בעולם המודרני, כנראה, אין אדם כזה שלא היה רוצה שיהיה לו דיור משלו. אך לא לכולם יש את האפשרות לרכוש אותו בבניינים חדשים ונוחים עם תשתיות מפותחות, מכיוון שהמחירים שם גבוהים מאוד.
קניית דירה בשוק המשני היא אחת האפשרויות לרכישת שטחי מגורים, שהופכת חשובה יותר ויותר בכל שנה. זה נובע מעליית המחירים לדיור חדש ונפילת כוח הקנייה של האוכלוסייה. עם זאת, בעת רכישת נדל"ן מסוג זה, עליכם להיות זהירים ביותר ולקחת בחשבון ניואנסים רבים, שכן הקונה מתמודד עם סיכונים מסוימים. בואו ננסה להתמודד עם כל ההיבטים של רכישת נדל"ן משני, שיימנע ממלכודות רבות.
מהם הסיכונים העומדים בפני רוכשי הדירות?
אז מה הם הסיכונים בקניית דירה בשוק המשני, קונה הקונה?
העיקריים שבהם הם הבאים:
- רכישת נדל"ן בייפוי כוח פיקטיבי;
- רכישת שטחי מגורים עליהם מתגוררים אנשים מתחת לגיל הרוב וכן תושבים עקורים זמניים;
- ביצוע עסקה תוך אי ציות למסגרת המשפטית;
- רכישת דיור איסור ביצוע פעולות כלשהן;
- רכישת דירה בה בוצע שיפוץ בלתי חוקי.
כל הניואנסים הללו יכולים לגרום לקונה הרבה בעיות, ולכן כל אדם שחושב לקנות בית שני צריך לקבל הבנה מפורטת של כל הניואנסים בעסקה.
מאפייני המפתח לרכישת דיור משני
כדי לא להיכנס למצב לא נעים, יש לבדוק את הדירה בעת הקנייה. השוק המשני אטרקטיבי מאוד למספר עצום של קונים, ולכן הוא מנהל הרבה מתווכים ותרמים חסרי מצפון שרוצים להרוויח מאזרחים לא מדברים.
לכן, לפני חתימת המסמכים, עליך לבדוק:
- האם הדירה מופיעה בסכסוך כלשהו;
- מי הבעלים של הדיור;
- האם יש בנכס עיקולים (יורשים, בעלי קטין וכו ');
- התאמת שטח המגורים לתיעוד טכני;
- מוניטין של מתווך, משרד עורכי דין או נוטריון.
אם הכל בסדר עם כל הניואנסים המפורטים לעיל, אז ניתן לבצע רכישת דירה בשוק המשני. כמו כן, אל תשכחו לשים לב לתשתית ולמחלף התחבורה, מכיוון שהמיקום הנוח בבית שלכם תלוי במיקום הנוח של הבית שלכם.
אימות מסמכים
כדי שהעסקה תהיה חוקית, המסמכים בעת קניית דירה בשוק המשני חייבים להיות אותנטיים. אימותם ימנע מתווכים שחורים ומתוכניות ההונאה שלהם, וכן יפחית משמעותית את הסיכונים הנלווים לכך.
העיתונים הבאים נתונים למחקר מדוקדק:
- הסכם;
- עדות;
- מסמך המאשר העברת דיור בירושה או מתנה;
- הוכחת בעלות;
- חוק הפרטת דיור.
חשוב מאוד שכל אחד מהמסמכים המפורטים לעיל ייגבש תוך התאמה מלאה לכל הרשמיות החוקיות, כי אחרת זה פשוט יהיה פיקטיבי. בנוסף, עליך לספק את המקור של כל החוזים והתעודות. לעולם אל תעבוד עם תמונות.אם אין לך מספיק ידע במסגרת המשפטית, עדיף להשתמש בשירותיהם של עורכי דין מוסמכים המתמחים בנושא זה.
אימות זהות ומסמכי המוכר
רכישת דירה בשוק המשני צריכה להתרחש רק אצל מוכר בנאמנות, ולכן עליכם לבדוק את זהותו ומסמכיו, כלומר דרכון אזרחי וכרטיס משלם מס. במסמכי העסקה יש להזין נתונים רלוונטיים מניירות ערך אלה. נסה להימנע מאנשים עם מראה לא מסודר או חשוד, כמו גם מאלו שתויים מאלכוהול. בדיקה זו חשובה מאוד, מכיוון שאם יתווספו מידע לא רלוונטי למסמכי החקיקה, הרי שבמקרה של תביעה שיזם המוכר, אתה מאבד את המקרה ומאבד את הזכות החוקית להחזיק בשטח המגורים. במקרה זה, יהיה כמעט בלתי אפשרי להחזיר את הכסף ששולם.
אם המוכר נשוי, עליו לבקש את הסכמתו בכתב למכירת הדירה על ידי בן הזוג. זה תקף גם לאותם מקרים שאחד מבני הזוג אינו רשום בדירה. כדי לקבל מידע על כל האנשים המתגוררים בבית והזכות בו, בקש מהמוכר למסור תעודת טופס מס '3.
בדיקת בעלות באמצעות רישומים
לא משנה אם דירה נרכשת במשכנתא בשוק המשני או במזומן, העסקה תחשב כחוקית רק אם יש למוכר זכויות מקרקעין בנדל"ן למגורים.
אתה יכול לאמת זאת בדרכים הבאות:
- לבקש תמצית מפנקס זכויות הקניין למקרקעין;
- לקבל תעודה בפנקס האחידים על ניכור למגורים;
- להגיש בקשה לרשם המשכנתאות הממלכתי.
כל הגופים הממלכתיים הללו יצטרכו להגיש בקשה בצורה הקבועה, וכן לספק מידע על מוכר הדירה וכתובת הנכס. אך כאן חשוב להבין כי יתכן שלכל הארגונים הללו אין מידע מלא, ולכן עדיף לקבל הצהרות אלה באמצעות ציבור נוטריוני. בנוסף, פשוט לא ניתן להזין את חלל המגורים באף אחד מהרישומים לעיל. במקרה זה, תוכלו לקבל את המידע הדרוש דרך ה- BTI.
סיכום ראשוני של העסקה
אחת הדרכים הבעייתיות והקשות ביותר לרכוש בית משלכם היא לקנות דירה בשוק המשני. הוראות שלב אחר שלב לתהליך זה מתוארות בפירוט בחוק האזרחי. על פי החוק, העסקה צריכה להתבצע באופן בלעדי בכתב, וכן להיות נוטריונית.
אם אתה נחוש ברכישת נדל"ן אתה יכול לכרות הסכם ראשוני עם המוכר, הנתמך על ידי מסמכים, אשר יבטיח כי המשכיר יסכם עם הקונה עסקה במכירת נכס מגורים בתנאים שהוסכמו מראש במסגרת זמן מוגדר בקפדנות. זה מאפשר לקונים להפחית סיכונים פוטנציאליים ולבטוח את עצמם מחדש מפני העובדה שהנכס יירכש על ידי אדם אחר.
מה יש לקחת בחשבון בעת כריתת עסקה?
אם רכישת דירה בשוק המשני מתרחשת במסגרת חוזה ראשוני, אז בעת חתימת המסמך יש לקחת בחשבון את הדקויות הבאות:
- יש לסכם את החוזה בנוכחות כל הנרשמים בדירה הנמכרת;
- על המוכר לספק את כל המסמכים הנדרשים בחוק;
- הפרטים שצוינו בחוזה חייבים להיות רלוונטיים;
- יש להסכים מראש לתנאים שבמהלכם יש לבצע את המכירה;
- התשלום צריך להתרחש במטבע לאומי;
- יש להסכים מראש על חובותיהם ואחריותם של שני הצדדים;
- בכל דפי המסמך חייבים להיות חתימת הקונה והמוכר.
ראוי לציין כי אם המוכר רוצה לכרות איתך הסכם כוונות, אל תמהר לעשות זאת, מכיוון שלמאמר זה יש רשמיות משפטיות רבות. לכן יש להתייעץ תחילה עם איש מקצוע מוסמך.
ביטוח בית משני
בעת ביצוע רכישה, ביטוח נדל"ן למגורים מהווה ערובה אמינה כי במקרה של כישלון בעסקה מכל סיבה שהיא, אדם יקבל תשלום במזומן, שגובהו מצוין בחוזה הביטוח. זה מאפשר לך להפחית את כל הקטגוריות של סיכונים בעסקאות עם נדל"ן, לכן שירותים כאלה פופולריים מאוד.
הביטוחים יהיו רלוונטיים במקרים הבאים:
- אם העסקה לא מתבצעת עם בעל הדירה, אלא עם נאמן.
- אחד הצדדים לעסקה הוא אדם מתחת לגיל הרוב. אם מכירת דיור תחמיר משמעותית את תנאי המחייה של ילדים, הרי שלרשויות האפוטרופסות יש עילה חוקית לביטול החוקי של העסקה גם לאחר מיסוד הרכישה.
- שטח מחיה מוערך. לרוב, הערכת המחיר נמוכה בכדי להפחית את כמות ניכויי המס. במקרה זה, הקונה מעביר חלק אחד מהסכום באופן רשמי למוכר והשני במעטפה, כך שאם העסקה תבוטל מכל סיבה שהיא, הקונה יוכל להחזיר רק את החלק המצוין במסמכים.
ראוי לציין כי אם אתם קונים דירה במשכנתא בשוק המשני, אז גם הביטוח הוא תנאי מקיף. העניין הוא שהדרישה הזו טבועה ברוב הבנקים בבקשה למשכנתא.
תהליך מכירה חוזרת
על מנת לרכוש בבטחה דיור משני, עליכם להקפיד על הכללים הבסיסיים לעסקה.
הנוהל לרכישת דירה בשוק המשני הוא כדלקמן:
- חפש נכס אטרקטיבי.
- לימוד האותנטיות של התיעוד.
- אימות זהות המוכר.
- רישום העסקה וביצוע מקדמה.
- הכנת חבילת המסמכים הדרושה.
- חתימת ניירות של שני הצדדים.
- רישום של בעל חדש בסוכנות ממשלתית.
- עריכת מעשה של קבלת / העברת הדירה.
הליך זה הוא סטנדרטי, לכן חשוב מאוד לעקוב אחר כל שלביו בעקביות.
הטבות לרכישת דיור משני
בימינו המדינה מספקת תמיכה לאזרחים בעלי הכנסה נמוכה באמצעות הנפקת הון ליולדות.
במקרה זה, קניית דירה בשוק המשני אפשרית רק אם הנכס עומד בדרישות הבאות:
- הדיור הופך לנכס המלא של המשפחה.
- הנכס ממוקם ברוסיה.
- התנאי הסניטרי עומד בכל הדרישות.
- העסקה מבוצעת תוך עמידה מלאה בחוק.
- לכל בני המשפחה, כולל קטינים, תהיה הזכות להחזיק בדירה.
במקרה זה, רכישת נכס למגורים יכולה להתבצע הן במזומן והן באשראי.
מסקנה
אז בחנו כיצד מתרחשת רכישת דירה בשוק הדיור המשני. כפי שאפשר לנחש, מצד אחד זה מועיל, מכיוון שהעלות של נדל"ן כזה נמוכה בהרבה מאשר בבניינים חדשים, אך מצד שני, הקונים צריכים לקחת סיכונים גבוהים יותר. לכן, כדי להגן על עצמך ולא להפסיד כסף, עדיף לקנות נדל"ן באמצעות עורכי דין מנוסים עם ניסיון רב בתחום זה. כיום בשוק יש חברות רבות העוסקות בפעילות מסוג זה.