riceve il diritto di rimuovere l'onere dall'appartamento.

Rimozione dell'ingombro

Questo processo viene eseguito in presenza del mutuatario e del rappresentante dell'organizzazione creditizia negli organi di Rosreestr. La rimozione dell'ingombro è possibile previa presentazione dei seguenti documenti:

• contratto di vendita;
• passaporti dei proprietari (mutuatario e membri della sua famiglia, se l'appartamento è in comproprietà o comproprietà);
• accordi di deposito;
• un documento della banca che conferma il rimborso del prestito.

Firma di un contratto con successiva registrazione statale della transazione. Queste istruzioni dettagliate su come vendere un appartamento ipotecario sono spesso utilizzate per vendere garanzie. Oltre all'opzione sopra, ci sono altri modi per condurre una transazione.

Rimborso del mutuo presso un istituto di credito

Questo metodo priva completamente il mutuatario della possibilità di beneficiare della transazione, in quanto l'acquirente è direttamente coinvolto nella ricerca della banca in cui il venditore paga il prestito. In tali situazioni, l'ente creditizio persegue esclusivamente i propri obiettivi in ​​termini di rimborso dei fondi presi in prestito per l'acquisto di abitazioni, pertanto è molto probabile che l'appartamento venga venduto a un prezzo inferiore al mercato. Il resto della procedura non è praticamente diverso dal metodo precedente, tranne per il fatto che la transazione viene eseguita dal rappresentante della banca e non dal mutuatario. In breve, l'algoritmo delle azioni che ti consente di capire come vendere un appartamento ipotecario attraverso una banca è il seguente:

1. Notifica di un'istituzione finanziaria della sua intenzione.
2. Cerca un acquirente da un istituto di credito.
3. Registrazione di un contratto preliminare tra il venditore e l'acquirente con successiva certificazione da parte di un notaio.
4. Progettazione di celle depositarie (il numero di celle dipende dal prezzo).
5. Trasferimento di fondi da parte di un acquirente domestico.
6. Rimozione dell'ingombro con la successiva conclusione del contratto di vendita.
7. Registrazione statale della transazione.

Vendita propria di un appartamento da parte del mutuatario

Un metodo simile viene applicato senza il coinvolgimento di terzi esclusivamente da parte del mutuatario. La condizione principale è l'apertura e l'azione nel quadro della legge. Nascondere il fatto dell'ingombro imposto all'appartamento equivale ad attività fraudolente. Se l'acquirente viene a conoscenza dell'onere nel processo di registrazione, il rischio di rifiutare di concludere una transazione è elevato. Pertanto, prima di vendere un appartamento ipotecario, è necessario informare l'acquirente che è stato promesso a un istituto finanziario.

L'implementazione di beni immobili collaterali con questo metodo avverrà nella seguente sequenza:

1. Il ricorso dell'acquirente a un istituto di credito al fine di comunicare l'intenzione di riacquistare garanzie.
2. Redazione di un contratto preliminare tra l'acquirente e la banca.
3. Apertura di cellule depositarie.
4. Rimozione da parte di un creditore di un ingombro.
5. Conclusione di un contratto di vendita con successiva registrazione della transazione con le autorità di Rosreestr.
6. Trasferimento di fondi alla banca e al mutuatario (se il costo prevede che il saldo sia pagato al venditore).

Come vendere un appartamento ipotecario in un mutuo?

Il rimborso del debito è uno schema standard per il trasferimento di obbligazioni di debito a favore di terzi che hanno espresso il desiderio di assumersi l'obbligo di adempierle. È possibile vendere un appartamento ipotecario in un mutuo? Transazioni simili sono applicabili alla vendita di immobili. In questo caso, il mutuatario trova in modo indipendente un cittadino che è pronto a riscattare il proprio debito. La procedura per l'esenzione da un mutuo consisterà nelle seguenti fasi:

1. Cerca un mutuatario adatto che soddisfi i requisiti di un istituto di credito in termini di età, solvibilità e buona fede.
2. Rinnovo del mutuo. Un nuovo contratto viene concluso immediatamente dopo la verifica del cliente proposta dal mutuatario.
3. Trasferimento di debito. In sostanza, la garanzia continua ad essere di proprietà della banca, ma il mutuo sta cambiando. L'onere della riemissione degli obblighi di prestito incombe interamente ai dipendenti della banca.

Uno di questi metodi consente di risolvere il problema di come vendere un appartamento ipotecario di Sberbank e sbarazzarsi del debito del prestito. Tuttavia, non ciascuno di essi consente di restituire i fondi spesi per il pagamento nell'ambito di un contratto di debito. Tutto dipende dalle circostanze specifiche.

Avviso di rischio

Ogni transazione con proprietà immobiliari è irta di alcuni rischi. L'acquirente corre il rischio di imbattersi in truffatori e di perdere una grande somma di denaro, poiché la procedura per la vendita di alloggi ipotecari comporta il trasferimento di fondi prima della conclusione del contratto principale di vendita.Ecco perché si consiglia di coinvolgere un avvocato qualificato specializzato in prestiti ipotecari, un agente immobiliare esperto nel processo di acquisizione di alloggi, che ti aiuterà a capire quanto puoi vendere un appartamento ipotecario e come farlo nel modo giusto.

A differenza dell'acquirente, il venditore rischia molto meno, dal momento che l'intero processo di vendita delle garanzie è condotto sotto la supervisione di avvocati di istituti di credito e agenzie governative. La banca si assume i rischi principali, perché in caso di azioni fraudolente da parte dell'acquirente, è il finanziatore che subisce le perdite.

Se si analizzano in dettaglio tutte le fasi della vendita di alloggi ipotecari, diventa chiaro: la vendita di un mutuo è una transazione che comporta rischi minimi per i partecipanti a tali accordi. La cosa principale è scegliere autonomamente l'opzione più conveniente per implementare un appartamento di garanzia e agire in stretta collaborazione con un istituto di credito.