In de Russische juridische praktijk is er het concept van een investeringscontract. Van bijzonder belang is het feit dat, ondanks het wijdverbreide gebruik van dit soort overeenkomsten, er geen officiële formalisatie is in wetgevende bronnen. Hoe worden dergelijke contracten in de praktijk opgesteld?
definitie
Volgens een gemeenschappelijke interpretatie is een investeringsovereenkomst in de regel een overeenkomst van commerciële aard die het mechanisme definieert voor het overdragen van geld of materiële activa aan een onderneming of een groep van entiteiten met het oog op de teruggave van investeringen in de vorm van een procentuele premie of een actief met een hoge waarde. Door een dergelijk contract te ondertekenen, draagt de belegger de financiën of eigendom over ten gunste van een andere persoon, meestal in eigendom of operationeel beheer.
Het hoofddoel waarvoor een overeenkomst voor een investeringsactiviteit wordt gesloten, is dus de latere ontvangst van de commercieel tastbare voordelen van de belegger in contanten of materiële activa. Tegelijkertijd is de inkomstenbron van de belegger de activiteit van de organisatie waarin hij heeft belegd. De overeenkomst in kwestie gaat er meestal van uit dat de respectieve activiteiten van de ontvanger van fondsen ondernemend van aard zijn. Hoewel het juridische karakter van dergelijke overeenkomsten erg kan verschillen.
Bouwinvesteringen
De investeringsovereenkomst in de bouw is bijzonder populair geworden. De bron voor de financiering van de activiteiten van ontwikkelaars is in de regel geld dat van buitenaf wordt ontvangen - van burgers (als het gaat om de bouw van huizen), organisaties, de staat of gemeenten (als het object een commercieel doel heeft). Een investeringsovereenkomst op het gebied van constructie houdt in dat de belegger geld overmaakt naar de ontwikkelaar in ruil voor het ontvangen van het voltooide onroerend goed bij de bouw ervan (of, als optie, het recht om een interessant object te kopen met belangrijke voorkeuren).
Een interessant feit is dat dit type contract op geen enkele manier is geclassificeerd in de burgerlijke wetgeving van de Russische Federatie.
Vanuit het oogpunt van de juridische status is een investeringsovereenkomst voor de bouw een voorbeeld van een gemengde overeenkomst, waarvan de legitimiteit wordt gegarandeerd door de formulering van artikel 2 van artikel 421 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie - over de mogelijkheid om contracten te sluiten, al dan niet voorzien door de wetten van de Russische Federatie.
De structuur van dergelijke overeenkomsten impliceert in de regel de aanwezigheid van elementen die kenmerkend zijn voor soorten overeenkomsten op verschillende gebieden.
Dat wil zeggen, bouwcontracten kunnen taal bevatten die specifiek is voor een lening, contract of bijvoorbeeld partnerschap, op basis van de specifieke kenmerken van het bedrijf dat de investering ontvangt.
De nuances van de wet
Tegelijkertijd is het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie niet de enige rechtsbron die de status van bouwcontracten bepaalt (preciezer gezegd, het biedt richtlijnen voor het samenstellen van hun structuur). Bij het opstellen van dergelijke overeenkomsten kunnen de federale wet "op investeringsactiviteiten" en de wet van de RSFSR met een vergelijkbare oriëntatie worden toegepast - in die delen waar de bepalingen niet in tegenspraak zijn met de nieuwere rechtshandeling. Sommige van de normen die in de bovengenoemde federale wet zijn uiteengezet, zijn bijvoorbeeld van toepassing als het niet gaat om het opnieuw bouwen van een object, maar bijvoorbeeld om het te reviseren of te reconstrueren. Dergelijke overeenkomsten worden in sommige gevallen ook wel investeringsovereenkomsten genoemd.Aangezien er geen duidelijke definitie van dergelijke contracten in het burgerlijk recht bestaat, is dit geen vergissing.
Tekenen van investeringscontracten
Zoals we hierboven hebben opgemerkt, geven de wetten van de Russische Federatie geen duidelijke definitie van wat een investeringsovereenkomst is. Aan het begin van het artikel hebben we een van de populaire interpretaties van deze term gepresenteerd, maar onze definitie is niet officieel. Tegelijkertijd worden verschillende typische kenmerken van een investeringscontract benadrukt door Russische advocaten. Beschouw ze.
Het belangrijkste criterium hierbij is de economische inhoud van de overeenkomsten. Sommige advocaten zijn van mening dat het niet uitmaakt of de investeringsovereenkomst wordt gesloten tussen particulieren, rechtspersonen of beide - burgerrechten kunnen alle zijn (zoals objecten). Voorstanders van dit advies verwijzen naar de bewoording van de RSFSR-wet "On Investment Activity" - er wordt met name op gewezen dat de doelstellingen van de beleggingsactiviteit fondsen en circulerende activa kunnen zijn in alle sectoren en segmenten van de nationale economie.
In de federale wet, die al is aangenomen in de Russische Federatie, wordt op zijn beurt gezegd dat het object van investeringen eigendom kan zijn in elke vorm van eigendom - privé, staat, gemeentelijk en anderen. Sommige advocaten vestigen de aandacht op een aantal ondergeschikte rechtsbronnen. Een van de documenten van de Russische arbitragepraktijk zegt bijvoorbeeld dat de investeringsovereenkomst noodzakelijkerwijs een formulering moet bevatten die het doel van de deposant weerspiegelt om inkomsten of andere voorkeuren te ontvangen.
Experts identificeren de volgende verschillende hoofdkenmerken waarmee een contract kan worden geclassificeerd als 'investering'. namelijk:
- het sluiten van een investeringsovereenkomst moet het langetermijnkarakter van de betrekkingen tussen de partijen impliceren;
- de overeenkomst moet een wederzijds karakter hebben (d.w.z. in ruil voor het ontvangen van investeringen, draagt de entiteit het resultaat van de investering over aan de deposant - inkomsten, onroerend goed, voorkeuren, enz.);
- de overeenkomst moet gebaseerd zijn (in de vorm van ontwerpdocumentatie, een aanbieding, commercieel aanbod etc.);
- het contract moet het commerciële belang van de partijen weerspiegelen (dat wil zeggen dat de belegger enige vergoeding ontvangt).
Afhankelijk van de zakelijke sector waarin de belegger en de ontvanger van de fondsen samenwerken, kan de overeenkomst ook formuleringen bevatten met het beoogde gebruik van financiën en materiële activa die door de belegger zijn overgedragen, evenals het algemene of gedeelde karakter van eigendom van het onroerend goed dat aan de belegger wordt overgedragen.
Investeringspartnerschap
In 2012 werd de instelling van een investeringspartnerschap wettelijk vastgelegd in Rusland, hetgeen een speciale vorm van gezamenlijke activiteit van partners weerspiegelt. Wat zijn de kenmerken van de tussen hen gesloten overeenkomsten? De investeringspartnerschapsovereenkomst heeft allereerst de specifieke kenmerken van het onderwerp.
In de meeste gevallen is dit de gezamenlijke verwerving van effecten van bedrijfsentiteiten, evenals aandelen die aandelenkapitaal vormen in een speciaal soort juridische vorm van zakelijk - economisch partnerschap. Een investeringspartnerschap is daarom een soort compromisoptie voor de totstandbrenging van juridische relaties tussen vormen als een commanditaire vennootschap (typisch voor rechtspersonen) en een eenvoudige vennootschap (waaraan personen kunnen deelnemen).
Een investeringspartnerschap houdt een contractuele relatie in waarbij geen tussentijdse belastingen worden betaald bij de verdeling van inkomsten tussen deelnemers. In dit geval verstrekt de wetgever de partijen bij de overeenkomst om de voorwaarden van transacties niet openbaar te maken. En hierin verschilt de status van het investeringspartnerschap in sommige opzichten van de overeenkomst tussen organisaties. Maar er zijn gemeenschappelijke punten tussen die en anderen. In de meeste gevallen is het bijvoorbeeld verplicht om voor te schrijven contractduur investeringspartnerschap, houd rekening met de bijzonderheden van de terugtrekking uit de overeenkomst van specifieke deelnemers, met name de interactie met crediteuren, enz.
De praktijk van het opstellen van investeringscontracten in de bouw
Laten we terugkeren naar de studie van overeenkomsten die specifiek zijn voor de bouwsector - als een van de meest populaire op het gebied van investeringsrelaties in het bedrijfsleven. Het zal nuttig zijn om bijvoorbeeld het algoritme voor de juiste voorbereiding van dergelijke contracten te bestuderen, op basis van de criteria die zijn aangenomen in het Russische rechtssysteem. We hebben hierboven opgemerkt dat de vorm van een investeringsovereenkomst tekenen van gelijkenis kan vertonen met overeenkomsten die kenmerkend zijn voor andere bedrijfsonderdelen - kredietverlening, verkoop, enz. Hoe kun je op basis van deze functie contracten goed ontwerpen?
Ten eerste moet elke burgerlijke overeenkomst beginnen met de preambule. In de regel worden de naam van het contract, de plaats en tijd en de sluiting ervan vermeld. Het volgende onderdeel is informatie over de partijen bij de overeenkomst. Als een investeringsovereenkomst wordt gesloten tussen juridische entiteiten, is het noodzakelijk om hun officiële naam te bepalen en een lijst op te stellen van de ambtenaren die namens de relevante structuren optreden. Als een van de partijen bij de overeenkomst een persoon is, moeten zijn identificatiegegevens (naam, reeks en paspoortnummer, registratieadres) worden vermeld.
Merk op dat de verplichte partij bij een transactie meestal een van de twee hoofdstatussen heeft - ofwel de klant ofwel de contractant. In het eerste geval betekent dit dat de tegenpartij van de belegger verplicht is om extra contractanten aan te trekken - dat wil zeggen, het is voornamelijk de beheersstructuur. Maar het is heel goed mogelijk dat dezelfde juridische entiteit zowel de klant als de aannemer zal zijn. Desondanks bevelen experts het gebruik van de eerste term in het contract aan.
Hierna volgen de voorwaarden van het investeringscontract. In de regel worden het onderwerp van de overeenkomst, financiële indicatoren en de inhoud van het contract hier vastgelegd. Sommige advocaten zijn van mening dat, onder verwijzing naar de bepalingen van artikel 432 van het burgerlijk wetboek, de kernvoorwaarde van een investeringsovereenkomst precies het onderwerp is. Een typische formulering hier klinkt misschien als volgt: "De belegger neemt deel aan de financiering van het project door geld over te dragen en de klant gebruikt ze voor de bouw en daaropvolgende overdracht van het onroerend goed ten voordele van de tegenpartij." Afhankelijk van de specifieke kenmerken van een bepaald project, kan de formulering anders zijn.
De investeringsovereenkomst, waarvan we de steekproef momenteel opstellen, moet ook het adres van het toekomstige onroerend goed bevatten (straat, huis, gebouw en appartementnummer, indien bekend), aantal verdiepingen en andere tekens die de geografische locatie kenmerken. In sommige gevallen raden deskundigen aan om op het contract een grafisch plan toe te passen van de locatie van het object op de grond, en indien mogelijk ook de indeling van het appartement.
De volgende paragraaf - de partijen bij de investeringsovereenkomst stellen de lijst van werken vast die de verplichte partij moet uitvoeren om aan de voorwaarden van het contract van zijn kant te voldoen. Experts bevelen aan dat hun inhoud in detail wordt bekendgemaakt, dat wil zeggen in de overeenkomst schrijven dat het bouw-, technische, installatiewerken, aanleg van gemeenschappelijke infrastructuur, elektriciteit zal zijn. Als afwerking wordt verstrekt, repareren we dit ook. In sommige gevallen is een lijst met relevante werken, evenals aanvullende documentatie, gemakkelijker om in de bijlagen bij het hoofdcontract te plaatsen.
De volgende paragraaf van het contract is de prijs. Het is mogelijk dat de klant het in vreemde valuta wil installeren. Maar in dit geval moet de belangrijkste gegevensbron over de wisselkoers tegen de roebel worden vermeld - in de regel is dit informatie van de Centrale Bank van de Russische Federatie. Dat wil zeggen, u kunt deze formulering oplossen: "Berekeningen in roebels worden gemaakt op basis van de wisselkoers die is vastgesteld door de Centrale Bank van de Russische Federatie op de dag waarop de belegger de betaling uitvoert."In het gedeelte "prijs" van het contract moet het totale bedrag van de bijdrage van de investeerder worden weergegeven, en ook, aangezien het voorwerp van de overeenkomst onroerend goed is, de prijs per vierkante meter woning.
Het investeringscontract, waarvan we de steekproef samenstellen, moet informatie bevatten over de datum waarop de klant (de contractant, als deze statussen worden gecombineerd) aan zijn contractuele verplichtingen voldoet. In het 314e artikel van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie wordt gezegd dat als de periode niet wordt gedefinieerd, een redelijke periode als basis wordt genomen. Maar het is natuurlijk beter om deze voorwaarde van het contract te specificeren. Tegelijkertijd kan de termijn aan verschillende punten worden gekoppeld - de levering van het te accepteren object of het feit van registratie door de belegger van het recht om een appartement te bezitten. Een specifiek criterium wordt bepaald door de partijen bij het contract, aan de hand van objectieve prioriteiten.
Verantwoordelijkheden van investeerders
Het zal nuttig zijn om aandacht te besteden aan een item als beleggersverantwoordelijkheden. Experts zijn van mening dat een typisch ontwerp-investeringscontract de volgende combinatie van deze kan bevatten:
- geld of andere materiële middelen overmaken binnen de door het contract overeengekomen voorwaarden (deze regelmatig aan de klant verstrekken);
- om de partner de nodige titeldocumenten en andere soorten te bezorgen;
- indien nodig, indien overeengekomen, een afzonderlijke vergoeding aan de klant betalen;
- de acceptatie van het object uitvoeren.
Verantwoordelijkheden van de klant
Op zijn beurt heeft de klant ook een bepaald scala aan verplichtingen. Wat moet hij doen:
- projectdocumentatie ontwikkelen of bestellen;
- land vinden en toewijzen voor de bouw van onroerend goed;
- verslag uitbrengen over het bouw- en investeringsproces volgens het in het contract vastgestelde schema;
- om, indien in het contract of de eisen van de wetgeving voorzien, aanbestedingen uit te voeren voor de aantrekking van aannemers;
- om een team van bouwers en specialisten van andere noodzakelijke profielen te vormen;
- toezicht houden op en technisch toezicht uitoefenen op het werk van tegenpartijen
- het object ter acceptatie overhandigen;
- de belegger de nodige documenten bezorgen.
Kenmerken van de constructie van het contract
Als we het algoritme voor het samenstellen van een investeringscontract in de bouw vereenvoudigen, ziet het er ongeveer zo uit:
- één kant, dat wil zeggen de belegger, is verplicht geld over te maken naar de klant;
- de andere partij, met behulp van de juiste vergoeding, de ontvangen middelen, op basis van de specifieke kenmerken van het investeringsproject, investeert in de bouw van het onroerend goed en deze vervolgens overdraagt aan de investeerder;
- De overeenkomst moet voorwaarden en andere voorwaarden bevatten.
De inhoud van het contract, als het de belangrijkste punten samenvat, is als volgt: de preambule, de essentiële voorwaarden (onderwerp, financiële aspecten, voorwaarden), evenals de gebruikelijke voorwaarden, na - de rechten en plichten van elk van de partijen.
Stadia van de uitvoering van het bouwcontract
We hebben de geschatte structuur van een investeringscontract in de bouwsector bestudeerd. Laten we nu kijken naar de stappen waarin de betreffende overeenkomst kan worden geïmplementeerd. Experts identificeren drie hoofdfasen van de implementatie van het investeringsproject.
Ten eerste is dit de periode voorafgaand aan directe financiële afwikkeling. Als onderdeel hiervan stelt de klant projectdocumentatie, een economische haalbaarheidsstudie en technische voorbereiding voor de constructie van een onroerend goedobject op. Wat betreft de bron van het eerste type, het is een verzameling informatie die de toepassing van technologieën en technische oplossingen in een bouwproject weerspiegelt.
In dit geval kan de lijst van werken in de ontwerpdocumentatie indicatief zijn. In sommige gevallen kan de belegger van de klant verlangen dat hij een businessplan verstrekt, dat duidelijk de voordelen van een bepaald project moet weerspiegelen, op basis van de technologische en technische details ervan.
Ten tweede is dit de investerings- en bouwfase als zodanig.Binnen zijn kader vindt de klant een investeerder, sluit een passend type contract met hem, tekent contracten, op zijn beurt met tegenpartijen, tekent arbeidsrelaties met ingehuurde specialisten. Daarna - hij bouwt het object en vervolgens - draagt het over aan de belegger.
Ten derde is dit een operationele fase. Als onderdeel hiervan kan extra werk worden gedaan - in de richting van afwerking, het object voorzien van extra gemeenschappelijke middelen, mogelijke problemen met betrekking tot tekortkomingen tijdens de bouw oplossen, enz.
Overdracht van het object aan de belegger
Een investeringscontract voor de bouw, waarvan we een steekproef hierboven hebben onderzocht op basis van de belangrijkste kenmerken, houdt in dat de overdracht van het onroerend goed gepaard moet gaan met de ondertekening van een acceptatiecertificaat (of vergelijkbaar document) na voltooiing van de bouw. Bovendien moet de belegger ook de nodige titeldocumenten ontvangen. In sommige gevallen verbindt de klant zich ertoe om de belangrijkste bronnen volgens het profiel van de werkdocumentatie over te dragen aan de partner - ze kunnen bijvoorbeeld worden gebruikt tijdens afwerkingswerkzaamheden of reconstructie.
Download investeringsovereenkomst
