מושג הבנייה בעיצומו

כיום, כל הזמן נבנה משהו בארצנו: מרכזי קניות שונים, גני שעשועים, בניינים חדשים ועוד ועוד. רמת מימון נאותה הכרחית להקמת מבנים שונים. בגלל חוסר היציבות בתחום הכסף, חברות רבות נאלצות לעיתים להשהות את התהליך למשך זמן רב. כתוצאה מכך מופיע האובייקט מה שנקרא בנייה לא שלמה. לרוע המזל, בגלל המצב הכלכלי הלא יציב במדינה, מופיעים יותר ויותר מתקנים כאלה מדי שנה. אף על פי כן, חברות מנסות לעשות ככל האפשר בכדי להביא את העניין לסוף ולהוציא לפועל את המתקן.

הגורם העיקרי בהקפאת הבנייה הוא חוסר הכספים והיעדר מימון. למרבה הצער, מצבים כאלה מתעוררים לעיתים קרובות למדי, ללא קשר למטרה שלשמה נועד מושא הבנייה הלא-שלם. במקרה זה, הבניין פשוט ממשיך להישאר בצורה בה הופסקה העבודות. עם זאת, יחד עם זאת, הבניין אינו נחשב כמושלם על פי הפרויקט ואינו יכול להיות נדל"ן. מסיבה זו השאלה שנשארת רלוונטית עבור הלקוחות היא: האם ניתן איכשהו לרשום את הבנייה? בכך ננסה להבין את הסקירה הזו.

תנאי מפתח

מהו חפץ בבנייה? בפעילות משפטית אין כמעט החלטות המסדירות תחום זה.

בפרוטוקול של הוועדה הבין-מחלקתית משנת 1994 מוצאים הסימנים שלפיהם ניתן לראות את הבנייה כלא שלמים:

• לאחר תום הקמת המתקן;
• עצירת בנייה בגלל אי-מימון מספיק לפרויקט.

אי אפשר לממש את ההכרה בזכות הבנייה המתבצעת. עדיין לא נקבע מעמדו החוקי של הבניין הקפוא. ברוסיה מתנהלים לרוב התדיינות משפטית בנושא זיהוי מעמד של בניין. כיצד אם כן לבצע כראוי את מושא הבנייה הלא שלמה? ללא משאבים כספיים, סיום העבודה מעלה לעיתים את נושא מכירת המבנה. אכן, בנוכחות מעמד הנדל"ן, המחיר עולה משמעותית. אחרת, אתה מסתכן במכירת החפץ במחיר של חומרי בניין.

איך להירשם?

בשנת 2004 תוקן הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית לפיו ניתן לייחס בניה בעיצומה לנדל"ן. מצב זה מפשט מאוד את סוגיות הרגולציה בתחום זה. כדי לרשום נכון את הבלתי גמור, יש צורך לבצע שימור של האובייקט. רישום של מסמכים רלוונטיים יכול להפחית משמעותית את העלויות. כיצד מתבצע הליך השימור?

שימור אובייקטים

כיצד מסתיימת השימור בפרויקט בעבודה? צו כזה ניתן על ידי הבעלים או הארגון שמימן את הבנייה. יחד עם הקבלן מתבצעות כל הפעולות הנחוצות לבנייה. בשלב הסופי, יש צורך ליצור עמלת מלאי. חברי גוף זה הם נציגי מוסדות תכנון ובנייה, כמו גם הלקוח. יש צורך לערוך מלאי של ערכים חומריים וטכניים, רכיבי בניין וכן לקבוע את מידת המוכנות. לאחר מכן נוצר ונחתם חוק להשעיית הבנייה. מסמך זה מתאר מידע לגבי עלות העבודה, מציין את סוגיהם ומציג רשימה של עלויות אחרות.

איך הרישום של האובייקט?

כדי להירשם לבנייה בתהליך, עליך להכין חבילת מסמכים גדולה. בנוסף לפעולת השימור, הוא כולל:

• תעודת בעלות על קרקעות,
• הזמנה לעבודות בנייה,
• אישור לביצוע פעילויות,
• תיעוד משוער עם תיאור מפורט של המבנה והתכנית הטכנית.

האם יש דרך להירשם לבית כאשר הקרקע נמצאת בבעלות הלקוח?

אם הושכר הקרקע לשימוש קבוע, על המשקיע להציג מסמכים המאשרים עובדה זו. המעשים והחוזים שהוזכרו לעיל הם חבילה מלאה לרישום. לאחר ההכרה בעלות של האובייקט בבנייה תתוקן באופן חוקי, הבניין יכול להתבצע בכל עסקות, כולל המכירה. תנאי חשוב לרישום הוא סיום העבודות באתר הבנייה. אם החוזה לעבודה עדיין תקף, אז העברת האובייקט לבעלים אחר לא יעבוד. במקרה של מכירת בניין לא גמור, יש צורך לספק תוכנית טכנית לבנייה בתהליך. כאן יש לקבוע את מידת המוכנות של הבניין. כמו כן יש לספק תיאור של הנכס הנמכר ותוכנית למיקומו באתר. בסיום העסקה, יש לקבוע את עלות הבנייה הלא גמורה ולקבוע את סימניה. לא ניתן לבצע עסקת רכישה ומכירה אם הנושא שלה לא מוגדר.

תשלום מס

לדברי הפדרציה הרוסית של החקיקה הקיימת, המס הנדל"ן משולם במקרה נחשב לבניין המוגמר. הבנייה בתהליך אינה מתאימה לשימוש. המשמעות היא שלא משלמים מס בגין מבנים לא גמורים. עם זאת, לפעמים ישנם עדיין מקרים שבהם חפצים כאלה חייבים במס. דוגמא בולטת היא השכרת נכס לא גמור. דרך דומה להיפטר מרכוש מעידה על כך שהוא מוכן לשימוש. ואז הוא מועבר לקטגוריית הרכוש הקבוע, שמשמעותה אוטומטית תשלום מיסים.

ניתן לבטח את החפץ. וזה תקף לא רק לבניין, אלא גם לציוד הנמצא בבנייה. ביטוחים עשויים להינתן על ידי בעלים להגנה מפני הפסדים כספיים. פעולה זו מבוצעת בתחילה. העיקר שהוא לא צריך להיות קשור למימון מספיק לבנייה שמתבצעת.

איך אתה מדווח?

יש תרחיש אחר. אם הוחלט לא לסיים את בניית המבנה או אין צורך לרשום בעלות על האובייקט בבנייה, זה יכול להתבצע מחיקות של רכוש. לשם כך על הבעלים או המשקיע לערוך מסמך רשמי על חיסול המבנה. במקביל נוצרת עמלה המבצעת את כל נהלי המחיקה הדרושים. ראשית כל, עליך לקבוע את כל הערכים והחומרים החומריים בהם ניתן להשתמש בעתיד.

עליכם לאסוף גם את כל התיעוד הטכני הנדרש. לאחר מכן ניתן ליצור פעולת ביטול. יחד עם זאת, מטרת הבנייה בתהליך אינה משפיעה על הרישום החוקי של מעמד הבניין. למרות המטרות הסופיות של העבודה, במקרה של חוסר התקציב, אתה עדיין יכול לעשות את הבעלות על הבניין הגמור.

רישום בעלות

הטיפול החשבונאי בנדל"ן ברוסיה מתבצעת בשני בסיסים: בתא קדסטר ו בפנקס המדינה. האחרון לוקח בחשבון מבנים ומכיל מידע על הבעלים. הלשכה קבועה מידע קדסטר על מגרשים, כמו גם לשמור רשומה של נכסים בהקמה.כדי לרשום חפץ אצל אחת מרשויות החשבונאות הללו, יידרשו עלויות מסוימות לצורך הכנת תוכנית טכנית לבנייה.

רישום אובייקט

כדי לרשום את הבנייה בתהליך, עליך ליצור קשר ישירות עם המשרד הראשי או להגיש בקשה דרך MFC. כדי להשלים את כל שלבי ההרשמה הדרושים, תזדקק לתכנית טכנית ודרכון. המועד האחרון למסמכים מצוין בקבלה שהונפקה עם קבלת המסמכים. אתה יכול להירשם לא גמור דרך הפורטל הרשמי Rosreestra. לשם כך, בחר בשירות ברשימה והזן את המידע המבוקש על ידי המערכת. בעת שליחת האפליקציה מצורפת אליה גרסה אלקטרונית של התוכנית הטכנית. על בעל הבנייה המתבצעת לפנות עם מסמך זהות, תוכנית טכנית ודרכון של החפץ לסניף המקומי של המרכז הרב-תכליתי או Rosreestr. שירות זה באתר ייקרא "רישום זכויות מקרקעין."

כיצד למכור חפץ בבנייה?

מכירת נדל"ן מספקת את הזכות ל- ONS. עם זאת, כיום כבר אין צורך להוציא תעודת חוק. כל שעליך לעשות הוא להגיש תמצית מפנקס המדינה המאוחדת. המכירה מתבצעת על בסיס חוזה מכר שנערך בהתאם לדרישות הכלליות. אם בנוסף למושא הבנייה הלא שלמה נמכרת חתיכת אדמה תחתיו, מותר לערוך חוזה אחד. העסקה עצמה רשומה בחברת Rosreestr או MFC. במקרה זה, הבעלים יצטרך לשלם חובה ממלכתית, שסכומה כיום הוא כ 2000- רובל.

כדי להשלים את העסקה, דרושים דרכונים והסכם איתך. כדי להצהיר בצורה נכונה, אתה יכול להשתמש בעזרה של רשם. לאחר מכן, הבעלים והקונה חותמים על הקבלה, לפיהם האחרון יכול לקבל תמצית ממרשם המדינה המאוחדת על שמו.

העברת הבנייה בעיצומה

בעת העברת מבנה לא גמור, נערך מעשה. היא חתומה על ידי כל הצדדים לעסקה. יש לצרף מסמך זה לחוזה המכירה. ככלל, המעשה קובע בעיקר כי הקונה מסכים עם התנאי הטכני של הנכס הבלתי גמור שהוא רוכש ואין לו תלונות כלפי המוכר. זה משקף גם את זמן העסקה.

האם אני צריך לרשום לא גמור?

על פי מדיניות המס הנוכחית של מדינתנו, בעל הנכס חייב באופן אוטומטי בתשלום ארנונה. אם הבנייה בתהליך אינה רשומה כראוי, אין הכרח לשלם עליה מיסים. מסיבה זו אנשים לעתים קרובות מספיק עד האחרון מעכב את רגע הרישום של בנייה לא גמורה.

האם ישנם מקרים בהם ההרשמה היא חובה? הליך ההרשמה הכרחי, למשל, אם מדובר בבניית בית על מגרש שהוקצה למשפחה גדולה. אם לוקחים בחשבון שלבניית בית כזה ניתן לקבוע תקופות מסוימות, הדרכון הקדסטרלי יהיה עדות לכך שמתקיימות בנייה באתר. התעריף כיום נקבע על ידי עלות אזורית. בהשוואה למלאי, זה הרבה יותר קרוב לשוק.

מבלי להיכשל, על אובייקט הבנייה המתבצעת להיות בעל כמה תכונות ייחודיות. אחד מהם הוא נוכחות של קשר ישיר עם הארץ. תנועה במרחב של חפץ נתון מבלי לפגוע בשלמותו אינה אפשרית. אחרי הכל, לא ניתן לפרק את יסוד הבית ללא הרס.

כך, ניתן להבחין בבירור בין מבנים, מבנים וחפצים הנמצאים בבנייה. בעבר, לעיתים קרובות התעוררו מצבים מעוררי מחלוקת לגבי קביעת מעמדם של מבני סחר וקיוסקים.הם מותקנים ללא הרכבה באדמה, כך שלא ניתן לייחס אותם ל- ONS.

במשך זמן רב אין הגדרה ברורה של ONS כנדל"ן. עם זאת, כיום ישנם פעמים רבות מקרים בהם, באמצעות הגשת בקשה לבית המשפט, ההכרה בפרויקטים של בנייה כביצוע בניה. כדי להחיל, לא צריך להיות קשור לטריטוריה מסוימת. אתה יכול לכתוב את זה בכל מחלקה שנוחה לך.

כיצד לרשום את הבעלות על הבנייה בתהליך? למעלה הייתה רשימה מלאה של המסמכים הדרושים להליך משפטי זה. עם זאת, לעיתים מתעוררים מצבים בהם ניתן לשלול מאזרחים רישום בעלות. אבל אל תתייאש לפני הזמן. במקרה זה, יש דרך לפתור את הבעיה - להגיש תביעה לבית המשפט בדבר אי חוקיות הפעולות. אם מתקבלת החלטה חיובית, כדאי להגיש בקשה חוזרת לרישום. במקביל, מצורפת החלטת בית משפט לכל המסמכים הדרושים לרישום.

קבע את מידת המוכנות

הכרה בבעלות על אובייקט הבנייה המתבצעת תהיה בלתי אפשרית בלי לקבוע את מידת המוכנות שלה. נושא זה צריך להיות מוכר במיוחד לבעלי פרויקטים של דירות קפוא. העובדה היא שדירה, על פי חוק, יכולה להפוך לרכוש רק אם נערכה תעודת קבלה. החוק קובע אפשרות לרשום את הזכות לחפץ של בנייה לא שלמה עם מוכנות של 80%.

כדי לחשב את מידת המוכנות, תוכלו להשתמש בנוסחה הבאה:

Cr = Ob * x * 100 / Cc

כאן Cr הוא מידת המוכנות של הבניין באחוזים, Ob הוא היקף העבודות שבוצעו בהערכה, Cc הוא עלות העבודה בתקציב ברובלים.

לעיתים מידת המוכנות מחושבת על ידי נוסחה אחרת: Cr = ∑ Beci x ci / 100. כאן Cr הוא מידת המוכנות של האובייקט, Beci הוא כוח המשיכה הספציפי של האלמנט המבני, ci הוא השבר של החלק הבנוי של אלמנט מסוים, אני המספר הסידורי של האלמנט. על פי נוסחה זו, לכל יסוד מוקצה המספר שלו, והוא מציין גם את כוח הכבידה הספציפי, או במילים אחרות, אחוז הסכום הכולל של העבודה. אם עבור כל האלמנטים דרגת המוכנות היא 100%, הרי שהבנייה תוכר כשלמה.

רבים כיום מעוניינים כיצד לרשום בעלות על דירות בבית לא גמור. לשם כך עליכם להגיש לרשות הרישום בקשה להעברת הבעלות, הסכם על השתתפות בהון ומסמכים המאשרים את הפקדת הכספים.

כיצד להכניס את ONS למבצע? בסיום מוצלח של הקמת בניין מגורים ניתן לבנות את הבניין והבנייה בעיצומו.

במקרה זה, עליך לבצע את הצעדים הבאים:

• להגיש בקשה לתא המטרה לרישום החפץ;
• לקבל אישור בארגוני אספקת הגז, הכבאות והחשמל;
• לשלם את כל העמלות הדרושות;
• הגיש בקשה לרשות המבצעת המקומית שלך.

מסקנה

במהלך בניית חפצים נטולי קרקע, ישנם מקרים רבים של השעיית עבודה עקב נסיבות. מבנים לא גמורים נקראים ONS. מה ניתן לעשות עם נדל"ן כזה? בסקירה זו גילינו כיצד לרשום בעלות על נכס בבנייה.

עד כה אי אפשר לבטל את המצב החוקי של מבנים כאלה באופן סופי. יתר על כן, היעדר כספים להשלמת הבנייה עשוי להוביל לצורך במכירת הנכס. אם יהיה לו מעמד של נדל"ן, שוויו יעלה משמעותית. עם המכירה הושלם שטר השלמה. במקרה זה, סוגיות רגולטוריות בתחום זה מפושטות מאוד.