De werkzaamheden van de algemeen directeur zijn verplicht om het verloop van gepland en niet-gepland technisch werk te bewaken en te controleren, en om de apparatuur thuis te besturen. Een persoon met een gespecialiseerde economische of technische opleiding wordt geaccepteerd voor deze functie. Dit komt omdat hij in de eerste plaats het beheer van de bedrijfsmiddelen en utiliteitsapparatuur zal verzorgen.
Beheermaatschappij: basisconcepten
De eigenaren van de gebouwen van appartementsgebouwen moeten kiezen voor de vorm van onroerendgoedbeheer, die is vastgelegd in wetgeving in de Wooncode van de Russische Federatie, artikel 2, artikel 1.
De volgende vormen bestaan:
- HOA (partnerschap van huiseigenaren). In dit geval kiezen bewoners door te stemmen een voorzitter die contracten sluit met dienstverlenende en hulpverlenende organisaties en alle momenten beheert (economisch, juridisch, economisch, enz.) Die samenhangen met het bouwen van meerdere verdiepingen en zijn territoria.
- Directe controle kan alleen zijn als het aantal appartementen in het huis niet groter is dan 30. In dit geval zijn de bewoners zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van het huis.
- Een beheermaatschappij is een van de meest voorkomende vormen van beheer. Door te stemmen, kiezen bewoners een van de gespecialiseerde commerciële organisaties, die zich in de toekomst bezighoudt met het beheer van het huis. Als huurders zelf geen van de vormen van beheer kiezen, is de gemeente verplicht een open competitie te houden voor de keuze van een beheermaatschappij.
Het wetboek van strafrecht is verantwoordelijk voor een specifieke lijst van woningen en nutsvoorzieningen. Deze lijst is mogelijk van minimale aard, zoals wettelijk vastgelegd, en kan worden uitgebreid als dit in de voorwaarden van het contract is voorgeschreven.
De belangrijkste verantwoordelijkheden van het wetboek van strafrecht:
- goed onderhoud van onroerend goed thuis;
- het creëren van veilige, comfortabele omstandigheden voor eigenaren om te leven;
- hoogwaardige regelgeving voor huisvesting, nutsbedrijven;
- de vorming van prijzen voor huisvesting en gemeentelijke diensten en het zoeken naar oplossingen om deze te verminderen.
Algemeen directeur
Deze specialist moet ervaring hebben met het werken met onroerendgoedbeheer of met de onderhoudsservice van gebouwen, de afdeling handel en financiën. De directeur moet een strategische visie hebben, kennis hebben van financiële transacties, en ook in staat zijn om de business te navigeren, met behulp van dezelfde benadering van onroerend goed management.
De directeur heeft de volgende prioritaire taken:
- Controle over het beheer van bedrijfsdiensten: schoonmaak, onderhoud en meer.
- Uitvoeren van en toezicht houden op de uitvoering van de begroting van het wetboek van strafrecht.
- Indien nodig deelnemen aan de constructie, het ontwerp met het oog op de verdere werking van het gebouw.
- Implementatie van acceptatie van voorzieningen voor verdere exploitatie.
- De nodige aanbestedingen houden om de juiste contract- en serviceorganisaties te selecteren.
- Communicatie en interactie met de huurders van het pand, indien nodig, de oplossing van bestaande conflictsituaties. Hij bewaakt ook de tijdige betaling van huur.
- De beslissing van personeelsproblemen in de faciliteiten van het bedrijf.
Wat het loon betreft, dit hangt rechtstreeks af van het aantal onroerend goed dat wordt onderhouden en de staat ervan.
Functiebeschrijving van de directeur
Leidende posities spelen een grote rol bij het tot stand brengen van de economische, economische en andere relaties van het bedrijf.De directeur van de beheermaatschappij is verantwoordelijk voor de tijdigheid en kwaliteit van de geleverde diensten.
Om een leidende positie in de openbare dienst te bekleden, is het noodzakelijk om aan de vereisten en toekomstige verantwoordelijkheden te voldoen en deze te kennen. De directeur van de beheermaatschappij voert de organisatorische werkzaamheden van de gemeentelijke dienst uit. Zijn verantwoordelijkheden omvatten het leggen van contacten met leveranciers van gas, elektriciteit, verwarming en andere dingen. Bovendien coördineert hij de ondergeschikten om werkzaamheden uit te voeren.
De instructie die de directeur van de beheermaatschappij verplicht is om de stand van zaken van de organisatie grondig te begrijpen: financieel, technisch, zakelijk, juridisch, enz. Hij moet over alle informatie over het werk van zijn werknemers beschikken. De taken van de directeur omvatten ook:
- coördinatie van kostprijsbepaling en goedkeuring van tarieven, contractprijzen voor diensten;
- goedkeuring van personeel;
- gewetensvolle medewerkers aanmoedigen;
- straf (boete, berisping, straf, ontslag) van werknemers die hun diensten slecht leveren, met overtredingen;
- controle over de veiligheid van eigendom van de afdeling van een appartementengebouw;
- handhaving van collectieve overeenkomsten;
- verantwoordelijkheid tegenover bewoners en gemeentelijke autoriteiten voor de kwaliteit, tijdigheid van de geleverde diensten, enz.
Het belangrijkste doel van de algemeen directeur is om met alle mogelijke middelen en krachten die tot zijn beschikking staan en de autoriteiten de kwaliteit en ononderbroken verlening van economische diensten aan de bewoners te waarborgen.
Beperkingen van rechten en verantwoordelijkheid
Bij het ondertekenen van een overeenkomst met huurders is de directeur in de eerste plaats verantwoordelijk voor de kwaliteit van het bedrijf en het behoud van onroerend goed. Op basis hiervan volgen zijn aansprakelijkheid en beperking van rechten:
- hij is verplicht om altijd alleen in het belang van het bedrijf te handelen, en bijgevolg alle bewoners van een flatgebouw;
- zijn taken omvatten ook het handhaven van de vertrouwelijkheid van informatie over het bedrijf, het is verboden om deze te gebruiken voor persoonlijke belangen;
- de directeur van de beheermaatschappij draagt de volledige verantwoordelijkheid in geval van slechte uitvoering van hun taken, functies;
- hij is ook financieel verantwoordelijk voor de schade aan het bedrijf, als deze wordt veroorzaakt door zijn acties;
- een ander belangrijk punt - het bewaken van de feitelijke staat van technische en andere apparatuur van het huis en infrastructuur - dit is vooral belangrijk in oude huizen, zoals voor nieuwe gebouwen, dan zal het voldoende zijn om preventief werk uit te voeren;
- veiligheidsmaatregelen;
- een persoon die in deze functie werkt, houdt zich bezig met de verbetering (landschapsarchitectuur, organisatie van een speeltuin, gazononderhoud, tuin, enz.) van de omgeving.
De directeur huisvesting en gemeentelijke diensten is verplicht een volledig beeld te hebben van de algemene toestand van elektrische netwerken in een hoogbouw. Zijn taken omvatten kennis van de principes van het functioneren van snelwegen (extern, intern), evenals de regels voor het gebruik ervan. Als de bewoners van het huis parkeerplaatsen voor auto's in de omgeving wilden organiseren, dan moet de directeur van de beheermaatschappij de bevoegde organisatie organiseren van het werk dat aan de technische normen voldoet. Zijn verantwoordelijkheidsgebied omvat ook de organisatie van woningverlichting.
Bedrijfsdirecteur Rechten
Deze werknemer heeft het recht om instructies voor zijn ondergeschikten goed te keuren, een bevel tot toelating tot de functie te ondertekenen en het te ontslaan. De bevoegdheden van de directeur omvatten het samenstellen van de personeelslijst, dat wil zeggen dat hij het aantal mensen kan inhuren dat hij nodig heeft om zijn werk uit te voeren. In zijn rechten om werknemers aan te moedigen en disciplinaire maatregelen te nemen.
Hij heeft het recht om de collectieve overeenkomst met de bewoners van het huis te herzien, te wijzigen, indexering van tarieven uit te voeren.De directeur is niet alleen verantwoordelijk voor directe schade, maar ook indirect, bijvoorbeeld vanwege de openbaarmaking van geheime bedrijfsinformatie.
Salarisniveau
Het gemiddelde inkomen van een directeur in een LLC is 55.000 roebel. Momenteel wordt de belangrijkste plaats in het salaris van een specialist in deze functie ingenomen door de regio Bryansk (ongeveer 200.000 roebel) .In de regio Moskou verdient deze specialist 110.000 roebel per maand.
De adjunct-directeuren van deze functie verdienen gemiddeld ongeveer 40.000 roebel. De leider is de regio Sverdlovsk, waar de persoon die deze functie bekleedt een inkomen heeft van ongeveer 65.000 roebel per maand.
Redenen om de beheermaatschappij te veranderen in CEO
Deze procedure is niet typerend voor de commerciële en juridische praktijk. Dit komt door het feit dat wanneer de beheermaatschappij aan het roer staat, er een aantal bepaalde voordelen voor de organisatie zijn:
- ten eerste wordt de belastingdruk op winst verlaagd;
- ten tweede worden de financiële lasten verminderd, omdat loonbetalingen en verschillende soorten verzekeringspremies worden verminderd;
- ten derde wordt voor verschillende organisaties tegelijkertijd één bestuursorgaan ingesteld, wat handig is in gevallen waarin meerdere ondernemingen één eigenaar hebben.
Er zijn veel voordelen, maar ondanks dit zijn er situaties waarin het veranderen van de beheermaatschappij naar een CEO gerechtvaardigd is. De eerste meest voorkomende reden is het reorganiseren of verkopen van een LLC. In dit geval moet het management in handen van de nieuwe eigenaar komen. De tweede reden is de aanwezigheid van claims van de belastingdienst. Het gebeurde zo dat de Belastingdienst in Rusland geen voorstander was van het Strafwetboek en vaak weigert, zelfs wanneer de algemeen directeur wordt gewijzigd in het Strafwetboek, een dergelijke procedure uit te voeren.
De Federale Belastingdienst werpt tijdens deze procedure vrij vaak een aantal claims op tegen de LLC:
- Samen met de beheermaatschappij bleef de LLC als voorheen zijn eigen controleapparaat. Dit is soms logisch, maar de federale belastingdienst zal in dit geval een aantal vragen stellen.
- Ongepaste, foutieve documentatie. Meestal doen zich fouten voor bij handelingen met het aanbieden van verschillende soorten diensten.
Op zichzelf is het wijzigen van het wetboek van strafrecht in de CEO een eenvoudige procedure. Maar toch is het belangrijk om te weten dat het beter is om de buitensporige aandacht van regelgevende instanties te vermijden.
Het proces waarbij het managementbedrijf wordt gewijzigd in CEO
Het hele proces kan figuurlijk worden verdeeld in 3 fasen.
- Controle van de activiteiten van het wetboek van strafrecht. In het geval van wijziging van de beheermaatschappij naar de algemeen directeur, tijdens de voltooiing van het LLC-verkoopproces, of als de beheermaatschappij niet de gebruikelijke formaliteit vormt, moeten alle documentatie en activiteiten van de onderneming zorgvuldig worden gecontroleerd. Het moet duidelijk zijn dat de strafrechtelijke en administratieve aansprakelijkheid vervolgens bij de algemeen directeur van de beheermaatschappij valt.
- Het proces van het houden van een bijeenkomst van oprichters. Wanneer de audit voorbij is, moet een vergadering van de oprichters worden gehouden om getuige te zijn van de beslissing om de beheermaatschappij te veranderen in de algemeen directeur.
- Het resultaat van de beslissing is opgemaakt in twee exemplaren, waarvan er één wordt bewaard door een notaris.
Het proces van het registreren van een verandering van managementbedrijf in CEO
Dit proces is standaard. Het is noodzakelijk om een verklaring van een bepaalde vorm op te stellen (P14001). Vervolgens wordt het voorgelegd aan de belastingdienst. Het proces van het veranderen van het Wetboek van Strafrecht naar de CEO is vrij eenvoudig, omdat regelgevende instanties zich meestal niet met deze kwestie bemoeien. Maar toch zijn er veel valkuilen, dus het is beter om deze procedure aan een goede advocaat toe te vertrouwen. Bevoegde specialisten voeren deze procedure binnen 7-10 werkdagen uit.
De algemeen directeur beheert absoluut alle soorten activiteiten van de onderneming en is ook verantwoordelijk voor de bereikte gevolgen van zijn beslissingen, het behoud van het eigendom van de onderneming en voor de kwaliteit van de resultaten van het werk in het algemeen. Dit werk is natuurlijk zeer verantwoordelijk en vereist professionele training en kennis op dit gebied.
Algemeen directeur verantwoordelijkheden
De volgende functies zijn toegewezen aan deze medewerker:
- Het uitvoeren van de financiële activiteiten van de organisatie, evenals de uitvoering van de taken die zijn toegewezen aan haar ondergeschikten, effectieve interactie van het team.
- Naleving van de wetgeving in de activiteiten van de organisatie, de implementatie van alle wettelijke vereisten in haar werking, binnen het kader van de wet van de Russische Federatie.
- De algemeen directeur van de beherende organisatie draagt bij aan de nakoming van alle verplichtingen jegens de regionale, federale en dienovereenkomstig lokale begrotingen, alsmede aan buiten de begroting vallende sociale fondsen, schuldeisers en klanten.
- Implementatie en ontwikkeling van ontwikkelingen die gericht zijn op het verbeteren van de kwaliteit van het werk en het rationele, competente gebruik van middelen.
- De beslissing over vragen betreffende de economische, financiële activiteit van de onderneming.
- Implementatie controle:
- functiebeschrijvingen door werknemers, wettelijke vereisten en interne bedrijfsregels en voorschriften;
- goedkeuring van maatregelen om schendingen en tekortkomingen in het werk van de organisatie te elimineren.
conclusie
De functie van algemeen directeur wordt als administratief beschouwd. In zijn bevoegdheden om werknemers aan te nemen en contracten aan te gaan. Hij is verantwoordelijk voor de technische staat van het eigenwoningbezit en draagt een persoonlijke aansprakelijkheid van materiële aard voor de schade aan het bedrijf en de bewoners.
Momenteel stoppen bewoners van appartementsgebouwen, die de mogelijkheid hebben om zelfstandig de vorm van beheer te kiezen die voor de staat van het huis zorgt, bij de beheermaatschappij. Dit is logisch, omdat een dergelijk complex bedrijf moet worden uitgevoerd door professionals op dit gebied, onder leiding van een ervaren en competente algemeen directeur van de onderneming.