Beheer van appartementencomplexen, organisatiemethoden

Het managementsysteem van een appartementengebouw omvat een aantal organisatorische en juridische aspecten. Soms is het buiten het bereik van een specialist. Niettemin hebben burgers het recht om hun eigendom te beheren, we zullen uitzoeken hoe ze dit kunnen doen.

Het doel van het onderzoek

Het is bekend dat een appartementencomplex een complex complex is, het onderhoud ervan vereist de oplossing van veel problemen en kennis van een serieuze hoeveelheid regelgevingshandelingen, het is noodzakelijk om voortdurend in wisselwerking te staan met burgers, organisaties en autoriteiten.

Daartoe moeten appartementeigenaren een van de voorgestelde manieren kiezen om hun huis te beheren. Hoe effectief elk van hen is, zullen we hieronder analyseren. Veel wordt bepaald door de activiteit van bewoners en hun bereidheid om veel voorkomende problemen op te lossen.

Wetgevende regelgeving

Het controlesysteem van een appartementengebouw wordt bepaald door een hele lijst van wetgevingshandelingen:

Wooncode - beschrijft de rechten en plichten van mede-eigenaars, biedt managementschema's en de procedure voor de implementatie ervan.
Regeringsbesluit van 15 mei 2013 nr. 416 of, in feite, de regels voor het beheer van een appartementengebouw.
De lijst met minimale services voor het onderhoud van het gemeenschappelijke eigendom van een appartementengebouw.
Regeringsbesluit van 23 september 2010 nr. 731 - normen voor het vrijgeven van informatie door managementorganisaties.
Andere handelingen van autoriteiten die van invloed zijn op de dienstverlening, andere nuances.

Russische wetgeving regelt veel sectoren van het leven. Het beheersysteem van het appartementencomplex is geen uitzondering. De moeilijkheid ligt in het feit dat veel handelingen, die de bepalingen van de LC herhalen, aanvullende regels introduceren, in plaats van de bestaande te specificeren. Bovendien is regelgevend materiaal verspreid over tal van handelingen, waarvan vele elkaar tegenspreken.

U kunt de meningen van de rechtbanken niet uitsluiten. Het grondwettelijk hof verduidelijkt bijvoorbeeld periodiek de bepalingen van de LC en andere regelgevingshandelingen. Helaas wordt zijn positie niet altijd door de rechters in aanmerking genomen bij het nemen van beslissingen.

Het geeft ook uitleg aan de strijdkrachten van de Russische Federatie, wat ook niet eenvoudig is. Ze veranderen de praktijk van het toepassen van wetten niet ten goede, of ze zeggen niets over de echt ernstige problemen waarmee eigenaars en managementorganisaties en derden worden geconfronteerd. Bovendien worden verwijzingen ernaar in de praktijk in specifieke geschillen genegeerd.

Het juridische systeem voor het beheer van een appartementencomplex is een complex fenomeen en het kost veel tijd om het te bestuderen.

Verordening 416

Het gespecificeerde document is de belangrijkste regelgevende handeling na het LCD-scherm. Het vergroot het begrip van veel bepalingen van de LCD. Overweeg de structuur:

algemene bepalingen (beheersmethoden worden vermeld);
management normen;
de procedure voor het opstellen van een lijst van werken en diensten voor het onderhoud van MKD;
organisatie van een spoeddienst;
de procedure voor de overdracht en generatie van technische documentatie voor MKD;
procedure voor beëindiging van activiteiten van de beherende organisatie;
volgorde van openbaarmaking van informatie door HOA, gespecialiseerde coöperaties.

Er kan redelijkerwijs worden betoogd dat het besluit van de regering van de Russische Federatie over het beheer van appartementsgebouwen veel punten in detail belicht.

Andere regelgevingshandelingen

We zullen andere voorschriften niet zo gedetailleerd bekijken. Verordening 416 heeft rechtstreeks invloed op de belangrijkste nuances van het management en verwijst direct of indirect naar andere documenten.

Doelstellingen en doelstellingen van het management

Het beheer van een appartementengebouw in het woon- en gemeentelijke dienstensysteem is een stelsel van maatregelen gericht op het bereiken van een aantal doelen:

creëren van gunstige en veilige leefomstandigheden;
organisatie van het onderhoud van het gemeenschappelijk bezit van een appartementengebouw;
het probleem van het gebruik van gemeenschappelijke eigendommen oplossen;
organisatie van openbare dienstverlening;
onderhoud van technische communicatie in goede staat.

Het beheer van een appartementengebouw in het huisvestingssysteem wordt op de volgende manieren verzorgd:

directe besluitvorming door de eigenaren van woongebouwen;
beheer van wooncomplexen door gespecialiseerde organisaties (HOA's, coöperaties) op te richten zonder een overeenkomst te sluiten met een beheersorganisatie;
sluiting van een overeenkomst met de beheersorganisatie, de beslissing wordt genomen via de HOA of door een beslissing te nemen in een vergadering van eigenaren van onroerend goed;
het management wordt verzorgd door de ontwikkelaar voordat een overeenkomst wordt gesloten met de beheersorganisatie.

De laatste methode is een tussenliggende optie. Waarom? Nadat het huis in gebruik is genomen, moet iemand het huis afhandelen. Ontwikkelaars zijn geen gespecialiseerde beheerorganisaties. Daarom proberen ze zo snel mogelijk een overeenkomst met de beherende organisatie te sluiten. Ze krijgt de technische documentatie. Voorheen probeerden sommige ontwikkelaars hun eigen managementbedrijven te creëren, maar hun opleiding is nu ingewikkeld. Er wordt een hele lijst met vereisten gepresenteerd, het is noodzakelijk om een licentie te verkrijgen.

Hieronder zullen we het hebben over elk van de beschikbare besturingsmethoden.

Normen voor appartementbeheer

Decreet 416 schetst de activiteiten van beheersorganisaties en stelt ook bepaalde criteria vast waaraan de activiteit moet voldoen.

In de sectie gewijd aan normen wordt in feite een lijst met diensten en werkzaamheden voor het beheer van een appartementengebouw gegeven:

de vorming, opslag, bijwerking van documentatie is georganiseerd in overeenstemming met de regels voor beheer en het verlenen van diensten voor het onderhoud van MKD;
voorbereiding van voorstellen voor het beheer van gemeenschappelijk eigendom aan de algemene vergadering van eigenaren;
ontwikkeling van een lijst van diensten voor het onderhoud van gemeenschappelijk eigendom, rekening houdend met het minimaal aanvaardbare bedrag;
verstrekking van berekening en verantwoording van de prijs voor diensten, openbaarmaking van alle informatie;
ontwikkeling van plannen voor energiebesparende maatregelen;
voorbereiding van de meest winstgevende voorstellen voor de overdracht van gemeenschappelijk eigendom voor gebruik door derden (huur, enz.);
afkondiging van conceptdocumenten met betrekking tot het beheer en onderhoud van gemeenschappelijk eigendom;
voorbereiding van documentatie, claims, sluiting van overeenkomsten met organisaties die middelen leveren, gebruik van gespecialiseerde programma's die zijn opgezet om documentatie te vereenvoudigen;
organisatie en implementatie van nederzettingen met nutsbedrijven en organisaties die goederen en diensten leveren in de loop van het management;
zorgen voor effectieve controle door mede-eigenaars (publicatie van indicatoren van financiële en economische activiteit, andere documenten, enz.);
organisatie van ontvangst en behandeling van aanvragen, voorstellen en klachten;
deelname van eigenaren aan kwaliteitscontrole van de uitgevoerde werkzaamheden.

De lijst verwijst rechtstreeks naar voorschriften voor het werken met persoonsgegevens en het aanbieden van openbare diensten.

Directe participatie in management

Volgens de RF LC is het beheer van een appartementengebouw zonder oprichting van een rechtspersoon en waarbij een beheermaatschappij is betrokken mogelijk, op voorwaarde dat niet meer dan 30 appartementen in het huis zijn gelegen. Waarom besloot u zo'n beperking in te voeren? Het is bekend dat het moeilijk is om met een groot aantal mensen overeenstemming te bereiken over een beslissing die voor iedereen geschikt is. Maar de bewoners van kleine huizen zijn nauwer verwant. En in deze situatie is het eenvoudiger om problemen op te lossen, waardoor bureaucratisering van het proces en onnodige kosten worden vermeden.

Een dergelijk beheersysteem voor appartementengebouwen houdt in dat directe huurders overeenkomsten sluiten met organisaties die middelen leveren.

In deze situatie is het vooral belangrijk om de juistheid van de algemene vergadering, de uitvoering van het protocol en de activiteiten van de raad van het appartementengebouw te controleren. De wet staat de algemene vergadering toe een volmacht aan een derde af te geven om haar deelnemers te vertegenwoordigen, bijvoorbeeld in de betrekkingen met Noord-Ossetië, de autoriteiten bij het opstellen van de grenzen van het grondgebied (de lijst van bevoegdheden en gevallen waarvoor de volmacht is afgegeven, is niet wettelijk beperkt).

Op basis van de notulen van de algemene vergadering sluit elke eigenaar een overeenkomst met de RNO. De wet bepaalt dat allen die de overeenkomst ondertekenen door de mede-eigenaars, één partij zijn bij de overeenkomst.

De verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van de diensten ligt bij het bedrijf dat deze levert. De aansprakelijkheidsgrens wordt bepaald door de clausules van de overeenkomst. De regels voor het verlenen van diensten beschrijven de verantwoordelijkheidslijn van de consument en de aannemer.

Eigenaren zijn verantwoordelijk voor het onderhoud van gedeelde netwerken. Daarom is een van hen bezig met onderhoud of wordt een organisatie of persoon geselecteerd die op basis van het contract onderhoud zal verrichten. Zoals u ziet, is deze besturingsmethode zeer geschikt voor kleine huizen.

HOA maken

HOA is een specifieke organisatie. Het is een vorm van organisatie van mede-eigenaren van appartementen voor het onderhoud van gemeenschappelijk eigendom en het aanbieden van nutsvoorzieningen. De associatie kan in één, tegelijkertijd in meerdere huizen worden gecreëerd (het is kenmerkend voor kleine huizen van verschillende tientallen appartementen elk). De organisatie kan andere activiteiten ondernemen om te voorzien in managementbehoeften.

Hoe is zijn creatie? De mede-eigenaars houden een algemene vergadering en besluiten een vakbond op te richten. De wetgeving regelt strikt het voorbereidingsproces voor het stemmen en de procedure voor de uitvoering ervan. In geval van onwettige acties kan dit leiden tot de liquidatie van het partnerschap en de erkenning van alle verdere acties als illegaal, en deze zullen worden geannuleerd.

De vereniging begint te werken vanaf het moment van staatsregistratie. De volgende documentenlijst wordt ingediend:

notulen van de algemene vergadering;
een kopie van het charter ondertekend door een bevoegd persoon gecertificeerd door een notaris;
een lijst van personen die voor de oprichting van een HOA hebben gestemd, met hun persoonlijke gegevens en een indicatie van de grootte van hun aandelen in het gemeenschappelijk bezit dat zij bezitten.

Volgens de LCD berust het beheer van een appartementengebouw bij de directeur van het bestuur of de voorzitter die operationele kwesties beslist, en bij de algemene vergadering. De wet verdeelde bevoegdheden en toegewezen bevoegdheden die alleen rechtstreeks door de eigenaars kunnen worden uitgeoefend. Bijvoorbeeld verwijdering van gemeenschappelijk eigendom.

Verenigingen van huiseigenaren werken op basis van het Charter, ontwikkeld in een standaardvorm en goedgekeurd door de autoriteiten. Kleine wijzigingen zijn toegestaan (in beperkte mate). Als er overtredingen zijn, zal de wooninspectie een voorschrift uitvaardigen bij klacht of als onderdeel van de inspectie, die het parket of de rechtbank kan annuleren.

De activiteiten van HOA's zijn behoorlijk geformaliseerd: alle beslissingen worden vastgelegd in de notulen van algemene vergaderingen, orders van de voorzitter. De organisatie heeft bankrekeningen, het gebruik van contant geld is verboden. De mogelijkheid om fondsen te verzamelen is een aanzienlijk voordeel dat niet beschikbaar is met directe controle over het huis. De enige uitzondering: ongeacht de wijze van beheer, is er altijd het recht om een rekening te openen voor de accumulatie van middelen voor grote reparaties.

Oprichting van coöperaties

Naast de HOA hebben de mede-eigenaars het recht om het management van een andere juridische entiteit, bijvoorbeeld een woningbouwcoöperatie, toe te vertrouwen. In tegenstelling tot HOA wordt echter in eerste instantie een coöperatie opgericht voor de constructie van een object.Dan heeft de organisatie het recht om te blijven bestaan. Al zijn activiteiten, zoals vergelijkbare coöperaties, zijn vergelijkbaar met het werk van HOA's. De reden is dat de behandeling van het gemeenschappelijke eigendom van eigenaren van een appartementengebouw op dezelfde regels is gebaseerd.

Zo worden de methoden voor het beheer van de eigenaren van gebouwen in een appartementengebouw door het organiseren van verenigingen beperkt tot het schema dat voor de HOA is vastgesteld.

Er zijn gevallen van de transformatie van een coöperatie in een HOA.

Management bedrijf

Het kenmerk is commercieel. Alle andere organisaties hebben de status van non-profit en hun activiteiten zijn niet gericht op het maken van winst. Bedrijven worden juist voor dit doel opgericht. Ze worden georganiseerd door zowel autoriteiten als particulieren.

Het bedrijf biedt een volledig scala aan diensten en tegelijkertijd hebben de bewoners van het huis het recht om een andere optie voor samenwerking te kiezen. Daarom worden de volgende opties aangeboden:

de beheermaatschappij onderhoudt het huis volledig;
Het contract wordt gesloten met de HOA om de lijst van werken of diensten te vervullen die in het contract worden gespecificeerd.

In het eerste geval wordt er geen partnerschap gecreëerd; mede-eigenaren hebben het recht om een organisatie te kiezen tijdens een algemene vergadering. Als om welke reden dan ook de bijeenkomst niet wordt gehouden, of als burgers niet graag deelnemen aan de keuze van de organisatie, wordt er door de gemeente een wedstrijd georganiseerd. Vervolgens stellen ze een beheermaatschappij aan, die de verantwoordelijkheid op zich neemt voor het beheer van het gemeenschappelijk eigendom van het huis.

Het voordeel van deze methode is de beschikbaarheid van middelen die HOA niet bezit (apparatuur, personeel).

Welke manier om te kiezen

De wet biedt verschillende manieren om het beheer van een appartementengebouw te organiseren. Eigenaren hebben het recht om degene te kiezen die het meest bij hen past.

Wat zijn de voordelen van direct management? We hebben het hierboven onderzocht: de minimale kosten, directe communicatie met organisaties die diensten verlenen en het ontbreken van een complexe en dure managementstructuur.

De oprichting van een vereniging vereist een grotere mate van samenwerking, maar het geeft burgers de mogelijkheid om gemeenschappelijk eigendom zelf te beheren. Het management van de HOA of de coöperatie is meer alert op de behoeften van bewoners. Er wordt rekening gehouden met de mening over de hoogte van de tarieven en de lijst van diensten. De belangrijkste kwesties moeten rechtstreeks door de eigenaars worden beslist.

Hoewel de regels voor het beheer van een appartementengebouw hetzelfde zijn, is het eenvoudiger voor bedrijven om 'af te schermen' en is het voor bewoners moeilijker om hun verplichtingen na te komen. Het bestuur van de vereniging is afhankelijk van zijn eigen buren.

Huisvesting en gemeentelijke diensten informatiesysteem

In 2017 werd het portaal van de informatieve woningbouwstructuur gelanceerd, dat de rol speelde van een referentiesysteem voor het beheer van appartementsgebouwen. Het bevat informatie over de autoriteiten, bedrijven en organisaties die verantwoordelijk zijn voor de levering van huisvesting en gemeentelijke diensten. Verenigingen van huiseigenaren, managementcoöperaties en bedrijven zijn hier ook opgenomen. Het doel van de portal was om burgers informatie te verstrekken over de kwaliteit, het volume van nutsbedrijven, toegestane overtredingen en over de rechten en plichten van mensen.

Het systeem moet voornamelijk worden gebruikt voor het berekenen en betalen van betalingen, het berekenen van subsidies. Het is interessant dat de wetgeving toestaat geen rekeningen te betalen die niet in het systeem zijn ingevoerd, waardoor marktentiteiten worden aangemoedigd om toe te treden tot het systeem.

Beheersorganisaties, hun vertegenwoordigers, worden echter geconfronteerd met constante systeemstoringen en het proces van registreren en invoeren van gegevens is een omslachtige en complexe procedure. Er is verwarring over de grootte van de beschikbare woonruimte voor managementorganisaties en die wordt bijgedragen door Rosreestr.

Dus de implementatie van een goed idee in plaats van het helpsysteem voor het beheer van appartementsgebouwen creëerde een ander probleem.

Ondersteunende bronnen

Beheeractiviteiten vereisen de gelijktijdige uitvoering van veel functies.Tegelijkertijd worden er dagelijks wijzigingen in de wetgeving aangebracht, worden nieuwe verklaringen gegeven voor bestaande regelgevingshandelingen en wordt de gerechtelijke praktijk geanalyseerd. Om het werken met steeds meer informatie te vereenvoudigen, is er bijvoorbeeld een elektronisch systeem "multi-house house management" gecreëerd.

Hiermee kunt u de beschikbare informatie systematiseren en verwerken. Documentsjablonen worden aangeboden, het blijft alleen om ze in te vullen.

Tot slot

Beheer van een appartementengebouw - een service aan de eigenaars van het huis. Ze hebben het recht om alles volledig in eigen hand te nemen of de controle over te dragen aan een gespecialiseerde organisatie.

Een andere optie wordt toegepast - er wordt een managementcoöperatie of HOA gecreëerd, die een overeenkomst sluit over het verlenen van diensten met de beheermaatschappij. De mate van HOA-betrokkenheid bij het management wordt al bepaald door de partijen.

Het rechtssysteem voor het beheer van een appartementengebouw vertegenwoordigt een laag rechtshandelingen (LCD, bepaalde wetten, regeringsbesluiten, beslissingen van lokale autoriteiten).

Besluit van de regering van de Russische Federatie

Voortdurend veranderende wettelijke vereisten, veroorzaakt de complexiteit van veel processen een toename van de last voor degenen die verantwoordelijk zijn voor het management. Om hun leven gemakkelijker te maken, worden gespecialiseerde programma's ontwikkeld, bijvoorbeeld het beheersysteem voor appartementencomplexen (ICFER).