De aankoop van woonruimte is een grote hoofdpijn, vooral als het gaat om het kopen van een appartement van een rechtspersoon. De risico's van de koper zijn in dit geval bijzonder groot, omdat er een grote kans is om oplichters tegen te komen. Welke papieren moeten worden verzameld voor de transactie? Wat zijn de valkuilen en hoe koop je woningen in een nieuw gebouw en op de secundaire markt? De antwoorden op deze vragen worden hieronder weergegeven.
Belangrijkste kenmerken
Het belangrijkste kenmerk bij het kopen van een woonruimte van een rechtspersoon is de officiële status. In dit verband vereist de procedure zelf de vervreemding van onroerend goed van alle eigenaren van de organisatie. Met andere woorden, als de eigenaren van het bedrijf meerdere mensen zijn, moeten ze allemaal overeenkomen om het onroerend goed te verkopen.
Aangezien een dergelijke vereiste wordt bepaald door de toepasselijke wetgeving, heeft de aankoop van onroerend goed van een rechtspersoon zijn eigen moeilijkheden.
- De koper wordt geconfronteerd met een moeilijker transactieverwerkingssysteem.
- Zowel de koper als de verkoper moeten een groot pakket papieren verzamelen.
Wat zijn de risico's?
Elke transactie gaat gepaard met de risico's van het kopen van een appartement. Onroerend goed van een rechtspersoon is bijzonder gevaarlijk.
Wat zijn de belangrijkste risico's die kunnen worden geïdentificeerd bij het sluiten van een dergelijke deal:
- verkoop op nepeffecten;
- de rechtspersoon heeft het recht om de transactie na uitvoering te beëindigen door een rechtszaak aan te spannen;
- de kans op financiële fraude is groot;
- de koper kan veel geld verliezen.
Om alle risico's te minimaliseren, is het noodzakelijk om alle papieren en de behuizing zelf zorgvuldig te controleren voordat u deze koopt. Voor hulp is het beter om contact op te nemen met een specialist. Het is mogelijk om een makelaarskantoor in te schakelen, hoewel het in dit geval niet werkt om op te slaan.
Verwerving van woningen van een rechtspersoon in een nieuw gebouw
Deze procedure is heel gebruikelijk en wordt als een van de eenvoudigste beschouwd. Een huis dat net in gebruik is genomen, is bijna altijd eigendom van een rechtspersoon - een ontwikkelaar of een bouwbedrijf.
Ondanks de routine van de transactie, moet u waakzaam zijn bij het kopen van een appartement van een rechtspersoon. Welke risico's kan een koper verwachten bij het verwerven van een nieuw gebouw?
- Valse documenten. Wanneer u met een ontwikkelaar of bouwbedrijf werkt, moet u eerst alle documenten en de benodigde vergunningen zorgvuldig bestuderen. Onlangs werken steeds meer bedrijven aan neppapier.
- Gebrek aan ervaring. Een ander risico dat op de koper kan liggen. Voordat u een overeenkomst sluit met een ontwikkelaar of een verzekeringsmaatschappij, moet u ervoor zorgen dat de rechtspersoon het huis al eerder met succes in gebruik heeft genomen. Het is beter om geen zaken te doen met onervaren bedrijven.
- Verlies van geld. U kunt pas geld overmaken naar een rechtspersoon nadat het verkoopcontract is geregistreerd in de USRN. Eerder gegeven geld kan voor altijd verloren gaan als het in handen van oplichters viel.
Een "secundaire" kopen
Een appartement kopen van een juridische entiteit op de secundaire markt, hoewel een zeldzamere operatie dan het kopen van een nieuw gebouw, is minder riskant.
Het belangrijkste dat de koper moet onthouden, is de noodzaak van een grondig onderzoek van de papieren en de conformiteit van de behuizing met hun vereisten.
Hoe koop je een appartement van een rechtspersoon en hoe verwijder je de risico's bij de aankoop van een tweede woning? Er zijn een aantal regels:
- Verzamel zorgvuldig alle vereiste papieren.
- Bij het ondertekenen van het contract moet u extra waakzaam zijn.Het is beter dat een persoon met een juridische opleiding aanwezig is.
- Het is belangrijk om de veiligheid te garanderen bij het betalen voor de transactie.
- Op het einde moet u de gekochte woning registreren.
Een ervaren makelaar zal het werk het beste doen. Hoewel hij zijn percentage van de aankoop zal nemen, zal hij toch helpen de risico's voor de koper te minimaliseren.
Verkoop door een rechtspersoon van een appartement in een hypotheek
De aankoop van woningen in een hypotheek van een bedrijf wordt beschouwd als de gebruikelijke aankoop van een appartement van een rechtspersoon. De risico's van de koper worden geminimaliseerd, aangezien de bankmedewerkers die het geld verstrekken persoonlijk verantwoordelijk zijn voor de geldoverdracht.
De bank moet dus presenteren:
- volledig pakket met papieren;
- onroerend goed taxatie document.
Na bevestiging van de transactie sluit de financiële instelling een overeenkomst met de kredietnemer en stuurt de fondsen. In dit geval wordt het geld niet bijgeschreven op de rekening van een persoon, maar op de rekening van het bedrijf waarvan de woning is gekocht.
Het is vermeldenswaard dat het wordt aanbevolen om de kwestie van de registratie van hypothecaire leningen van tevoren aan te pakken, omdat er in de praktijk vaak gevallen zijn waarin een juridische entiteit een aanbetaling vereist.
Met welke valkuilen kunt u worden geconfronteerd?
De risico's bij het kopen van een appartement bij een rechtspersoon zijn echt groot, dus je moet weten welke andere valkuilen een koper kan tegenkomen.
In het gewone leven kan een eenvoudig persoon vaker dan wel de volgende situaties tegenkomen die leiden tot het verlies van geld, tijd en de leefruimte zelf:
- Een appartement kopen met valse documenten. Deze situatie is het gevaarlijkst en bijna hopeloos. De transactie op nepdocumenten door de rechtbank wordt als ongeldig erkend, wat betekent dat een gewoon persoon hierdoor zonder geld en huisvesting achterblijft.
- Aankoop van woningen van een bedrijf met een eigenaar met beperkte juridische capaciteit. In de regel worden dergelijke transacties ook als ongeldig erkend. Andere eigenaars van het bedrijf kunnen na de overdracht van middelen naar de rechter stappen en hij zal aan hun zijde staan als een van de eigenaars wordt erkend als met een beperkte rechtsbevoegdheid en het nodige bewijs wordt geleverd.
- De verkoop van woningen, die in bezit is gekomen door overerving, hoewel het niet van toepassing is op de situatie, maar toch ook zijn eigen nuances heeft. Het is een feit dat er na verloop van tijd andere erfgenamen kunnen verschijnen die aanspraak maken op dit appartement en dat de rechtbank waarschijnlijk aan hun kant staat.
Natuurlijk is het onmogelijk om alle fijne kneepjes van de onroerendgoedmarkt te kennen, maar het is raadzaam om bij het kopen van woningen de voorkeur te geven aan een "transparante" deal. Geen frauduleuze documenten en fraude.
Transactie fasen
Eerst moet u alle fasen van het kopen van een appartement van een rechtspersoon bestuderen. Kopersrisico's worden geminimaliseerd als de burger al bekend is met dit schema:
- Om te beginnen moet de koper een huis kiezen dat volledig aan zijn eisen voldoet.
- Dan moet u de documenten voor huisvesting en documenten van een rechtspersoon controleren.
- Vervolgens moet u een verkoopcontract opstellen en ondertekenen.
- Daarna kunt u overgaan tot de overdracht van geld. Er moet aan worden herinnerd dat geld pas wordt overgemaakt na de registratie van het contract in de USRN.
- Tot slot kunt u het appartement registreren.
Dit schema is echter niet alleen geldig wanneer u een transactie aangaat met een rechtspersoon, maar ook met een persoon.
Wat betreft de verkoop van appartementen door het bedrijf, er zijn hier ook enkele nuances. De deal tussen een rechtspersoon en een individu is ingewikkeld voor de organisatie zelf. Dit zijn de problemen waarmee bedrijfseigenaren het vaakst te maken hebben:
- ten eerste moet de CEO een vergunning voor het verkopen van woningen van alle eigenaren van het bedrijf verzamelen;
- pas nadat alle aandeelhouders of mede-eigenaren hun toestemming hebben gegeven, kunnen we overgaan tot het verzamelen van de vereiste effecten.
Het nodige documentenpakket
Waar moet u op letten bij het kopen van een appartement? Natuurlijk op een volledig pak papieren.Het is vermeldenswaard dat voor een dergelijke transactie de set documenten voor de verkoper (juridische entiteit) en de koper anders is.
De benodigde papieren die door de koper moeten worden verzameld voor de aankoop van woningen van het bedrijf:
- origineel paspoort van de koper;
- als hij getrouwd is, is het noodzakelijk om de toestemming van de echtgenoot te verkrijgen om een woning te kopen;
- bij het kopen van een appartement op een hypotheek, moet u een certificaat krijgen om de solvabiliteit te bevestigen, in de regel is dit een certificaat van inkomsten uit werk.
Voor een rechtspersoon is het pakket documenten groter en moeilijker te verzamelen:
- de basis, dat wil zeggen een document dat de overdracht van het appartement van de vorige eigenaar bevestigt (in het geval van een "secundaire");
- technisch paspoort van huisvesting;
- kadastraal paspoort van onroerend goed;
- document van de federale belastingdienst;
- certificaat verstrekt door de beheermaatschappij of de HOA waar het object zich bevindt;
- kopie van persoonlijk account;
- charter en andere documenten voor de organisatie.
Berekening en belastingen
Een transactie kan op twee manieren worden betaald.
- Door geld over te maken naar de persoonlijke account van de organisatie. Het wordt als de veiligste beschouwd als er een appartement wordt gekocht van een rechtspersoon. De risico's van de koper zijn minimaal, aangezien de bank bij de operatie betrokken is.
- Door een kredietbrief op te stellen, dat wil zeggen een leningovereenkomst ondertekenen (in geval van hypothecaire leningen).
Het is vermeldenswaard dat contante betaling bij een dergelijke bewerking niet geldig is. Geen enkel eerlijk bedrijf staat u toe om contant geld te accepteren voor het verkochte appartement.
Wat betreft belastingen. De wet bepaalt dat elke rechtspersoon belasting moet betalen bij de verkoop van onroerend goed. De organisatie is hiervan echter vrijgesteld in geval van verkoop van residentieel onroerend goed. In deze situatie hoeft de onderneming de eventuele winstbelasting te dekken.
Hoe niet in handen van oplichters te vallen?
Veilige appartementaankoop en fraudebescherming. Is dit mogelijk bij een juridische entiteit?
100% veiligheid kan voor geen enkele koper worden gegarandeerd. Maar dit is wat u moet weten wanneer u deze bewerking uitvoert:
- De deal moet 'schoon' zijn. Geen volmacht.
- Het is noodzakelijk om ervoor te zorgen dat alle documenten notarieel zijn.
- Als de verkoop alleen bij volmacht mogelijk is, is het noodzakelijk om de persoon die de eigenaar vertegenwoordigt en zijn rechten te controleren.
- Als er reden is voor de verkoop van woningen, is het belangrijk om de authenticiteit ervan zorgvuldig te controleren. Als u wilt, kunt u zelfs de voormalige eigenaar ontmoeten (indien mogelijk).
Onthoud: een officiële juridische entiteit is geen garantie voor een deal zonder trucs. Veel bedrijven zijn betrokken bij verschillende illegale fraude en gaan er dan moeilijker mee om dan met een gewoon individu.