הפקדה על פי חוזה המכירה המקדים: ייעוץ משפטי

חוזה מכירה ראשוני עם הפקדה, מדגם אשר מנוסח על פי כללים מסוימים, לעיתים קרובות נערך בפועל. הפופולריות של הסכם זה נובעת מרצונם של הצדדים לעסקה להגן על עצמם. הבה נבחן ביתר פירוט את מה שמהווה חוזה מכירה ראשוני עם פיקדון.

מהות ההסכם

חוזה מכירה ראשוני עם הפקדה, מדגם המוצג במאמר, שנערך בשלב המשא ומתן. מהותו של הסכם זה היא לבסס את התחייבויות הצדדים לעסקה לעתיד. במילים פשוטות, לסיכום חוזה מכירה ראשוני עם פיקדון, שני המשתתפים יצטרכו להשלים את העסקה. אם מסיבה כלשהי משנה צד זה או אחר את כוונתו הראשונית, אזי נגרם לו הפסדים.

בחוק האזרחי יש הוראות מיוחדות השולטות בחוזה המקדים, ההפקדה, ההסכם המדגם. עם זאת, למרות זאת, בפועל יש הרבה שאלות כשמכינים מסמך כזה. לעתים קרובות במיוחד הם מופיעים במסגרת היחסים הקשורים למחזור הנדל"ן למגורים.

אמצעי להבטיח את יישום התנאים שנקבעו על ידי החוזה המקדים הוא פיקדון. הסכם המדגם מכיל אינדיקציה לסכום המדויק אותו גורם צד אחד לצד השני. לאחר קיום ההתחייבויות, כלומר כריתת ההסכם העיקרי, הוא נספר לתשלומים המגיעים במסגרת העסקה.

אם המוכר מסרב לערוך את החוזה, הסכום שהתקבל על ידיו מוחזר לקונה בגודל כפול. הרוכש, בתורו, ייגרם גם הפסדים אם ישנה את דעתו לביצוע עסקה. אם הוא מסרב לחתום על החוזה העיקרי, סכום ההפקדה לא יוחזר לו.

סימני הסכמה

המידע לעיל מציין כי:

1. ההפקדה מבטיחה קיום התחייבויות הצדדים לעריכת חוזה מכירה בעתיד.
2. במהלך היחסים הרגיל, הסכום ששילם הרוכש יבצע את פונקציית התשלום במסגרת הסכם שטרם נחתם.

נורמות GK

כפי שצוין בסעיף 380 לקוד (פסקה 1), פיקדון מראש - סכום הכסף המונפק על ידי משתתף אחד למשנהו על חשבון התשלומים המגיעים לו מהעסקה הראשית. היא משמשת כראיה לסיום ההסכם והבטחת יישומו. יש לבצע חוזה מקדים המקים התחייבויות ועמידה בהפקדה בכתב.

במקרה של אי עמידה בדרישה זו, ההסכם ייחשב כפסול. משמעות הדבר היא הפקדה ללא הסכמה מראש לא יכול להיחשב כאמצעי ביטחון. יש לאשר את עובדת העברת הכסף. החוק קובע כי ניתן לספק את ההפקדה באופן בלעדי בהתחייבויות חוזיות. במקרים אחרים, לא ניתן להשתמש בה.

פונקציית התשלום שלה מניחה שניתן להשתמש בסכום המועבר להבטחת התחייבויות כספיות. בהיעדר אחת מהנכסים לעיל, היא שוללת ממאפייניה פיקדון. אם יש ספקות באשר לטבעו המשפטי של סכום הכסף, בפרט, בשל היעדר צורה בכתב של ההסכם, הרי שהוא ייחשב כמקדמה, אלא אם כן הוכח אחרת.

סתירות בחוק

כידוע, חוזה המכר של כל נכס כפוף לרישום המדינה.רק לאחר ביצוע נוהל זה העסקה תיחשב כסיומה ויעילה.

3חוזה ראשוני, בתורו, מכוון להבטיח התחייבות קיימת לפי הסכם שתקף למשתתפים. זה חוסר עקביות של נורמות. כאשר חושף את הגדרת הפיקדון, המחוקק מציין בבירור את אופיו הנגזר (הנגזר), כמו גם את קיומה של חובה קיימת באמת על פי החוזה, בה למעשה מובטח הפיקדון.

למעשה, הוא אינו יכול להבטיח ביצוע הסכם שלא עבר רישום המדינה. מצב שונה במקצת עם מיטלטלין. עסקאות עם מושאי רישום כאלה אינם כפופים. בהתאם, למשל, חוזה ראשוני של מכירת המכונית בהפקדה יכול בהחלט להיות המקרה.

ניואנסי רגולציה

החקיקה הנוכחית אינה קובעת את הנוהל שעל פיו יש לנסח חוזה ראשוני למכירת הבית. עם פיקדוןעם זאת, לא ניתן להסיק. כאמור לעיל, הסכם כזה חייב להירשם על ידי סוכנות ממשלתית מורשית.

הליך זה לעסקאות נדל"ן הוא קריטי. הפיקדון על פי חוזה ראשוני שאינו כפוף לרישום המדינה מרמז על מספר השלכות שליליות על הצדדים אם הם מסרבים לסיים את העסקה העיקרית.

אלה כוללים, במיוחד, את יכולתו של כל משתתף לאכוף את ביצוע הסכם מאובטח בהליך שיפוטי. במקביל, הגורם שהאינטרסים שלו הופרו זכאית לדרוש פיצוי בגין הפסדים שנגרמו בהפרה.

יעדי ההסכם

הפקדה ראשונית לחוזה מבצע פונקציה ארגונית. העברת הכסף נועדה לבסס חובה שאינה רכוש לעריכת הסכם בעתיד.

היקף חוזה ראשוני זה קשור בהכנה לעסקה בעלת אופי רכושני. לפיכך, יש לראות בכל חורגת מהמסגרת שנקבעה כהרחבה בלתי סבירה של הוראות החוק.

נקודה חשובה

כפי שצוין בנורמות של החוק האזרחי, הצד המעוניין, במקרה של סירובו של המשתתף השני להשלים את העסקה העיקרית, רשאי להגיש דרישה לכפייה לסיים אותה לבית המשפט. האם כלל זה חל על חוזה ראשוני למכירת דירה עם פיקדון?

בפועל, יתברר שבית המשפט פשוט לא יכול להכריח את המשתתף בעסקה הכושלת לסיים אותה מכיוון שהאובייקט כבר שינה את בעליו. במקרה זה, רק תוצאה אחת תביא למימוש חוזה ראשוני.

דירה, פיקדון שעבורו הועבר יישאר אצל מי שהוא הבעלים בעת המחלוקת. במקרה זה בית המשפט רשאי להפקיד לנתבע חובה לפצות את התובע בגין הפסדים או להחיל עליו סנקציות שנקבעו בהסכם.

כך, כפי שמציינים עורכי דין, החוזה המקדים ממלא תפקיד ארגוני. זה לא יכול לייצר רכוש, כולל התחייבויות כספיות. בהתאם לכך, המשכון לפי החוזה המקדים אינו ממלא את פונקציית התשלום.

אינדיקציה בחקיקה כי לאחר מכן יובא בחשבון הסכום המועבר בתשלומים במסגרת העסקה אינה משנה את ההפרשות, שכן טרם הושלם ההסכם העיקרי.

תכונות ביצועים

אם לא לוקחים בחשבון את האינדיקציה לאפשרות לקיזוז ההפקדה בסכום התשלומים במסגרת העסקה המובטחת, יש להכיר בכך שהחוזה העיקרי וההסכם המקדמי, אמנם פועלים זה בזה, אך אינם תלויים זה בזה.

עם ביצוע הראשון, ההתחייבות הנובעת ממסמך הנגזרת מסתיימת על ידי ביצוע. פיקדון מקדים, מכירת קרקעות או נכסי נדל"ן אחרים פועלים בטווחי זמן שונים.

סוגיות שנויות במחלוקת בעסקאות נדל"ן

חלק מהאזרחים הבקיאים בחוק משתמשים בשפה לא נכונה. לדוגמה, בהגנה על עמדתם בבית המשפט, הם אומרים כי סיכמו חוזה מכירת דירה מראש. בואו נבהיר קצת.

אכן ניתן להסכם חוזה ראשוני למכירת נדל"ן. עם זאת, חלק הסכום המגיע לבעלים כזה עקב הסכם כזה אינו מהווה הוכחה לעסקה, שכן עדיין אין מה לאשר, אך הוא מאשר את הכוונה למלא את חובת תשלום הכספים המוסכמים.

יש צד נוסף לנושא. אם ההסכם לא בוצע בכתב, אך הסכום הועבר והוכח כי מדובר בפיקדון, תשלום הכספים מאשר את עובדת העסקה. כדי להבטיח מעשים שאושרו על ידי נוטריון, פונקציית ההסמכה של הכספים המועברים נחשבת ללא דרישה. מה עם ההסכמים שצריך לרשום?

עורכי דין אומרים שזה מתווה חוזה ראשוני למכירת קרקע בהפקדה, כמו כל חפץ בלתי-נדיר אחר, בלתי-מעשי. לגבי עסקאות כאלה, צורת אכיפה זו אינה חלה. אין התחייבות לפני ההרשמה. בהתאם, אין מה לספק. כלל זה חל לא רק על נכסים למגורים.

לדוגמה, הסכם רכישת מוסך ראשוני עם הפקדה יוכרז בטל. במקרה זה, אין גם התחייבות ראשית המובטחת. התוצאה של ההכרה בטלותו של ההסכם היא החזרת הפיקדון במסגרת החוזה המקדים.

פיתרון אפשרי לבעיה

לטענת מספר עורכי דין, איחוד חקיקתי של האפשרות של גורמים משפטיים לבחור את האמצעים שנקבעו בנורמות, כולל חוזה ראשוני והפקדה, יכול להיות הדרך הטובה ביותר לצאת מהמצב. עם זאת, במקרה זה, היה עלי לסרב לרשום עסקאות נדל"ן ולהותיר רישום חובה של זכויות על חפצים ומעומדותיהם.

נכון לעכשיו, בתי משפט מכירים יותר ויותר הסכמים מקדימים עם הפיקדון כהסכם מקדמה, לפיו הרוכש משלם חלק משווי הנכס. בהתאם, משתתפים בעסקאות קובעים תנאים במעשים מסוג זה לגבי החלת קנסות בגין אי סגירת עסקה.

במקרה זה, קנס כספי שווה לסכום המקדמה שהועברה בהסכם. מהותה של פעולה שכזו היא לספק חילוט / קנס של חובת ביצוע העסקה בעתיד.

אפשרות חלופית

ישנם עורכי דין ומתווכים המציעים פיתרון אחר לבעיה. כדי להבטיח את קיום ההתחייבויות על פי חוזה המכר שנחתם, אך לא רשום, מומלץ להקים קרן מיוחדת. זה צריך לכלול ניכויים מכל צד לעסקה או מאחד הצדדים. קרן זו מועברת לגוף צד ג '(אותו מתווך, למשל, או לציבור נוטריון).

במקרה של הפרה של תנאי ההסכם, הכספים יועברו למשתתף בנאמנות. אך במקרה זה, עלולה להתעורר השאלה לגבי חוקיות אחסון הכסף. מכיוון שניתן לראות בה סוג של פעילות יזמית של צד ג '.

אמצעי ביטחון כזה אינו קובע בחוק. עם זאת, זה לא אסור על פי הנורמות.

כיצד להחזיר פיקדון במסגרת חוזה ראשוני?

במקרה של הסכם המתווך על ידי סוכנות נדל"ן, רצוי לכלול אותו בעסקה כצד ג 'באדם של דירקטורו או מורשה אחר הפועל בהתאם לייפוי הכוח.אם יתעורר סכסוך, החברה תועמד לדין.

עדות צד ג 'יכולה למלא תפקיד מכריע בביסוס אשמתו של כל גורם בעסקה. בהתאם, הם ישפיעו על ההחלטה לספק את טענת התובע. פיקדון מראש וסכום העונש.

תנאים חיוניים

עריכת חוזה ראשוני, יש לכלול בו סעיפים המספקים הופעה במשרד נוטריון מסוים, ביום ובשעה מסוימים. זה יבטיח שקיימות עדויות נוספות לכוונות בתום לב להשלמת העסקה. יש להקדיש תשומת לב מיוחדת לנושא האחריות.

על החוזה לקבוע בבירור עבור אילו הפרות, איזו סנקציה נקבעת. בנוסף, יש לקבוע את הנוהל להוכחת אשמה. נקודה חשובה נוספת היא הוצאות. על החוזה לתאר בפירוט אילו עלויות נגרמו על ידי מי מהמשתתפים.

מטרת ההסכם היא להכין את המסמכים הדרושים להשלמת העסקה במועד. יתרה מזאת, תפקידה של סוכנות נדל"ן בפתרון סוגיה זו רחוק מהאחרון. אם המקדמה משולמת במטבע חוץ, רצוי לציין את שווה הרובל של הסכום, כמו גם את השיעור בו מתבצע התשלום ואת התאריך בו הוא תקף.

מסקנה

יחסים טרום חוזיים היו מעוגנים בחוק הפנים כבר במאה ה -19. עם זאת, באותה תקופה התנאים ליישומה היו שונים במקצת. בפרט, במקרה של סירוב לביצוע עסקה, שבביטחונה נערך חוזה ראשוני, איש, לרבות בית המשפט, לא יכול היה לכפות על הנבדק לבצע אותה.

בתקופה הסובייטית המצב היה הפוך. אם אחד המשתתפים התחמק מביצוע החוזה שנקבע בהסכם המוקדם, בית המשפט לא יכול היה רק ​​לשחזר את ההפסדים שנגרמו כתוצאה מכך, אלא גם להכיר בעסקה שהושלמה בתנאים המוסכמים.

החקיקה המודרנית נמצאת באמצע סוגיה זו. באשר ל"אשמים "של עסקאות כושלות עם נדל"ן, מצבם רחוק מלהיות חסר סיכוי. גם אם יש כל סיבה להאמין שהם לא מילאו את חובתם וזה יוכח בבית המשפט, הם לא יכולים רק להגיש תביעה להגנת זכויותיהם, אלא הם גם צריכים לעשות כן. אחרי הכל, יש להבין כי גובה הסנקציות הכספיות נקבע בסופו של דבר באופן סובייקטיבי על ידי שופט מסוים, תוך התחשבות בכל נסיבות המחלוקת.